VII. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA COMO GARANTÍA: Desvirtuando la Fe Pública Registral

(

Juan Carlos Esquivel Oviedo

)      1. Cuestiones previas

      En sede registral existen determinados mecanismos que, en el fondo, constituyen una forma de garantizar que los actos o derechos no inscritos definitivamente sean oponibles a terceros a fin de reservar su prioridad o desvirtuar la fe pública registral

     Nos estamos refiriendo a las anotaciones preventivas que, según el Reglamento General de los Registros Públicos, son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

     La temporalidad de estos asientos radica en que su vigencia está sujeta a un plazo  otorgado a su titular a fin de que pueda cumplir con los requisitos necesarios para convertirlas en un asiento definitivo (cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la presentación de la anotación). La extensión de las anotaciones preventivas en la partida registral, no pone fin al procedimiento registral, constituyendo simplemente un medio para la inscripción.

     En consecuencia, su importancia reside en asegurar una situación jurídica que no se puede inscribir de manera inmediata, asegurando o garantizando una titularidad o posición registral a futuro. De esta manera se evita que aquella se torne ineficaz ante los efectos que la publicidad registral pueda operar en beneficio de un tercero.

     En ese sentido se ha expresado que la finalidad de la anotación preventiva es la de garantizar derechos reales ya existentes, pero que no pueden ser inscritos; asegurar la ejecución de un fallo judicial o el puesto registral de títulos que por adolecer de un defecto susceptible de ser corregido no puede, de momento, ser objeto de inscripción definitiva (1) .

      2. Las anotaciones preventivas como medio para desvirtuar la fe pública registral

      Antes de la vigencia del actual Reglamento General de los Registros Públicos se permitía temporalmente el acceso al registro de aquellos títulos que: 1) no podían inscribirse por no estar inscrito el derecho de donde emanaba la transmisión o el gravamen; y 2) los que adolecían de defectos subsanables. En otras palabras, se podían anotar preventivamente todos los títulos observados por el registrador.

     Actualmente estos títulos ya no tienen acceso a la publicidad registral, pues el artículo 66 del citado reglamento vigente establece que no procede la extensión de anotaciones preventivas que se originen en la existencia de defectos u obstáculos subsanables ni en la falta de inscripción del derecho de donde emane.

     No obstante, existen determinadas normas de mayor rango que permiten la anotación preventiva de actos de dominio (tales como aquellas anotaciones o inscripciones provisionales de inmuebles ubicados en lugares donde no se ha culminado la habilitación urbana), pudiendo ser factible que con la vigencia del actual reglamento existan inscripciones incompatibles con estas. Esto debido a que el reglamento también dispuso que la anotación preventiva no impide la extensión de asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.

     Es así que puede ser que producida una venta a favor de “A”, este solo logre anotar preventivamente su derecho de propiedad y que su transferente con derecho inscrito transfiera el bien a otra persona, quien logró registrar definitivamente su dominio. ¿Se podría decir que el último adquirente estaría amparado por la fe pública registral?

     En nuestra opinión el último adquirente no sería un tercero registral, por cuanto no tendría buena fe debido a que conocía del mismo registro que el bien le pertenecía a otra persona. Por ello, a pesar de que la anotación preventiva haya caducado, la misma puede ser utilizada en sede judicial para acreditar la falta de buena fe del tercero adquirente. En esa línea, este podría perder su dominio en caso de que “A” solicite en sede judicial.  la nulidad del asiento de inscripción.

      JURISPRUDENCIA

     Asimismo, podría suceder que “A” tenga un poco de suerte y que su transferente no haya cumplido con enajenar nuevamente el bien, pero por cuestiones ajenas a su voluntad un tercero logre anotar un embargo en la partida de su inmueble como consecuencia de un proceso seguido contra el titular registral.

     En este caso, al igual que el anterior, estimamos que el embargante tampoco tendría buena fe, pues conocía que el bien ya no le pertenecía a su deudor. No siendo correcto afirmar que al haber caducado la anotación preventiva de “A” se ha producido la reversión de la propiedad a favor de su deudor. Por consiguiente procedería la desafectación del bien siempre que “A” así lo solicite en la sede judicial.

     No obstante, registralmente es admisible la anotación del embargo en tales circunstancias, pues el vencimiento de una anotación produce como efecto su inexistencia registral.

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      3. El bloqueo registral como anotación preventiva más usada

      Una de las más conocidas y utilizadas anotaciones preventivas son los bloqueos registrales, los mismos que se utilizan para asegurar la futura inscripción de actos o contratos sobre bienes inmuebles (una compraventa, por ejemplo), evitando que dichos actos se tornen ineficaces debido a la publicidad registral que se obtiene con dicho bloqueo.

     El bloqueo registral es definido como la anotación preventiva extendida a solicitud de notario, acompañada de copia del documento privado que contiene el negocio jurídico referente a derechos reales realizado por persona natural o jurídica, que tiene por finalidad reservar prioridad registral en favor de tal negocio jurídico, permitiendo su formalización notarial e inscripción dentro del periodo de su vigencia (4) , razones por las cuales estas solicitudes también son objeto de calificación por los registradores.

      JURISPRUDENCIA

     Sus objetivos son: (6)

     a) Asegurar la inscripción definitiva de un acto o contrato que contiene un derecho reconocido pero aún no consumado.

     b) Impedir la inscripción o anotación de cualquier carácter que se desee efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se encuentre vigente.

     c) Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean presentados para su inscripción con posterioridad.

     d) Dar noticia o poner en conocimiento de todos, en virtud del principio de publicidad, sobre la existencia de un derecho reconocido pero aún no consumado, es decir que se encuentra en proceso de inscripción definitiva.

      4. Bloqueada una partida ¿se podrá anotar un embargo?

      Como se puede apreciar, uno de los objetivos del bloqueo es impedir durante su vigencia (60 días hábiles) (7) que se inscriba acto o contrato relacionado con la partida registral del inmueble, mientras que no se inscriba definitivamente el acto o contrato anotado preventivamente.

     No obstante, como lo narra Luis Aliaga, el texto del artículo 4 del Decreto Ley Nº 18278 generó diversas interpretaciones y criterios jurisprudenciales respecto a la posibilidad de la anotación de un embargo durante la vigencia de un bloqueo debido a que esta norma solo prohíbe derechos reales y no actos que se anoten preventivamente como el embargo.

     Es así que la Junta de Vigilancia de la ex Oficina Nacional de los Registros Públicos consideró mediante el  Acuerdo N° 025-85-ONARP-JV de 25 de julio de 1985, que, como la anotación de un embargo no tenía calidad de inscripción sino sólo de anotación preventiva y al no constituir, ampliar o modificar derecho real alguno determinado por el Código Civil, las medidas cautelares no se encontraban comprendidas en los supuestos de prohibición previstos en la acotada norma legal.

     Asimismo la Resolución de la Junta de Vigilancia Nº 006/86-ONARP-JV de 20 de febrero de 1986 también consideró procedente la anotación de un embargo, encontrándose vigente un bloqueo registral, concordado con el criterio contenido en el acuerdo antes mencionado, y agregando además que “en todo caso, el embargo y remate judicial, bajo ninguna circunstancia pueden perjudicar los derechos que eventualmente tuviera la persona o institución a favor de la cual se anotó el bloqueo.

     Por su parte, el Tribunal Registral, en la Resolución Nº 001-99-ORLC/TR del 08 de enero del 1999, manifestó su desacuerdo con los fundamentos que motivaron tanto la expedición de la Resolución Nº 006/86-ONARP-JV como el Acuerdo Nº 025/85-ONARP-JV antes indicados al considerar que: “la interpretación literal (...) no tiene en consideración la finalidad de protección de la seguridad jurídica subyacente en el bloqueo registral, que debe garantizar al contratante que se ampara en sus beneficios, además de la reserva de prioridad, la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores practicados durante su vigencia. (...) si bien el embargo no es un derecho real, su anotación en el registro sí puede implicar una modificación al derecho del titular afectado con el mismo, cuyo gravamen asumirán también los sucesivos adquirentes; (...) si bien en sentido estricto el término ‘inscripción  es diferente al de ‘anotación’(...), también se alude en sentido lato a la ‘inscripción  como categoría general de cualquier asiento registral que pueda extenderse, sentido  que resulta más adecuado para interpretar la norma legal bajo comento”.

     De los criterios expuestos, creemos que el último es el más razonable pues coincide con la naturaleza y objetivos del bloqueo registral, ya que evita que el futuro titular registral adquiera un bien con un gravamen que no existía cuando bloqueó la partida. Por consiguiente, a pesar de que la anotación del embargo devenga de un mandato judicial, no creemos necesario que se tenga que permitir su anotación. En todo caso, si el juez insiste en ejecutar su mandato, la responsabilidad de la anotación recaerá solamente en él.

      5. Si se inscribe la compraventa a favor de un tercero después de vencido el bloqueo de una anterior compraventa ¿el tercero podrá alegar buena fe?

      Para bloquear una partida registral, como consecuencia de una compraventa, se requiere de la presentación de la copia certificada de la minuta (hecho que supone que ya se perfeccionó la transferencia de propiedad), por lo que resulta válido preguntarse si el tercero que logra inscribir su derecho de propiedad, con posterioridad al vencimiento del bloqueo, estaría amparado bajo la fe pública registral.

     Al parecer, el hecho de que obre en registros la celebración de una compraventa no formalizada podría servir para concluir que el derecho del tercero no estaría amparado bajo la fe pública registral, pues conocía del registro su inexactitud.

     No obstante, estimamos que argumentar ello significaría desnaturalizar el bloqueo, convirtiéndose en un elemento perjudicial para afectar el tráfico comercial, pues bastaría que cualquiera bloquee una partida registral y luego no inscriba el acto a fin de hacer desaparecer la buena fe de los terceros. Por eso, en casos como el planteado es conveniente considerar que el bloqueo no puede servir para desvirtuar la fe pública registral del tercero, ya que debe interpretarse que la no inscripción del acto por el cual se bloqueó la partida fue dejado sin efecto, a pesar de que en la realidad extrarregistral ello no fuera así.

     En consecuencia, debe quedar claro que la extinción del plazo del bloqueo hace perder todo derecho a su titular, no pudiendo ser alegado en sede judicial como prueba de la inexistencia de la buena de los terceros, por tales razones no estamos de acuerdo con el fallo que a continuación extractamos.

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      NOTAS:

      (1)      MANZANO SOLANO, Antonio. Citado por Gonzales Loli, Jorge Luis. En “Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos”. Gaceta Jurídica. S.A. Lima, 2002. Pág. 330.

     (2)      En: Data 14000. Explorador Jurisprudencial 2004-2005. Gaceta Jurídica. Lima, 2004

     (3)      Idem

     (4)      ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto, “Bloqueo registral. ¿Cómo asegurar registralmente la adquisición de un inmueble antes de la formalización notarial e inscripción del negocio jurídico”. En Diálogo con la Jurisprudencia Nº 61. Gaceta Jurídica S.A. Lima, 2003. Pág. 25.

     (5)      Jurisprudencia Registral. Vol. IX. Editorial Pacasmayo S.A.C. Lima, 2000. Pág. 101.

     (6)      MURO ROJO, Manuel. “Bloqueo Registral”. En: Gaceta Jurídica. Legislación, doctrina y jurisprudencia. Gaceta Jurídica Editores. Lima, 1995. Pág. 83-A.

     (7)      “El plazo de 60 días del bloqueo registral, establecido en el artículo 2 del Decreto Ley Nº 18278, debe ser computado en días hábiles. (Precedente de Observancia Obligatoria aprobado por Res. Nº 020-2003-SUNARP/SA, publicada el 20/10/2003; sustentado en las Resoluciones Nºs. 344-97-ORLC/TR y 083-2001-ORLC/TR.

     (8)      En: Data 14000. Explorador Jurisprudencial 2004-2005. Gaceta Jurídica. Lima, 2004.