DEL PRINCIPIO DE LEGALIDAD EN EL DERECHO REGISTRAL

Jorge Ortíz Pasco

      Es aquel por el cual se impone que los documentos que pretenden su inscripción o anotación en el Registro, reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registro, para lo cual es necesario someter a los mismos a un previo examen, verificación o calificación que asegure su validez y perfección.

     En la función registral y de manera general, como actividad estatal, el principio de legalidad se fundamenta en la necesidad de ajustar todo acto (en el caso, toda inscripción) o los recaudos legales establecidos. En lo particular, y atendiendo a los efectos que resultan de la inscripción, este principio se funda en la necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad jurídica externa al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o autenticidad.

     Reiteramos entonces, que si el objetivo inmediato registral es la oponibilidad de sus asientos, instrumentada por la publicidad, el paso previo o presupuesto es la autenticidad y legitimidad de las relaciones jurídicas que acceden a la publicidad registral. Esto es, el desideratum registral lo constituye asientos auténticos y legítimos, provenientes de relaciones auténticas y legítimas.

     Luego de lo expuesto, resulta simple comprender que, en razón de los motivos que fundamentan la existencia del principio, su finalidad tiende a evitar que ingresen al registro documentos nulos o insuficientes que no justifiquen y permitan conferirles los especiales efectos publicitarios. Teniendo en vista el principio fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse la mayor concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral.

     Del principio de Legalidad, entonces, resulta la facultad calificante como medio de asegurar que el asiento a practicar, y por ende también el documento que lo motiva, se ajusten al marco legislativo vigente. Por ello en el primer Congreso Internacional de Derecho Registral (Buenos Aires 1972), se dijo: "La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el registrador, quien ejercita una función inexcusable". Cabe hacer un comentario con respecto al presente acuerdo; parece incorrecto el uso del término títulos , que da la impresión de limitar lo resuelto al campo notarial; aludiendo a documentos se hubiera dado el exacto sentido perseguido.

      2. FUNCION DE CALIFICACION

      2.1. Concepto y Finalidad.

      Hemos visto que, por medio de hacer efectivo el principio de legalidad, el registrador ejerce una función de calificación respecto al documento cuyo registro se solicita.

      De la calificación se ha dicho: es el pronunciamiento que corresponde hacer al funcionario registral, idóneo para tal finalidad, en virtud del cual queda determinado, en cada caso, si el titulo presentado reúne las condiciones exigidas por los reglamentos para ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o, si por el contrario, faltan en él algunos de los requisitos o elementos precisos para formalizar la inscripción; en este último caso, puede suceder que la falta pueda ser subsanada en un plazo breve.

      La función calificadora debe actuar en todo caso, para que sólo tengan acceso al registro los títulos válidos y perfectos. De no existir tal función, se formarán verdaderas cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado y los asientos del registro sólo servirán para engañar al público, favoreciendo el tráfico ilícito y provocando diversos litigios.

      Las funciones del registrador "Implican deberes de censura y juicio que van íntimamente unidos con los derechos de examinar los documentos y libros en que ha de apoyarse la calificación. Si el deber y el derecho se cubren exactamente, de suerte que tan sólo pueda calificar con vista de los datos o documentos que deba examinar, es asunto discutido. En principio... debe sostenerse el paralelismo del derecho y el deber, dentro de la unidad de la función, limitar el campo en que ésta se desenvuelve a la crítica de los presupuestos necesarios para extender el asiento solicitado y evitar que el arbitrio del registrador llegue más allá que su responsabilidad" (Gerónimo Gonzales y Martínez. Estudios de Derecho Hipotecario).

      José María Chico y Ortiz ensaya una clasificación acerca de los diferentes sistemas y matices en orden a la calificación que existe en el derecho comparado. Como el citado autor deja constancia, dicha clasificación ha sido realizada a pesar de las diferencias que muestran los distintos sistemas publicitarios, cuyos principios no encajan plenamente para recoger todas las manifestaciones de la calificación y, además, las citas de determinados países están sujetas a las eventuales reformas de sus ordenamientos.

      La sistematización es la siguiente:

      a) Sistemas sin principio calificador.

     Se incluye aquí el derecho francés, "donde el registrador nunca juzga, en principio, sobre, la validez de los títulos y existencia de los derechos", como dice Peña Bernaldo de Quirós: "La última reforma ha permitido cierta calificación". Disentimos parcialmente con tal concepto, pues siempre el previo examen o verificación existe, aunque fuere limitado al mínimo (como, por ejemplo, el análisis de la propia competencia del registrador, tipo de documento inscribible y cumplimiento de reducidos recaudos formales). Por ello, preferimos ajustar la clasificación denominando a esta categoría sistemas de calificación mínima y a la siguiente, sistemas de calificación desarrollada o ampliada.

      b) Sistemas con función calificadora.

     La variedad de ellos reside en la amplitud que a la misma se le otorgue:

      b.1.) Sistemas que conceden al registrador una facultad amplísima, minuciosa y exhaustiva.

     Cita el sistema australiano "no sólo en su primera fase de inmatriculación, sino en los actos posteriores donde la calificación registral tiene como elementos auxiliares a diversos juristas y topógrafos".

     El sistema suizo donde la calificación alcanza al aspecto causal del acto, y el derecho inglés donde el registrador resuelve con gran amplitud toda clase de cuestiones relacionadas con la propiedad inmueble.

     Incluiría aquí el sistema español, el cual se extiende a la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos.

      b.2.) Sistemas que limitan la calificación al acto dispositivo, excluyendo el causal.

     Es el sistema alemán, en el que la calificación comprende el negocio dispositivo, la capacidad e identidad de los otorgantes, la legitimación del representante y la naturaleza del derecho inscribible.

      b.3.) Los que centran la esencia de la función en descubrir la validez o nulidad del acto generador del derecho que se inscribe, así como otros puntos referidos a las formas, circunstancias.

     Incluye aquí los sistemas de Portugal, Panamá, Ecuador, Brasil, Chile y Uruguay.

      b.4.) Diversos sistemas que circunscriben la calificación registral al examen de las formalidades extrínsecas del documento y a la capacidad de los otorgantes.

     Incluye aquí los sistemas de México, Bolivia, El Salvador, Honduras y Perú.

      b.5.) Los sistemas limitativos de la calificación a los elementos formales.

     Entre ellos están Guatemala, Colombia y Argentina.

     El mismo autor español a quien aludimos, explica que la función calificadora se desarrolla en una triple dimensión:

      1) Función de Fondo Jurídico y Legislativo.

     "Sobre la base de un conocimiento profundo de la legislación vigente, aplica los preceptos al caso concreto y decide si el mismo se ajusta a dicha legislación. Es decir, viene a dar cumplimiento al Art. 4 del Código Civil Español, que sanciona con nulidad los actos que sean contrarios a las leyes, al orden público o perjudiquen a terceros. De otra parte disecciona al acto para descubrir en él lo que es obligación y lo que puede tener de transcendencia real, pues no debe olvidarse que nuestro registro lo es de derechos reales..."

      2) Misión Registral.

     Propiamente dicha, para adecuar la realidad jurídica extraregistral con la resultante de los asientos. De tal forma, expresa, el registrador debe averiguar si el inmueble está o no inscrito, la vigencia del principio de tracto sucesivo y su posible reanudación, el de Legitimación para identificar al titular registral, el de especialidad con su reflejo de cargas y limitaciones y, por supuesto, el de prioridad, no sólo en el orden del despacho de documentos, sino en la observancia y respeto del rango correspondiente.

     3) Labor de carácter formal.

     Sobre los libros, folios o asientos registrales, extractando y seleccionando lo que ha de pasar a ser el contenido de la inscripción o anotación a practicar.