LA CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO. APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1700° Y 1704° DEL CÓDIGO CIVIL

Manuel Alberto Torres Carrasco

     Una buena tarde una persona, propietaria de un inmueble que ha dado en arrendamiento, llega presurosa a un estudio de abogados. Relata al letrado que la atiende haber celebrado dicho contrato por un plazo determinado, y que, pese a que el mismo ya ha vencido, su arrendatario continúa en la posesión del bien. Ahora, colóquese por breves instantes en el lugar del abogado: ¿cuál sería su respuesta legal?, ¿iniciar de una vez el proceso de desalojo?, ¿demandar, de ser el caso, por el cobro de la penalidad convenida? En otros términos, y para ir directamente al asunto a tratar en estas líneas: ¿fundamentaría su demanda basándose en el artículo 1700° o en el 1704° de nuestro Código Civil?

     Obviamente que un lector diligente nos objetaría el hecho de que seamos tan escuetos en los datos brindados. Es verdad. Pero así los tuviéramos no es asunto de sencilla solución determinar cuál de los dos artículos referidos es el aplicable cuando, al finalizar el plazo de contrato, el arrendatario siga poseyendo el bien arrendado.

     Este problema interpretativo, que surge fundamentalmente por la similar redacción de ambas normas(1), ha provocado que muchos operadores del Derecho (jueces y abogados) consideren que incomprensiblemente nuestro Código Civil presenta dos artículos que, con distintas consecuencias, regulan un mismo supuesto de hecho: la conclusión del contrato de arrendamiento. Sin embargo, como veremos, ambas normas guardan evidentes diferencias no sólo en sus efectos sino también en los presupuestos fácticos que las configuran. Las líneas que prosiguen procuran precisamente describir bajo qué situación sería aplicable el artículo 1700° y bajo qué otras, el artículo 1704° del Código Civil.

     II.     CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO: ¿QUÉ NORMA APLICAMOS?

     Antes de esbozar una respuesta a esta interrogante, debemos realizar un recorrido por algunas nociones básicas que permitan ubicarnos en el tema.

     1.     Nociones básicas.

     Como se sabe, el arrendamiento es un contrato por el cual una parte, a la cual se le denomina arrendador, se obliga a ceder el uso temporal de un bien a favor de otra, llamada arrendataria, quien en contraprestación se obliga a entregar una renta(2).

     Ahora bien, siendo un elemento esencial del arrendamiento que la cesión del uso del bien tenga naturaleza temporal, es perfectamente coherente con este contrato que exista un plazo de duración del mismo. Éste, de acuerdo al interés de las partes, puede ser de duración determinada o indeterminada.

     2.     Arrendamiento de duración determinada e indeterminada.

     Será de duración determinada cuando las partes convienen un plazo fijo para la duración del arrendamiento, ya sea por un mes, dos meses, un año, o cualesquiera otro que determine el ejercicio de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Sin embargo, por prescripción legal, el plazo de este contrato no podrá exceder de seis años cuando se trate de bienes que pertenezcan a entidades públicas o a incapaces, ni tampoco podrá ser mayor a diez años en todos los demás casos (artículo 1688° del Código Civil).

     En este supuesto, vale decir cuando el arrendamiento es de duración determinada, el mismo concluirá al vencimiento del plazo establecido por las partes(3).

     Por otro lado, el arrendamiento será indeterminado cuando no exista un plazo determinado para la vigencia de la relación obligacional de las partes, ya sea porque no lo acordaron(4) o es que así expresamente lo hayan previsto. Siendo el arrendamiento de duración indeterminada, cualquiera de los contratantes podrá resolverlo dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte, conforme se desprende del artículo 1703° del Código Civil(5).

     3.     Problema interpretativo: los artículos 1700° y 1704° del Código Civil.

     Ahora bien, la conclusión del arrendamiento, ya sea éste de duración determinada o indeterminada, es un tema que es normado por nuestro Código Civil en el capítulo séptimo del título VI (arrendamiento) de la sección segunda (contratos nominados) del Libro VII (efectos de las obligaciones), dedicándole en total trece artículos, de los cuales nos interesan sobremanera dos: el 1700° y el 1704°.

     El ya referido problema interpretativo en torno a estos artículos nace por la semejanza en las redacciones de ambas normas. Efectivamente, tanto en uno como en otro se expresa que “vencido el plazo del contrato...”, por lo que a muchos hace suponer que estamos frente a una misma situación de hecho para la cual, incomprensiblemente, nuestro texto normativo civil prevé dos consecuencias distintas.

     Existen opiniones(6), muy autorizadas por cierto, que procuran solucionar el tema. En las líneas que prosiguen no pretendemos hacer un análisis o crítica de aquéllas. Simplemente, rescatando lo que consideramos acertado de dichos comentarios, describiremos lo que entendemos por la solución legal aplicable a este caso.

     III.     INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1700° Y 1704° DEL CÓDIGO CIVIL.

     1.     Vencimiento del contrato y exigibilidad de la devolución del bien arrendado.

     Los contratos de arrendamiento de duración determinada, como es obvio, concluyen cuando llega el término del plazo estipulado en ellos. Así, si en el contrato se estableció que sus efectos se desplegarán a partir del 1° de julio de este año por un plazo ininterrumpido de dos años, pues este arrendamiento vencerá el 1° de julio del 2001.

     Asimismo, si el contrato fue pactado como de duración indeterminada, conforme al artículo 1703° del Código Civil, cualquiera de los contratantes podrá ponerle fin dándole aviso a la otra. Debemos advertir, sin embargo que cuando el aviso es extrajudicial, conforme al artículo 1365° del Código Civil, deberá entenderse que el contrato se ha resuelto una vez cumplidos los treinta días siguientes a la fecha de notificación de la carta notarial(7).

     Resumiendo lo expresado, vencido el plazo del contrato del arrendamiento de duración  determinada o cursado el aviso a que hace referencia el artículo 1703° del Código Civil para el caso del arrendamiento de duración indeterminada, se entiende que el contrato de arrendamiento se ha extinguido.

     Ahora bien, ¿estará obligado el arrendatario a restituir en ese momento el bien arrendado? En otras palabras, si vencido el contrato de arrendamiento el arrendador no asume la posesión directa del mismo debido a que el arrendatario sigue detentándola, ¿debemos entender que el arrendatario no ha cumplido una de sus principales obligaciones y por lo tanto se ha hecho merecedor a las consecuencias legales que ello conlleva?

     A pesar del tenor del inciso 10) del artículo 1681° del Código Civil(8), creemos que la respuesta a las anteriores preguntas debe ser negativa. De una interpretación sistemática de los artículos dedicados al arrendamiento, en nuestra opinión, debe entenderse que constituye un primer momento el que se haya vencido el contrato; y, un segundo momento, el que el arrendatario deba restituir el bien, obligación que cobrará vigencia y exigibilidad solamente cuando el arrendador así lo requiera.

     Nos explicamos: en el arrendamiento de duración determinada el vencimiento del mismo se produce una vez transcurrido el plazo pactado. Sin embargo, la obligación del arrendatario de restituir el bien recién es exigible cuando así se lo hubiese comunicado el arrendador. En otras palabras, mientras el arrendador no exija la devolución del bien, el arrendatario no está aún obligado a entregarlo, supuesto previsto en el artículo 1700° de nuestro Código sustantivo.

     En lo que respecta al arrendamiento de duración indeterminada, éste vence y a la vez es exigible la restitución del bien una vez que alguna de las partes decide poner fin al contrato conforme a lo previsto en el artículo 1703°. Vale decir, el aviso de comunicación de finalización del arrendamiento importa a su vez el requerimiento del arrendador de exigir la restitución del bien arrendado. Este punto, será mejor entendido cuando nos refiramos a los presupuestos y consecuencias de los artículos 1700° y 1704° del Código Civil.

     2.     El artículo 1700°

     2.1.     Presupuestos.

     Este artículo deberá ser aplicado cuando concurran los siguientes presupuestos:

     a)     Que el arrendamiento sea de duración determinada.

     Es decir, debe haberse pactado un plazo de duración para este contrato o, en caso de no haberse establecido, que sean pertinentes las presunciones del artículo 1689° del Código Civil ya comentadas.

     b)     Que haya vencido el plazo del arrendamiento.

     En otras palabras, que el plazo de vigencia de la relación obligacional creada por el contrato de arrendamiento haya expirado.

     c)     Que, vencido dicho plazo, el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado.

     Vale decir, que el arrendatario continúe en el uso y disfrute del bien, prosiguiendo con su posesión directa.

     d)     Que el arrendador no exija la restitución del bien, o incluso la consienta.

     Como último presupuesto debe ocurrir que el arrendador, pese a la extinción del plazo establecido en el contrato, no exteriorice su intención de que el arrendatario le devuelva el bien.

     2.2.     Consecuencias.

     a)     El arrendamiento sigue vigente.

     Porque pese a que nuestro Código no adopta la teoría de la tácita reconducción, como lo establecía el artículo 1532° del Código Civil de 1936, sí considera que el arrendamiento continúa con todas sus estipulaciones, salvo el de la duración del contrato. En ese orden de ideas, siguiendo a Spota, quien comenta el artículo 1622° del Código de Vélez, fuente directa del artículo 1700° de nuestro Código Civil, podemos señalar que este precepto establece que si el arrendador no exige la devolución de la posesión inmediata del bien arrendado, el arrendamiento continúa bajo sus mismos términos(9).

     b)     El contrato se convierte en uno de duración indeterminada.

     El arrendamiento que originalmente estaba estipulado de duración determinada, una vez vencido el plazo convenido y presentes los demás presupuestos ya comentados, se transforma en uno de duración indeterminada, por lo que cualquiera de las partes podrá darle fin comunicándole a la otra la finalización del contrato.

     En consecuencia, si el arrendador comunica al arrendatario que debe desocupar el bien, pero a pesar de ello éste no lo hace, estaremos en el supuesto previsto en el artículo 1704° del Código Civil que analizamos más adelante.

     c)     La condición del ocupante del bien no es de poseedor precario, sino de un auténtico arrendatario.

     En otras palabras, el arrendatario cuenta con un título que justifica que prosiga en posesión del bien. Por lo tanto, su status no es de poseedor precario sino de un poseedor legítimo.

     d)     El arrendatario deberá seguir pagando la renta convenida.

     Como se entiende que el contrato sigue vigente en todas sus estipulaciones, el arrendatario deberá seguir pagando la renta tal como venía cumpliendo. Así, si pagaba por rentas mensuales un determinado importe, deberá proseguir con el pago de esa renta cada mes que continúe en posesión del bien hasta que el arrendador o el mismo arrendatario resuelva el contrato. 

     e)     Las garantías constituidas sin plazo determinado siguen vigentes.

     Esto es, si es que existiera una fianza o una hipoteca constituida a favor del arrendatario que no señale un plazo determinado para la finalización de la garantía, se entiende que subsiste hasta que el arrendatario desocupe el bien.

     Esta solución es distinta a la prevista en el Código de 1936, que expresamente señalaba en su artículo 1532° que las garantías constituidas por un tercero no subsistían luego del vencimiento del contrato original.

     3.     El artículo 1704°

     3.1.     Presupuestos.

     Por su parte, para que sea aplicable el artículo 1704° del Código Civil es indispensable que concurran los siguientes presupuestos:

     a)     Que el arrendamiento sea de duración determinada o indeterminada.

     A fin de aplicar este artículo, el contrato podrá ser de duración determinada o indeterminada, a diferencia de lo que sucede con el artículo 1700°, que sólo es aplicable a los contratos que originalmente fueron pactados por un plazo determinado.

     b)     Que el arrendador haya solicitado la devolución del bien arrendado.

     Tratándose de un contrato de duración determinada, al vencimiento del plazo del contrato y sin que el arrendador solicite la devolución del bien, como hemos visto, estaremos en el supuesto del artículo 1700° del Código Civil. Ahora bien, para que el artículo 1704° de dicho cuerpo legal sea aplicable será necesario que el arrendador además solicite la devolución del bien.

     A su vez, tratándose de un contrato de duración indeterminada, el artículo 1704° del Código Civil será aplicable cuando el arrendador comunique al arrendatario la finalización del contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1703° del Código Civil, que tal como hemos visto importa tácitamente la manifestación de voluntad del arrendador de exigir la devolución del bien.

     c)     Que el arrendatario, por causa imputable a él, no restituya el bien.

     Nótese que a diferencia del artículo 1700°, el arrendatario(10) no solamente “prosigue en el uso del bien”, sino que “no lo restituye”, lo que confirma que para aplicar este artículo el arrendatario ha debido ser comunicado de la voluntad del arrendador de exigir la restitución del bien.

     3.2.     Consecuencias.

     a)     Ya no existe contrato.

     Porque no estamos ya en la situación del artículo 1700°, en donde el arrendamiento continúa bajo sus mismas estipulaciones, sino que estamos frente a una situación de incumplimiento, en donde ya nada justifica que el arrendatario prosiga en posesión del bien. Así lo enfatiza la parte final del artículo 1704°, que señala que el cobro de la penalidad o de una prestación equivalente a la renta del período precedente no importa la continuación del arrendamiento.

     b)     El “arrendatario” tendrá la condición de ocupante precario.

     Una vez comunicado del vencimiento del contrato y de que deberá desocupar el bien, el “arrendatario” que prosiga en su uso y disfrute perderá dicha condición, convirtiéndose en ocupante precario, ya que el título que justificaba la posesión que detenta sobre el bien habrá fenecido(11).

     c)     El “arrendador” podrá exigir la devolución del bien y la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente.

     Como es lógico, el “arrendador” podrá exigir que el ocupante ilegítimo le restituya el bien, empleando para ello las medidas legales que le permite la ley, como por ejemplo la presentación de una demanda de desalojo, tramitable en la vía procedimental sumarísima, la cual puede ir acompañada o incluso precedida de una medida cautelar temporal sobre el fondo(12).

     Asimismo en caso de que se haya pactado una cláusula penal moratoria, ésta podrá ser exigida judicialmente, o en caso de no haberse convenido ésta, el “arrendatario” deberá pagar un importe equivalente a la renta del período precedente.

     d)     Las garantías sin plazo determinado subsistirán hasta la devolución del bien.

     Si, por ejemplo, existiera una fianza en la cual no se haya señalado plazo de la misma, pero sí se indica que ésta durará hasta la restitución del bien, pues mientras no ocurra esto, el fiador seguirá obligado.

     Por el contrario, si no se ha estipulado un plazo de la fianza, pero sí se indica que su duración será mientras esté vigente el arrendamiento, como en el supuesto del artículo 1704° ya no existe contrato, el fiador se verá liberado de su obligación.

     IV.     POSIBILIDAD DE PACTO EN CONTRARIO.

     Como hemos visto, en el caso del arrendamiento de duración determinada, a fin de que el arrendatario incurra efectivamente en incumplimiento de la obligación de devolver el bien, deberá previamente el arrendador haberle exigido su restitución; si no fuera así se produciría solamente una conversión legal de un arrendamiento de duración determinada en otro de duración indeterminada.

     Sin embargo, las normas que hemos revisado no son de orden público, y por lo tanto cabe pacto en contrario. En ese sentido, puede ser preferible para los intereses del arrendador que una vez concluido el plazo del arrendamiento deba entenderse que a su vez es exigible la devolución del bien, por lo que el arrendatario deberá ponerlo a su disposición apenas venza dicho plazo.

     Para tal efecto, debería señalarse expresamente en una claúsula del contrato de arrendamiento de duración determinada que el vencimiento del plazo del contrato importa la automática obligación del arrendatario de devolver el bien arrendado. De no proceder con la entrega, el arrendatario estaría incurso en lo previsto en el artículo 1704° del Código Civil, con la correspondiente obligación de pagar una penalidad por cada día de atraso si es que ésta se hubiese pactado.

      NOTAS:

     (1)     Código Civil:

     Art. 1700°.- Vencido el plazo del contrato , si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual pude pedir en cualquier momento. (El subrayado es nuestro).

     Art. 1704°.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento. (El subrayado es nuestro).

     (2)     Así lo define nuestro actual Código Civil:

     Artículo 1666°: Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

     (3)     Código Civil:

     Art. 1699°.- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

     (4)     Hay que tener en cuenta que conforme al artículo 1689° del Código Civil, en ausencia de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento, cuando el contrato tenga una finalidad específica o verse sobre predios ubicados en lugares de temporada, es de duración determinada por el tiempo necesario para llevar a cabo la finalidad o en el plazo que dure la temporada, respectivamente.

     (5)     Código Civil:

     Art. 1703°.- Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

     (6)     Ver: ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. “Exégesis” . Gaceta Jurídica Editores, tomo II, Lima, 1996, págs. 412 y ss.; BIGIO CHREM, Jack. “El contrato de arrendamiento” . Gaceta Jurídica Editores, págs. 146 y ss.; MUÑIZ ZICHES, Jorge. “Comentarios al contrato de arrendamiento en el nuevo Código Civil” En, REVOREDO DE DEBAKEY, Delia (compiladora), “Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios” , tomo VI, págs. 377 y ss.

     (7)     Código Civil:

     Art. 1365°.- En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho.

     (8)     Código Civil:

     Art. 1681°.- El arrendatario está obligado:

     (...)

     10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

     (9)     SPOTA, Alberto G. “Instituciones de Derecho Civil. Contratos”, Vol. IV. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1986, págs. 701 y 702. 

     (10)     Obviamente el término usado para referirse a quien detenta el bien luego de vencido el contrato de arrendamiento bajo el supuesto del artículo 1704° del Código Civil, no es el correcto, porque en este caso no podemos hablar de un “arrendatario” debido que ya no existe una relación obligacional que lo vincule con el “arrendador”. Sin embargo, para efectos de agilidad del texto nos permitimos utilizar ambas expresiones.

     (11)     Código Civil:

     Art. 911°.- La posesión precaria es que la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.

     (12)     Código Procesal Civil:

     Art. 679°.- En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien.