COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO: Apuntes civiles y tributarios

Manuel Alberto Torres Carrasco

     Por muchas razones, entre las que podemos señalar el carácter obligacional del contrato, la exigencia del tráfico comercial, la tradición jurídica, etc., nuestra legislación ha optado por permitir la contratación sobre bienes futuros. Efectivamente, mediante el artículo 1409° del Código Civil(1), se establece que en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes puedan contratar sobre bienes que al momento de la celebración del negocio jurídico aún no existan.

     Este tipo de contratación no es un fenómeno aislado ni extraordinario, ni solamente –como suele pensarse– se circunscribe a la compraventa. Todo lo contrario, la contratación sobre bienes futuros puede darse, y de hecho se da, en la mayoría de contratos. A esto debemos añadir que últimamente, con el auge en nuestro país del sector construcción, están siendo utilizados diferentes instrumentos jurídicos para llevar a cabo las transacciones en este importante sector económico del país, siendo uno de ellos precisamente el de la compraventa de bien futuro(2).

     Asimismo, el hecho de que últimamente se haya dispuesto la exoneración del pago del IGV a la primera venta de inmuebles a fin de incentivar la construcción de unidades de vivienda, incluyéndose expresamente dentro de este beneficio a la compraventa de bien inmueble futuro, hace de enorme actualidad el interés por esta modalidad contractual.

     Sobre esta compraventa, regulada por el Código Civil en los artículos 1535° (compraventa de bien futuro propiamente dicha), 1536° (compraventa de bien futuro con asunción de los riesgos de la cuantía y calidad del bien futuro) y 1536° (compraventa de esperanza incierta), suele pensarse –sobre todo en las dos últimas modalidades– que otorga al vendedor una situación privilegiada al tener derecho de exigir el pago del precio sin incurrir en responsabilidad por la imperfección e, inclusive, inexistencia del bien materia de la venta. Pero, conforme veremos más adelante, en algunas situaciones el comprador podrá exigir al vendedor el pago de una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

     II.     LA EMPTIO REI SPERATAE .

     Como se sabe, la compraventa es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien y el comprador a pagar su precio en dinero. Ahora bien, lo ordinario es que el bien materia de este contrato tenga existencia real y actual, pero nada prohíbe –es más, se permite, como ya hemos visto– que se contrate sobre bienes no existentes al celebrarse el contrato.

     Conforme a esto último, la compraventa de bien futuro es precisamente aquel contrato que versa sobre un bien que pese a no tener existencia actual, se tiene la posibilidad de que llegue a tenerla, estando dicha compraventa sujeta a la condición suspensiva de que el bien efectivamente exista. Ésta es la emptio rei speratae, o venta de cosa esperada, como también se le llama, prevista en el artículo 1534° del Código Civil(3).

     II.1.     ¿Qué Características debe reunir la compraventa para que sea de bien futuro?.

     a)     Debe versar sobre un bien futuro.

     Es decir, un bien inexistente al momento de celebrarse el contrato, porque de lo contrario estaríamos frente a una compraventa común. El bien será futuro en la medida de que no tenga existencia real y positiva. Asimismo, sobre el bien futuro que es materia del contrato de la emptio rei speratae debe haber un grado de razonable certidumbre de que pueda llegar a existir, por ejemplo, una cosecha si se contrata con un agricultor, una mesa de madera si contratamos con un carpintero, etc. En ese sentido, si alguien se obligara a transferir la propiedad de un tiranosaurius rex vivo a cambio de un precio en dinero, pues obviamente no estaremos ante una compraventa de bien futuro, sino de un acto jurídico nulo por imposibilidad física de su objeto.

     b)     Es una compraventa cuyo título de adquisición, vale decir el mismo contrato, está sujeto a condición suspensiva.

     Los contratos, siendo una especie de los actos jurídicos, también se encuentran regulados por las disposiciones del Libro II del Código Civil. En ese sentido, a la par de los contratos puros, es decir aquellos cuya eficacia no está supedita a una modalidad y en cuyo caso las obligaciones de las partes nacen una vez celebrado el contrato; existen los contratos modales, que son aquellos cuya eficacia está supeditada al cumplimiento de una modalidad (condición o plazo) o soportan un cargo.

     Ahora bien, la condición es el hecho incierto y futuro que otorga eficacia (la condición suspensiva) o hace perder eficacia (condición resolutoria) a un acto jurídico determinado.

     En este orden de ideas, el artículo 1534° del Código Civil establece que la compraventa sobre bienes futuros constituye un acto jurídico sujeto a condición suspensiva.

     c)     La condición suspensiva recae sobre el bien materia de la compraventa.

     La particularidad especial de la condición suspensiva en los contratos sobre bienes futuros está dada en que dicha condición recae sobre el mismo bien materia del contrato. Esto es, que el contrato será eficaz desde el momento en que cobra existencia el bien materia del contrato. Pongamos un ejemplo: “A”, que es carpintero, se obliga a transferir de la propiedad de una mesa a “B” cuando “A” la construya. En este caso, cuando “A” termine de construir la mesa se habrá cumplido la condición suspensiva de esta compraventa de bien futuro, por lo que recién en ese momento este contrato que ya era válido se torna eficaz. 

     d)     Asimismo, hasta que se produzca dicha condición, no existe obligación de transferir la propiedad ni de pagar el precio.

     Como la condición de que efectivamente exista el bien es el elemento que dotará de eficacia al contrato, mientras no se produzca ésta el contrato está suspendido en el tiempo, por lo que las obligaciones que deriven de él se encuentran en un estado nonato, razón por la cual no serán exigibles sino hasta que se cumpla dicha condición.

     En otras palabras, mientras no se ejecute la condición, ni el vendedor (en el ejemplo, el carpintero) se encontrará obligado a transferir la propiedad del bien (la mesa), ni el comprador estará obligado a entregar el precio.

     e)     En consecuencia, antes de producida la condición no habrá transferencia de propiedad.

     De lo anterior se colige que estando suspendidas las obligaciones de las partes, en la compraventa de bien futuro no habrá operado la transferencia de propiedad mientras no se cumpla la condición suspensiva (que el bien llegue a tener existencia).

     Ahora bien, una vez cumplida la condición, las obligaciones de las partes habrán cobrado vigor, por lo que tanto el comprador deberá transferir el precio en dinero y el vendedor deberá perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. En ese sentido, en el caso de los bienes inmuebles, a tenor del artículo 949° del Código(4), el comprador habrá adquirido la propiedad del bien inmueble.

     Si se tratase de una compraventa de bien mueble futuro, igualmente la transferencia de propiedad no habrá operado sino hasta que efectivamente se realice la condición y el vendedor haya realizado la entrega o traditio al comprador(5).

     f)     Ambas partes deben conocer que el bien no existe.

     Asimismo, para que la compraventa sea catalogada de bien futuro, es requisito indispensable que ambas partes deben tener conciencia de la inexistencia del bien. De no ser así, o sea que el comprador desconozca que el bien no existe, se configuraría una compraventa común. En ese sentido, si el bien no se materializara, el incumplimiento del vendedor se regularía bajo las reglas de la inejecución de las obligaciones contenidas en los artículos 1314° y 1340° del Código Civil (responsabilidad contractual), con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

     II.2.     Pacto de asunción de riesgos.

     Ahora bien, el artículo 1535°(6) del Código Civil permite que en la compraventa de bienes futuros se pacte que el comprador asuma el riesgo por la calidad y/o la cuantía del bien. Esto es, que bastará que el bien llegue a existir, sin importar que reúna las características esperadas por el comprador, para que éste se encuentre en la obligación de pagar el íntegro del precio convenido.

     Siendo un pacto que se puede añadir a la compraventa de bienes futuros, su regulación es la misma, es decir, se considera que es un contrato sujeto a condición suspensiva, por lo que le son aplicables los comentarios vertidos anteriormente, a excepción de lo concerniente al régimen de responsabilidad en el caso de la cuantía y/o calidad de los bienes.

     Efectivamente, como el comprador ha asumido el riesgo por la cuantía y calidad del bien, si éste llegare a tener existencia pero fuera de una calidad inferior o en menor número que el esperado, como ya hemos dicho, igualmente estará obligado a pagar la integridad del precio. Supuesto que no ocurriría si es que la compraventa sobre bien futuro no hubiese sido celebrada con este pacto. En resumen, se trata de una compraventa conmutativa en cuanto a la existencia del bien, pero aleatoria en cuanto a la calidad y cuantía de éste.

     III.     COMPRAVENTA DE ESPERANZA INCIERTA.

     También conocida como emptio spei(7), es una compraventa aleatoria, en la que el comprador asume el riesgo de que a pesar de pagar el precio convenido, no reciba el bien materia del contrato por no llegar éste a existir. O dicho en otro modo, el álea recae sobre el comprador que deberá pagar el precio y esperar que el bien exista para poder adquirir la propiedad.

     Asimismo, si el bien llegara a existir, pero con características distintas a las esperadas, el comprador deberá pagar el íntegro precio, sin que el vendedor se halle obligado a indemnizarlo.

     IV.     CONSECUENCIAS DEL CUMPLIMIENTO O NO DE LA CONDICIÓN. ¿CUÁNDO EL VENDEDOR DEBERÁ INDEMNIZAR?

     Como advertimos en la introducción de este trabajo, suele pensarse que en estas tres modalidades de contratación sobre bienes futuros, el vendedor está incólume a la reparación civil y que siempre recibirá el precio sea cual sea el destino del bien. Pero, un examen más minucioso de la normatividad nos permite advertir que en algunas situaciones el vendedor estará obligado a indemnizar. Dichas situaciones son las siguientes:

     a)     Cuando se haya celebrado una compraventa de bien futuro (artículo 1534 del C.C.) o una compraventa de esperanza incierta (artículo 1536 del C.C.) y el bien no exista por causas imputables al vendedor. En este supuesto, dado que el interés del comprador no se ha visto satisfecho debido a dolo o culpa inexcusable del vendedor, este último deberá indemnizarlo, en virtud del último párrafo del artículo 1410° del Código Civil(8).

     Empero, si el bien no llegara a existir sin culpa de las partes, la compraventa de bien futuro o emptio rei speratae quedará resuelta de pleno derecho, al amparo del artículo1431° del Código Civil(9), debido a que la principal obligación del vendedor se habrá convertido en imposible de ejecutar. En ese orden de ideas, ni el comprador estará obligado a pagar el precio ni el vendedor deberá indemnizarlo. Igual solución se daría en el caso de que el bien exista pero no en la calidad ni cuantía de lo convenido.

     b)     Asimismo si en la compraventa de bien futuro con asunción del riesgo de la cuantía y calidad del bien por parte del comprador (artículo 1537° del Código Civil), si precisamente la calidad y cantidad del bien no es la que el comprador esperaba debido a dolo o culpa inexcusable del vendedor, en virtud de los argumentos esgrimidos anteriormente, el comprador tendrá derecho a recibir una indemnización por los daños y perjuicios causados.

     V.     EXONERACIÓN DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS A LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES FUTUROS.

     Para efectos del Impuesto General a las Ventas, se considera dentro de una de las acepciones del concepto de venta a todo acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, independientemente de la designación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones pactadas por las partes.

     Asimismo, el artículo primero del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas, Decreto Supremo N° 055-99-EF del 15/04/99, considera como operaciones gravadas por el Impuesto General a las Ventas, entre otras, a la venta en el país de bienes muebles, los contratos de construcción y la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

     Ahora bien, mediante Decreto Supremo N° 119-99-EF del 11/07/99 se sustituyó el Apéndice I del referido texto único ordenado a fin de señalar que se encuentra exonerada del Impuesto General a las Ventas la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, si es que cumplen con tres requisitos: a) su valor de venta no sea superior a las 35 UIT’s, b) sean destinados exclusivamente a vivienda y, c) se cumpla con las características técnicas señaladas en el Decreto Supremo N° 122-99-EF del 16/07/99.

     Inmediatamente la duda se presentó: ¿podrá estar incluida en los alcances de la exoneración la compraventa de bienes futuros? Quienes contestaban negativamente lo hacían en razón de que a un bien inexistente no se le puede señalar que reúne o no alguna característica técnica, siendo imposible verificar que cumpla con los requisitos exigidos por el Decreto Supremo N° 122-99-EF. Por otro lado, había quienes señalaban que, siendo en el sector construcción una práctica habitual la compraventa de inmuebles a través de planos o maquetas, la constatación de las referidas características técnicas sí podía ser verificada a través de dichos medios. 

     A fin de terminar con esta incertidumbre, la Administración Tributaria mediante la Directiva N° 012-99/SUNAT del 21/08/99 concluyó que, siendo la intención legislativa de la norma exoneratoria la de incentivar la construcción y venta de inmuebles para vivienda, la primera venta de inmuebles futuros también se encuentra incluida en dicha exoneración. Por tanto, debemos entender que la transferencia de un inmueble realizada en virtud de un contrato de compraventa de bien futuro se encuentra exonerada del pago del IGV, si es que reúne las tres características anteriormente mencionadas.

     NOTAS:

     (1)      Código Civil

          Art. 1409°.- La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre:

          1.- Bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza incierta de que existan, salvo las prohibiciones establecidas por ley. (...)

     (2)     Sobre la distinción entre la compraventa de bien futuro y el contrato de obra (el cual tiene como especie al contrato de construcción), ver: DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios sobre el contrato de compraventa”, Gaceta Jurídica Editores, primera edición, 1999, págs. 65-67.

     (3)     Código Civil

          Art. 1534°.- En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. 

     (4)     Código Civil

          Art. 949°.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

     (5)     Código Civil

          Art. 947°.- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.

     (6)     Código Civil

          Art. 1535°.- Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

          Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.

     (7)     Código Civil

          Art. 1536°.- En los casos de los artículos 1534 y 1535, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.

     (8)     Código Civil

          Art. 1410°- (...)

          Si su falta de entrega obedece a causas imputables al obligado, el acreedor puede recurrir a los derechos que le confiere la ley.

     (9)     Código Civil

          Art. 1431°.- En los contratos con prestaciones recíprocas, si la prestación a cargo de una de las partes deviene imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto de pleno derecho. En este caso el deudor liberado pierde el derecho a la contraprestación y debe restituir lo que ha recibido.

          Empero, las partes pueden convenir en que el riesgo esté a cargo del acreedor.