Sanear, en su concepto más amplio, significa remediar una cosa y en su acepción contractual el saneamiento es considerado como la obligación que tiene el transferente del bien de remediar al adquirente por los vicios ocultos del bien, de tal manera que la obligación de saneamiento es complemento de la de entregar, y se está obligado a sanear en tanto no se entregó una cosa como se debía, así, la obligación de sanear cubre este defecto o vacío y, como se expresa en la exposición de motivos, asegura al adquirente que podrá gozar de la cosa conforme a su destino, como establecen los artículos 1484 y 1485 del Código Civil. (CAS. N° 1735-97-LA LIBERTAD).

      ¿Cuál debe ser la finalidad del bien si es que en el contrato no se indicó nada al respecto?

      El artículo 1486 del Código Civil parte del supuesto de que en el contrato no se indique expresa ni tácitamente la finalidad de la adquisición, en cuyo caso establece que debe presumirse que la finalidad de la adquisición es el destino normal, cuyo contenido debe establecerse en razón de las características del bien objeto del contrato, de la oportunidad de su adquisición y las costumbres del lugar de ubicación del bien; todo lo cual requiere que en la etapa procesal correspondiente se establezca, de acuerdo al caso concreto, el contenido de la presunción aludida, lo que finalmente es un tema de carácter probatorio cuyo análisis no está dentro de las atribuciones de la Corte Casatoria. (CAS. N° 1417-97-LIMA, 29/10/98).

      ¿Cuáles son los requisitos y el plazo para el ejercicio del saneamiento por evicción?

      La invocación de evicción requiere de la privación total o parcial en la propiedad cuando el adquirente está en el goce de la cosa, y es elemento imprescindible para su ejercicio que ella se haya originado de una causa de derecho y no de hecho; la obligación de saneamiento por evicción, por su parte, caduca en el plazo de un año a partir de la fecha en que se produjo la evicción, con arreglo al inciso quinto del artículo 1500 del Código Civil, siendo que esta figura de extinción de derechos y de acción opera de pleno derecho y como forma de conclusión del proceso sin declaración sobre el fondo, conforme al inciso quinto del artículo 321 de Código Procesal Civil.

      ¿Cuándo procede el saneamiento por vicios ocultos? 

      La noción de vicio oculto está vinculada a la existencia de defectos en la cosa, no susceptibles de ser apreciados a simple vista en el momento de la transferencia, que no permiten que sea útil a su fin, y su existencia y determinación imponen la obligación de saneamiento. (CAS. N° 1735-97-LA LIBERTAD, 02/11/98).

      El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia. No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con la aptitud personal y con las circunstancias del caso. (EXP. N° 1180-93-LIMA).

      Un gravamen hipotecario ¿puede ser considerado como un vicio oculto?

      La existencia de un gravamen hipotecario no puede considerarse como una hipótesis de vicio oculto, puesto que no se consideran vicios ocultos los que el adquirente ha podido conocer por sí mismo. Además, se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones; que en consecuencia, si el adquirente tenía conocimiento del gravamen que pesaba sobre el bien, deberá soportarlo sin que exista obligación de saneamiento alguna del enajenante. (CAS. N° 2675-87-HUÁNUCO, 24/05/90).

      Quien adquirió un bien usado, ¿podrá ejercer las acciones relativas al saneamiento por vicios ocultos?

      No son aplicables las disposiciones relativas al saneamiento por vicio oculto, dado que, tratándose de la compraventa de vehículos usados, no operan de pleno derecho las garantías por dicho riesgo, es más, en el presente caso del contrato de compraventa no aparece que se haya pactado dicha eventualidad que, en todo caso, por el mismo hecho de tratarse de un vehículo usado con diez años de uso a la fecha de transferencia, el adquirente ha podido conocer por sí mismo cualquier vicio que pudiera tener el vehículo. (EXP. N° 1601-87-LIMA, 30/06/95). 

      ¿Qué puede hacer el adquirente de un bien que presenta vicios?

      Tratándose de vicios ocultos. Tanto la acción resolutoria del contrato como la acción estimatoria, llamada también quanti minoris, porque permite pedir que se pague lo que el bien transferido vale de menos, están reservadas a favor del adquirente, ya que el transferente solo puede ofrecer subsanarlos siempre que se trate de vicios de poca importancia, tal como preceptúan los artículos 1511, 1513 y 1515 del Código Civil. (CAS. N° 1078-97-APURÍMAC, 20/03/98).

      Cuando se transfiere un bien con vicios ocultos, el adquirente puede plantear la acción redhibitoria, que importa la resolución de contrato, o alternativamente la acción estimatoria, o quanti minoris, para que se reduzca el precio de la cosa en cuanto vale de menos, como autorizan los artículos 1511 y 1513 del Código Civil, las que deben hacerse valer dentro de los plazos que señala el artículo 1514 del mismo Código. (CAS. N° 1735-97-LA LIBERTAD, 02/11/98).

      ¿Qué se logra con la acción redhibitoria?

      El artículo 1511 del Código Civil regula la llamada acción redhibitoria, por la que el adquirente puede solicitar la resolución del contrato en razón del saneamiento a que está obligado el transferente; norma que es de evidente contenido procesal y que por ello su inaplicación no puede denunciarse a través de la causal alegada, la que se halla exclusivamente referida a normas de derecho material. (CAS. N° 1417-97-LIMA, 29/10/98).

      ¿Qué se logra con  la acción estimatoria?

      Por medio de la acción estimatoria o quanti minoris, ante la existencia de vicios ocultos o redhibitorios, lo que se pretende es la reducción del precio de venta del inmueble, por la presencia de un vicio que disminuye el valor del bien. (EXP. N° 2675-87-HUÁNUCO, 24/05/90).

      ¿Cuál es el plazo de caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria?

      La acción de saneamiento solo puede ser interpuesta dentro del término de seis meses, a partir de la fecha de la transferencia del inmueble; vencido este término, la acción caduca de pleno derecho al amparo de lo dispuesto por el artículo 1514, concordante con el artículo 1526 del Código Civil. (EXP. N° 568-95-LIMA, 06/07/95).