EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: DIAGNÓSTICO Y SUGERENCIAS
(Jorge Alberto Beltrán Pacheco
(*))
I. INTRODUCCIÓN
El pasado 14 de noviembre de 2004 se cumplieran los veinte años del Código Civil peruano. A propósito de tan “magno” evento se han efectuado una serie de actividades académicas que han recogido diversas “tentaciones académicas”
(1), las que han resultado, en algunos casos, creativas y, en otros, meras repeticiones de normas extranjeras. No obstante, es importante resaltar que luego de dos décadas de torrentosas experiencias el Código aún se mantiene en pie, pero “cojeando”. Ante tan evidente realidad y como “muestra de aprecio” para con el Código Civil
(2) nos permitimos en estas líneas y a modo de ensayo proponer algunas ideas que lejos de desmerecer al Código Civil buscan ayudarlo en su mejor función en un país tan disímil como el Perú.
II. DIAGNÓSTICO DEL CÓDIGO CIVIL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO
Son diversas las normas en las que nuestro Código Civil de 1984, en el tema de arrendamiento, merece una corrección. Las siguientes son solo algunas de las muestras:
1. Definición del contrato de arrendamiento
“Artículo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.
De la lectura del presente artículo podríamos concluir que el contrato de arrendamiento es un contrato típico y nominado en virtud del cual un sujeto (arrendador) cede el uso de un bien de modo temporal (no permanente) a cambio de la entrega de una renta (que muchos consideran que solo es en dinero o unidades monetarias). Es por esta razón que en la mayoría de contratos de arrendamiento se establece que el arrendatario es un poseedor inmediato que solo tiene el derecho de uso (lo que excluye el “derecho de disfrute” que de acuerdo al propio Código Civil es distinto al “simple uso”, así el presente cuerpo de leyes regula el derecho de uso como un derecho real menor diverso al derecho de usufructo). Así por ejemplo, si Pedro arrienda un auto a Miguel para que este lo use para el servicio de taxi, solo podría usarlo sin percibir “fruto alguno”. Lo mismo ocurriría con Luis quien arrienda de Mario una parcela para “cosechas de papa”. Así el arrendatario (acorde con las normas de Derechos Reales) tendrá que entregar al arrendador los frutos naturales, y en el caso de los frutos civiles e industriales serán entregados a quien tiene dicho derecho y a quien los produzca.
Un asunto diverso al que estamos analizando es el que corresponde a la “renta”. Siguiendo las nociones del Derecho Tributario la “renta” es “toda riqueza percibida por un sujeto en un determinado periodo”, siendo concebida habitualmente como “valor dinerario” incluso en las antiguas normas del inquilinato era delimitada según montos máximos. Pero, ¿deberíamos analizar el contenido de la renta al igual que un “precio” para el contrato de compraventa? Consideramos que no, dado que ello significaría restringir el contenido de la renta a un contenido pecuniario que el Código Civil no establece.
2. Arrendamiento de un bien indiviso
De acuerdo con el artículo 1669: “El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás participantes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente”.
Este artículo debe ser leído conjuntamente con el artículo 971 del Código Civil que establece:
“Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o
arrendar
el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él”.
El problema que observamos está en el momento de formación de la voluntad puesto que, según el artículo del Libro de Derechos Reales se requiere de unanimidad, lo que se entiende como decisión conjunta y universal de los copropietarios, es decir, “todos deben estar de acuerdo”, no obstante el artículo del Libro de Fuentes de las Obligaciones en la parte de Contrato de Arrendamiento establece que: “si uno de los copropietarios arrienda de modo exclusivo el contrato de arrendamiento será válido si es que los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente”, lo que significa que “el arrendamiento puede ser celebrado por uno de los copropietarios de modo exclusivo no siendo necesaria la unanimidad, por lo que la norma no sería indispensable”. Si bien es cierto esta idea se podría concluir de la lectura sistemática de ambas normas, también podría indicarse lo siguiente: “que la unanimidad siempre es necesaria, incluso en el presente caso, de no existir, (antes o después) el acto sería inválido”. Lo que nos preguntamos es: durante el tiempo en el que el acto no ha sido ratificado expresa o tácitamente, ¿existe contrato de arrendamiento con el sujeto que está usando y pagando su renta? Así también nos preguntamos sobre la necesidad de una unanimidad en el presente caso.
Al respecto consideramos que resulta pertinente una reforma en el artículo 971 del Código Civil, puesto que nos parece “exagerada” la exigencia de la unanimidad, más aún cuando el “arrendar un bien” es concebido como un acto de administración (el mismo Código Civil señala que el arrendamiento implica una administración y en la norma antes citada se establece que para dichos actos los copropietarios solo requieren mayoría).
3. La realización de innovaciones y el derecho del arrendatario
En el presente contrato de arrendamiento la causa es “el usar un bien de modo temporal y para un fin específico, por parte del arrendatario, y el recibir la renta, por parte del arrendador”. Por tanto, estaríamos afirmando que el arrendatario satisface su interés como acreedor cuando tiene la posibilidad “real” de usar el bien acorde con sus necesidades. Ante tal afirmación, si el arrendatario efectúa cambios en el bien que impliquen la disminución del uso por parte del arrendatario entonces este puede resolver el contrato. A pesar de esta razonable conclusión nuestro Código Civil nos puede trasladar a situaciones diversas. Así tenemos las siguientes normas:
“Artículo 1672.- El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.
Artículo 1673.- Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte de él.
Artículo 1674.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de él, este tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza”.
Si se efectúa una lectura sistemática de las tres normas podemos llegar a conclusiones diversas. En primer lugar, el primero de los artículos “prohíbe las innovaciones cuando priven del uso del bien al arrendatario”. Debemos considerar que el Código Civil distingue las “innovaciones del bien” de las “reparaciones del bien”, puesto que sería incoherente legislar dos artículos donde en uno se prohíbe lo que en el otro “debe” efectuarse (puesto que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias que el bien requiera para no perjudicar el uso de éste por parte del arrendatario). La salvedad la encontramos en la diferencia conceptual de la palabra “innovación” (que significa “cambio, mejora, crecimiento”) y la que refiere a “reparar” (que implica “conservar o mantener”, considerando que este excluye al término “alterar” que es consustancial a “innovar”).
Por otro lado, el Código Civil indica que “el arrendatario deberá tolerar las reparaciones que deban efectuarse en el bien a pesar que ello implique privación de uso de parte del bien”, lo que no coincide con lo dispuesto en el artículo 1674 que le otorga al arrendatario la posibilidad de dar por resuelto el contrato. Nos preguntamos, ¿acaso el arrendatario no debió tolerar las reparaciones?, ¿acaso “tolerar” no implica “permitir” y ante ello no se estaría “excluyendo la resolución”?
Consideramos que el Código Civil tiene un grave problema en esta materia puesto que “tolerar” implica un “acto de permisión”, lo que se contradice con la posibilidad de exigir la “resolución del contrato” en tanto, dicha ineficacia funcional se sustentaría en la afectación del interés del arrendatario. Ahora bien, es evidente que ninguna persona que alquila un inmueble (por ejemplo) desea que le perjudiquen el uso de parte del bien (imaginemos que se debe efectuar labores en las tuberías y ello implicaría romper el piso de la sala y el comedor) por lo que tiene “toda la legitimidad para alegar la frustración del fin del contrato”. De este modo consideramos que el uso del término tolerar debe ser eliminado o en todo caso debería agregarse en dicho artículo una parte final: “..salvo lo dispuesto en el artículo 1674”.
4. La mejora y el gasto de conservación
Suele colocarse en el contenido de los documentos contractuales de arrendamiento una cláusula que señala que el “arrendatario no debe efectuar cambios ni alteraciones en el bien salvo autorización expresa del arrendador y por escrito. Cualquier mejora está prohibida salvo autorización. De efectuarse quedará en beneficio del bien sin derecho a reembolso”. Esta estipulación coincide con el artículo 1681 numeral 8 que establece que:
“El arrendatario está obligado a: (...)
8. No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin el asentimiento escrito del arrendador”.
Por otro lado, se establece en los artículos 1680 y 1682 del Código Civil las normas relativas a las reparaciones en el bien. Así se indica:
“Artículo 1680.- También está obligado el arrendador: (...)
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto”.
“Artículo 1682.- El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
En los demás casos, los gastos de conservación y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto”.
El tema que debemos analizar refiere a la naturaleza de las reparaciones necesarias y urgentes. Estas reparaciones, desde nuestro punto de vista corresponden al concepto de mejoras necesarias puesto que se busca “evitar la destrucción o deterioro del bien”, lo que de acuerdo con el artículo 1682, de ser efectuada por el arrendatario deberá ser reembolsada, no obstante en el artículo 1681 se indica que “no se pueden efectuar modificaciones en el bien”, y en las estipulaciones que se colocan de modo habitual en los contratos de arrendamiento se indica de modo expreso y categórico que “las mejoras no se reembolsan”.
Desde nuestro punto de vista “las mejoras necesarias son reparaciones que deben ser reembolsadas”.
5. El plazo del contrato de arrendamiento y su conclusión
Finalmente abordaremos un tema que resulta, entre todos los tratados, el más polémico: el plazo del contrato de arrendamiento. Según el Código Civil de 1984 el contrato de arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada (ver artículo 1687). El primero de los citados es aquel en donde las partes de común acuerdo han señalado un término final, mientras que el segundo es aquel en donde el contrato concluirá cuando el arrendador comunique mediante un aviso judicial o extrajudicial el término del mismo. El problema se suscita entre tres normas del Código Civil:
“Artículo 1699.- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas”.
“Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”.
“Artículo 1704.-Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento”.
Tal como se puede apreciar la contradicción es flagrante en tanto por un lado el Código Civil peruano nos indica que si el contrato de arrendamiento es a plazo determinado vencerá una vez que se cumpla con dicho plazo y no será necesario aviso previo. No obstante, ¿qué sucede si el arrendador no avisa? Puede sufrir las consecuencias de la intromisión legislativa en la autonomía privada de los sujetos contratantes puesto que se indica en el artículo 1700 que si el arrendador no pide la devolución y el arrendatario continúa en el uso del bien entonces continuará el contrato de arrendamiento hasta que se solicite su devolución efectiva. Pero el problema se agrava cuando el artículo 1704 establece (con los mismos supuestos de hecho del artículo 1700) y acorde con los artículos 1699 y 1703 que no continúa el contrato. ¿Entonces? Consideramos que el artículo 1700 debe ser eliminado del Código Civil por ser incompatible con los artículos 1699 y 1704 así como por afectar la autonomía privada de los sujetos contratantes.
III. IDEA FINAL
Estas ideas son solo algunas muestras de los problemas que el Código Civil experimenta. Esperemos que puedan ser superados y que las ideas (básicas) que hemos planteado puedan servir como sugerencia para un mejor Código Civil que resulte aplicable para nuestro país y le permita el desarrollo económico y social que todos esperamos.