Resolución Nº 329-2007-SUNARP-TR-T (Precedente del Observancia Obligatoria aprobado por Resolución Nº 101-2008-SUNARP/PT, publicada el 11/06/2008)

     SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

     TRIBUNAL REGISTRAL

     Trujillo, veintiocho de diciembre de dos mil siete.

     APELANTE     Empacadora Nautilius SAC
          Roberto Urteaga Fiol

     TÍTULO     3899-2007

     INGRESO     292-2007

     PROCEDENCIA     Zona Registral Nº I - Sede Piura

     REGISTRO     De Predios de Tumbes

     ACTO     Cancelación de Hipoteca Unilateral

     SUMILLA

     Cancelación de la hipoteca unilateral que no fue aceptada por el acreedor

     Procede la cancelación de la hipoteca unilateral en cualquier momento a instancia del constituyente siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor hipotecario.

     I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Con fecha 29.08.2007, Dora María González Rentería solicitó la inscripción del levantamiento de la hipoteca inscrita a favor de Seaspan Products Corporation, Pierre Hottlet & Frozen Food NV y Empress International Ltda. en el asiento D-1 de la ficha Nº 9387 del Registro de Predios de la Zona Registral Nº I-Sede Tumbes.

     Para tal efecto, presentó el testimonio de la escritura pública de levantamiento de hipoteca y prenda otorgada por la sociedad Empacadora Nautilius SAC ante la notaría de Tumbes Dra. Virginia Davis Garrido con fecha 27.08.2007.

     II. DECISIÓN IMPUGNADA

     El título fue observado por el Registrador Público de Tumbes, Jorge Salomón Reyes, con fecha 03.09.2007.

     La denegatoria tiene el siguiente tenor:

          “1.- ACTO.- Levantamiento de hipoteca

          2.- CONSIDERACIONES LEGALES

          2.1.- De la documentación presentada se advierte que se pretende inscribir un levantamiento de hipoteca unilateral por parte de la sociedad anónima Empacadora Nautilius.

          2.2.- Visto el título no procede su inscripción puesto que el levantamiento de hipoteca unilateral requiere de la manifestación de la voluntad de ambas partes. Sírvase aclarar.

          3. DECISIÓN.-

          En mérito a lo antes mencionado, se observa el presente título.

          Art. 1122 del C.C

          Derechos pendientes de pago S/.0.00”.

     III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     Con fecha 15.09.2007, el señor Roberto Urteaga Fiol, gerente general de Empacadora Nautilius SAC, interpuso recurso de apelación mediante escrito autorizado por el abogado Carlos E. Saldarriaga Medina. Los argumento son los siguientes:

     - La hipoteca es un contrato, por lo tanto, es consensual. En consecuencia, deben existir dos partes: garante y garantizado. Ambas partes deben expresar su voluntad.

     - En el presente caso estamos frente a una garantía unilateral que jurídicamente no existió por cuanto nunca hubo consenso del garantizado. En tal sentido, jamás existió contrato, por tanto no debió continuar la garantía, mucho menos debió inscribirse, por lo que la inscripción de la garantía es nula de puro derecho. Siendo aplicable el inciso 2 del artículo 1122 del Código Civil.

     - No existiendo contrato por falta de partes, la voluntad de levantar el gravamen en forma unilateral, de la misma forma como fue constituido, es totalmente procedente por cuanto si se constituyó en forma unilateral, se cancela y levanta de manera unilateral.

     IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

     La hipoteca objeto de levantamiento corre inscrita en el asiento D.1. de la ficha Nº 9387 del Registro de Predios de Tumbes.

     V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente el Vocal Walter Morgan Plaza.

     A juicio de la Sala, el asunto a determinar en la presente apelación es si resulta exigible el consentimiento del acreedor para cancelar la hipoteca unilateral cuando no consta en la partida registral la aceptación del crédito.

     VI. ANÁLISIS

     1. Mediante escritura pública de fecha 14.09.1998, la Empacadora Nautilius SAC (en adelante la Empacadora) constituyó unilateralmente hipoteca a favor de Seaspan Products Corporation, Pierre Hottlet & Frozen Food NV y Empress International Ltda. (en adelante Seaspan) con la finalidad de garantizar una deuda por la suma de US$ 817,218.52 que la Empacadora reconoció a favor de Seaspan. Dicha garantía se inscribió en el asiento D-1 de la ficha Nº 9587 del Registro de Predios de Tumbes a través del título Nº 2737-19 del 20.10.1998.

     Con el título apelado se solicita la cancelación de la mencionada hipoteca en mérito de la declaración (también unilateral) de la Empacadora debido a que el acreedor no había aceptado la garantía hipotecaria. El Registrador denegó la inscripción porque el levantamiento de la hipoteca unilateral requiere la manifestación de voluntad de ambas partes.

     2. Prescribe el artículo 1097 del Código Civil (CC) que la hipoteca afecta en garantía el cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. Luis Díez-Picazo, citado por Avendaño Valdez, enseña que la hipoteca sujeta unos bienes al cumplimiento de la obligación o lo que es lo mismo asegura la satisfacción de un crédito, por lo tanto, existen dos derechos en muy estrecha conexión entre sí: el derecho de crédito o de obligación, y el derecho real de garantía, siendo la idea de accesoriedad la que persigue esta conexión1.

     3. De las definiciones dadas rescatamos la esencia de la hipoteca: asegurar el cumplimiento de una obligación. Pizarro y Vallespinos conciben a la obligación como “aquella relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene un derecho subjetivo a exigir del deudor una determinada prestación, patrimonialmente valorable, orientada a satisfacer un interés lícito, y ante el incumplimiento, a obtener forzosamente la satisfacción de dicho interés, sea en especie o de manera equivalente”2. Para Karl Larenz la obligación es “aquella relación jurídica por la que dos o más personas se obligan a cumplir y adquieren el derecho a exigir determinadas prestaciones”3.

     La relación jurídica, entendida como el vínculo o conexión que une a dos o más personas y que produce consecuencias jurídicas, está compuesta por cuatro elementos fundamentales: a) Un sujeto activo, titular o beneficiario principal de la relación; b) Un sujeto pasivo o deudor de la prestación principal; c) El vínculo de atribución, capaz de ligar a una persona con otra, frecuentemente de manera recíproca o complementaria, pero siempre de forma objetiva; y

     d) Un objeto, que es la razón de ser de la relación entablada4.

     4. El sujeto activo es el acreedor de la prestación principal. En el caso de un mutuo dinerario, el sujeto activo es quien prestó el dinero y tiene el derecho a su reembolso en la oportunidad acordada con el prestatario. El sujeto pasivo es la persona obligada a efectuar la prestación principal. En el ejemplo propuesto, es el deudor del dinero. El vínculo de atribución es el elemento más importante, pues liga o ata al deudor al cumplimiento de la obligación. Incidiendo en el ejemplo anterior, el vínculo de atribución es el contrato de mutuo a través del cual se enlaza a ambos polos (sujetos) de la relación obligatoria. Finalmente, el objeto es el elemento en virtud del cual se constituye la relación y sobre el que recae tanto la exigencia del acreedor como la obligación del deudor. En otras palabras, el objeto es la prestación debida por el deudor. Volviendo al ejemplo, el objeto es el pago del préstamo.

     5. Usualmente las hipotecas se constituyen como producto de la relación jurídica celebrada entre deudor y acreedor. En efecto, por lo general las hipotecas inscritas en el Registro de Propiedad Inmueble son el resultado del acuerdo de voluntades entre los dos sujetos de la relación jurídica. A estas hipotecas se les conoce como convencionales. Sin embargo, hay un tipo sui géneris de hipotecas que se constituyen únicamente con la sola manifestación de voluntad del propietario del bien inmueble (sujeto pasivo), vale decir, sin la participación del sujeto activo de la relación jurídica. Estas son las denominadas hipotecas unilaterales, de ahí su nombre. Más adelante ampliaremos sobre estas.

     Nuestro ordenamiento jurídico ha regulado ampliamente la constitución y extinción de las hipotecas convencionales; no obstante, ha omitido lo propio respecto de las hipotecas unilaterales, salvo el caso excepcional de la hipoteca unilateral del título de crédito hipotecario negociable normada en la Ley 27287, Ley de Títulos Valores5.

     6. En el XII Pleno del Tribunal Registral se aprobó como precedente de observancia obligatoria que “Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor”. Sin embargo, no se previó cómo serían canceladas las hipotecas unilaterales cuando el acreedor no prestara su consentimiento, o sea, cuando en la partida registral del inmueble no figurara que el sujeto activo aceptó constituirse en la otra parte de la relación jurídica, con lo cual la hipoteca tornaríase en una de naturaleza convencional, sujetándose a partir de entonces a la normatividad ordinaria.

     7. El artículo 1122 del CC enumera los modos de extinción de la hipoteca6. En todas las causales, salvo la cuarta, se alude en forma expresa o tácita la existencia de una relación jurídica entre el acreedor hipotecario y el deudor. La primera, segunda y quinta ratifican el efecto accesorio de la garantía: desaparecida la obligación se extingue la hipoteca. La renuncia, por su parte, también anuncia la presencia de una relación jurídica, pues se dimite de algún derecho del cual se es titular. La destrucción total del bien constituye una causa patológica aplicable incluso ante la ausencia de una relación jurídica, toda vez que al dejar de existir el bien la garantía pierde sentido al carecer del objeto sobre el cual recaer. En esta hipótesis, la causa de la extinción de la hipoteca es independiente de la presencia o ausencia de la relación jurídica acreedor-deudor.

     8. Como podrá advertirse, las modalidades de extinción de las hipotecas previstas en el artículo 1122 del CC, salvo la contemplada en el inciso cuarto, han sido pensadas únicamente para las hipotecas convencionales. Incluso la caducidad introducida por la Ley 26639 fue dirigida para cancelar este tipo de hipotecas. La Ley 26639 estableció dos supuestos: i) Cuando la hipoteca respalda un crédito cierto u obligación principal (segundo párrafo); y ii) Cuando la hipoteca no garantiza una obligación principal nacida u obligación futura o eventual (primer párrafo)7. No debe confundirse esta segunda hipótesis de caducidad con la inexistencia de la relación jurídica entre acreedor y deudor, pues el vínculo entre ambos está representado por el compromiso u obligación del acreedor de brindar al deudor un crédito. El ejemplo clásico es el de la línea de crédito bancaria, el banco (acreedor) se compromete a prestar dinero al deudor en la medida que este lo solicite. Esta no es la obligación principal, toda vez que la hipoteca de modo alguno podrá garantizar una obligación que no pertenece al deudor, sino al banco. Dicho de otra manera, sería ilógico razonar que la hipoteca en esta etapa (cuando aún no se ha desembolsado el dinero al deudor) asegura el cumplimiento de la obligación de prestar dinero a cargo del banco. Entonces, la Ley 26639 fue diseñada, en principio, como un mecanismo de extinción adicional a los regulados por el Código Civil para las hipotecas convencionales, mayor prueba de ello es que dicha ley permitió su renovación por el acreedor (sujeto activo de la relación jurídica). El artículo 118 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)8 resulta contundente en su segundo párrafo, pues el acreedor al renovar debe manifestar que la obligación garantizada no se ha extinguido.

     9. La hipoteca unilateral, tal como se anunció, se constituye por la sola voluntad del propietario del inmueble, quien usualmente es el mismo deudor de la obligación principal, aunque nada impide que el deudor sea un tercero. Empero, lo cierto es que en el título constitutivo de la hipoteca unilateral faltan los elementos que configuran la relación jurídica acreedor-deudor. Esta hipoteca surge como garantía real al inscribirse en el Registro, estando pendiente la futura aceptación del negocio jurídico por parte del acreedor, cuyos efectos se retrotraerán al mismo momento de su inscripción constitutiva. Se dice, por tanto, que esta clase de hipoteca sirve para obtener rango o preservar prioridad en tanto el acreedor no preste su consentimiento. Entonces, en la hipoteca unilateral se distinguen dos momentos: 1º) La constitución de la garantía real; y 2º) La adquisición del derecho por el acreedor o aceptación de integrar la relación jurídica. Al respecto, Ricardo de Ángel Yágüez, citando a Díez-Picazo y Gullón, señala que “la primera se origina por voluntad exclusiva del dueño de los bienes, mientras que la adquisición requiere la aceptación del beneficiario con efectos retroactivos. Antes de esta aceptación, la hipoteca creada tiene rango propio y específico, pero en reserva hasta que aquella se dé. No es que desde la aceptación haya que considerar gravada la finca, sino que hay que estimar que se gravó desde el momento en que se constituyó”9.

     10. La aceptación no constituye un imperativo, pues nadie está obligado a formar parte de una relación jurídica no deseada o, dicho de otra manera, a ninguna persona puede imponérsele contra su voluntad la incorporación de un derecho a su patrimonio10. Desde esta perspectiva, puede ocurrir que el establecimiento de la relación jurídica nunca llegue a consumarse, ante esta situación cabe preguntarse si la hipoteca puede ser cancelada de alguna manera o si irremediablemente debe aguardarse hasta el momento en que surja la aceptación del beneficiario y a partir de aquí recién ensayar alguna causal extintiva prevista explícitamente por nuestra legislación.

     Como referencia, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria Española prescribe: “En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó”. En nuestro Derecho positivo adolecemos de una disposición similar que supedite la cancelación de la hipoteca unilateral a la infructuosa comunicación al acreedor para que brinde su aceptación dentro de cierto plazo.

     En tal sentido, las instancias registrales estamos inhabilitadas para exigir un requisito que no se halle previsto en nuestro ordenamiento jurídico vigente11.

     11. Volviendo a las causales de extinción de las hipotecas convencionales, ninguna de ellas contempla la posibilidad de que el constituyente de la garantía cancele el gravamen por su sola voluntad. La explicación radica en que la relación jurídica creada entre el deudor y el acreedor incorpora al patrimonio de este último un derecho de garantía, el cual es protegido por el sistema jurídico. En otras palabras, cuando la hipoteca se constituye convencionalmente el acreedor adquiere el derecho de garantía que respalda la obligación contraída por el deudor. Visto así, quien puede cancelar la hipoteca, en principio, es el mismo titular del derecho, como sucede en la renuncia (inciso 3 del artículo 1122 del CC). En cambio, en la hipoteca unilateral la adquisición del derecho es eventual, toda vez que el acreedor podría o no prestar su aceptación. Ubicándonos en la opción negativa, la relación jurídica acreedor-deudor no habría nacido y como consecuencia de ello el derecho jamás se habría trasladado a la esfera patrimonial del acreedor. Partiendo de esto, en la hipoteca unilateral con ausencia de aceptación no existe un acreedor de la garantía real. Por tanto, es impensable sugerir que para cancelar este tipo de hipotecas deba prestar su consentimiento la persona a favor de quien se constituyó la garantía, pues esta realmente carece de la titularidad para disponer del derecho, ya que jurídicamente no es acreedor.

     Cuando la relación jurídica entre el potencial acreedor y el constituyente no se materializa, la garantía real tampoco es transferida al acreedor, es decir, el derecho permanece en la órbita de poder del constituyente. Ahora bien, ser titular de un derecho implica la facultad de disponer de él en cualquier momento. Dicho poder incluye, obviamente, la posibilidad de cancelar en mérito de su sola voluntad la hipoteca unilateral que no fue aceptada. O más apropiadamente, la falta de aceptación del potencial acreedor concede al constituyente la facultad natural de revocar su decisión de gravar con hipoteca un bien de su propiedad. Resulta entonces aplicable analógicamente el artículo 244.1. de la Ley 2728712 referido a la extinción de la hipoteca unilateral nacida con la emisión del título de crédito hipotecario negociable. Conforme al mencionado artículo el gravamen puede ser levantado contra la entrega del título no endosado, lo que equivale a decir que ninguna persona aceptó constituirse en acreedor del crédito garantizado con la hipoteca, o sea, que la garantía real nunca salió de la esfera patrimonial del deudor y que, por lo tanto, puede cancelarla con total libertad. En este orden de ideas, procede la cancelación de la hipoteca unilateral en cualquier momento a instancia del constituyente siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor hipotecario.

     En el caso de autos, la cancelación de la hipoteca ha sido efectuada por la Empacadora (constituyente), sin que obre en la partida registral la aceptación por parte de Seaspan (supuestos acreedores). En tal sentido, y satisfaciendo el título la formalidad del artículo 2010 del CC, corresponde revocar la observación y disponer su inscripción, siempre que se cancelen los mayores derechos indicados a continuación.

     12. La liquidación de los derechos registrales para la cancelación de la hipoteca por US$817,218.52 es como sigue:

     Der. de calificación     Der. de inscripción

       Cancelación hipoteca      S/. 28.00     S/. 3,422.00

     S/. 28.00 (A)      S/. 3,422.00 (B)

     SUB-TOTAL      :     S/. 3,450.00 (A + B)

     PAGO A CUENTA      :      S/. 28.00

     TOTAL A PAGAR     :     S/. 3,422.00

     Por los fundamentos expuestos la Sala acordó por unanimidad:

     VII. RESOLUCIÓN

     REVOCAR la observación formulada por el Registrador Público al título venido en grado y DISPONER su inscripción, siempre que se cancelen los mayores derechos registrales liquidados en el último considerando, por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ; HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO, WALTER E. MORGAN PLAZA