LA EFICACIA SUSTANTIVA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL ORDENAMIENTO JURíDICO PERUANO (
Luis Alberto Aliaga Huaripata (*))
SUMARIO: I. Introducción. II. Eficacia de oponibilidad. III. Eficacia legitimatoria. IV. Eficacia de fe pública registral.
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I. INTRODUCCIÓN
Un sistema ideal de transferencia de derechos de propiedad debería asegurar en favor del adquirente su efectiva transmisión y plena protección basado en un signo objetivo de publicidad(1); ello a fin de evitar el riesgo potencial de doble venta y la circunstancia agravante de ser preferido un ulterior adquirente que publicita su derecho a través del Registro (tercero registral)(2).
Si bien es cierto que en nuestro medio –como sucede en muchos países de tradición romano-germánica–, el derecho de propiedad inmobiliario se transmite de manera “consensual”(3), también lo es que ello no garantiza al adquirente la plena oponibilidad de sus derechos y eliminación de la posibilidad de su pérdida posterior, al no disponer los terceros de mecanismos para conocer y respetar la nueva situación jurídica producida, generándose incertidumbre social.
Es frente a este problema –de sistemática colisión de derechos reales–, y a efectos de su resolución, que el Registro debe intervenir estableciendo de manera objetiva e imparcial el orden de los derechos que concurren, confiriéndoles “rango”; un concepto que resulta clave, entonces, es el de prioridad (prior in tempore, potior in iure), siendo que el ordenamiento jurídico protegerá a aquel derecho que primero se publicite a través del Registro.
Podría afirmarse entonces que la publicidad de los derechos reales a través del Registro constituye la mejor prueba de propiedad, sin que ello lo convierta en constitutivo de derechos.
En ese orden de ideas, un sistema registral con fuertes efectos sustantivos será un factor importante –no único–, para la consolidación de un mercado inmobiliario sólido con seguridad y fluidez en las transacciones, al eliminar la incertidumbre derivada de los posibles conflictos o colisiones de derechos.
Pero, ¿en qué consiste la “eficacia sustantiva de las inscripciones”?, la misma que sustenta la preferencia de un segundo adquirente que primero inscribe su derecho, que legitima a dicho titular registral –“a todos los efectos”, presumiendo la exactitud e integridad de su derecho, que lo protege incluso frente a supuestos excepcionales de carencia de facultad dispositiva de su transferente, entre otros.
En el intento de dar algunas respuestas a esta cuestión, procederemos a revisar brevemente los principales efectos que se derivan de la inscripción y que en nuestra opinión son la eficacia de oponibilidad, de legitimación y de fe pública registral.
II. EFICACIA DE OPONIBILIDAD
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Según Pau Pedrón, “la oponibilidad supone la incidencia efectiva de las situaciones jurídicas en el ámbito de los terceros”(4).
La oponibilidad es el efecto natural de toda inscripción, que permite pasar de una situación de “clandestinidad” (efectos interpartes) a una de publicidad.
En virtud de la publicidad material(5), una vez inscrito el derecho el contenido del Registro se presume conocido por todos –sin admitirse prueba en contrario–, por lo que las situaciones registrales derivadas resultarán plenamente oponibles a los terceros.
Cabe precisar que, en nuestro ordenamiento además de la oponibilidad de la inscripción que juega a su favor, al titular registral no puede oponérsele actos no inscritos; esto último se conoce en el Derecho Comparado como “principio de inoponibilidad de lo no inscrito”, el mismo que es definido como aquel “en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero que inscribió su derecho en el Registro” (García García).
La oponibilidad no es simétrica a la inoponibilidad; primero porque su ámbito de aplicación no es el mismo, así todo lo que figura inscrito es oponible a terceros, pero no todo lo que no figura inscrito es inoponible; segundo, porque los sujetos pasivos son diferentes, lo inscrito es oponible a todos, lo no inscrito es inoponible únicamente al tercero registral, es decir, al que inscribe su derecho.
En la inoponibilidad de lo no inscrito se parte del supuesto de confluencia o colisión de derechos respecto del mismo bien (conexión transversal), donde el ordenamiento jurídico en consideración a la eficacia de la publicidad registral opta por la protección del tercero que inscribe primero, respecto del cual las demás ventas resultarán ineficaces; en un sentido operativo la inscripción refuerza el “modo” adquisitivo del adquirente, desde su perspectiva tal inscripción adquiere connotaciones propias de los sistemas constitutivos al permitirle confrontar su derecho de una manera plena y absoluta (García García); de allí la afirmación de que en estos casos el Registro es constitutivo respecto de terceros en materia de derechos de propiedad, como excepción a la regla general del consensualismo(6).
En nuestro ordenamiento civil, en concordancia con el artículo 2022 del Código Civil, se acepta la compraventa de bien ajeno, facultando al segundo adquirente, en caso de haber desconocido de esa situación del bien, a rescindir el contrato(7).
De otro lado, creemos que no solo debería protegerse a los titulares de derechos “reales” (“para oponer derechos reales sobre inmuebles...”), sino que tal protección debería extenderse a todo tipo de derechos como los denominados “personales” o “de crédito”; de lo contrario, seguiremos siendo testigos de situaciones irracionales como el caso del embargante que pese a haber cumplido con anotar debida y previamente su medida cautelar en el Registro se ve perjudicado por la existencia de un propietario clandestino que inscribe su derecho con posterioridad, que es preferido; situación basada en un “razonamiento circular” que otorga primacía a un derecho calificado por el propio legislador como “real” frente a otro “personal”(8).
Tratándose de bienes inmatriculados (registrados) el conflicto de derechos debería resolverse sin importar la naturaleza o categoría de los derechos controvertidos mediante la aplicación del principio de prioridad registral(9), de modo tal que la oponibilidad de un derecho derive de los mecanismos objetivos de su publicidad, antes que de su denominación legal.
Debe advertirse que el ordenamiento no ha determinado qué sucede respecto de los derechos que recaen sobre bienes inmuebles no inscritos; consideramos que a efectos de determinar la titularidad y la oponibilidad de los derechos debería aplicarse supletoriamente las reglas de concurrencia de acreedores respecto de bienes muebles del artículo 1136 del Código Civil(10), sin embargo ello no fluye de este dispositivo, además que el artículo 912 del mismo cuerpo legal solo establece la presunción de que el poseedor es propietario, presunción de carácter iuris tantum que puede enervarse en cualquier momento(11).
III. EFICACIA LEGITIMATORIA
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El principio de legitimación registral “implica el reconocimiento en favor del titular de la condición de verdadero dueño y poseedor del derecho inscrito y la imposición a todos del deber de tenerle por tal, en todos los ámbitos, (…)” (Curiel Lorente); según Pau Pedrón, “designa un conjunto de efectos –de muy diversa índole– que la legislación (…) atribuye a la inscripción en beneficio del titular registral”, efectos que pueden ser de carácter sustantivo, procesal y operativo.
Como resultado de la calificación registral, el ordenamiento jurídico a través de la eficacia legitimatoria reconoce efectos sustanciales en favor de la inscripción, en virtud de la cual se presume que el asiento registral es exacto e íntegro.
Este principio registral es también conocido como de “credibilidad general del asiento”, conforme al cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido; el asiento registral, en tanto medio de prueba especial de la propiedad y de los otros derechos reales, hace que al titular registral le sea suficiente la presentación de la certificación registral que acredite su existencia y vigencia para ser tenido como tal.
Visto desde otro ángulo, quien niegue la exactitud del Registro deberá asumir la carga de la prueba; siendo que el titular registral goza de protección general liberándosele del onus probandi. Constituye su fundamento el “facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo” (Esturillo López).
En el ordenamiento jurídico peruano este principio se ha regulado en el artículo 2013 del Código Civil; a su vez, la Ley Nº 26366, que creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos, estableció en el literal b) de su artículo 3 como una de las garantías del mismo “la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio o sentencia judicial firme”; igualmente, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos dispuso que, “los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
En cuanto al ámbito temporal de aplicación, la eficacia legitimatoria del asiento subsiste mientras no se declare judicialmente su invalidez (y se inscriba en el Registro) o se rectifique conforme a los procedimientos establecidos en los reglamentos registrales; respecto al ámbito espacial de su aplicación, aunque las normas no han sido explícitas en este sentido, la legitimación registral se aplicará“a todos los efectos”, en todos los campos en los que la titularidad registral deba ser opuesta a los terceros, tales como los aspectos negociales, judiciales, administrativos, etc.
Debe advertirse que, al establecer el principio de legitimación solo una presunción a favor del asiento el mismo puede decaer, por lo que no se configura una situación de inatacabilidad absoluta de la situación proclamada por el Registro; por lo que la doctrina se refiere a la “falta de eficacia convalidante” de las inscripciones; el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos, en ese orden, señala en su último párrafo que, “La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
Según el derecho común, la nulidad de un acto o contrato no produce efecto jurídico alguno (quod nullum est, effectum produxit); así, la nulidad generará el efecto natural de arrastre sobre los actos derivados al estar encadenados entre sí. Sin embargo en el ámbito registral la situación es distinta, ya que la inscripción o anotación de un acto inválido puede producir ciertos efectos, en tanto no se elimine la inexactitud registral, vía rectificación o declaración judicial de invalidez.
Dado el poco desarrollo que ha merecido en nuestro medio centraremos nuestra atención en el tema de la nulidad de asientos.
La invalidez es una calificación del estado del acto que opera de pleno derecho sin necesidad de acción o declaración judicial de nulidad; sin embargo, mientras no se establezca judicialmente su nulidad, el acto inválido puede pasar como válido en la medida que el vicio no sea manifiesto y tenga el acto todos sus elementos estructurales necesarios de acuerdo a su especie y tipo; en ese sentido, la nulidad será“aquella sanción civil que consiste en privar de efectos jurídicos al negocio inadecuadamente conformado, o para proteger de ellos a las partes intervinientes del negocio, a los terceros y a la sociedad en general cuando estos efectos constituyen atentados contra los intereses de aquellos a quienes la ley protege” (Lohmann).
Las causales de nulidad según el artículo 219 del Código Civil son las siguientes: “1. falta de manifestación de voluntad. 2. cuando se haya practicado por persona absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el artículo 1358. 3. cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable. 4. cuando su fin sea ilícito. 5. cuando adolezca de simulación absoluta. 6. cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad. 7. cuando la ley lo declara nulo. 8. en el caso del artículo V del Título Preliminar, salvo que la ley establezca sanción”.
Un problema que no había podido ser resuelto bajo la normatividad anterior era el referente a los “asientos apócrifos”, es decir, aquellos asientos extendidos sin la existencia de título sustentatorio o fuera de un procedimiento registral regular. Al respecto, en un artículo anterior opinábamos que aquellos asientos no deberían gozar de los efectos benéficos de las inscripciones, considerando que la ratio legis del artículo 2013 del Código Civil llevaba a concluir que la legitimación solo correspondía a los asientos “regularmente” extendidos; siendo que los asientos apócrifos deberían quedar sin efecto en sede registral y sin necesidad de acudir al poder judicial (previa investigación); ya que lo contrario, es decir, reconocer en tales asientos algún efecto legitimatorio podría significar convertir en irreversible el daño ocasionado al titular registral.
El Reglamento General de los Registros Públicos ha sido del mismo temperamento, tal como se aprecia de su artículo 95 que dispone, “también se cancelarán de oficio o a petición de parte, los asientos de inscripción o de anotación preventiva cuando contengan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción” y de su artículo 96, “las inscripciones y anotaciones preventivas, podrán ser canceladas, de oficio o a petición de parte, en mérito a la resolución que expida la jefatura de la oficina registral respectiva, previa investigación del órgano competente, cuando se compruebe la inexistencia del asiento de presentación del título que debería sustentarlas o la denegatoria de inscripción del título correspondiente”.
En cuanto a los aspectos procedimentales de la nulidad, el artículo 107 del referido Reglamento precisa que “quien tenga legítimo interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción nula o anulable, podrá solicitar judicialmente la declaración de invalidez de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del asiento en mérito a la resolución judicial que declare la invalidez. La declaración de invalidez de las inscripciones solo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional.”
IV. EFICACIA DE FE PÚBLICA REGISTRAL
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Este principio puede definirse como “aquel (…) en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva del titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley” (García García); según Pau Pedrón, “designa el efecto adquisitivo inatacable que puede producir la inscripción en beneficio del tercero”, al suplir la falta de poder dispositivo del transferente.
Se parte en este caso de un supuesto de “conexión lineal” de relaciones jurídicas, tales como las transferencias que se realizan y se inscriben en el Registro de manera sucesiva, donde el tercero adquirente resultará protegido por la confianza que deposita en la publicidad registral y el cumplimiento de determinados requisitos frente a supuestos patológicos extrarregistrales que pudieran perjudicarle por el efecto de arrastre de las nulidades; lo anterior podría graficarse del siguiente modo, A vende un inmueble a B y luego este a C, siendo que el derecho de B se encontraba afectado por un vicio que no constaba en el Registro ni podía ser conocido por el último adquirente (por ejemplo incapacidad absoluta de A), por lo que en ese contexto C debe ser mantenido en su adquisición; debe relevarse que, la adquisición de C se deriva en esencia de un non domino, ya que en el ejemplo propuesto y según el derecho común su transferente no era “propietario”.
Existe controversia a nivel doctrinal sobre la naturaleza del título adquisitivo del tercero adquirente (C); la posición a la cual nos adherimos es la que considera se trata de una adquisición ex lege (por mandato de la ley sustentada en razones de seguridad jurídica y la confianza en la apariencia registral) e inscriptionis causa (la inscripción conjuntamente con los demás requisitos sustenta el derecho adquirido).
En nuestro ordenamiento jurídico este principio es regulado en el artículo 2014 del Código Civil; de otro lado, la Ley Nº 26366, que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos, estableció como una de sus garantías “la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del registro” (inciso c, artículo 3); a nivel registral este principio ha sido tratado en el Reglamento General de los Registros Públicos, artículo VIII de su Título Preliminar: “la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regístrales” y en el Reglamento del Registro de Sociedades, artículo IV de su Título Preliminar: “la inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales”.
Una observación que debe hacerse es que, el artículo 2014 del Código Civil está configurado para ser aplicado esencialmente en los Registros de Bienes, sin embargo, por su ubicación en el referido cuerpo legal, debe ser aplicado a todos los registros existentes sin excepción, incluido los Registros de Personas Jurídicas y Naturales, pese a su diferente naturaleza.
El artículo 2014 del Código Civil establece una serie de requisitos, los mismos que procederemos a analizar brevemente y que permitirán definir los alcances del principio de fe pública en nuestro ordenamiento (ver cuadro superior).
1. Debe tratarse de una adquisición derivada de titular registral, que en el Registro aparece con facultades dispositivas
El ámbito de aplicación de este principio se refiere a los actos o negocios realizados por los sujetos en atención a la situación registral de los bienes; se refiere entonces a actos o negocios jurídicos bilaterales de naturaleza adquisitiva referentes a derechos sobre bienes inscritos; en cambio, tratándose de actos judiciales, este principio no resulta aplicable cuando los mismos constituyen “títulos de adquisición” (declaración de propiedad) y si cuando la sentencia genere un contrato, como ocurre con la demanda de otorgamiento de escritura pública donde el juez la otorga en rebeldía del demandado.
Debe destacarse en este punto la posición asumida por el artículo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en los casos de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, al amparar a estos últimos, no obstante que en la partida registral figuran como “titulares registrales” sus sucesores; situación que anteriormente impedía su inscripción pese ha haberse producido la transferencia conforme al sistema “consensual” y encontrarse debidamente formalizadas en documentos públicos de fecha anterior. El sustento de esta posición podría hallarse en el hecho que el “traslado” de los bienes del causante en favor de sus sucesores no se deriva de un acto adquisitivo de derechos reales, sino de un mandato legal (artículo 660 del Código Civil), por lo que estos no podrían considerarse “terceros adquirentes”, al tener la misma situación jurídica que su causante(12).
2. Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero adquirente que afecta el derecho del titular registral transferente por causales de invalidez, ineficacia o falsedad
Se trata de un problema de publicidad registral, en razón a la inexactitud registral derivada de la discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral por causa de vicios en el derecho del transferente que no aparecen reflejados en el Registro ni pueden ser conocidas por el tercero adquirente.
¿Hasta dónde debe extenderse el campo de la investigación por parte del tercero adquirente de las posibles inexactitudes registrales? A diferencia de lo que ocurre en otros países, en nuestro medio se archivan los títulos que dieron mérito a la inscripción, lo que sumado al hecho que en el artículo 2014 del Código Civil se exige de manera poco técnica que los vicios que afecten el derecho del transferente “no consten en los registros públicos”, ha llevado al poder judicial y a algunos sectores de opinión ha concluir que la investigación de los posibles vicios debe extenderse a los títulos archivados, en razón a que estos son “un complemento o una prolongación de los asientos del registro” y que tales asientos son solo un “resumen” de los títulos(13).
Sin dejar de reconocer que nuestro sistema de transmisiones patrimoniales es “causalista” (no abstracto), somos de la opinión que a los efectos de la protección de los terceros registrales la búsqueda de posibles inexactitudes registrales debería limitarse a los asientos registrales y no a los títulos archivados; ello en atención a la rigurosa calificación registral existente en nuestro sistema –a cargo de un profesional del Derecho–, y al asiento registral que es más que un simple resumen del título, al determinar la nueva situación jurídica derivada; esta posición a favor del asiento y su plena autonomía como documento público que contiene la situación registral, permitiría ahorrar tiempo y reducir costos en el estudio de títulos, labor que actualmente se ha tornado compleja y onerosa.
3. El adquirente debe tener título válido y ser tercero respecto de las relaciones jurídicas anteriores afectadas por alguna patología
Siendo que este principio registral establece una protección extraordinaria a favor del tercero adquirente –en contra de la regla del derecho común–, el título que ampara su derecho debe ser válido, ello sin perjuicio de la legitimación registral que ampara a las inscripciones; en ese sentido, el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos, segundo párrafo, establece que “la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
Para ser protegido el adquirente debe, además de tener un título válido, ser un tercero respecto de la relación jurídica afecta a patología o vicio en que participa su transferente, de lo contrario sería “parte” en la misma y se vería igualmente afectado; en el ejemplo inicialmente propuesto el vicio que afecta el derecho del transferente B se deriva de su anterior relación jurídica (A-B), siendo que la relación en la que participa el adquirente C es plenamente válida (B-C).
4. La adquisición por el tercero debe ser de buena fe
El adquirente es protegido en la medida en que ha incorporado a su patrimonio derechos sustentado en la fe del Registro.
¿Qué debe entenderse por buena fe?; el artículo 2014 no la define, por lo que será necesario recurrir a la doctrina; en ella se reconoce un aspecto negativo y positivo de la buena fe. Así, el primero implica desconocimiento de la existencia del vicio o inexactitud registral y el segundo, creencia de que el transferente tiene suficientes facultades para proceder de ese modo.
La “exposición de motivos” señala que la buena fe debe existir solo en el adquirente que se constituye en tercero registral, siendo indiferente en el caso del transferente; en efecto, “la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercero registral”; y ¿en qué momento debe existir buena fe y hasta cuándo debe permanecer?; algunos tratadistas señalan que la buena fe debe darse en el momento del contrato, es decir, al efectuar la adquisición del derecho, siendo irrelevante si posteriormente se conoce del vicio o inexactitud registral (Díez-Picazo); por su parte y en un sentido distinto en la “exposición de motivos” se sostiene que, si bien estará presente al momento de la celebración del contrato, deberá subsistir hasta su inscripción, “por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio (…) deben ser concurrentes en el tiempo”, agregando que “antes no tiene sentido referirse a la buena fe desde que todavía no es tercero del registro por cuanto no ha inscrito su derecho”.
5. La adquisición por el tercero debe ser a título oneroso
Algunos sostienen que esta exigencia se justifica porque en el caso del adquirente a título oneroso la pérdida de su derecho generará un daño económico, a diferencia del adquirente a título gratuito que solo sufrirá un lucro cesante; otros, opinan que debería extenderse esta protección a los adquirentes a título gratuito, al ser igualmente atendible su deseo de seguridad en las adquisiciones, ya que el incremento producido en su patrimonio puede haber ocasionado que el mismo asuma nuevas obligaciones que no podrá cumplir si pierde su derecho; la razón principal de esta opción legislativa radica en el carácter excepcional de esta adquisición a non domino incorporado por este principio registral; siendo que el legislador a efectos de brindar protección exige adicionalmente un sacrificio económico en el tercero adquirente que justifique la ruptura de la regla general de la nulidad y su efecto de arrastre sobre los actos ulteriores.
6. Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero
Se trata de un requisito esencial, ya que el tercero adquirente apoya su adquisición en la inscripción de su propio derecho (inscriptionis causa); solo así podrá ser considerado un tercero cualificado protegido por el principio de fe pública registral.
Como se indicó anteriormente, antes de la inscripción no existe propiamente un derecho real oponible con carácter erga omnes sino uno “relativo”; en efecto, conforme al artículo 949 del Código Civil el derecho de propiedad se constituye de manera consensual, sin embargo, solo la inscripción permitirá su plena oponibilidad, al eliminar cualquier riesgo de pérdida o consolidar su adquisición al sanear posibles vicios en el derecho del transferente; en ese sentido, no resulta exagerado sostener que la inscripción opera aquí como un supuesto de inscripción constitutiva respecto del tercero adquirente, que mantiene su adquisición aun en contra de lo que dicta el Derecho común.
NOTAS:
(1) AMORÓS GUARDIOLA, Manuel. “La teoría de la publicidad registral y su evolución”. (Discurso leído el día 30 de noviembre de 1998 en su recepción pública como académico de número y contestación de Luis Díez-Picazo y Ponce de León). Real Academia de Jurisprudencia y Legislación. Madrid, 1998. Pág. 27. Refiriéndose a los derechos reales, señala el autor que “la absolutividad o eficacia erga omnes de estos derechos justifica la necesidad de su publicidad como medio técnico para conseguir esa eficacia oponible”.
(2) GARCÍA GARCÍA, José M. “Derecho inmobiliario registral o hipotecario”. Tomo I. Editorial Civitas S.A. Madrid. Pág. 53. Según el autor, tercero registral es “aquel titular registral adquirente de un derecho o situación jurídica en una relación jurídica inscrita, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro”.
(3) Artículo 949 del Código Civil: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
(4) PAU PEDRÓN, Antonio. “Esbozo de una teoría general de la oponibilidad” (Discurso leído el día 15 de enero de 2001 en su recepción pública como académico de número y contestación de Sebastián Martín-Retortillo Baquer). Real Academia de Jurisprudencia y Legislación. Madrid, 2001. Pág. 35.
(5) Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
(6) ARIAS-SCHREIBER, Max. “Exégesis del Código Civil de 1984. Tomo IV: Derechos Reales”. Gaceta Jurídica S.A. Lima, 1998. Pág. 299.
(7) Artículo 1539 del Código Civil: “La compraventa de un bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando este adquiera el bien, antes de la citación con la demanda”.
(8) ARATA SOLÍS, Moisés. “Principio de Oponibilidad” En: V.V.A.A. Código Civil Comentado. Tomo X (Responsabilidad Extracontractual, Prescripción y Caducidad, Registros Públicos, Derecho Internacional Privado, Título Final). Gaceta Jurídica S.A. Lima, junio, 2005. Pág. 481. Según el autor “la oponibilidad, al igual que el principio de legitimación o el de fe pública registral, son principios que conciernen a los efectos de cualquier inscripción en alguno de los distintos Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos, con los matices especiales que puedan surgir de las disposiciones particulares que rijan para cada tipo de bien o persona de la que se trate”; opinión que compartimos.
(9) Artículo 2016 del Código Civil: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.
(10) Artículo 1136 del Código Civil: “Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior; prevaleciendo, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
(11) Artículo 912 del Código Civil: “El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito”.
(12) Artículo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral correspondiente se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que dichas transferencias consten en escritura pública o formulario registral legalizado por notario y no perjudiquen a terceros.
(13) Véase, Casación Nº 2356-98-Lima, publicada en el diario oficial El Peruano del 12/11/1999. Pág. 3899.