CONCURRENCIA DE ACREEDORES. La presentación de una demanda de otorgamiento de escritura pública, ¿permitirá determinar el derecho preferente sobre un inmueble?
Consulta
Diego y Gladis celebraron un contrato de compraventa, por el cual, el primero le transfirió a la segunda la propiedad de un departamento. Luego de suscribir la minuta respectiva y ante las constantes negativas de Diego para comparecer ante el notario a efectos de elevar el contrato a escritura pública, Gladis decidió interponer contra él una demanda de otorgamiento de escritura pública, teniendo además la precaución de anotar la misma en Registros Públicos. Meses despúes, Gladis se enteró de que Diego, luego de suscribir el contrato de compraventa, había vendido el mismo inmueble a otra persona, quien no tuvo problemas para inscribir inmediatamente su derecho. Ante esta situación, Gladis nos consulta si la anotación que efectuó tiene mérito para acreditar su derecho preferente de acreencia respecto de la entrega del inmueble, o si la incripción del derecho de propiedad que realizó el tercer adquirente resulta inatacable.
Respuesta:
Se denomina concurrencia de acreedores a aquel supuesto en el cual un mismo deudor se obliga a entregar a distintos acreedores, y en virtud de títulos distintos, el mismo bien. En este sentido, los artículos 1135 y 1136 establecen los criterios para determinar, una vez producida la concurrencia, cuál es el acreedor que deberá ser preferido en la entrega.
Para el caso de la concurencia de acreedores de un bien inmueble, dichos criterios, recogidos por el artículo 1135, se basan en dos presupuestos: la diligencia del acreedor y la buena fe.
En este sentido, el referido artículo dispone que tendrá preferencia aquel acreedor que haya inscrito su título primeramente, debiendo entenderse por título (en sentido material) aquel acto jurídico por el cual se adquiere un derecho, que en el caso planteado será el contrato de compraventa respecto al derecho real de propiedad. Desde este punto de vista, la demanda entablada por Gladis no tendría la calidad de título respecto a su derecho sobre el inmueble en cuestión, por lo que prevalecerá la inscripción efectuada por el tercer adquirente.
Sin embargo, para que la preferencia que le otorga el registro al derecho de propiedad inscrito por el tercer adquirente le confiera también a este la prevalencia de su derecho sobre el de Gladis, deberá franquear satisfactoriamente una segunda prueba: la de la buena fe.
Como bien afirma Luciano Barchi: “El requisito de la buena fe significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto”
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; es decir, se trata de la denominada buena fe subjetiva, o buena fe creencia. Sin embargo, en el caso planteado, mediante la anotación registral de la demanda de otorgamiento de escritura pública, la referida buena fe subjetiva se convertirá en buena fe registral, ya que se presumirá, sin admitir prueba en contrario, que a partir de dicha inscripción toda persona conoce el contenido de la misma. Por lo tanto, el tercer adquirente no podrá invocar su buena fe subjetiva con relación al conocimiento del anterior contrato de compraventa celebrado entre Gladis y Diego sobre el departamento en cuestión.
En este orden de ideas, y al no cumplir la inscripción realizada por el tercer adquirente con el requisito de la buena fe, prevalecerá el acreedor cuyo título sea de fecha anterior, prefiriéndose en este caso el título que conste en documento de fecha cierta. Aquí nos topamos con un nuevo problema: ¿qué título prevalecerá?, ¿la minuta de compraventa en la que Gladis sustenta su derecho de propiedad, o la escritura pública que avala el derecho del tercer adquirente?
Para dilucidar esta interrogante, debemos tener en claro, primeramente, qué es un documento de fecha cierta. La fecha cierta es definida como la precisión en el tiempo recaída sobre un determinado documento que, por darse en circunstancias particulares, no es susceptible de presentar duda alguna
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. Así, y de acuerdo a nuestro Código Procesal Civil (arts. 235, 236 y 245), serán documentos de fecha cierta: los documentos públicos, como son el otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones, así como la escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público, según la ley de la materia; y los documentos privados que hayan adquirido fecha cierta al verificarse alguna de las siguientes circunstancias: la muerte del otorgante, la presentación del documento ante funcionario público, la presentación del documento ante notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas, la difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y otros casos análogos.
De acuerdo a lo señalado, el título del tercer adquirente (escritura pública de compraventa) será, sin lugar a dudas, un documento de fecha cierta. Mientras que la minuta de compraventa que ostenta Gladis, al ser un documento privado, no tendrá fecha cierta a menos que se produzca, respecto de este, alguno de los supuestos descritos en el párrafo anterior. En tal sentido, ¿tendrá relevancia el hecho de que Gladis, al interponer contra Diego la demanda de otorgamiento de escritura pública, haya tenido que presentar como medio probatorio la referida minuta? Por supuesto que sí. La presentación de la minuta como prueba de la celebración del contrato de compraventa encaja perfectamente en el supuesto previsto por el inciso 2 del articulo 245 del Código adjetivo: “La presentación del documento ante funcionario público”, siendo para el caso específico que la fecha cierta del documento será la fecha de presentación de la demanda de otorgamiento de escritura pública.
El conclusión, será preferido el derecho de Gladis, por estar sustentado en documento de fecha cierta más antigua: la minuta de compraventa presentada en el proceso judicial aludido.
Base legal:
• Código Civil, arts. 1135 y 1136.
• Código Procesal Civil, arts. 235, 236 y 245.
• Reglamento General de los Registros Públicos (Res. SUNARP Nº 195-2001-SUNARP-SN), arts. 64 y 65.