RESOLUCIÓN Nº 953-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 04 de setiembre de 2008

APELANTE     :     EDUARDO FLORES CCARITA

TÍTULO          :     Nº 159934 del 10/03/2008

RECURSO     :     H.T. Nº 35747 del 11/06/2008

REGISTRO     :     Registro de Predios de Lima

ACTO(s)     :     SUBDIVISIóN

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si la Resolución Municipal que aprueba una subvisión, es título suficiente para rectificar las medidas perimétricas de un predio.

VI.     ANÁLISIS

1. La formulación normativa de la calificación registral está prevista en el artículo 2011 del C.C., en los siguientes términos: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”.

Asimismo, el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos RGRP, señala que “Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”.

Estas normas deben ser concordadas con los artículos 31, 32 y 33 del RGRP, pues en ellos se encuentran enunciadas las características de la calificación registral y sus alcances, regulándose también, el ámbito restringido de la calificación registral de las resoluciones judiciales que ordenan una inscripción.

2. Para Pau Pedrón, “La calificación consiste en el control de legalidad de los documentos inscribibles. La calificación es un presupuesto lógico de la eficacia del Registro. La intensa eficacia del Registro solo puede producirse por una previa calificación rigurosa. El Derecho comparado demuestra la correlación entre profundidad de la calificación registral e intensidad de la protección registral” ⁽¹⁾ .

Por su parte, Lacruz Berdejo expresa que, “su fundamento se encuentra en el llamado principio de legalidad, predicado por las características del Registro Español y por el grado de protección que otorga al titular inscrito (...) y su finalidad estriba en que solo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos por las leyes. De otro modo –decía don Jerónimo González– los asientos solo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios. La calificación consiste, así, en el examen por el Registrador de la validez externa e interna del título presentado, antes de resolver sobre su ingreso en el Registro y a este solo efecto” ⁽²⁾ .

Pero la calificación registral no se practica solo respecto al contenido del título presentado, sino que, y esto es fundamental, comprende la verificación de su adecuación y compatibilidad con los antecedentes registrales existentes.

En este sentido, indica Manzano Solano “que la calificación registral, en sentido amplio, alcanza no solo al examen de los títulos presentados, sino también a su conexión con el contenido del Registro, en el que habrán de quedar integrados los derechos contenidos en los mismos. No es que el Registrador califique el contenido del Registro –que ya está calificado y bajo la salvaguarda de los Tribunales– sino que lo pone en relación con el contenido de los títulos, de tal modo que el efecto de la calificación del mismo título, puede ser distinto ante un contenido registral diferente” ⁽³⁾ .

3. En el presente caso, el Registrador ha observado la inadecuación respecto a los titulares dominiales y a las características del predio.

En cuanto a la inadecuación de la titularidad, es de señalar que de la Resolución de Gerencia N° 026-2006/GDU-MDPP se aprecia que el procedimiento administrativo fue iniciado por Victoria Nicolaza Montes Huarac y Ruth Isabel Calderón Salas en representación de la Inmobiliaria RICALSA EIRL, quienes de acuerdo a los antecedentes Registrales son solo dos de los 14 copropietarios.

Al respecto esta instancia se ha pronunciado en el sentido que “La independización como consecuencia de la subdivisión de un lote de terreno urbano requiere el consentimiento de todos los copropietarios del mismo, consentimiento que podrá expresarse en la solicitud de subdivisión formulada ante la municipalidad respectiva o, con posterioridad, mediante escrito con firma legalizada”.

Los fundamentos que sustentan dicha posición se encuentran en las Resoluciones N° 386-2007-SUNARP-TR-L del 20 de junio del 2007 y 633-SUNARP-TR-L del 13 de junio del 2008 ⁽⁴⁾ .

Asumiendo dicho criterio, en el caso de análisis se aprecia que si bien aquellos que no participaron en el procedimiento administrativo que dio lugar a la resolución municipal en mención, han prestado su consentimiento mediante escrito con firma legalizada. En cuanto al copropietario Ysac Felipe Sotomayor Luera, debe señalarse que del contenido de la escritura pública del 29 de enero del 2008 contenido en el título archivado N° 81075 del 05/02/2008, se desprende que el copropietario en mención tuvo conocimiento que sobre el predio que adquiría derecho y acciones se estaban efectuando los trámites pertinentes para lograr la aprobación municipal de la habilitación urbana, incluso se especificó el porcentaje adquirido solo tenía fines registrales, siendo el verdadero objeto de la venta un lote de terreno determinado de 113.18 m ² (Mz. E Lote 1).

En tal sentido, corresponde revocar el segundo extremo de la observación.

4. Respecto a lo informado por la oficina de catastro sobre las discrepancias en las medidas perimétricas del predio objeto de subdivisión, esta Sala ha solicitado un informe ampliatorio a fin de descartar superposiciones con los predios colindantes, siendo que mediante Informe Técnico
N° 6856-2008-SUNARP-Z.R. N° IXIOC del 27 de agosto del 2008, se informa que las medidas
perimétricas planteadas mediante Resolución de Gerencia N° 026-2006/GDU-MDPP del 23 de enero del 2006, se superponen a los predios colindantes:

La Parcela 27-A DE 25050.00 M2

- Parcialmente comprendida en ámbito inscrito en P01043114

- Parcialmente comprendida en ámbito inscrito en P01043120

- Y la diferencia de área en ámbito inscrito en la P01043119

La Parcela 27-A DE 25050.00 M2

- Parcialmente comprendida en ámbito inscrito en P01043114

- Parcialmente comprendida en ámbito inscrito en P01043126

- Y la diferencia de área en ámbito inscrito en la P01043119

En ese sentido, si bien es cierto que según lo establecido en el artículo 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la información técnica elaborada y proporcionada por las entidades públicas conforme su competencia servirán de sustento para corregir algunas inexactitudes, siendo que las Municipalidades conforme lo establece la Ley Nº 28294 conforman el Sistema Nacional Integrado de Catastro; sin embargo, en este caso se estaría vulnerando el derecho de propiedad de terceros, por lo que la Resolución N° 026-2006/GDU-MDPP no resulta suficiente para modificar las medidas perimétricas del predio inscrito en la partida P01043119. Para estos casos debe procederse a la rectificación de medidas perimétricas conforme a lo establecido en el artículo 504 del Código Procesal Civil y la Ley Nº 27333.

Por lo expuesto, corresponde confirmar el primer extremo de la observación,

5. En lo referente al plano perimétrico, cabe señalar que de lo señalado en los artículos 55, 56, y 57 ⁽⁵⁾ del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no se desprende como requisito para la inscripción de la independización la presentación del plano perimétrico del área matriz, como refiere el Registrador. Sin embargo, el presentante ha acompañado dicho plano conjuntamente con su recurso de apelación, el mismo que no será calificado por esta instancia.

Corresponde dejar sin efecto la observación.

6. En cuanto a los derechos regístrales, estos no pueden ser determinados de conformidad al artículo 41 del Reglamento General de los Registros Públicos, en tanto se encuentra pendiente la inscripción de un acto previo, tal como se ha señalado en el numeral 4 de la presente Resolución.

Con la intervención de la Vocal Suplente María Teresa Salazar Mendoza, autorizada mediante Resolución N° 168-2008-SUNARP/PT del 18/08/2008.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII.     RESOLUCIÓN

REVOCAR el extremo 2, DEJAR SIN EFECTO 3 y CONFIRMAR el primer extremo de la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios al título referido en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en el presente Resolución.

Regístrese y comuníquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

MARÍA TERESA ZALAZAR MENDOZA, Vocal del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     PAU PEDRÓN, Antonio. Curso de Práctica Registral, Universidad de Comillas, Madrid, 1995, p. 66.

(2)     LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Derecho Inmobilario Registral, José María Bosch Editor S.A. Barcelona, 1991, pp. 304-305.

(3)     MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario: Para iniciación y uso de universitarios, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1992, Vol. II, p. 570.

(4)       “1.Conforme a la definición contenida en el artículo único de las definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones, la subdivisión constituye el fraccionamiento de un predio urbano con la finalidad de destinar las porciones resultantes al mismo uso del terreno matriz. Precisa el artículo 10 del mencionado reglamento que las subdivisiones se sujetarán a las condiciones propias de los lotes normativos de cada zonificación y podrán ser de dos tipos: a) Sin obras, en los casos en los que no se requiera la ejecución de vías ni redes de servicios públicos y, b) Con obras, cuando requiere la ejecución de vías y redes de servicio público.

     2. De lo expuesto se concluye que al conllevar la subdivisión una modificación en las dimensiones del lote de terreno urbano implica la modificación de la habilitación urbana, razón por la que se requiere la aprobación de la municipalidad distrital correspondiente a fin de verificar que las dimensiones de los sublotes resultantes se adecuen a la zonificación vigente. La excepción a la regla general antes descrita está constituida por las subdivisiones de predios urbanos en el marco de los procesos de regularización de edificaciones contemplados por la Ley Nº 27157, modificada por la Ley Nº 27333. En efecto, el artículo 4 de la Ley Nº 27333 establece expresamente que para inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.

     3. El fraccionamiento de un predio urbano que opera en el ámbito extrarregistral mediante la autorización municipal de subdivisión o de hecho con la ejecución de algún acto susceptible de regularización en los términos de las Leyes
Nºs 27157 y 27333, tiene consecuencias registrales a través de la apertura de nuevas partidas para los sublotes resultantes de la subdivisión. De allí que el artículo 57 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establezca que la independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa en mérito a la resolución municipal de subdivisión, los planos que forman parte de la misma y el plano y código catastral a que se refiere el D.S. N° 002-89-JUS o la constancia negativa de catastro.

     De ello puede concluirse que lo que resulta inscribible no es la autorización municipal de subdivisión o el hecho físico de subdivisión en los supuestos de regularización de edificaciones, sino la consecuencia registral, cual es la apertura de nuevas partidas registrales para los sublotes resultantes, es decir, la independización. Esta conclusión es corroborada por el Decreto Supremo N° 017-2003-JUS y por la Resolución N° 010-2007-SUNARP/SN del 10 de enero de 2007, los cuales únicamente contienen aranceles relativos a la independización como consecuencia de la subdivisión y no por la subdivisión en sí misma.

(5)       “Artículo 55.- Definición de Independización

     Es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

     Dicho acto registral se rige por las disposiciones contenidas en el presente capítulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripción de los actos que dan lugar a la misma.

     El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada.

     En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita, deberá describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.

     Artículo 56.- Requisitos de la Independización

     Todo título que da mérito a una independización deberá contener el área que se desmembra y el área remanente, precisando sus linderos y medidas perimétricas, acompañando el respectivo plano de independización autorizado por el profesional competente.

     Cuando como consecuencia de la independización solicitada, se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones

     Artículo 57.- Título que da mérito a la independización de predio urbano

     La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:

     a) Resolución municipal de subdivisión y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos, el área, linderos y medidas perimétricas, tanto de la porción independizada como del remanente;

     b) Planos y códigos catastrales a que se refiere el Decreto Supremo N° 002-89-JUS o la constancia negativa de catastro.

     No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que estos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma legalizada del propietario.

     Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

     Si para inscribir una resolución judicial resulta necesario desmembrar un predio urbano, deberán cumplirse con los requisitos establecidos en el primer párrafo; salvo que el proceso comprenda también la subdivisión del predio.