DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA
1. Premisa
No es secreto para nadie que hoy en día una de las tantas maneras de agenciarse algo de dinero es dando en “alquiler” algún inmueble (entiéndase vivienda) esperando recibir, por contrapartida, una suma de dinero previamente establecida por las partes, denominada renta.
Normalmente, el contrato de arrendamiento se fija a duración determinada, para lo cual lo más recomendable es que en el documento se fije expresamente una fecha de término a fin de conocer con exactitud en qué momento el arrendatario debe desocupar el bien.
Sin embargo, suele suceder que el arrendatario incumpla con las obligaciones asumidas en el contrato, generalmente no pagando la renta. Ante esta situación el arrendador se encuentra facultado para demandar el desalojo por incumplimiento del pago de la renta, lo que será materia de análisis en este trabajo.
Para ello debe tenerse presente lo dispuesto en los artículos 1697 y 1698 del Código Civil:
|
|
||||
2. Desalojo
El antecedente inmediato del proceso de desalojo lo encontramos en el artículo 951 del Código de Procedimientos Civiles de 1912, en el que fue denominado juicio de desahucio. En la actualidad, dicho proceso es recogido dentro de los procesos sumarísimos caracterizados por la corta duración de los plazos, dado que los temas a tratarse en esta vía requieren una rápida respuesta por parte del órgano jurisdiccional.
Los jueces civiles son competentes para conocer los casos en los que las rentas sean mayores de cinco unidades de referencia procesal; mientras que para conocer los casos en los que la cuantía sea hasta de cinco unidades de referencia procesal resultan competentes los jueces de paz letrados (4º párrafo del artículo 547).
El artículo 586 del Código Procesal Civil establece claramente los sujetos de la litis. Así, por un lado, se señala taxativamente que se encuentran legitimados para demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598 (quienes pueden ejercer los interdictos), considere tener derecho a la restitución de un predio.
Por otro lado, se establece que pueden ser demandados el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le sea exigible la prestación. Vistas de esta manera las cosas se puede observar que los sujetos se encuentran predeterminados por el Código adjetivo operando cual
numerus clausus
.
Ahora bien, y respecto de la legitimación pasiva, es necesario precisar que carecería de esta quien se encontrase en relación de dependencia o conservase la posesión para otro en cumplimiento de órdenes e instrucciones (artículo 588 del Código Procesal Civil y 897 del Código Civil). En ese sentido “la figura del servidor de la posesión (...) remite a una situación posesoria a la que sirve y con la que se relaciona sin llegar a encarnarla. Su posición jurídica no es la de un poseedor inferior –como ocurre en la fórmula de la posesión mediata e inmediata–, sino la de un detentador que, no siendo un poseedor no es exclusiva o absolutamente extraño a la posesión (...)”
(1).
|
|
Así, pues dentro del rol que pueden jugar los terceros dentro del proceso, el artículo 587 del Código Procesal Civil nos presenta, dentro de su primer párrafo, el típico supuesto en el que un tercero se encuentra en posesión de nuestro inmueble siendo cuando ha sido otro a quien se cedió la vivienda. Para estos casos el Código adjetivo establece que, en la demanda, el demandante debe denunciar al tercero (denuncia civil) a fin de que este sea notificado y participe en el proceso.
Sin embargo, también puede darse el caso de que el demandante inicie proceso pensando que el demandante es quien aún se encuentra en posesión del inmueble siendo la realidad que un tercero es quien se encuentra en posesión del inmueble, para cuyos casos el Código establece que el notificador deberá instruir al tercero sobre el proceso iniciado, sobre su derecho a participar en el proceso y el efecto que le podría producir la sentencia.
Un aspecto también importante es el referente a la notificación de la demanda, dado que a veces quien se encuentra en posesión del inmueble no es la persona a quien se entregó el bien, sino un tercero, siendo, por ello necesario que la demanda, además de ser dirigida a la dirección del demandado, deba ser dirigida al lugar del predio objeto de desalojo.
|
Respecto a los medios probatorios que pueden ser usados por el demandante en el proceso, debemos señalar que el artículo 591 del Código Procesal Civil limita el número de medios probatorios a emplear, estableciendo que son solo tres: el documento, la declaración de parte y la pericia (en su caso).
3. Lanzamiento
Posteriormente, una vez concluido el proceso y que la sentencia haya sido consentida o ejecutoriada, se produce el denominado lanzamiento que debe ser solicitado a pedido de parte luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia la ordena se cumpla lo ejecutoriado. Así, pues el lanzamiento se dirigirá contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Dicho lanzamiento se tendrá por realizado cuando se haga entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado (artículo 593 del Código Procesal Civil).
4. Sentencia con condena de futuro
Puede darse el caso que aún no producido el incumplimiento, anticipadamente se solicite el desalojo del inmueble que el arrendatario tenga bajo su poder.
Al respecto, es necesario precisar que el hecho de entablar una demanda de desalojo estando aún vigente el arrendamiento no significará que, de ser la sentencia favorable al arrendador, el arrendatario deba desocupar el inmueble antes del plazo establecido en el contrato, pues dicha sentencia producirá efectos desde que se cumpla el plazo establecido para el arrendamiento.
Finalmente, esta figura suele presentarse cuando un arrendador no queda conforme con su arrendatario dado que este no paga puntualmente la renta o no conduce el bien de la mejor manera. Por ello, y con el propósito de evitar la posibilidad de una renovación de contrato, es que el arrendador interpone la demanda, pudiendo desalojar a quien fue su arrendatario al sexto día de finalizado el contrato.