En la práctica contractual no pocas veces se ha dicho o se ha creído que cuando uno compra un bien, mueble o inmueble, y paga más del 50% de su precio, el contrato de compraventa se convierte en irresoluble; es decir que no puede ser resuelto a instancia del vendedor aun cuando el comprador no haya cumplido con pagar el saldo del precio pendiente, y que por consiguiente sólo quedaría la opción para el vendedor de reclamar la cancelación de dicho saldo.

     Antes de la reciente modificatoria del art. 1562 del Código Civil, mediante Ley Nº 27420 de 7-02-2001, una afirmación de esa naturaleza era sólo parcialmente correcta, pues pecaba de genérica y ponía de relieve la ausencia de distinción entre dos supuestos regulados en el Código Civil, que si bien se asemejan por tratarse ambos de contratos de compraventa con pago diferido del saldo del precio, se distinguen porque en uno —el supuesto del art. 1559— el pago del saldo no ha sido pactado en armadas de plazos determinados o determinables; y en el otro —el supuesto del art. 1561— el pago del precio sí ha sido pactado en armadas.

     En ese sentido, antes de la referida modificatoria, la imposibilidad de resolver el contrato cuando mediaba un pago del precio superior al 50%, únicamente operaba en el segundo caso, el del art. 1561, pues a él hacía expresa referencia el art. 1562; sin embargo, la modificación de este último no sólo ha cambiado radicalmente el escenario, sino que además ha trastocado la naturaleza misma de la norma contenida en dicho artículo, que de haber sido una de carácter imperativo ha pasado a ser una de carácter dispositivo, todo lo cual veremos a continuación.

      II.     LA COMPRAVENTA CON SALDO PENDIENTE (Art. 1559)

      El art. 1559 se ocupa de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del saldo y dispone que “cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipuló plazo para la cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho contemplado en el artículo 1429. Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato”.

     Comentando la norma contenida en este artículo, Max Arias-Schreiber Pezet afirma que aquélla parte de la premisa de que se trata de compraventas efectuadas a plazos, pues de otro modo no tendría sentido hablar de un pago parcial del precio y de que no se haya estipulado plazo para la cancelación del saldo(1). La sugerencia es aceptable, sin embargo hay que añadir que se trata no sólo de plazos indeterminados, sino indeterminables; y además se trata de un supuesto totalmente diferente a la modalidad de compraventa con pago por armadas en distintos plazos que se regula más adelante, en el art. 1561.

     Si el art. 1559 admite la existencia de un plazo, aunque sea generado por las circunstancias (p.e. por haber aceptado el vendedor un pago parcial, por haber aceptado el pago de arras confirmatorias o, simplemente, por haber olvidado fijar o consignar la oportunidad de pago del saldo), debiera entonces ser de aplicación el art. 182 C.C., según el cual si el acto no señala plazo, pero de su naturaleza y circunstancia se dedujere que ha querido concederse al deudor, el juez fija su duración.

     Pero la solución del art. 1559 no es recurrir a la fijación de la duración del plazo por el juez sino que, para este caso concreto y para evitar mayores dilaciones, el vendedor pueda utilizar el mecanismo del art. 1429, es decir solicitar el cumplimiento (pago del saldo) concediéndole al comprador un plazo de quince (15) días —aquí recién hay plazo determinado— bajo apercibimiento de que en caso contrario el contrato quedará resuelto. Si dentro del plazo concedido el comprador no cancela el saldo, el contrato se resuelve de pleno derecho.

     Cabe señalar que la hipótesis recogida en el art. 1559, que permite llegar inclusive a la resolución del contrato, no establece porcentajes ni cantidades mínimas de pago del precio para la improcedencia de dicha resolución, de lo cual se concluye que sea cual fuere el monto del precio pagado parcialmente por el comprador (inclusive superior al 50%), la resolución de pleno derecho del contrato es absolutamente procedente, luego de haber agotado las posibilidades que ofrece el art. 1429 antes citado.

     Puede, por ejemplo, el comprador, haber efectuado un pago parcial (recibido voluntariamente por el vendedor), ascendente a la suma de S/. 800.00 de un total de S/. 1,000.00 que es el precio total del bien materia de la venta, quedando pendiente un saldo de S/. 200.00 sin fecha o plazo determinado o determinable para su cancelación. En este caso el vendedor, ejerciendo el mecanismo del art. 1429 le cursa carta notarial al comprador concediéndole quince (15) días para la cancelación de dicho saldo, bajo apercibimiento de resolución. Vencido el plazo sin que el comprador cancele los S/. 200.00 que adeudaba, el contrato queda resuelto de pleno derecho, aun cuando se había pagado el 80% del precio.

      III.     LA COMPRAVENTA CON PAGO POR ARMADAS (Art. 1561)

      Desde luego que en este supuesto también hay un saldo pendiente de pago, pero la hipótesis es diferente a la del art. 1559, pues el art. 1561 prescribe que “cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes”.

     Se trata, pues, del contrato de compraventa en el que aun siendo diferido el pago del precio, se conoce la forma y oportunidad en que se irá cancelando el mismo. La solución en caso de incumplimiento es diversa a la propuesta por el art. 1429 que permite llegar a la resolución de pleno derecho, esto es, sin necesidad de declaración judicial.

     A diferencia del caso del art. 1559, según el cual la acción del vendedor procede en cualquier tiempo por el solo hecho de no haber plazo para la cancelación del saldo, en el supuesto del art. 1561 se tiene que esperar a que se produzca la causal para que el vendedor pueda accionar en uno u otro sentido (solicitando la resolución del contrato o exigiendo el pago del saldo); y, como se lee del artículo, la causal se configura con el incumplimiento de pago de cuando menos tres armadas, sucesivas o no.

     La norma se refiere a tres armadas, ni más ni menos, lo que ha generado discusión puesto que, aplicado literalmente el artículo, el vendedor no tendría las acciones que allí se contemplan cuando, por ejemplo, el comprador pagó ocho (8) armadas de un total de diez (10) e incumplió el pago de las dos últimas. Lo mismo ocurriría si las partes pactaron el pago del precio en dos armadas o, inclusive, en tres armadas siendo en este último caso que la primera se pagó al momento de la celebración del contrato. En todas estas hipótesis y similares la resolución del contrato es imposible, quedándole únicamente al vendedor la opción de cobro de las armadas, siempre que estuvieran vencidas.

     Nótese que la imposibilidad de resolver el contrato no está dada, en estos últimos casos, por haberse pagado más del 50% del precio, como indicaba el art. 1562 antes de su modificatoria que veremos a continuación, puesto que el pago de dicho porcentaje puede no haberse producido.

     Por ejemplo, si se pactó que el precio total de S/. 800.00 se pagaría en cinco (5) armadas, de S/. 100.00 las tres primeras y de S/. 250.00 las dos últimas y, en efecto, el comprador pagó las tres primeras (S/. 300.00), es decir menos del 50%, el vendedor no podría resolver el contrato, pero no por razón del porcentaje pagado (ya que el art. 1562 —en su texto anterior a la reforma— sí lo permitía), sino porque según el art. 1561 el vendedor tiene a su favor la acción resolutoria cuando el comprador debe tres armadas, sucesivas o no, y en este ejemplo, el comprador sólo debe dos armadas.

     Con ocasión de la reciente modificatoria al Código Civil, mediante Ley Nº 27420, debió resolverse también este tema.

      IV.     LIMITES A LA FACULTAD DE RESOLUCIÓN (ART. 1562)

      El texto del art. 1562 antes de la modificatoria introducida por la Ley Nº 27420 de 7-02-2001, era el siguiente: “En el caso del artículo 1561, el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pacto en contrario”.

     Un primer asunto con este artículo era su aplicación restringida al supuesto de compraventa con pago pactado en armadas en diversos plazos, debido a la indubitable referencia de su texto al decir: “En el caso del artículo 1561 ...”. Es decir que si bien una de las opciones del vendedor en caso de incumplimiento del comprador en el pago de tres armadas, sucesivas o no, era la de solicitar la resolución del contrato, esta opción era improcedente cuando el precio pagado hasta ese momento superaba el 50% del total.

     Está de más decir, entonces, que esta limitación a la facultad de solicitar la resolución no se aplicaba al supuesto del contrato de compraventa con saldo pendiente de pago y sin plazo para ello, a que se refiere el art. 1559 ya comentado en ese mismo sentido, contrato respecto del cual se podía obtener la resolución, aun de pleno derecho, sea cual fuere el monto y porcentaje del precio que se hubiere pagado.

     Un segundo asunto relacionado con el texto anterior del art. 1562 era el referido a la naturaleza de la norma en él contenida. Se trataba, sin duda, de una norma de carácter imperativo, pues prescribía que “... es nulo todo pacto en contrario”.

     Todo este régimen ha sido modificado, como se dijo antes, por la Ley Nº 27420, la misma que propone el siguiente texto del art. 1562: “Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo”.

     El cambio es radical en cuanto al tratamiento que al límite de la resolución del contrato brindaba este artículo. La norma ha dejado de ser imperativa para convertirse en una absolutamente dispositiva.

     Bajo la vigencia del actual texto del art. 1562, si el comprador deja de pagar tres armadas, sucesivas o no, la opción del vendedor de solicitar la resolución del contrato ya no es de plano improcedente cuando el precio pagado hasta ese entonces ha superado el 50% del total, sino que el derecho de resolución estará supeditado a lo que hayan acordado las partes, pudiendo ambas convenir que dicho derecho se perderá si el comprador ha pagado determinada parte del precio, que puede ser cualquier porcentaje, mayor o menor al 50%, totalmente librado a la decisión de los contratantes.

     Puede ser, inclusive, que las partes no acuerden nada sobre el particular, caso en el cual no hay limitación alguna para proceder a solicitar la resolución del contrato cuando se produzca incumplimiento del comprador en el pago de tres armadas, sucesivas o no, cualquiera que sea la parte del precio hasta entonces cancelada.

     De otro lado, como quiera que la nueva redacción del art. 1562 lo desvincula de la dependencia exclusiva del art. 1561 (sobre compraventa con pago por armadas) —del cual en efecto dependía al decir: “En el caso del artículo 1561 ...”—, ahora hasta podría decirse que su ámbito de aplicación se ha ampliado y en ese sentido podría funcionar para los contratos de compraventa con saldo pendiente y sin plazo de pago a que se contrae el art. 1559, en los cuales acaso podría convenirse que el derecho de resolución no procede si se ha pagado una determinada parte del precio. No obstante lo indicado, mientras el art. 1559 esté vinculado al art. 1429 —que permite llegar a la resolución de pleno derecho luego de agotar infructuosamente la vía extrajudicial— no parece factible la admisión del pacto limitativo del derecho a la resolución del contrato para estos casos de compraventas con saldo pendiente del art. 1559.

      NOTA:

     (1)     ARIAS-SCHREIBER, Max. “Exégesis del Código Civil de 1984”. Tomo II, pág. 78.