Nuestro ordenamiento vigente regula el tema de los contratos preparatorios en el Título V de la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, estableciendo la existencia del compromiso de contratar (artículo 1414) y del contrato de opción (artículo 1420) (Resolución  N° 428-ORLC/TRN, 18/11/98).

     ¿En qué consiste el compromiso de contratar?

     Por el compromiso de contratar, las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato preparatorio, en el que existen los elementos inherentes a la contratación, como son el concierto de voluntades, el consentimiento, el objeto y la causa; se trata de un verdadero contrato, cuya finalidad consiste en el compromiso de celebrar otro a futuro (CAS. N° 1097-95-LIMA, 24/10/96).

     Si se paga una parte del precio, ¿se está ejecutando ya el contrato definitivo?

     El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa crea la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea la obligación de transferir la propiedad de un bien y la obligación de pagar su precio en dinero. En consecuencia, el pago de una parte del precio importa la ejecución del contrato definitivo, por cuanto en el contrato preparatorio solo se determinan los elementos esenciales del contrato definitivo (CAS. N° 1751-97-JUNÍN, 03/11/98).

     El pago de una parte del precio importa la ejecución del contrato definitivo, por cuanto en el contrato de promesa de venta se han determinado los elementos esenciales del contrato definitivo. Por lo tanto, no versando los autos sobre un compromiso de contratar, la cita de los artículos 1414, 1416 y 1418 del Código Civil resulta impertinente (CAS. N° 768-2002-LIMA, 21/10/2002).

     ¿Cuál es la naturaleza del plazo legal de vigencia del compromiso de contratar?

      El acto jurídico cuyo cumplimiento se persigue a través del presente proceso, es un contrato titulado; ‘promesa de compraventa’, cuyas cláusulas se refieren a la promesa de una parte, de vender un determinado inmueble, y la promesa de la otra parte, de comprarlo; en consecuencia, estamos frente a un contrato preparatorio, cuya naturaleza, alcances y regulaciones se encuentran previstos en el Título Quinto, Sección Primera, Libro Sétimo del Código Civil; siendo ello así, debe examinarse entonces, qué tipo de plazo es el que rige los contratos preparatorios; el artículo 178 del citado Código, precisa que se está ante un plazo suspensivo cuando el acto no surte efecto mientras se encuentre pendiente el plazo; y se estará ante el plazo resolutorio, cuando los efectos del acto cesan al vencimiento de aquel; (...) cuando el artículo 1416 del Código Sustantivo dispone que el compromiso de contratar será no mayor de un año, está indicando que durante ese lapso la promesa está vigente, y que recién a su vencimiento dicho compromiso cesará o quedará sin efecto, quedando las partes liberadas de su promesa; luego se concluye que el plazo que rige los contratos preparatorios como el presente, es resolutorio, y no suspensivo como ha expresado la sentencia de vista (...), lo anterior significa que el plazo es solo para el mantenimiento de la promesa, mas no para la exigencia de su cumplimiento, el cual puede ejercerse en cualquier momento dentro de dicho plazo; y de recibirse como respuesta una negativa, el contratante perjudicado puede hacer uso de la vía judicial, conforme lo prevé el artículo 1418 del Código Civil (CAS N° 24-T-97-PIURA, 19/09/97).

     ¿En qué casos el contrato de opción tiene la calidad de exclusivo?

     Del contrato de opción de venta (...) se desprende que la demandante tendrá derecho al pago de la comisión pactada ascendente al cinco por ciento del total del precio de la venta del inmueble materia de dicho contrato (...) exclusivamente en los siguientes supuestos: a) si la opción se retira antes de su vencimiento; b) si el propietario vende dicho inmueble en forma directa o por intermedio de otro corredor a un cliente de (...); o c) si la venta no se realizara por desistimiento o incumplimiento atribuibles al propietario (demandado) (...), dicho contrato de opción no tenía la calidad de exclusivo, por lo que la parte propietaria se encontraba en la posibilidad de realizar la venta de manera directa, en cuyo caso solo se encontraba obligada a pagar el importe de la comisión en favor de la demandante si el comprador o compradores eran ‘clientes  de esta última, situación que no se da en el caso de autos (EXP. N° 2272-98, 11/09/98).

     ¿En qué casos se inscribe el contrato de opción?

     Nuestro ordenamiento vigente regula el tema de los contratos preparatorios en el Título V de la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, estableciendo la existencia del compromiso de contratar (artículo 1414) y del contrato de opción (artículo 1420), siendo que de acuerdo con el artículo 2019 inciso 5) del mismo Código sustantivo, resultan actos inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble los contratos de opción, criterio legislativo que se adoptó por cuanto los citados contratos de opción han sustituido a los anteriormente regulados como promesa de venta, extendiendo su aplicabilidad a cualquier modalidad de contrato definitivo que tenga por finalidad la constitución, transmisión, etc., de cualquier derecho real (opción de compra, opción de permuta, opción de donación). Por el contrario, el mismo artículo 2019 del Código Civil no incluye dentro de los actos inscribibles en el citado registro, al compromiso de contratar, lo que aunado a su falta de trascendencia real, determina que su naturaleza sea exclusivamente obligatoria para las partes que se obligan a celebrar un contrato definitivo en el futuro, pero que no pueda acogerse y otorgársele los efectos de publicidad con efectos sustantivos frente a terceros que otorga la inscripción registral;(...) atendiendo a las características del contrato materia de alzada, se aprecia que el compromiso asumido por (...) de celebrar en el futuro un acto de adjudicación a favor de (...), como lo admite la recurrente, se encuentra encuadrado dentro de los alcances del ‘compromiso de contratar’, que al no haberse fijado plazo convencional se sujetará al plazo legal máximo de un año establecido por el artículo 1416 del Código Civil, pero no reúne las condiciones para ser considerado como ‘contrato de opción’, pues a través de él no se concede a una o ambas partes el derecho exclusivo de celebrar o no el contrato definitivo, más aún teniendo en cuenta que la celebración del contrato definitivo de permuta se encuentra condicionada a la recepción del denominado ‘Estadio Monumental  (Resolución  N° 428-ORLC/TRN, 18/11/98).