SUPUESTOS DE PÉRDIDA DEL DERECHO A EXIGIR EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

Manuel A. Torres Carrasco

     No son pocos los casos en los que, a pesar de haberse expresamente previsto en el contrato la exigibilidad de la obligación de saneamiento, este derecho se pierda simplemente por negligencia del adquirente. Sucede que el saneamiento es una obligación que de ordinario pesa sobre el transferente, pero que por algunas situaciones podría llegar a no serle exigible.

     Dichas situaciones en el saneamiento por evicción están reguladas no solamente en el artículo 1500° del Código Civil, sino en otras de sus disposiciones, todas las cuales tienen como denominador común hacer perder al adquirente su derecho a exigir la reparación vía saneamiento. Es por eso que en las siguientes líneas nos abocaremos a describir tales supuestos.

     II.     NOCIONES BÁSICAS

     1.     Problema terminológico del Código Civil de 1936.

     La obligación de saneamiento ya estaba prevista en nuestro ordenamiento anterior, pero no fue sino hasta la dación del Código Civil de 1984 que su tratamiento recibió, en líneas generales, un buen manejo terminológico(1). Efectivamente, en el Código anterior, así como en el texto de 1852, no se distinguía con claridad qué debía entenderse por evicción y qué por saneamiento, con el resultado de denominar como evicción a algo que no es, o convirtiéndola en sinónimo de una clase de intervención de terceros en el proceso.

     Nuestro Código vigente, con mejor técnica legislativa, ha regulado la obligación de saneamiento dentro de su Título XV de la Sección Primera, Contratos en General, del Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, dedicándole cuarenticinco artículos (desde el 1484° al 1528°).

     2.     En qué casos procede la obligación de saneamiento.

     Se evidencia claramente del texto del Código Civil de 1984 que resulta procedente la  obligación de saneamiento del transferente en caso de:

     a)     Evicción: es decir por privación total o parcial del derecho a la propiedad, posesión o uso de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.

     b)     Vicios ocultos: que son aquellos defectos ocultos, importantes y anteriores o contemporáneos a la transferencia de un bien, que lo hagan impropio para su destino.

     c)     Por hecho propio del transferente: que son todas las perturbaciones de derecho o de hecho que, derivando del actuar personal del transferente, disminuyan el valor del bien transferido, lo vuelvan inútil para la finalidad de su adquisición o reduzcan sus cualidades para ese efecto.

     De lo anterior se colige que la evicción es una de las causales que origina la obligación de saneamiento a cargo del transferente. Pero no es la única. Como ya hemos visto, también es exigible el saneamiento por vicios ocultos(2) y por hechos propios del transferente. Siendo esto así, el saneamiento es la obligación natural que corresponde únicamente al transferente o sus sucesores, y que consiste en responder frente a su adquirente por la evicción, vicios ocultos o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.

     III.     SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.

     A diferencia del complicado manejo de los términos que en este tema hacía gala el Código Civil de 1936, como ya quedó puntualizado, el actual sí nos permite señalar claramente qué es saneamiento y qué es la evicción.

     En ese sentido, la evicción es la privación que, por mandato de una sentencia consentida o ejecutoriada o por una resolución administrativa, sufre el adquirente del derecho a la propiedad, posesión o uso, que adquirió del transferente en virtud de un contrato. Y, el saneamiento por evicción sería la obligación natural inherente a dicho transferente de responder frente al adquirente por las consecuencias derivadas de la evicción(3).

     De lo anterior se colige que los presupuestos configurativos de la evicción, son los siguientes:

     a)     Que exista un contrato de transferencia de propiedad, posesión o uso, ya sea éste a título oneroso o gratuito.

     b)     Que el mejor derecho de un tercero preexista a la transferencia.

     c)     Que el referido mejor derecho sea declarado mediante sentencia judicial o resolución administrativa firme(4).

     d)     Que exista una privación total o parcial del derecho transferido.

     IV.     CAUSALES DE EXTINCIÓN DEL DERECHO A SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.

     Ahora bien, a pesar de concurrir los cuatro presupuestos antes citados, existen situaciones contempladas en la ley, que ocasionan la pérdida del derecho a exigir el saneamiento por evicción(5). Es decir, que pese a que se presenten los presupuestos necesarios para que el transferente esté obligado a responder frente al adquirente, este derecho de saneamiento se ha perdido. Dichas situaciones son:

     1.     Si el adquiriente no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de evicción.

     El artículo 1498° impone al adquirente, que a su vez es el originalmente demandado en el proceso de evicción, una carga procesal: el solicitar, dentro del plazo de contestación de la demanda, que ésta se notifique al transferente. De no hacerlo así incurre en la causal tipificada en el primer inciso del artículo 1500° del Código Civil, ocasionando la pérdida del derecho a exigir el saneamiento por evicción.

     Pero no basta que el adquirente solicite que su contraparte sea notificada, sino que la norma en análisis exige que efectivamente llegue a conocer de la existencia del proceso. Esto quiere decir que si el transferente no es emplazado válidamente, incluso por causa no imputable al adquirente, este último habrá perdido el derecho a exigir el saneamiento.

     Debido a la inflexibilidad de la norma y considerando lo deficitario que es y será nuestro sistema de notificaciones, consideramos que el adquirente deberá optar no sólo por solicitar vía judicial la notificación del proceso al transferente, sino también procurárselo extrajudicialmente, mediante carta notarial, por ejemplo, que sea un medio de prueba suficiente que el transferente conoció del proceso y que, por lo tanto, tuvo la oportunidad de salir en juicio(6).

     2.     Si el adquiriente sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió.

     Debe tenerse presente que para evitar la pérdida del derecho a exigir el saneamiento, tratándose de arbitraje, es necesario no solo que el transferente conozca del sometimiento de la causa a esta vía de heterocomposición, sino también que preste su asentimiento.

     El litigio sometido a arbitraje puede perderse total o parcialmente, esto es que la evicción se produzca en la integridad o parte del bien, pues bien, ya sea en uno o en otro caso, si la causa fue sometida a arbitraje sin el asentimiento del transferente, entendemos que se habrá perdido el derecho a exigir el saneamiento.

     3.     Si el adquiriente transigió el juicio sin anuencia del transferente.

     El artículo 1493° del Código Civil señala que el transferente se libera de la obligación de saneamiento si el adquirente, con el asentimiento de aquél, del transferente, ha evitado la evicción mediante un pago. Esto supone que entre adquirente y evincente ha habido una transacción, tendiente a evitar la realización de un proceso judicial o la terminación de éste si ya estaba iniciado.

     Pues bien, este supuesto de liberación requiere el asentimiento del transferente, por lo que, en caso de no contar con dicha conformidad, se sanciona con la pérdida del derecho a exigir el saneamiento.

     4.     Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno.

     Como se sabe, nuestra legislación permite que los bienes litigiosos y ajenos puedan ser materia de contratación(7).

     En ese orden de ideas, si al momento de celebrarse el contrato de transferencia de propiedad, uso o posesión, el adquirente conocía el carácter litigioso o de ajenidad del bien, se entiende que no podrá exigir posteriormente que el transferente le indemnice vía saneamiento por la evicción que ha sufrido.

     El fundamento de esta causal de pérdida del derecho a exigir el saneamiento estriba en que el adquirente celebró el contrato asumiendo dicho riesgo, es decir consciente de que era probable que exista a favor de un tercero un derecho anterior que altere o suprima su adquisición, por lo que seguramente pagó al transferente un precio por debajo del valor de mercado que tendría dicho bien si no existieran estas circunstancias.

     5.     Por caducidad.

     El plazo de caducidad para reclamar el saneamiento por evicción es de un año. Ahora bien, es válido preguntarse desde cuándo se computa el referido plazo de caducidad. La respuesta sería que, como la evicción efectivamente se produce cuando queda consentida o ejecutoriada la sentencia que, en el juicio de evicción, declara el mejor derecho del evincente, es a partir de este momento, y no de otro, desde cuando debe computarse el plazo de caducidad dentro del cual el transferente podrá exigir contra el transferente el saneamiento al cual está obligado.

     6.     Mediante la liberación del transferente.

     En el comentario del numeral 3 ya hemos referido que el Código Civil permite que el transferente se vea liberado de la obligación de saneamiento si es que el adquirente, con el asentimiento del transferente, ha evitado la evicción mediante un pago.

     Ahora bien, para que proceda la liberación del transferente no basta que el adquirente realice el pago al evincente, sino también que el transferente reembolse lo pagado por el adquirente, más los intereses, así como todos los gastos en que éste haya incurrido y la indemnización a que se refiere el artículo 1495°, inciso 7. De no hacerlo, se entiende que el adquirente podrá exigirle al transferente el pago de todos los conceptos que comprende el saneamiento referidos en el artículo 1495° del Código Civil.

     7.     Cuando el derecho del tercero llegue a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente.

     Finalmente, no será procedente reclamar el saneamiento por evicción, cuando el derecho del tercero sea exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente. Analicemos brevemente los alcances de esta causal.

     En primer lugar, uno de los presupuestos de la obligación de saneamiento por evicción, como hemos señalado en su oportunidad, es la existencia del derecho de un tercero que sea anterior o coetáneo a la transferencia. O sea, si se tratase de un derecho adquirido por un tercero con posterioridad a la transferencia no será pasible de saneamiento por evicción. Éste es el caso de la posterior venta a un tercero que logra inscribir en el registro la adquisición de la propiedad antes de que lo haga el primer adquirente, en cuyo supuesto no podrá operar el saneamiento por evicción sino por hecho propio del transferente. Asimismo, es el caso de que el mejor derecho a favor de tercero se produzca, por dolo o culpa inexcusable del adquirente, con posterioridad a la transferencia, donde tampoco procederá el saneamiento por evicción en razón a que la transferencia habría operado sobre un derecho libre de restricciones, que posteriormente perdió tal carácter sin intervención del transferente.

     En segundo lugar, mucho se ha discutido en doctrina si el plazo de prescripción iniciado antes de la transferencia pero vencido luego de producida ésta podría dar lugar a la obligación de saneamiento por evicción. Creemos que, como el precepto en comentario exige que el adquirente actúe con dolo o culpa inexcusable, excluyendo por tanto la culpa leve, y como esta última se presume, deberá ser el transferente quien deba acreditar que el adquirente actuó con dolo o culpa inexcusable a fin de verse liberado de la obligación de saneamiento. En sentido contrario, si el transferente no acredita que el adquirente actuó con culpa inexcusable o dolo, deberá responder lo que corresponde por saneamiento por evicción.

     V.     CONSECUENCIAS DE LA SUPRESIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.

     Debido al carácter natural(8) de las obligaciones de saneamiento, las partes pueden optar por modificar sus alcances o incluso suprimirla. Esto último suele ser lo que ocurre con mayor asiduidad, y nada impide que así se pacte.

     Sin embargo cabe una aclaración: el hecho de que se pacte que el transferente no estará obligado al saneamiento en caso de evicción no significa que automáticamente se vea liberado de devolver la contraprestación que recibió en virtud del contrato celebrado por la partes. Esto será así sólo cuando el adquirente haya renunciado expresamente a dicha devolución.

     Asimismo, en caso de que el transferente haya actuado con dolo o culpa inexcusable, la renuncia a la devolución de la contraprestación no tendrá eficacia, por lo que el adquirente conservará el derecho a exigir dicha devolución.

      NOTAS:

     (1)     Decimos en líneas generales, porque es obvio que el empleo del término “resolución” en los artículos 1511° y 1512° del Código Civil, para referirse a los efectos de la acción redhibitoria en caso de saneamiento por vicios ocultos, es errado.

     (2)     A la cual podemos agregar el saneamiento por falta de las cualidades prometidas por el transferente, que pese a la autonomía conceptual que guarda con respecto a los vicios ocultos, es regulado por nuestro Código Civil con las mismas reglas de éstos.

     (3)      En nuestra legislación, la obligación de saneamiento por evicción comprende todos los conceptos enumerados en el artículo 1495° del Código Civil:

      Código Civil

     Art. 1495°.- El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al transferente:

     1.     El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido.

     2.     Los intereses legales desde que se produce la evicción.

     3.     Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.

     4.     Las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a pagarlas.

     5.     Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.

     6.     Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente.

     7.     La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato.

     (4)      En virtud del artículo 1492° del Código Civil, también habrá evicción, sin que medie resolución judicial o administrativa firme, en el caso de que el adquirente se allane o haga abandono del bien, con el asentimiento del transferente, sin esperar dicha resolución.

     (5)      En este punto no nos estamos refiriendo al caso en que no exista obligación de saneamiento, por haberse pactado así entre las partes, situación a la que nos referiremos más adelante.

     (6)      Si el transferente decide salir a juicio, ocupará el lugar de demandado en el proceso, reemplazando al adquirente, conforme al artículo 1499° del Código Civil.

     (7)      Código Civil

     Art. 1409°.- La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre:

     (...)

     2. Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.

     (8)      Conforme enseña León Barandiarán, “los elementos naturales (por ej.; la obligación de evicción y saneamiento en el enajenante oneroso), se presuponen operando en el negocio, y sólo se eliminan por indicación expresa”. LEÓN BARANDIARÁN, José . “Tratado de Derecho Civil” , tomo II, Acto Jurídico, WG Editor, Lima, 1991, pág. 239. Por su parte, Vidal señala que “Los elementos naturales, los naturalia negotii , son los que están ínsitos en la naturaleza de un acto concreto y determinado, de manera tal que el Derecho Objetivo se los atribuye aun cuando las partes no los hayan incluido (...)” . Asimismo, señala que “la autonomía de la voluntad tiene un amplio margen, pues las partes pueden separarlos del contenido del acto jurídico sin que su separación afecte su validez, como puede ocurrir con las obligaciones de saneamiento”. VIDAL RAMÍREZ, Fernando.  “El acto jurídico”. Gaceta Jurídica Editores, cuarta edición, Lima, 1998, pág. 85.