LOS CONTRATOS DE PROMESA Y DE OPCION EN EL CODIGO CIVIL ESPAÑOL
(Diego Espín Cánovas
)
1. Planteamiento
No es nuestro propósito trazar un esquema completo de los diferentes aspectos que plantean el contrato de promesa en torno, principalmente, al controvertido art. 1.451 de nuestro Código Civil y el de opción, motivador de extensa literatura en su aspecto sustantivo, así como en su proyección registral en el art. 14º del Reglamento hipotecario. De ambas figuras contracturales nos hemos ocupado anteriormente, si bien en líneas generales (Manual de Derecho civil español, vol. II, p. 688, 7º. ed., 1985, y vol III, p. 409, 6º ed., 1983). Tratamos ahora de resaltar la urgencia de una reforma legislativa que clasifique la aplicación práctica de estas figuras contractuales tan debatidas. Algunos países en fechas recientes han completado o reformado su legislación ante la necesidad de asegurar la eficacia de las promesas y contratos de opción especialmente en relación con la construcción de viviendas, por lo que nos parece útil una simple referencia a algunas de estas reformas legislativas.
La regla de la asimilación de la promesa bilateral a la venta en el Code francés suscitó una revisión de la teoría clásica del pactum de contrahendo en la doctrina francesa, influyendo también, como veremos, en la doctrina española posterior a nuestro Código Civil. Unido esto a la propia dificultad creada por el legislador español, suscita una importante divergencia doctrinal en la aplicación de la norma.
Por otra parte, la figura de la opción, de tan frecuente uso en la actualidad, aumenta la dificultad interpretativa al faltar una norma sustantiva que determine sus requisitos y efectos, que tratan de canalizarse por el propio precepto regulador de la promesa de contrato, incidiendo así ambas figuras contractuales en el estrecho cauce normativo que brinda el art. 1.451 de nuestro Código Civil.
Aunque el tema de la promesa de contrato puede y debe verse en un plano más general, como en la antigua doctrina y en algunas legislaciones, nos vamos a referir en concreto a la promesa de venta y de compra centrando por tanto el tema en torno al art. 1.451 del Código Civil. En cuanto a la opción tampoco tratamos aspectos a los que ya aludimos anteriormente, como el de su naturaleza jurídica, buscando centrar el tema en la interrelación entre promesa de contrato y contrato de opción.
2. Breve referencia a algunas recientes legislaciones
El Código Civil portugués de 25 de noviembre de 1966 regula el "contrato-promesa" (arts. 410 a 413), comprendiendo tanto la promesa bilateral como la unilateral en una regla general que delimita esta figura del siguiente modo: a la convención por la cual alguien se obliga a celebrar cierto contrato le son aplicables las disposiciones legales relativas al contrato prometido, excepto las relativas a la forma y las que, por su razón de ser, no se deban considerar extensivas al contrato-promesa (art.410.1).
El tema de la forma se regula exigiendo solamente el documento privado aunque el contrato prometido exigiese documento público (art.410.2)
La innovación más importante introducida en el nuevo Código, respecto al anterior de 1867, se contiene en las normas dedicadas en general a la ejecución específica: "Si alguien se ha obligado a celebrar cierto contrato y no cumple la promesa, puede la otra parte, a falta de pacto en contra, obtener sentencias que producirá los efectos de la declaración negocial del incumplidor, siempre que a esto no se oponga la naturaleza de la obligación asumida" (art. 830.1).
Como observa la doctrina portuguesa, se trata de una norma supletiva que las partes pueden excluir bien de modo expreso o de modo implícito por el propio contenido del contrato. La redacción originaria del Código consideraba existente el pacto contrario a la ejecución forzosa si se daba señal o se estipulaba una pena para caso de incumplimiento (art. 830.2 derogado). Pero el Decreto-Ley de 18 de julio de 1980, que modifica el art. 830 con la finalidad de proteger a los promitentes-compradores de vivienda en construcción, suprimió este párrafo, discutiendo la doctrina si fue derogado con alcance general o si sólo afecta la supresión del párrafo al ámbito restringido de dicho Decreto-Ley, subsistiendo la aplicación de la regla fuera de dicho ámbito (Galvao Telles, Direito das obrigacoes, 4º ed., 1982, p.84); opinan otros que la derogación efectiva crea una laguna fuera del ámbito del Decreto-Ley, a colmar por procedimientos de interpretación (Almeida Costa, Direito das obrigacoes, 4º ed., 1984, p. 261).
Prescindiendo ahora de este debate interpretativo, es de señalar que cualquiera que sea el alcance, dispositivo o imperativo, de la norma sobre ejecución forzosa el Código portugués incorpora decididamente una norma de eficacia directa del que llama contrato-promesa, figura cuya utilidad y frecuencia en la práctica recuerda la doctrina (Antunes Varela, Das obrigacoes em geral, 2º, ed., 1973, p.242).
En la doctrina brasileña se analiza el contrato preliminar (pactum de contrahendo) válido conforme a la autonomía privada, que presenta sin embargo, como indica Silvio Rodrigues, la dificultad de la exigibilidad del cumplimiento del contrato definitivo, dificultad propia de las obligaciones de hacer (nemo praecise cogi potest ad factum), pero como señala dicho jurista, entre las obligaciones de hacer existe una clase susceptible de ejecución directa al no implicar ninguna violencia para la persona del deudor, a saber, la obligación de prestar declaración de voluntad; si el contratante rehúsa cumplir con el contrato prometido, suple su declaración la Sentencia judicial (Direito civil, vol. 3,7.º ed., 1977, p.43). Así lo dispone, señala RODRIGUES, el Código de proceso civil de 1973: Si alguien que se comprometió a concluir un contrato, no cumple la obligación, la otra parte, siendo posible y no excluido por el título, puede obtener una Sentencia que produzca el mismo efecto del contrato si hubiese sido firmado (art. 639); añadiendo dicho Código: Condenado el deudor a emitir una declaración de voluntad, la Sentencia, una vez firme, producirá todos los efectos de la declaración no emitida (art. 641). La importancia de estos contratos preliminares, en materia de construcción de edificios, motivó la publicación del Decreto-Ley de 1937 en favor del promisario comprador de inmuebles.
El Código Civil de Perú, promulgado por Decreto Legislativo de 24 de julio de 1984, dedica, en la Sección de los Contratos en general, un Título a los Contratos preparatorios comprensivo del compromiso de contratar y del contrato de opción. Por el primero, las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo (art. 1.414) y por el segundo "una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no" (art. 1.419).
En el compromiso de contratar, la injustificada negativa a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a exigir judicialmente la celebración del contrato o dejar sin efecto el compromiso, sin perjuicio de la indemnización que proceda en ambos casos (art. 1.418).
En un autorizado comentario del Código Civil, se perfilan las diferencias entre estos dos contratos:
- El compromiso es una obligación de contratar en el futuro, pero su eficacia permite exigir a la parte que injustificadamente lo incumple, su cumplimiento y no sólo la indemnización de daños.
- La opción permite al que goza de esa facultad exigir el cumplimiento del contrato definitivo por su sola voluntad y no simplemente su celebración, como en el compromiso (Arias Schereiber, Exégesis, com. a los artículos citados, 2º ed., 1987, pp. 181 y ss., esp. 191 y 193).
En ambos contratos se admite la bilateralidad o la unilateralidad; sea la promesa, sea la opción.
Otros preceptos de gran interés regulan los requisitos y demás efectos de estos contratos.
También se regula promesa de contrato en general en el Código Civil para el Distrito Federal de México de 1928, que define la promesa como la asunción contractual de "la obligación de celebrar un contrato futuro" (art. 2.243), configurándolo como un contrato preliminar de otro, que puede ser unilateral o bilateral (art. 2.244).
Los efectos del contrato preliminar sólo son obligatorios, es decir, sólo crean "obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido" (art. 2.245). Para el caso de incumplimiento por el promitente, suple el juez su firma salvo que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte. (art. 2.247).
Señala SANCHEZ MEDAL que la jurisprudencia de la Suprema Corte establece con razón "que no existe promesa de venta, sino ya misma compraventa, cuando han empezado a cumplirse de inmediato por alguna o por las dos partes las obligaciones propias del contrato definitivo de compraventa, o sea, pagar parte o la totalidad del precio o entregar la cosa objeto del contrato" (De los contratos civiles, 2.º ed., México, 1973, p.101).
El Código Civil italiano de 1942, bajo la rúbrica de opción, regula el contrato en que una de las partes quede vinculada a su propia declaración y la otra tenga la facultad de aceptarla o no, considerando la declaración de la primera como propuesta irrevocable (art. 1.331).
La doctrina considera tanto la promesa unilateral (art. 1.331, 1.822) como la bilateral, obligatorias para el promitente, estando encaminadas al contrato definitivo que preparan (Colagrosso, Teoría generale delle obbligazioni e dei contratti, 3.º ed., 1948, p. 272-275).
Según COLAGROSSO, el contrato preliminar, aunque encaminado al contrato definitivo, es autónomo con contenido propio, obligatorio y por tanto sujeto a las normas que rigen los contratos en general, pero no obstante esa "autonomía funcional, el preliminar subyace a las prescripciones de forma dictadas por la ley para el contrato definitivo" (art. 1.351). Esta exigencia formal se justifica por el cumplimiento de la forma en todo momento, desde el preparatorio hasta el definitivo y evita la evasión del requisito de forma establecido en general por el art. 1.350 (loc.cit., p.274).
En cuanto a la eficacia de la promesa, a falta de cumplimiento por el promitente de su obligación de concluir el contrato definitivo, la otra parte puede obtener una Sentencia que produzca los efectos del contrato (art. 2.932), o sea, una Sentencia constitutiva como se previene para estos casos (art. 2.908).
El Código suizo de las obligaciones de 1911 admite la promesa de contratar, exigiendo, en su caso, la forma a que la ley subordine la validez del contrato prometido (art. 22).
No sólo en este siglo se ha prestado atención a la promesa de venta con normas más completas que las de nuestro Código. También en el siglo anterior se encuentran Códigos que merecen recordarse.
Destaca el Código Civil chileno, que influyó en otros de América, según el cual cuando la promesa de celebrar un contrato reúna determinados requisitos, como constancia por escrito, fijar un plazo o condición para celebrar el contrato y se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban", tendrá lugar lo previsto para la obligación de hacer y facultará al acreedor frente al deudor moroso para pedir que se le apremie o se le autorice al acreedor para mandarlo ejecutar a costa del deudor o indemnice éste la infracción contractual (art. 1.554 en relación con el 1.553).
La doctrina entiende la aplicación al caso lo dispuesto en el Código de procedimiento civil que faculta al juez cuando no la haga el deudor para suscribir a su nombre un instrumento o constituir una obligación (art. 532).
El Profesor FUEYO LANERI, en su extensa obra, comenta así esta norma: "Es conveniente realzar la eficacia plena de que es capaz el cumplimiento forzado de la obligación de hacer -obligación de contratar-, en el evento de incumplimiento". Y añade que el Código de Procedimiento "configura con innegable acierto la coercibilidad eficaz en el evento de incumplimiento de la promesa de contratar, solución que tanto se echa de menos en otras legislaciones" (Derecho civil, t.5º, vol.II-1, "Contratos preparatorios", pp. 230-231, Santiago de Chile, 1983).
Como indica el Profesor Fueyo Laneri, el art. 1.554 del Código de Chile se reprodujo en el Código Civil de Ecuador (art. 1.610) y después de promulgado, el de Colombia lo adopto con leves modificaciones en virtud de la Ley Nº 153 de 1887 (art. 83).
Finalmente, en Panamá, el Código vigente siguió el modelo español, con alguna modificación, planteando problemas interpretativos que dividen a doctrina y jurisprudencia, como expone en un luminoso estudio el Profesor y Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Panamá, Arroyo Camacho (Estudios Jurídicos, t. III, p. 16, Panamá, 1984).
3. La asimilación de la promesa bilateral a la venta
La doctrina española posterior al Código Civil estuvo influida por la regla del Código francés de equivalencia de la promesa bilateral de venta a la venta (art. 1.589), regla que tuvo claro reflejo en el Proyecto de Código Civil de 1851 (art. 1.373), aunque con importantes diferencias que han sido señaladas muy certeramente por HERNANDEZ GIL (Comentario a la Sentencia de 11 de noviembre de 1943, "RGLJ", 1944, pp. 331 y s.) como lo fueron en su día por el propio GARCIA GOYENA en su clásica obra de Comentarios al citado Proyecto.
No obstante el alejamiento de la regla del Code en el Anteproyecto de 1882-1888 (art. 1.477) antecedente directo del vigente art. 1.451, la influencia de la doctrina francesa de asimilación de la promesa bilateral al contrato de venta es palmaria en los comentaristas de nuestro Código en una primera fase.
Así, MUCIUS SCAEVOLA afirma que "La fuerza de obligar de la promesa es la misma que la del contrato de venta perfeccionado" (Código Civil comentado, XXIII, vol. I, p. 537, 2º ed., Madrid, 1970).
En igual sentido sostiene MANRESA la asimilación de efectos: "si desde que hay conformidad en la cosa y en el precio se puede reclamar el cumplimiento del contrato, es visto que han nacido las obligaciones y, por lo tanto, que el contrato ha quedado perfecto desde que se prestó el consentimiento, ya que el estado de perfección se caracteriza por el nacimiento de las obligaciones" (Comentarios al Código Civil español, t.X, vol.I, p.119 y ss., 6º ed., Madrid.)
VALVERDE, citando y siguiendo a SANCHEZ ROMAN, expone la sustantividad de la promesa como contrato preparatorio distinto del definitivo que se promete, pero adscribe la distinción a la promesa unilateral. Resume su pensamiento así: "La promesa unilateral no aceptada, que es la pollicitatio, no es contrato de promesa. La promesa bilateral o recíproca, al quedar todas la partes obligadas, es un contrato definitivo. La promesa unilateral aceptada, es un promesa de contrahendo, un contrato preparatorio que produce efectos jurídicos que no son los del contrato definitivo o principal" (Tratado, IV, p.347).
En este resumen del propio autor ya se aprecia una posición de identificación de la promesa bilateral con el contrato definitivo. Lo expresa claramente en estos términos: "La promesa, como contrato preparatorio es, pues, una promesa unilateral aceptada, que no debe confundirse con la promesa bilateral, porque ésta es el contrato definitivo y la primera un contrato preliminar de éste" (loc. cit, p.347). Insiste en la identificación al comentar el artículo 1.451 CC: "La promesa bilateral de compra y venta es el mismo contrato de compraventa, se identifica con éste para todos los efectos..."; por el contrario, "si la promesa es unilateral, bien sea de compra, bien de venta, que ha sido aceptada por la otra parte sin que haya reciprocidad de obligaciones, entonces .... sólo el promitente está obligado a cumplir lo prometido, y el aceptante como no se ha obligado a nada puede aprovecharse de la promesa o no, pues esto que parece anómalo no lo es si se tiene en cuenta que el aceptante aceptó la promesa, no el contrato de compraventa".
Pone como ejemplo de esta promesa unilateral, muy frecuente, la de venta de las minas para tomarse tiempo para hacer calicatas, celebrando "los mineros lo que llaman un contrato de opción" (loc.
cit., p.352 y nota 2).
Frente a la identificación entre promesa bilateral, con el contrato definitivo, destaca VALVERDE la promesa unilateral como contrato preparatorio distinto del definitivo cuya utilidad reconoce expresamente :"La utilidad de estas promesas es tal que la doctrina y las leyes no han tenido más remedio que admitirlas, porque, en efecto, no pudiendo celebrarse algunos contratos sin autorizaciones necesarias, como ocurre, v.gr, con los tutotes, y conviniendo ligar la voluntad para la realización de un contrato futuro, no hay más solución que celebrar un contrato de promesa que garantice la existencia de un contrato posterior" (loc. cit, p.546).
4. La distinción entre la promesa bilateral y la venta.
La línea asimilatoria de la promesa a la venta se quiebra decididamente en DE DIEGO, Catedrático ilustre y Presidente del Tribunal Supremo, que define la promesa como "un contrato que tiene por objeto un contrato posterior" añadiendo:"indudable es la utilidad de este contrato para todos aquellos casos en los que las partes contratantes no quieren o no les es conveniente o no pueden de momento celebrar el contrato, pero conviniéndoles la celebración en un momento posterior se ligan y comprometen a celebrarlo in futurum" (Instituciones, II, p. 125, Madrid, 1930).
Afirma también DE DIEGO que el contrato preliminar o preparatorio (pactum de contrahendo) "en nuestro Derecho, después de la Ley de Ordenamiento de Alcalá, no puede ponerse en duda que el pacto es obligatorio al igual que el contrato" (p. 126).
Este ilustre autor, después de examinar varias opiniones, defiende claramente la diferencia de la promesa con el contrato definitivo, por lo que "el contenido del contrato preliminar es la celebración de un contrato determinado en lo futuro". Y añade: "la relación jurídica que pone es la obligación de dar vida a un contrato determinado"; el vinculum iuris que produce consiste en eso: en el compromiso de celebración del contrato que tuvieran en mientes los interesados" (loc. cit., p. 127).
Dentro de la línea clásica del precontrato, se manifiesta también CASTAN TOBEÑAS, Catedrático ilustre de Derecho civil, que unió a su magisterio igualmente la Presidencia del Tribunal Supremo, formando parte previamente de la Sala de lo Civil. Identifica el contrato de promesa con el pactum de contrahendo del Derecho romano y con el hoy denominado precontrato y lo define como "una convención por la cual dos o más personas se comprometen a hacer efectiva en tiempo futuro la conclusión de un determinado contrato que por el momento no se quiere o no se puede celebrar como definitivo" (Derecho civil español común y foral, IV, 9º, ed., p.25).
CASTAN defiende por tanto la propia sustantividad de la promesa de venta, rechaza su equiparación con el contrato definitivo y afirma, al referirse a la evolución jurisprudencial, que la distinción entre las promesas de venta y la compraventa propia ha tenido "franca consagración" en la Sentencia de 11 de noviembre de 1943 y en otras posteriores (l.c., p.40, i.f., y 41).
Otra dificultad que se suma a la asimilación o distinción entre promesa y contrato definitivo es la del contrato de opción, que por unos es visto en relación de identificación y por otros con sustantividad independiente del contrato de promesa.
Aunque ambos contratos según la mayoría de la doctrina, son preparatorios de otro contrato definitivo, esta coincidencia no impide diferenciarlos en su régimen y efectos. El contrato de opción unilateral aceptada presenta una clara diferencia con la promesa de contrato, generalmente bilateral creadora por tanto de recíprocas obligaciones que sitúan a las partes en pie de igualdad de exigencia. La opción unilateral al atribuir al beneficiario de la opción la exclusiva facultad de decidir la celebración del contrato definitivo, sitúa a las partes fuera de la igualdad y ello aunque por la existencia de prima a pagar por el optante asuma el contrato carácter bilateral.
5. La teoría del
iter
negocial del Profesor De Castro
La crítica a la tesis clásica que más resonancia ha tenido es la efectuada por el ilustre Profesor De Castro, que parte de la ya formulada antes por ALGUER.
La base crítica de la teoría de la promesa como contrato preparatorio de otro definitivo ulterior que de momento no se puede o no se desea celebrar, es la inutilidad del doble contrato si las partes ya consintieren el de promesa y éste reunía los requisitos esenciales del contrato llamado definitivo. El obligarse para obligarse se ve como una duplicidad consensual inútil (circuitus inutilis).
Según el Profesor DE CASTRO, el precontrato y el contrato definitivo empleando aquí la terminología de la teoría clásica) forman un negocio único con un iter negocial complejo con dos momentos sucesivos: "1º la promesa de contrato en la que conviene el contrato proyectado y se crea la facultad de exigirlo, que funciona con cierta independencia en cuanto tiene su propia causa; 2º la exigencia de cumplimiento de la promesa, que origina la vigencia del contrato que fuera proyectado" (La promesa de contrato, "Anuario de Derecho Civil", 1950, p. 1133 y esp. 1169).
En cuanto al propio concepto de estas figuras, según DE CASTRO, se considera "promesa de contrato al convenio por el que las partes crean en favor de una de ellas (onerosa o gratuitamente), o de cada una de ellas, la facultad de exigir la eficacia inmediata (ex nunc) de un contrato por ellas proyectado" (loc. cit, p.1170).
Sobre las figuras de la promesa y la opción, DE CASTRO concreta su pensamiento de este modo: "En resumen, parece poder afirmarse que los términos de opción y precontrato o promesa de contrato no son distintos; que es equivalente la promesa unilateral de contrato al contrato de opción, y que la misma promesa bilateral de contrato en nada difiere esencialmente de la opción" (loc. cit, p.167)
La aplicación del art. 1.451, en la teoría expuesta por DE CARTO, permitiría, según expone, que una vez pasado el primer momento inicial de la opción, cuando ésta se hace efectiva se puede exigir directamente a la otra parte su cumplimiento, como permite el primer párrafo del precepto, ya que la promesa de compra y venta se analiza como verdadera venta, suprimiendo la dualidad de contratos.
En cuanto a la aplicación del art. 1.451, según DE CASTRO, "parece que se admite tanto a la promesa unilateral como a la bilateral y que la poca claridad del art. 1.451 se debe sólo a no haberse distinguido claramente los dos momentos en que puede encontrase la promesa. Después de quedar perfecta la promesa y antes de exigirse su cumplimiento, si se trata de promesa unilateral, hay promesa de compra o venta, pero, también, aun siendo bilateral, no puede hablarse de una promesa de compra y venta, sino de una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que se ejercitará normalmente la promesa de compra o la de venta. En cambio, exigido el cumplimiento de la promesa -sea unilateral o bilateral- funcionará como promesa de compra y venta, o mejor dicho, como compraventa, dando derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato (entrega de la cosa y precio), y sólo si no pudiera cumplirse la promesa se aplicará lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos" ("ADC", 1950, p.1171)
Entre las objeciones formuladas a esta tesis, PUIG BRUTAU indica que desconoce la necesaria cooperación de la otra parte para terminar de delimitar el precontrato cuando se llega a su efectiva exigibilidad al suponer que todo está ya perfilado al consentir la opción (Fundamentos, II, p.10)
GARCIA CANTERO afirma que la opción unilateral aceptada "no es, evidentemente, equiparable a un contrato definitivo de c.v., ya que el titular de la opción puede dejarla caducar por no interesarle su ejercicio o puede ser burlada por el oferente, enajenando la cosa a un tercero antes del ejercicio de la opción" (Comentarios al Código Civil y a las Compilaciones forales, t. XIX, pp. 67-68).
En cuanto a la promesa bilateral de compraventa, señala que dependerá de la voluntad de las partes según hayan querido un contrato definitivo "o quedan ligadas solamente mediante el peculiar vínculo que el precontrato produce" (p.69)
También ROMAN GARCIA indica que la promesa unilateral tiene propia autonomía, que impide considerarla como un iter negocial, ya que desembocará en la celebración del otro contrato o en su caducidad o incumplimiento por enajenación de la cosa ofrecida a un tercero (El precontrato, 1982, pp.221 y ss.).
II. El Contrato de opción
1. ¿Unicidad contractual?
Existe cierto confusionismo al referirse a las figuras de la promesa y de la opción en sus modalidades de bilateralidad y de unilateralidad.
Aun dentro de esta insegura terminología apunta un claro retorno a la teoría tradicional que defiende la existencia del contrato preliminar, que sólo obliga a celebrar el contrato definitivo. Ciertamente que la sugestiva tesis del Profesor DE CASTRO busca la efectividad de la opción, para lo que desvirtúa la duplicidad contractual para ver un solo negocio con un iter complejo, que permita la exigibilidad del contrato deseado con una sola declaración de voluntad, evitando su reiteración y el circuitus inutilis.
Un primer punto cabe apreciar en la tesis de la opción como iter continuado y único hacia el contrato deseado y es la implícita exclusión de un doble momento en la voluntad negocial de las partes y esto puede admitirse respecto de una de ellas, la que declara su voluntad, y promesa de venta a la otras que la acepta, aceptando así la opción de compra que se le ofrece unilateralmente, pero sin obligarse a aceptar la venta. Esto respecto a la promesa de venta unilateral aceptada y lo mismo cabría decir respecto a la promesa unilateral de compra aceptada.
En efecto, el que promete unilateralmente la venta de cosa determinada por precio cierto, no tiene que reiterar su voluntad que ya quedó comprometida definitivamente en el negocio opcional. Pero no puede decirse lo mismo del destinatario de la opción cuya voluntad de comprar lo que se le ofrece queda reservada hasta un momento ulterior dentro del plazo fijado en la opción.
Salvo el caso de obligarse al pago de una prima por la opción de compra, de que después trataremos, el optante o beneficiario de la opción a nada se obliga, puesto que se limita a aceptar la opción concedida. Su voluntad se limita en el convenio opcional a aceptar la opción, y frente a la venta ofrecida es claro que en el momento de ejercer su opción tiene que manifestar su voluntad de comprar, precisamente en virtud de la opción.
El iter negocial de que se habla es realmente una doble contratación. La apariencia es unitaria, ya que si todos los elementos del negocio definitivo están absolutamente delimitados al celebrar el convenio opcional, el ejercicio de la opción se limitará a la declaración de voluntad del obtante o beneficiario, a salvo los problemas de forma que puedan existir.
La voluntad de aceptar la opción unilateral tiene que existir y manifestarse ulteriormente y, por tanto, respecto al beneficiario de la opción, hay que admitir la necesaria duplicidad de su consentimiento: primero, limitado a aceptar la opción; segundo, a aceptar la venta. Los dos momentos de esta sugestiva tesis son realmente dos contratos sucesivos, pues, aunque coincidan las partes contratantes, su objeto difiere: el primer contrato se dirige a fijar los términos del contrato ulterior y de la opción; el segundo contrato es el prometido y tenido "en mientes", como afirmaba el Prof. DE DIEGO, cuya decisión es unilateral.
Para excluir la necesidad de esta duplicidad de expresión de la voluntad del beneficiario de la opción, cabe imaginar que se trataría de un negocio bajo la condición suspensiva de carácter potestativo para el beneficiario de la opción (si voltet).
Esta explicación suscita la cuestión de la validez o nulidad de este negocio así concebido. Es de observar que el que recibe la opción no se obliga a aceptar el contrato ofrecido ; su posición como obtante es meramente la de acreedor, por lo que no le afectaría la nulidad con que se sanciona la obligación condicional dependiente de la exclusiva voluntad del deudor (art. 1.115 CC)
La configuración del negocio opcional como opción unilateral aceptada sometida a la condición potestativa de que el beneficiario de la opción quiera aceptar el negocio contenido en la opción, podría llevar a una tesis próxima a la del iter negocial único, dando explicación a la voluntad negocial única existente por ambas partes en el momento de concederse la opción, perfeccionándose el contrato a optar si se declara la voluntad de aceptarlo, quedando sin perfeccionar si la aceptación de la opción no se completa con la del contrato a que se refiere.
Sin embargo, no es admisible la configuración de la opción unilateral como negocio bajo condición potestativa dependiente de la voluntad del beneficiario, puesto que su voluntad de comprar no existe aún en el momento de aceptar la opción. La voluntad futura eventualmente prevista como condición potestativa ulterior no es sino la manifestación de la aceptación de la venta dentro del plazo concedido por la opción.
En relación con la venta objeto de la opción, falta en el momento de celebrarse el convenio opcional, el consentimiento del beneficiario, pues a diferencia de lo que ocurriría en el negocio bajo verdadera condición suspensiva en que la voluntad ya está determinada inicialmente, aunque dependa su eficacia de la realización del hecho puesto como condición, el que acepta la opción unilateral no acepta en ese momento la venta y en ello reside su característica esencial.
Es evidente el interés de la teoría del iter negocial con su doble momento, pero la finalidad a que tiende no puede alcanzarse más que mediante una adecuada regulación de la eficacia de la opción unilateral.
Este análisis de la opción como un iter continuado en un solo contrato, que se perfeccionaría por el ejercicio de la opción concedida al beneficiario, nos devuelve al punto de partida, la necesidad de admitir el doble negocio, el de la opción y el del contrato ofrecido unilateralmente en la opción.
Lo expuesto anteriormente no varía en caso de que el obtante haya de pagar una prima por el derecho a ejercer unilateralmente la opción, pues el consentimiento del obtante sigue siendo libre en cuanto a aceptar o dejar caducar la opción. A estos efectos, la bilateralidad del convenio opcional con prima a cargo del optaste, no desvirtúa la naturaleza unilateral del derecho a optar.
2. La opción como negocio único condicional
La realidad social demuestra que el interés de las partes puede consistir en evitar un segundo contrato, cuando el que recibe la opción unilateral la acepta, pero bajo reserva de ejercer su derecho cuando se produzcan determinados sucesos independientes de su voluntad, configurándose entonces el negocio opcional como negocio condicional
Si las partes han logrado un completo acuerdo, pero desean hacer depender el contrato definitivo de la realización de un suceso futuro independiente de su voluntad, como sería, p. ej. el carácter de suelo urbanizable de una determinada parcela de terreno, realmente lo que están celebrando es un único contrato en que el obtante o beneficiario hace depender su opción del carácter urbanizable del terreno y para ese caso acepta la compraventa.
En el negocio condicional desaparece el segundo momento de manifestación de voluntad de aceptar la c.v. por el obtante, pero más que una explicación de la opción unilateral, lo que ocurre es que se reconduce la opción a un único contrato de c.v. bajo la condición suspensiva prevista y aceptada por ambas partes.
El negocio condicional elimina la figura de la opción. Los efectos del único negocio celebrado se explican por los diversos efectos del negocio condicional. Pero esto no es lo querido, con frecuencia, por las partes, que ven en la opción una decisición del obtante, no un simple acontecer puesto como condición.
3. Distinción de la opción con la oferta irrevocable.
No han faltado intentos de identificar la opción unilateral con la oferta irrevocable, asimilación también seguida a veces por la jurisprudencia. No cabe esta explicación de la opción, ya que la promesa unilateral de venta con opción de compra aceptada es obviamente un contrato, que supone el consentimiento sobre los elementos del contrato prometido y sobre el plazo y otros elementos de la opción concedida, mientras que en la oferta irrevocable no existe ningún convenio entre el ofertante y la persona a quien se dirige la oferta. La mayoría de la doctrina rechaza la asimilación de ambas figuras.
No obstante, la diferencia expuesta, el Codice civile italiano considera la declaración del concedente de la opción como propuesta irrevocable con los efectos previstas para ésta (art. 1.331) o sea, la ineficacia de la revocación que se produzca durante el tiempo concedido en la opción (art. 1.329)
La oferta irrevocable, mientras no sea aceptada, no confiere derechos derivados de un contrato, a diferencia de la promesa unilateral aceptada, que sí los confiere, siendo un derecho adquirido por el beneficiario de la opción, que puede desplegar diversos efectos mientras dura el plazo concedido.