UN ACERCAMIENTO AL NUEVO RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN. Lo último sobre la ex propiedad horizontal
(Federico Mesinas Montero
)
Lo que anteriormente se conocía como propiedad horizontal, regulada por el Decreto Ley N° 22112 y su reglamento (D.S. N° 019-78-VC), a partir de la dación de la Ley N° 27157(1)(en adelante la Ley) se denomina régimen de propiedad exclusiva y común.
El cambio normativo y terminológico introducido no varía la esencia misma de la regulación, pues siempre nos encontramos ante el régimen legal de las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, lo que es igual a propiedad horizontal. Sin embargo, los diversos aspectos que conformaban esta última sí han recibido con la nueva normatividad un tratamiento legal sustancialmente diferente.
El 17 de febrero pasado fue publicado en el diario oficial El Peruano el Reglamento del nuevo régimen de propiedad exclusiva y común, Decreto Supremo N° 008-2000-MTC (en adelante Reglamento) que se encarga justamente de precisar la naturaleza y los alcances de las modificaciones introducidas al tratamiento de la ex propiedad horizontal en nuestro país. El presente informe tiene la finalidad de mostrar a grandes rasgos cuáles son las principales características de esta flamante regulación.
II. CAMBIO DE DENOMINACIÓN
Lo primero que resalta de la nueva normatividad es que deja de lado la denominación “propiedad horizontal”. Esta variación obedece a lo inapropiado del término utilizado, pues era asimilable principalmente a las propiedades por pisos en edificios, las que se superponen unas sobre otras horizontalmente, mas no a otro tipo de edificaciones que también se encontraban dentro del régimen de propiedad horizontal, como las quintas, por ejemplo.
III. EDIFICACIONES COMPRENDIDAS
El régimen de propiedad exclusiva y común es aplicable obligatoriamente a todas las edificaciones que se reseñarán a continuación, cuando las secciones que las conforman pertenezcan a dos o más propietarios. En caso dichas secciones pertenezcan sólo a un propietario, la aplicación del régimen tendrá carácter meramente opcional. Las unidades inmobiliarias comprendidas en el nuevo régimen de propiedad exclusiva y común son:
1. Los edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
Esto es, unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva destinadas a los usos señalados y ubicadas en una edificación de más de un piso, que cuenta con bienes y servicios comunes.
2. Las quintas.
Definidas como aquellas unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares, construido sobre un terreno urbanizado y que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública, en calidad de bien común.
3. Casas en copropiedad.
Es decir, unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares, incluyendo bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.
4. Centros y galerías comerciales o campos feriales.
Que son unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial, contando con bienes o servicios comunes.
5. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Vale decir, unidades de propiedad exclusiva susceptibles de independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.
IV. REGÍMENES
El régimen legal de propiedad exclusiva y común comprende a su vez dos regímenes: (i) régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y (ii) régimen de independización y copropiedad. Sobre el particular el Reglamento (complementando el artículo 39° de la Ley) establece que el o los propietarios de las secciones exclusivas al solicitar la inscripción del reglamento interno de la edificación, deberán optar por uno de estos dos regímenes.
En esencia, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común contempla con algunas variantes lo que hasta el 20 de julio del año pasado fue la propiedad horizontal. El régimen de independización y copropiedad, en cambio, sí constituye una novedad.
En todo caso, debe tenerse presente que estos dos regímenes no son necesariamente excluyentes entre sí, pues el Reglamento permite su coexistencia en una misma edificación, en tanto ello se dé por bloques o sectores. Esta coexistencia, sin embargo, no puede verificarse en edificios de departamentos, pues en ellos no resulta aplicable el régimen de independización y copropiedad, como se verá seguidamente.
IV.1 Régimen de independización y copropiedad
Este régimen se caracteriza porque supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que –a tenor del Reglamento– son susceptibles de ser independizadas, y bienes de uso común, estando sujetas al régimen de copropiedad del Código Civil.
Como ya lo adelantamos, sólo se puede optar por el régimen de independización y copropiedad en caso de edificaciones distintas a los departamentos en edificios. Sin embargo, se exige además que dichas edificaciones (quintas, casas en copropiedad, etc.) estén conformadas por secciones de un solo piso, y en caso de contar con dos o más pisos, éstos deben pertenecer a un mismo propietario, a la vez que dichos pisos deben proyectarse verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección, teniéndose en cuenta aquí que en el régimen de independización y copropiedad las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupan.
IV.2 Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
Este régimen importa una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios comunes, sujetos a lo prescrito por la Ley y el Reglamento.
Con relación a las secciones de propiedad exclusiva, los propietarios podrán destinarlas a cualquier uso permitido por la ley, pero que no contravenga alguna limitación contenida en el reglamento interno. Así también, podrán ejecutar cualquier tipo de obra dentro de dichas secciones, para lo cual previamente deberán obtener la licencia de obra respectiva de la municipalidad pertinente y comunicar oportunamente la fecha de inicio de las obras a la junta de propietarios.
Igualmente, los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus secciones de propiedad exclusiva, siempre que con ello no se contravenga alguna disposición vigente, las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación o se afecten derechos de otros propietarios.
En cuanto a la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva, aquélla incluye no sólo todos los bienes que forman parte de dichas secciones, sino también la participación del propietario en los bienes comunes y otros de uso, tránsito o servidumbres que las afecten, pues todos ellos son inseparables de las mencionadas secciones.
Al efecto, debe tenerse presente que la participación en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada sección de uso exclusivo, que corresponde ejercer al propietario y cuyo porcentaje se determinará en el reglamento interno, atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada por la sección exclusiva, por ejemplo.
En este último caso, la variación del área de una sección de uso exclusivo importará la recomposición de los porcentaje de participación del propietario en los bienes comunes, de acuerdo a lo señalado en el reglamento interno; mas si la variación es consecuencia de una acumulación, subdivisión o independización, la recomposición se hará efectiva disminuyendo o sumando los porcentajes que correspondan en proporción al área acumulada, subdividida o independizada.
Ahora bien, respecto a los bienes y servicios comunes, tanto la Ley como el Reglamento hacen una relación de los mismos, y en la segunda de las normas mencionadas se incluye una precisión respecto a los gastos comunes. Estos últimos serían todos aquellos ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes (entre los que se encuentra la limpieza, conservación y mantenimiento de los bienes comunes) y cualquier otro gasto extraordinario acordado. El pago de estos gastos se efectuará de acuerdo a los porcentajes establecidos en el reglamento interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, número de personas que ocupan la sección, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en los bienes comunes(2).
Un aspecto muy importante lo constituyen los actos de disposición o limitación de uso de bienes comunes, para lo cual se requiere un acuerdo de junta de propietarios adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Distinta es la votación requerida para el caso de que se realicen obras en los bienes comunes, exigiéndose sólo mayoría simple cuando las obras sean de conservación o mantenimiento, y mayoría calificada si están destinadas a un fin que modifique o limite el uso del bien común.
V. DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIÓN DE LOS POSEEDORES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Aun cuando este tema no está contemplado en la Ley, el Reglamento ha dedicado uno de sus títulos para normar los derechos, obligaciones y participación de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva. En esta definición de poseedores se comprende a todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que ejerzan la posesión o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificación, sean propietarios, arrendatarios u otros que bajo cualquier título se encuentren en posesión del bien.
El Reglamento se encarga de realizar una larga enumeración de los derechos y obligaciones que le corresponden únicamente a los poseedores no propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Ello por cuanto los derechos y obligaciones de los poseedores que sí sean propietarios deben ser fijados en el reglamento interno de la edificación.
VI. Junta de Propietarios
La junta de propietarios es el órgano máximo en el régimen legal de propiedad exclusiva y común, tal como lo era con la anterior ley de propiedad horizontal. Está constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva y tiene la representación conjunta de éstos.
Sobre el particular, cabe precisar que la junta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente, que debe ser uno de los miembros de la junta, debiendo efectuarse su inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la de los bienes comunes, si fuere el caso.
Un propietario puede renunciar a participar de la junta, sin embargo ello no impedirá la constitución de esta última, ni libera al renunciante de sus obligaciones ni del cumplimiento de los acuerdos tomados. Empero, su reincorporación a la junta quedará siempre expedita.
VI.1 Presidente de la junta
El presidente de la junta de propietarios tiene como principal atribución ejercer la representación legal de la misma, gozando de las facultades conferidas por los artículos 74° y 75° del Código Procesal Civil, asumiendo además las funciones y responsabilidades que especifica el Reglamento. Para ejercer la referida representación procesal, el presidente sólo requerirá copia certificada del acta de la sesión de la junta de propietarios donde conste su nombramiento.
Por otro lado, en el reglamento interno se podrá disponer, también, la constitución de una directiva cuando se estime conveniente, especificándose su composición y sus funciones o finalidad.
VI.2 Convocatoria
Con la nueva normatividad, salvo disposición distinta del reglamento interno, la junta de propietarios deberá ser convocada por el presidente con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, facsímiles, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción. Asimismo, deberán colocarse carteles en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación, consignándose el día, lugar y hora de la reunión, además de la materia a tratarse.
En caso la sesión no se llevara a cabo en la fecha establecida, la junta deberá ser nuevamente convocada dentro de los tres días naturales siguientes a la referida fecha.
VI.3 Representación de los propietarios o poseedores en la junta.
La representación de poseedores o propietarios en una junta se hace efectiva, en principio, siguiendo lo que al respecto haya señalado el reglamento interno. Sin embargo, el Reglamento ha precisado que la representación debe ser conferida por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo cuando se trate de poder otorgado por escritura pública
VI.4 Mayoría calificada y habilitación de propietarios
Constituye mayoría calificada el voto conforme de los propietarios de las secciones exclusivas que representen por lo menos dos tercios de las participaciones en los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes hayan renunciado a la junta. Como hemos visto, este porcentaje de votación es exigido para actos que importen disposición o limitación de uso de bienes comunes. En este caso sólo podrán votar los propietarios hábiles o sus representantes.
A tenor del Reglamento, un propietario está habilitado para ejercer todos los derechos que le corresponden cuando ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificación. Está inhabilitado, en cambio, cuando incumple con pagar tres o más cuotas ordinarias o, al menos, una extraordinaria al momento de la convocatoria. Aun con ello, el propietario inhabilitado podrá asistir a la junta, participando en ella con voz pero sin voto, sin que se le considere para efectos de la fijación del quórum.
Finalmente, los acuerdos en virtud de los cuales se decida la transferencia de bienes comunes deben necesariamente ser notificados a los propietarios que no asistieron a la junta mediante carta notarial, los cuales dentro de los veinte días hábiles siguientes podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, a la que se le atribuye sólo la calidad de salvedad. De no efectuar discrepancia alguna, el propietario inasistente quedará vinculado con el acuerdo.
VII. ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Cualquiera de las edificaciones reseñadas líneas arriba, comprendidas en el régimen legal de propiedad exclusiva y común, debe contar con un administrador general, cuya función será velar por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes comunes, encargándose del cobro de las cuotas por los gastos y servicios comunes, de llevar las cuentas de la administración, hacer las verificaciones pertinentes, etc.
El administrador será designado por la junta de propietarios y dicha función puede recaer en el presidente de la junta, en algún poseedor de sección exclusiva, sea propietario o no, o en un tercero contratado al efecto, persona natural o jurídica.
VIII. REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno norma las relaciones entre los propietarios y poseedores al interior del régimen legal de propiedad exclusiva y común, con motivo justamente del uso y disfrute de las secciones exclusivas y principalmente de los bienes comunes.
La Ley es clara al establecer que todas las edificaciones comprendidas en el régimen legal de propiedad exclusiva y común deberán contar con un reglamento interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor, o –en todo caso– por los propietarios, con el voto favorable de más del 50% de los porcentajes de participación.
El reglamento interno en su calidad de norma básica de la edificación deberá contener necesariamente la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la descripción de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes comunes, los derechos y obligaciones de los propietarios, las limitaciones al uso y destino de los bienes comunes y de las secciones exclusivas, los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda, etc. (si los hubieren), la relación de los servicios comunes, los porcentajes de participación en los bienes y gastos comunes, el régimen de la junta de propietarios y lo relativo a las sesiones, y –en suma– cualquier otro pacto lícito que se desee incluir.
Ahora bien, los reglamentos internos que se encontraban vigentes al momento de la publicación de la ley, han debido adecuarse a lo que establece dicha norma, conforme a su tercera disposición final, para lo cual debía celebrarse una junta de propietarios en la forma que allí se detalla. El Reglamento ha precisado que dicha adecuación sólo pudo realizarse hasta los 30 días hábiles siguientes de su publicación, esto es, hasta el 30 de marzo del presente año. Sin embargo, ninguna de dichas normas precisa cuál es la consecuencia legal del incumplimiento.
Por otro lado, es posible otorgar más de un reglamento interno, en tanto se produzca la delimitación de la edificación por bloques o sectores, si así lo acuerdan en votación la mayoría simple del total de propietarios. En esos casos, se conformará una junta de propietarios por cada sector, pudiendo constituirse además una junta general de propietarios con delegados de las diferentes juntas de propietarios, a fin de decidir lo concerniente a los asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.
Las relaciones entre las distintas juntas de propietarios y demás aspectos concernientes a la totalidad de la edificación se regularán en un reglamento interno general común para todos los sectores o bloques conformados.
IX. SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
Un aspecto interesante de la nueva normatividad está referido a la solución de las controversias que se produzcan al interior del régimen legal de propiedad exclusiva y común, pues se establece que las mismas deberán someterse a una conciliación extrajudicial obligatoria en todos los casos, como trámite previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral que corresponda.
Asimismo, se preceptúa que en caso de que los propietarios incurran en mora por tres meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias establecidas, el presidente de la junta quedará facultado para interponer demanda ejecutiva a efectos del cobro de dichas cuotas, atribuyéndosele la calidad de título ejecutivo al instrumento impago de cobranza.
NOTAS:
(1) Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, publicada el 20 de julio de 1999.
(2) Esta prescripción es importante, por ejemplo, para el caso de un propietario de un departamento en un primer piso, que no tendría por qué verse obligado a concurrir en los gastos que demanda el uso del ascensor, al no ser de su utilidad.