EL PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD
(Manuel Alberto Torres Carrasco
)
Los artículos 1583° al 1585° de nuestro Código Civil regulan el pacto de reserva de propiedad. Este pacto es aquel acuerdo que puede integrarse a la compraventa –al cual se adhiere como elemento accidental–, que permite al vendedor conservar la propiedad del bien materia de venta, pese a haberlo entregado al comprador, hasta que éste pague íntegra o parcialmente el precio, momento en el cual recién operará la transferencia de propiedad a favor del comprador.
Otra característica esencial del pacto de reserva de propiedad es que desde el instante en que el bien es entregado por el vendedor al comprador, este último asume el riesgo de su pérdida o deterioro, pese a que aún no ha adquirido la propiedad.
En consecuencia, el pacto de reserva de propiedad genera que la principal obligación del vendedor (transferir la propiedad del bien) se encuentre sometida a condición suspensiva. El hecho incierto y futuro que otorgará plenos efectos a esta obligación será el pago íntegro o parcial del precio, conforme lo hayan previsto las partes.
II. REQUISITOS DEL PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD
Revisemos los presupuestos básicos de este acuerdo. Como todo elemento accidental, se requiere que las partes hayan manifestado inequívocamente su voluntad de sujetarse al pacto de reserva de propiedad. No obstante, la voluntad de las partes no basta para otorgarle plena validez, sino que adicionalmente deben concurrir algunos elementos que hagan viable el establecimiento de este pacto. El primero de estos requisitos es que estemos frente a una compraventa, en razón de que el pacto de reserva de dominio está previsto exclusivamente para este contrato, mas no para otro medio de transferencia de propiedad.
Asimismo, debe haberse estipulado que la principal obligación del comprador (pagar el precio) sea de ejecución periódica o de ejecución diferida. Esto es, el pacto sólo será válido tratándose de contratos de compraventa en la que la obligación de pagar el precio haya sido fraccionada en cuotas o armadas (ejecución periódica), o postergado para un momento posterior a la celebración del contrato (ejecución diferida). Sería un contrasentido que se establezca la reserva de propiedad cuando la principal obligación del comprador sea de realización inmediata e instantánea (pago al contado).
Igualmente, es necesario que el vendedor entregue el bien al comprador. Debe entenderse que esta entrega otorgará al comprador la posesión del bien, situación jurídica que se tornará en derecho de propiedad al momento en que aquél cumpla con pagar el precio total o una parte de él determinada en el contrato.
Por otro lado, este pacto no constituye un acto jurídico solemne, por lo que las partes pueden adoptar cualquier forma para expresarlo. Sin embargo, por cuestiones de seguridad jurídica y oponibilidad a terceros, consideramos apropiado que las partes, en el documento que contenga el contrato de compraventa, cuiden de adicionar una cláusula que claramente manifieste que quieren sujetarse al pacto de reserva de propiedad.
En esta cláusula, las partes deberán determinar con precisión hasta qué momento durará la reserva de propiedad, ya sea hasta que el comprador pague íntegramente el precio o todas las armadas en que éste se ha fraccionado (que son las fórmulas más usadas) o alguna de estas cuotas. Sólo existen, pues, estas posibilidades. Una fórmula distinta no configuraría un pacto de reserva de propiedad.
III. EFECTOS DE LA COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
1. Efectos entre las partes
Cabe preguntarse cuáles son las consecuencias de la asunción de este pacto para las partes. Pues bien, el primer efecto que produce es que la principal obligación del vendedor (transferir la propiedad) queda sujeta a condición suspensiva. Esto es, tendrá eficacia cuando ocurra el hecho incierto y futuro: el pago de todo o parte del precio. Esto conlleva a afirmar que una vez cumplida la condición suspensiva, el comprador adquirirá automáticamente la propiedad del bien, siendo exigibles desde ese momento las otras obligaciones del vendedor que dependan de la obligación de transferencia de propiedad, como la de entregar los títulos o documentos representativos de la titularidad del bien.
Nótese que la condición suspensiva solamente afecta la obligación de transferir la propiedad asumida por el vendedor y las otras obligaciones que dependan de ésta, mas no ocurre lo mismo con las otras obligaciones de carácter secundario, como por ejemplo la obligación de entrega del bien, la misma que será exigible inmediatamente a la celebración del contrato, salvo acuerdo distinto de las partes. Este último comentario también alcanza a las obligaciones asumidas por el comprador (pagar el precio en dinero). Ahora bien, esta entrega del bien al comprador, si bien es cierto no le permite aún adquirir la propiedad, sí conlleva que asuma el riesgo de la pérdida o deterioro del bien.
En cuanto a la posibilidad de que exista incumplimiento del comprador en pagar tres o más de las armadas pactadas, el vendedor podrá optar por resolver el contrato o exigir su cumplimiento, salvo el supuesto contenido en el artículo 1562° del Código Civil, en cuyo caso sólo puede optar por exigir su cumplimiento. Una vez resuelto el contrato, el vendedor recuperará la posesión del bien y deberá devolver al comprador el importe de las cuotas que éste haya pagado. Asimismo, el vendedor tendrá derecho a una indemnización en razón del uso y disfrute que hizo el comprador del bien.
2. Efectos ante terceros.
El artículo 1584° del Código Civil prescribe que la reserva de propiedad es oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.
Por lo tanto, si bien es cierto que el pacto de reserva de dominio no es un acto jurídico solemne, para efectos de que el vendedor pueda oponer dicho acuerdo a terceros acreedores del comprador, nuestro código exige que conste por escrito y que sea anterior al accionar de estos terceros. Tratándose de bienes inscritos, se dispone que la reserva de propiedad será oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.
IV. CLÁUSULA DE RESERVA DE PROPIEDAD
Por todo lo dicho, la cláusula en la cual conste que las partes desean someterse al pacto de reserva de propiedad deberá integrar la minuta de compraventa. En esta cláusula debe constar el momento en el cual el comprador adquirirá automáticamente la propiedad del bien materia de venta, sea cuando cancele íntegramente el precio o una parte determinada de éste.
Para graficar lo dicho en estas líneas adjuntamos al presente trabajo un modelo de minuta de compraventa con pacto de reserva de propiedad, la misma que contiene las precisiones comentadas en estas líneas.