¿PUEDE REALIZARSE EL LANZAMIENTO DE LOS POSEEDORES DE MALA FE EN EL MISMO PROCESO DE EJECUCIÓN CUANDO EL BIEN YA HA SIDO ADJUDICADO O SE DEBE PROMOVER SU DESALOJO EN UN PROCESO DISTINTO?
Consulta:
Karla es la dueña de una fábrica de calzados que se ha visto en la necesidad de cambiar de local dado que su negocio viene creciendo cada vez más. Por ello, ante el consejo de un abogado, amigo suyo, decide participar en el remate de un inmueble ubicado en una zona industrial al sur de la ciudad de Lima. Habiéndose constituido en la adjudicataria del bien, por haber efectuado la mejor oferta en la subasta, y ante el hecho de que en la actualidad existen personas habitando dicho inmueble debido a que lo invadieron semanas antes de llevarse a cabo el remate, ella nos consulta si el juez que ha llevado adelante la ejecución debe proceder al lanzamiento de los poseedores del bien (pese a que no fueron notificados del proceso) o, en todo caso, debe promover una acción de desalojo en una sede distinta de la ejecutiva.
Respuesta:
El proceso de remate, concretamente el acto de subasta, es uno de los eventos del proceso de ejecución sin el cual no se podría convertir en dinero un bien que en principio no tiene tal naturaleza, pero que es perfectamente posible de ser transformado en tal a través de su enajenación. Así, gracias a la exitosa realización de este acto se logrará obtener la satisfacción del interés del ejecutante (si lo que busca es, en buena cuenta, obtener una suma dineraria, salvo que opte por la adjudicación del bien siempre que lo solicite cuando el remate se frustre en su tercera convocatoria) logrando con ello alcanzar la finalidad, genérica, buscada a través de este proceso. No obstante, el fin perseguido en este acto no se agota con la satisfacción del interés del ejecutante, sino que impone también al órgano jurisdiccional, encargado de realizarlo, el deber de asegurar que el adjudicatario (que ha realizado la mejor oferta en el acto de subasta) goce y haga efectivo el derecho de propiedad que ha adquirido a través de su participación.
Por lo tanto, señalar que el adjudicatario ha adquirido un bien que pasa a su dominio sin carga o gravamen alguno es una regla que no admite excepciones, pues de lo contrario el remate estaría destinado a ser un acto totalmente inseguro que a la larga terminaría por desincentivar, con justa razón, a todos aquellos que quieran participar de su realización.
En efecto, si ya en el artículo 739 del Código Procesal Civil (en adelante CPC) encontramos, de manera esquemática, lo que el auto de adjudicación
(1) debe señalar, no cabe duda que la orden que deja sin efecto todo gravamen que pesa sobre el bien (establecido en el inciso dos) representa un punto cardinal de su contenido, al menos para el interés del adjudicatario.
Asimismo, si el inciso tres del referido artículo impone que el juez debe ordenar que el ejecutado o administrador judicial entreguen el inmueble adjudicado dentro de los diez días de notificados bajo apercibimiento de ser lanzados, regla que también es aplicable a los terceros que fueron notificados con el mandato ejecutivo o de ejecución, estamos ante dos disposiciones que, en conjunto, buscan efectivizar el ejercicio del derecho de propiedad del postor-adjudicatario. Por ello, una lectura conjunta de ambos incisos nos lleva a decir que es en el mismo proceso de ejecución en donde se deben realizar todos los actos tendientes a asegurar que el adjudicatario goce del derecho adquirido y, por ello, es el juez de este proceso el competente para ordenar el lanzamiento de los sujetos que no quieran entregar el inmueble una vez que se ha transferido la propiedad a través del auto de adjudicación.
Así, el lanzamiento de los poseedores que se nieguen a entregar el bien debe ser realizado con mayor razón en caso de encontrarnos ante poseedores de mala fe (como lo invasores en este caso) quienes entran en contacto con el bien sin un motivo merecedor de tutela jurídica y que lo único que generan es una indebida dilación de tiempo y recursos (tanto para el Estado, como para el sujeto interesado) que no pueden encontrar amparo bajo el pretexto de una supuesta falta de notificación del mandato ejecutivo. No obstante, hay quienes opinan que las acciones enderezadas a depurar del bien toda circunstancia que imposibilite que el adjudicatario ejerza todas las facultades otorgadas en virtud del derecho de propiedad deben ser hechas en un proceso distinto ya que el adjudicatario no forma parte del proceso de ejecución y por lo tanto no sería adecuado que un sujeto extraño a la relación procesal solicite que se efectúen actos tendientes a tutelar un derecho que no forma parte de la controversia que se discute en dicha sede.
Por ello, bajo esta perspectiva, sería correcto interponer una acción de desalojo contra los poseedores de mala fe, significando que se recurra a la vía sumarísima promoviendo un proceso autónomo (invirtiendo más tiempo y dinero) para acceder a la ansiada posesión del bien. Sin embargo, como ya lo hemos señalado, el proceso de ejecución no agota su finalidad en la satisfacción del interés del ejecutante sino que, además de ello, debe efectuar una adecuada tutela jurídica a favor del adjudicatario en mérito de reforzar la confianza de aquellos que decidan participar del acto de remate. En este orden de ideas y frente a nuestro caso concreto, no es correcto pretender que se efectúen notificaciones a sujetos extraños a la relación procesal cuando estos no se encuentran legitimados por una razón justa para intervenir en el proceso como sí la tendría por ejemplo el arrendatario del inmueble en ejecución que ha inscrito su derecho antes de iniciarse el proceso. Por ello, considerar que se deba iniciar un proceso de desalojo contra los poseedores de mala fe haría que el proceso de ejecución, en el aspecto relativo a la tutela del interés del adjudicatario, devenga en ineficiente fomentando con ello los actos que buscan obstaculizar el normal desenvolvimiento de una ejecución. Por ello, recalcamos que lo adecuado en casos como estos es que el juez que lleva adelante el proceso de ejecución, por una cuestión de economía procesal y para asegurar la tutela jurisdiccional efectiva a favor del adjudicatario, es el competente para efectuar el lanzamiento de los poseedores que impiden el ejercicio del derecho de propiedad.
Base legal:
• Código Procesal Civil art. 739 inc. 2 y 3.