COMENTARIOS AL NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Sharon Alvis Injoque

      I.     INTRODUCCIÓN

      Desde el primero de octubre del presente año ha entrado en vigencia el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, tal como lo señala la primera disposición final de la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP/SN y, con él, se introducirán innovaciones en nuestro actual sistema. El marco legal registral que regula el procedimiento de las inscripciones en los diversos registros requería con suma urgencia una adecuación no sólo por la evolución legislativa que hemos experimentado durante estos años sino también para solucionar diversos problemas operativos que se han venido presentando.

     No cabe duda que desde la creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) se busca una reforma en el sistema registral peruano; dentro del marco de dicha reforma tenemos la integración de todos los registros de carácter jurídico bajo un mismo sistema, la misma que continúa con la promulgación de nuevos reglamentos. Es así que a través del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos se pretende lograr una interconexión de las diversas oficinas registrales en todo el ámbito geográfico del país así como una unidad y coherencia en las actividades registrales, a fin de establecer normas y procedimientos comunes.

     Los Registros Públicos constituyen una verdadera garantía de la seguridad jurídica, pues, a través de ellos, se pretende conocer con certeza la titularidad de derechos sobre determinados bienes. Por esta razón resulta de vital importancia contar con un sistema registral adecuadamente organizado y con instrumentos legales apropiados que permitan una actividad ágil pero dotada de mecanismos de seguridad, acorde con los avances de la modernidad; por estas consideraciones es que era inminente la necesidad de contar con un nuevo reglamento que subsane los defectos que adolecía el derogado Reglamento General de los Registros Públicos (aprobado por acuerdo de la Corte Suprema de fecha 16 de mayo de 1968).

     Como ya hemos mencionado, este nuevo dispositivo legal introduce cambios en el actual procedimiento registral; cambios que ayudarán a mejorar no sólo la rapidez en el trámite sino que también buscan garantizar una mayor seguridad jurídica de los diversos actos registrales que se pretendan inscribir. Dentro de estas modificaciones podemos mencionar el avance en el tratamiento de los principios registrales. Estas reglas fundamentales en todo sistema registral han sido incorporadas y reguladas ordenadamente dentro del título preliminar a fin de que su aplicación sea en forma general a todos los registros con independencia de su naturaleza. Hasta la fecha de la entrada en vigencia del nuevo reglamento, los principios registrales que normaban nuestro sistema se encontraban incorporados tanto en el Código Civil como en el antiguo reglamento; en este último, de una manera poco sistematizada.

     En lo referente al desistimiento total de la rogatoria de inscripción (solicitud de tacha del título), el nuevo reglamento, a diferencia del anterior, permite la posibilidad al presentante del título de desistirse de la solicitud de inscripción. En el antiguo procedimiento registral, el desistimiento tuvo que ser regulado por la Directiva Nº 014/87 ONARP, norma que permitía la tacha de un título a instancia de parte como un caso excepcional. Con el nuevo reglamento, el desistimiento total de la rogatoria es considerado como una forma de conclusión del procedimiento registral siempre y cuando el título se encuentre en proceso de calificación, observado o liquidado. Para solicitar el desistimiento hay que cumplir determinados requisitos, formularlo por escrito con firma legalizada por notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación y requerirlo dentro del plazo establecido, esto es, dentro de los siete primeros días de vigencia del asiento de presentación. Hay que resaltar que sólo procede el desistimiento de la rogatoria mientras no se hubiese efectuado la inscripción correspondiente.

     Por otro lado, en cuanto a la vigencia del asiento de presentación, éste se ha ampliado de 30 a 35 días útiles, prorrogables a 35 días adicionales cuando no pueda inscribirse el título dentro del término ordinario. El actual reglamento prevé la posibilidad de que la prórroga del asiento de presentación sea solicitada por el presentante (facultad que no tenía en el anterior procedimiento registral), pero para poder obtener la prórroga del asiento de presentación la solicitud debe ser requerida hasta antes del vigésimo día de vigencia del asiento de presentación. Al momento de concederse la prórroga se indicará el tiempo de duración del plazo consignándose ello en el diario. Hemos señalado que la vigencia del asiento de presentación es de 35 días útiles, de los cuales los siete primeros días el registrador debe proceder con la inscripción, calificación, liquidación o tacha del título a fin de que hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación se puedan subsanar las observaciones y/o pagar el mayor derecho. Finalmente, dentro de los últimos cinco días de vigencia, el registrador deberá proceder con la inscripción.

     El artículo 152 del anterior reglamento establecía, igualmente, plazos dentro de los cuales debían formularse las observaciones y extenderse las inscripciones; lamentablemente, estos plazos no se cumplen. Esperemos que con la reorganización y reestructuración institucional, unido a un proceso de informatización de los registros, los términos se respeten y los trámites registrales se concluyan dentro de los plazos señalados.

     Por otro lado, es conveniente analizar algunos temas que resultan relevantes.

      II.     PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD Y EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

      Por el principio de prioridad se determina la preferencia de los derechos que otorgan los registros, teniendo en cuenta la fecha y hora del asiento de presentación. En virtud de este principio los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha del asiento de presentación. Este principio está incorporado en el Código Civil, en el artículo 2016 y estaba previsto en el artículo VI del Título Preliminar del derogado reglamento. Ahora bien, esta prioridad registral puede ser de dos clases:

      a. Prioridad preferente.- Es la que se produce al inscribirse sucesivamente derechos que no son oponibles entre sí y que su preferncia registral se determina por el tiempo de su inscripción.

      b. Prioridad excluyente.- Es aquella que elimina dentro del proceso registral títulos incompatibles por contener derechos iguales. El Código Civil, en el artículo 2017, incorpora el principio de prioridad excluyente, pero algunos lo confunden con el principio de impenetrabilidad.

     El principio de impenetrabilidad tiene como propósito impedir que se califiquen títulos o se inscriban derechos estando vigente el asiento de presentación de otro título. Este principio tiene una finalidad únicamente formal, puesto que establece una limitación al registrador para calificar o inscribir un título mientras se encuentre vigente el asiento de presentación de otro del cual resulta incompatible. Hay que recalcar que este principio lo que limita es la calificación o la inscripción de otro título, mas no su presentación a través del diario, y, además, esta incompatibilidad desaparece una vez que se haya inscrito el título anterior o haya vencido su asiento de presentación.

     De lo expuesto anteriormente queda evidenciado que lo que se regula en el artículo 2017 del Código Civil no es el principio de impenetrabilidad –tal como se suele sumillar– sino el principio de prioridad excluyente. Este concepto ha sido entendido en el nuevo reglamento, y es por ello que los artículos IV y X del título preliminar incorporan el principio de prioridad preferente y el principio de prioridad excluyente, respectivamente, y el artículo 26 –aunque bajo la sumilla de títulos incompatibles– incorpora el principio de impenetrabilidad.

     Esta clara diferencia de ambos principios será de suma utilidad dentro del proceso de calificación de títulos por parte de los registradores así como también en la subsanación de observaciones.

      III.     PRESENTACIÓN DE TÍTULOS EN OFICINAS REGISTRALES NO COMPETENTES

      Dentro del procedimiento registral del nuevo reglamento se prevé la posibilidad de efectuar presentaciones de títulos en oficinas registrales no competentes. Es decir, mediante este procedimiento la rogatoria de la inscripción de un título podrá ser presentada en oficina registral no competente para la inscripción solicitada. Se entiende por oficina no competente aquella que no constituye sede registral del acto o derecho que se pretende inscribir. Se crea lo que el reglamento denomina “oficinas receptoras” y “oficinas de destino”. La oficina receptora tendrá como función, justamente, recibir la solicitud de inscripción y remitirla a la oficina de destino con el contenido del proyecto de asiento de presentación. La oficina de destino, al recibir la información, extenderá el asiento de presentación dentro de las veinticuatro horas de su recepción; debiendo enviar luego el texto de dicho asiento a la oficina receptora para que lo ponga a disposición del usuario. Por último, luego de haberse asentado el asiento de presentación, se procederá a remitir los instrumentos públicos para la calificación por parte de los registradores de la oficina de destino. Cabe destacar que este nuevo procedimiento permite la utilización de medios electrónicos para el envío del proyecto de asiento como también para derivar el texto del mismo.

     Este procedimiento resulta sumamente beneficioso para los usuarios, puesto que evita al presentante tener que trasladarse o, en su defecto, tener que enviar por cuenta propia los instrumentos a la sede registral donde se deba efectuar la inscripción.

     Sin embargo, pese a que es un gran avance para la agilidad del trámite registral, no podemos dejar de mencionar que el mismo presenta ciertas ambigüedades e imprecisiones que deberán ser reguladas posteriormente (tal como lo prescribe el último párrafo del artículo 22). En efecto, este procedimiento señala que la oficina receptora únicamente extenderá el proyecto de asiento de presentación y que será la oficina de destino la que extenderá el asiento de presentación y lo efectuará dentro de las veinticuatro horas de recibida la comunicación. El reglamento no precisa en qué plazo la oficina receptora debe enviar el proyecto de asiento; por lo tanto, debemos entender que a pesar de la presentación del título ante la oficina registral éste todavía no se encontraría protegido por el principio de prioridad, quedando, en consecuencia, expuesto a que otro título presentado con posterioridad pero remitido primero pueda alcanzar esta protección en la oficina de destino.

     En segundo lugar, la oficina de destino tendrá veinticuatro horas para extender el asiento de presentación; con lo cual queda claro que durante ese lapso el título tampoco tiene garantizado su derecho de preferencia pese a haber llegado a la sede registral competente. El título presentado en la oficina receptora únicamente se acogerá al principio de prioridad cuando la oficina de destino haya extendido el asiento correspondiente y éste podrá ser efectuado luego de que el proyecto del mismo sea enviado. En cuanto a la remisión de los instrumentos para su calificación consideramos que ello traerá muchas dificultades (inconvenientes que a la fecha se vienen presentando con trámites similares en el Registro de Minería y en el Registro de Propiedad Vehicular) exponiendo aún más el derecho de los titulares. Por último, cabe preguntarnos si las observaciones, subsanaciones, liquidaciones y pagos de mayores derechos se efectuarán y se darán a conocer bajo el mismo procedimiento establecido para la presentación y calificación. Entendemos que debe ser así.

     Finalmente, a modo de conclusión podemos afirmar que este nuevo reglamento busca mejorar el procedimiento registral dotándolo de mecanismos jurídicos idóneos para un cabal y ágil desenvolvimiento, incorporando y regulando aspectos propios de una realidad en constante evolución; así como también reconoce la importancia de los avances tecnológicos alcanzados en estos últimos años y es, en este sentido, que el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos resulta siendo un gran aporte en esta renovación que viene experimentando el sistema registral peruano.