LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE POSESIÓN DE PREDIOS RURALES

Miriam Mabel Tomaylla Rojas

     I.      INTRODUCCIÓN

     En los diferentes departamentos de nuestro país existen numerosos terrenos rústicos dedicados a usos agropecuarios que, no obstante ser propiedad del Estado o de particulares, por muchos años no han sido explotados adecuadamente. La falta de explotación de estos terrenos, en la mayoría de los casos, se debe al desinterés por parte de sus propietarios o a la falta de recursos de los mismos para el inicio de sus labores agropecuarias, razones por las cuales optan por abandonar estas tierras.

     Muchos de esos terrenos rurales abandonados fueron habitados y explotados por terceras personas que requerían de una porción de tierra en la cual vivir con su familia y, a la vez, trabajar para la satisfacción de sus necesidades. Es así que en muchos casos y por muchos años, estas personas no propietarias son las que en realidad han hecho uso de esas tierras agrícolas y, ante el desinterés de sus propietarios, habrían obtenido el derecho a adquirir la titularidad de las mismas.

     Ante la frecuencia de situaciones como las descritas, a través del Decreto Legislativo Nº 667, Ley de Registros de Predios Rurales (13/09/1991), se creó el procedimiento de inscripción del derecho de posesión sobre predios rurales a fin de que las personas que se encontraran poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de un particular pudieran acceder a la titularidad del mismo. Así, en el presente trabajo describiremos los principales alcances del mencionado procedimiento.

     II.      EL REGISTRO DE PREDIOS RURALES

     Como ya lo hemos señalado, la inscripción del derecho de posesión sobre los predios rurales, así como otros derechos, se encuentra regulada por el Decreto Legislativo Nº 667, Ley del Registro de Predios Rurales, del 13/09/1991 (en adelante, la Ley). Así, a través del artículo 1 de esta norma se crea el Registro de Predios Rurales, el cual forma parte del Registro Predial Urbano conjuntamente con los Registros de Pueblos Jóvenes y con el de Urbanizaciones Populares. Este Registro tiene como uno de sus objetivos principales el establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz tanto para la titulación como para la inscripción registral de los predios rústicos, así como aquellos relativos a la posesión y la propiedad de las edificaciones que se constituyan en dichos predios.

     Ahora bien, conforme a los términos de la Ley, por predio rural debemos entender a toda aquella porción de tierra que esté ubicada en área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible y que esté dedicada exclusivamente a actividades agrícolas, pecuarias o forestales. Asimismo, los terrenos eriazos calificados para fines agrícolas también podrían ser considerados como predios rurales, no obstante que dichos terrenos, en la mayoría de los casos, suelen ser improductivos por falta o exceso de agua.

     La inscripción de cualquier derecho, acto o contrato sobre un predio rural en Lima se realiza a través del Registro de Predios que forma parte del Registro Predial Urbano. Y en los otros departamentos del país, dicha competencia se ejerce a través de las Secciones Especiales de Predios Rurales del Registro de Propiedad Inmueble de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), ello en aplicación de lo establecido por el Decreto Legislativo Nº 860 (18/10/96), norma que precisó el ámbito de aplicación de la Ley del Registro de Predios Rurales.

     Tanto las Secciones Especiales de Predios Rurales en provincias, como el Registro de Predios en Lima constituyen Registros distintos al Registro de Propiedad Inmueble, por cuanto en ellos únicamente se registran los terrenos rurales o rústicos, esto es, aquellos que básicamente están dedicados a usos agrícolas, pecuarios o forestales.

     En la Ley de Registros de Predios Rurales se ha regulado, entre otros, un procedimiento administrativo registral para la inscripción del derecho de posesión de los predios rurales por parte de aquellas personas que, pese a no ser titulares de dichos terrenos, los hubieran venido explotando económicamente desde hace varios años, razón por la cual necesitan regularizar su situación a efectos de que se les reconozca la titularidad respectiva sobre esos predios.

     III.      LA INSCRIPCIÓN DE LA POSESIÓN DE PREDIOS RURALES

     Conforme al artículo 5 de la Ley, los títulos inscribibles en el Registro de Predios Rurales son:

     a)      El derecho de propiedad de predios rurales y de la edificación que se hubiese construido en ellos.

     b)      El derecho de propiedad de los predios rurales inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble y el de la edificación que se hubiese construido sobre ellos.

     c)      El derecho de posesión de predios rurales y la propiedad de las edificaciones que se hubiesen construido en ellos.

     d)      Los actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, modifiquen, limiten o extingan los derechos que son objeto de la inscripción.

     e)      Las resoluciones judiciales o administrativas relativas a derechos inscritos.

     De todos los títulos inscribibles enumerados, el que será materia de análisis en el presente trabajo es el de la inscripción del derecho de posesión de un predio rural, esto es, un terreno que no se encuentra ubicado dentro de la zona urbana y que está dedicado a la actividad agrícola, pecuaria o forestal. A través de esta inscripción, la persona que hubiera venido poseyendo y explotando económicamente un predio rural podrá solicitar ante el Registro Predial la inscripción de su derecho de posesión a efectos de acceder posteriormente a la inscripción de la propiedad del mismo.

     Los predios rurales, cuyo derecho de posesión se solicita, pueden ser de propiedad del Estado o de particulares. Para la procedencia de la solicitud de inscripción del derecho de posesión se han establecido ciertos requisitos de cumplimiento obligatorio en uno y otro caso.

     IV.     INSCRIPCIÓN DE LA POSESIÓN DE PREDIOS RURALES DE PROPIEDAD DE PARTICULARES

     A continuación explicaremos brevemente el procedimiento regulado en la Ley para que todo poseedor de un predio rural inscriba su derecho de posesión en el Registro Predial respectivo y así acceder a la propiedad de dicho predio.

     1.      El derecho de posesión de un predio rural y su inscripción

     La Ley en el artículo 22 señala que la persona que esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario por un plazo mayor de 5 años, podrá solicitar la inscripción de su derecho de posesión en el “Registro Predial” a efectos de acceder a la propiedad del mismo.

     Ahora bien, qué debemos entender por “poseyendo y explotando económicamente”. En cuanto a la posesión, en estricto debemos entender que el poseedor solicitante debe comportarse frente al predio rural como propietario, es decir, debe realizar todos los actos ordinarios que realizaría el propietario sobre el bien. Respecto a la explotación económica, en razón de la naturaleza misma de los predios rurales –terrenos destinados exclusivamente a las actividades agropecuarias–, se exige que el poseedor solicitante haya venido realizando diversas actividades relacionadas con dicha naturaleza.

     2.      Requisitos

     Para la inscripción de su derecho de posesión, el poseedor-solicitante debe cumplir con los siguientes requisitos:

     a)      Acreditar el derecho de posesión y la explotación económica del predio rural por más de 5 años consecutivos, a través de la presentación de las pruebas respectivas.

     b)      Acreditar la inexistencia de algún vínculo contractual entre él y el propietario respecto a la posesión del predio rural, lo cual debe constar en forma expresa en el texto del formulario registral.

     c)      Presentar el formulario registral respectivo, firmado por notario público o abogado colegiado y por verificador, el cual debe estar acompañado de las pruebas del derecho de posesión y de la explotación económica del predio rural y la copia de los planos catastratales del lugar donde se encuentre situado el predio con indicación del código catastral respectivo.

     3. Pruebas de la posesión y de la explotación económica

     Como ya lo hemos señalado en el punto precedente, a efectos de que una persona inscriba su derecho de posesión sobre un predio rural ante el Registro Predial es necesario que acredite la posesión y la explotación económica que ejerce sobre dicho predio. Así, la Ley en el artículo 26 y 27 ha establecido cada uno de los medios de prueba por los cuales puede acreditarse la posesión y la explotación económica, respectivamente.

     En cuanto a la posesión directa, continua, pacífica, pública y como propietario del predio rural que el poseedor debe haber venido ejerciendo por más de 5 años, la Ley en el artículo 26 ha establecido que ella podrá acreditarse presentado al Registro las siguientes dos pruebas:

     a)     Declaraciones escritas; la presentación de esta prueba tiene carácter obligatorio y se faculta al poseedor-solicitante para optar por cualquiera de las siguientes:

     -     Declaración escrita de todos los colindantes o seis vecinos. Esta declaración, conforme al artículo 28 de la Ley, se presentará siempre y cuando estos sean titulares del derecho de posesión o propiedad de predios rurales, que los predios de los vecinos que no sean colindantes estén ubicados en la misma localidad a la que pertenece el predio materia de inscripción, que los colindantes o vecinos se encuentren habitando sus respectivos predios por un período mínimo de un año a la fecha de la declaración. En caso que los colindantes o vecinos titulares del derecho de posesión o propiedad de predios rurales no pudieran prestar su declaración, tanto su cónyuge o conviviente o sus hijos mayores de edad están autorizados a presentar dicha declaración.

     -     Declaración escrita de los comités, fondos u organizaciones representativas de los productores agrarios de la zona. Para la validez de estas declaraciones, la Ley, en el artículo 29 ha establecido que estas organizaciones deben encontrarse inscritas en el organismo competente del Gobierno Central o Regional; asimismo, la declaración debe estar suscrita por el presidente y otro miembro de la Directiva de cualquiera de estas organizaciones.

     -     Declaración escrita de las Juntas de Usuarios o Comisiones de Regantes del respectivo Distrito de Riego; siempre y cuando estas se encuentren reconocidas por la administración técnica del respectivo registro de riego. Asimismo, la declaración debe estar suscrita por el presidente u otro miembro de su directiva.

     Cada una de las mencionadas declaraciones deben constar en un formulario especial que para dichos efectos expida el Registro Predial, en el cual, a su vez, deberá acreditarse los derechos del poseedor-solicitante sobre el predio y, en su caso, los de su cónyuge o conviviente.

     b)      Documentación; como pruebas complementarias a las declaraciones antes señaladas, deberá acompañarse cualquiera de los siguientes documentos:

     -     Constancia de posesión otorgada por la Agencia Agraria respectiva para fines de inscripción del derecho de posesión al amparo del Decreto Legislativo Nº 667, expedida dentro de los 6 (seis) meses anteriores a la fecha de presentación de la solicitud de inscripción; indicando el nombre del poseedor y la ubicación o identificación del predio.

     -     Documentos que acrediten préstamos o adelantos de préstamos por crédito agrario, otorgados por instituciones bancarias como cajas rurales u otras instituciones del sistema financiero nacional en favor del poseedor. Estos documentos deben contener los datos que permitan identificar al predio materia de inscripción.

     -     Declaración Jurada de Pago del Impuesto Predial correspondiente a los años de posesión del predio al que se refiere la solicitud de inscripción. Las declaraciones juradas que hayan sido formuladas en vía de regularización solo tienen mérito para acreditar la posesión respecto de la fecha en que ellas han sido presentadas.

     -     Recibos de pago realizados por el poseedor, por concepto de uso de agua con fines agrarios, de adquisición de insumos, materiales, equipos, maquinarias u otros activos necesarios para iniciar, ampliar o diversificar la campaña agrícola y las actividades económicas del solicitante. Dichos recibos deben contener los datos que permitan identificar al predio materia de inscripción.

     -     Documento público o documento privado, con firmas legalizadas por Notario Público o Juez de Paz, en el que conste la transferencia de la posesión plena del predio en favor del solicitante. En caso de que el documento privado carezca de firmas legalizadas, para su presentación, se requiere que todos los intervinientes en el acto jurídico contenido en su texto suscriban el Formulario Registral o, en su defecto, que el documento que contiene el contrato sea reconocido judicialmente.

     -     Contrato de compraventa de la producción agraria, pecuaria o forestal celebrado por el poseedor con empresas del Estado. Este contrato deberá contener los datos que permitan identificar el predio materia de inscripción.

     -     Constancia de registro del poseedor en el respectivo padrón de regantes de la administración técnica del distrito de riego con respecto al predio, expedida dentro de los 6 (seis) meses anteriores a la presentación de la solicitud de inscripción.

     -     Inspección judicial de tierras en proceso de prueba anticipada, con el objeto de verificar la posesión del predio.

     -     Certificado de inscripción del poseedor del predio en el padrón de prestatarios de fondo rotatorios.

     -     Certificado de empadronamiento expedido por el Instituto Nacional de Estadística e Informática a nombre del poseedor del predio.

     -     Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de tener adeudos pendientes de pago por contratos de créditos agrícolas con FONDEAGRO o el Ministerio de Agricultura. Dicha certificación debe contener los datos que permitan identificar al predio materia de inscripción.

     -     Certificado en el que conste que el poseedor fue prestatario del Banco Agrario. Dicha certificación debe contener los datos que permitan identificar al predio materia de inscripción.

     -     Certificado en el que conste que el predio estuvo inscrito a nombre del poseedor solicitante en el Padrón Catastral de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural.

     Respecto a las pruebas de la posesión, la Ley, en la última parte del artículo 26 ha establecido la obligación de los registradores públicos de inscribir el derecho de posesión invocado por el solicitante por el solo mérito de la presentación de una de las pruebas obligatorias y una prueba complementaria.

     Asimismo, en el mencionado artículo se faculta expresamente al poseedor-solicitante para sumar a su plazo de posesión, los plazos posesorios de los anteriores poseedores plenos. Para tal efecto, únicamente el poseedor-solicitante deberá acreditar la cadena ininterrumpida de los plazos posesorios anteriores al suyo, bajo la modalidad y con las pruebas ya mencionadas.

     En cuanto a las pruebas de la explotación económica del predio rural materia de inscripción, la Ley en el artículo 27 ha establecido que ella deberá acreditarse a través de la inspección ocular que efectúe el verificador designado por el Registro. Al momento de realizar la inspección, el verificador deberá constatar principalmente la existencia de cementeras de plantaciones de cultivo o de la crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos; o, en su caso, de las labores de preparación de suelos. Asimismo, la Ley ha establecido que se considerará que también existe explotación económica en aquellos predios rurales que se encontrasen en período de descanso.

     En general, la explotación económica del predio únicamente se acreditará cuando se observe en él diversas actividades que evidencien los distintos trabajos agropecuarios que hubiera venido realizando el poseedor-solicitante sobre el mismo. Así, para los términos de la Ley, la incorporación al predio de cercos, mojones, construcciones, edificaciones u otros similares no constituyen por sí solos pruebas de la explotación económica.

     4. Ejercicio del derecho de oposición a la inscripción

     Cumplido el procedimiento de inscripción del derecho de posesión ante el Registro Predial, el registrador tiene la obligación de notificar esta inscripción al propietario, a los colindantes y a los vecinos del predio rural a efectos de que, en caso lo crean necesario, puedan ejercer su derecho de oposición a la inscripción solicitada.

     La notificación se realizará mediante carteles que serán colocados en el local del registro, en el predio rural materia de la inscripción, en el local del municipio, en el Juzgado de Paz y en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano, en la Dirección Regional o Subregional Agraria o la Oficina del Ministerio de Agricultura de la jurisdicción donde se ubique el predio y en la iglesia parroquial, si los hubiere. Estas notificaciones permanecerán en los carteles por un plazo de 30 días, contados a partir del primer día de su publicación. Asimismo, esta notificación deberá ser publicada, por una sola vez y en forma gratuita, en el Diario Oficial El Peruano; sin embargo, la presentación de esta última publicación no será exigible por el Registro para efectos de la inscripción del derecho de propiedad.

     La notificación debe consignar el nombre del poseedor con derecho inscrito en la oficina registral correspondiente, la ubicación, el área, linderos, perímetro, el código registral del predio rural y su código catastral si lo hubiere. Asimismo, en la notificación deberá señalarse que si dentro de los 30 días siguientes a la fecha de publicación no se presentase oposición alguna al derecho de posesión registrado, automáticamente se procederá a la inscripción del derecho de propiedad del solicitante, sin requerirse declaración judicial previa.

     De lo señalado podemos apreciar que dentro de este procedimiento resulta de suma importancia la realización de la notificación de la inscripción del derecho de posesión a favor del poseedor-solicitante; por cuanto con ello se garantiza el derecho de los particulares que demuestren tener derechos sobre los mismos para presentar su respectiva oposición. No obstante, en la práctica suele apreciarse varios problemas respecto a esta inscripción; pues, la mayoría de veces, al no conocerse los datos del propietario del predio no se cumple con notificarlo debidamente y, por lo tanto, este no puede ejercer su derecho de impugnación.

     En caso de existir oposición a la inscripción de la posesión de un predio rural, esta debe ser presentada por escrito ante el Registro Predial, debiendo estar acompañada por las pruebas instrumentales que acrediten que el titular de dicho derecho inscrito no se encuentra explotando económicamente el predio ni poseyéndolo conforme a los requisitos establecidos por la Ley.

     Presentada la oposición, el registrador deberá remitirla al juez competente, a efectos de que teniéndose por presentada la respectiva demanda se inicie el proceso judicial de oposición a la inscripción de prescripción, la cual estará sujeta a las normas que regulan el proceso abreviado (artículos del 486 al 494 del Código Procesal Civil). Asimismo, el registrador deberá inscribir la oposición en la partida registral correspondiente.

     Culminado el procedimiento judicial, el Juzgado deberá enviar una copia de la resolución consentida al Registro Predial. Así, en caso de que la oposición hubiera sido declarada fundada, el registrador, por el solo mérito de la copia de dicha resolución, debe proceder a cancelar el asiento registral donde corre inscrito el derecho de posesión y cualquier otro asiento posterior que sea consecuencia del mismo. En cambio, si la oposición hubiera sido declarada infundada, el registrador deberá inscribir la propiedad del predio rural a nombre del poseedor de dicho predio cuyo derecho encuentra inscrito ante el Registro Predial.

     La oposición a la inscripción de la posesión de un predio rural puede estar referida únicamente a una parte del mismo. En este caso, la Ley ha establecido que el derecho de posesión sobre la parte restante se convertirá en derecho de propiedad; pero para dicho efecto es necesario que previamente el poseedor solicite la independización registral de la parte del predio rural materia de la oposición.

     5. Efectos de la inscripción del derecho de posesión

     Una vez inscrito el derecho de posesión de un predio rural ante el Registro Predial y al no haberse presentado ninguna oposición al respecto o, en caso de haber sido presentada, esta hubiera sido declarada infundada en el proceso judicial respectivo, el titular de dicho derecho accede automáticamente a la propiedad del predio rural.