¿EN QUÉ CASOS PUEDE PERDERSE EL DERECHO A EXIGIR EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN? (
Manuel Alberto Torres Carrasco (*))
SUMARIO: I. Introducción. II. La obligación de saneamiento. III. Saneamiento por evicción. IV. Causales de extinción del derecho a saneamiento por evicción. V. Consecuencias de la supresión de la obligación de saneamiento por evicción.
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I. INTRODUCCIÓN
Una de las principales obligaciones que asume toda persona que transfiere un bien a otra es responder por la pérdida de la propiedad que pueda padecer el adquirente por razón de una resolución judicial o administrativa firme o por el derecho de un tercero anterior a la transferencia.
Esta obligación, que se conoce como saneamiento por evicción, tiene como principal escenario de actuación al contrato de compraventa (en donde lo que se transmite es la propiedad), pero también se genera tratándose de otros contratos de transferencia de propiedad (como el suministro o la permuta) o en los contratos en donde lo que se trasmite es la posesión o uso (arrendamiento, comodato, etc.).
Ahora bien, no son pocos los casos en los que, a pesar de haberse expresamente previsto en el contrato la exigibilidad de la obligación de saneamiento, este derecho se pierda simplemente por negligencia del adquirente.
Esto es así porque el saneamiento si bien es cierto es una obligación que de ordinario pesa sobre el transferente, también puede serle no exigible en caso concurran algunas situaciones previstas en la ley, las mismas que están principalmente relacionadas por actos o comportamientos del propio adquirente que exoneren al transferente de esta obligación.
En el presente artículo analizaremos estos supuestos y sugeriremos de qué manera, frente a estas situaciones, puede evitarse que el transferente se exima de su obligación de responder frente al adquirente.
II. LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
1. Problema terminológico del Código Civil de 1936
La obligación de saneamiento ya estaba prevista en nuestro ordenamiento anterior, pero no fue sino hasta la dación del Código Civil de 1984 que su tratamiento recibió, en líneas generales, un buen manejo terminológico.
Y decimos en líneas generales, porque es obvio que resulta errado el empleo del término “resolución”, en los artículos 1511 y 1512 del Código Civil, para referirse a los efectos de la acción redhibitoria en caso de saneamiento por vicios ocultos. Pero, en todo caso, su tratamiento actual es más preciso que en el Código de 1936. Efectivamente, en el Código anterior, así como en el texto de 1852, no se distinguía con claridad qué debía entenderse por evicción y qué por saneamiento, con el resultado de denominar como evicción a algo que no es, o convirtiéndola en sinónimo de una clase de intervención de terceros en el proceso.
Incluso para los tratadistas no siempre ha resultado una tarea sencilla definir lo que debe entenderse como obligación de saneamiento. Así, el recordado y desaparecido profesor Max Arias-Schreiber afirmaba que no es fácil definirla debido a la evolución que ha sufrido esta institución y a los problemas conceptuales existentes. No obstante, el mencionado autor proponía esta definición que nos parece muy adecuada por su simpleza y claridad: “(esta institución) pretende la protección del pacífico disfrute en los derechos del adquirente y el destino normal del bien que este recibe, de modo tal que no surja un desequilibrio no calculado ni asumido”(1).
De ahí que el artículo 1484 de nuestro Código Civil establezca que hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de propiedad, la posesión o el uso de un bien, siendo irrelevante que el contrato haya sido celebrado a título oneroso o gratuito; pues lo que se protege es el derecho del adquirente a gozar en forma pacífica, oportuna, útil y plena el bien o derecho que se le ha transferido.
2. ¿En qué casos procede la obligación de saneamiento?
Nuestro Código vigente, con mejor técnica legislativa que la de su antecesor, ha regulado la obligación de saneamiento dentro de su Título XV de la Sección Primera, Contratos en General, del Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, dedicándole cuarenticinco artículos (desde el 1484 al 1528). Se evidencia claramente del texto del Código Civil de 1984 que resulta procedente la obligación de saneamiento del transferente en estos tres casos:
a) Evicción
Prevista en el artículo 1491 del Código Civil, procede por privación total o parcial del derecho a la propiedad, posesión o uso de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
b) Vicios ocultos
Regulada en el artículo 1503 del referido Código, son aquellos defectos ocultos, importantes y anteriores o contemporáneos a la transferencia de un bien, que lo hagan impropio para su destino.
c) Por hecho propio del transferente
Recogida en el artículo 1524 del Código Civil, son todas las perturbaciones de derecho o de hecho que, derivando del actuar personal del transferente, disminuyan el valor del bien transferido, lo vuelvan inútil para la finalidad de su adquisición o reduzcan sus cualidades para ese efecto.
De lo anteriormente señalado, resulta obvio colegir que la evicción es una de las causales que origina la obligación de saneamiento a cargo del transferente. Pero no es la única. Como ya hemos visto, también es exigible el saneamiento por vicios ocultos(2) y por hechos propios del transferente.
Siendo esto así, el saneamiento es la obligación natural que corresponde únicamente al transferente o sus sucesores, y que consiste en responder frente a su adquirente por la evicción, vicios ocultos o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.
III. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
Corresponde en este momento centrarnos en el saneamiento por evicción. A diferencia del complicado manejo de los términos que en este tema hacía gala el Código Civil de 1936, como ya quedó puntualizado, el actual sí nos permite señalar claramente qué entiende nuestra legislación por saneamiento y qué por evicción.
En ese sentido, la evicción es la privación que, por mandato de una sentencia consentida o ejecutoriada o por una resolución administrativa, sufre el adquirente del derecho a la propiedad, posesión o uso, que adquirió del transferente en virtud de un contrato. Y, el saneamiento por evicción sería la obligación natural inherente a dicho transferente de responder frente al adquirente por las consecuencias derivadas de la evicción.
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De lo anterior se colige que los presupuestos configurativos de la evicción son los siguientes:
a) Que exista un contrato de transferencia de propiedad, posesión o uso.
b) Que dicho contrato sea a título oneroso o gratuito.
c) Que el mejor derecho de un tercero preexista a la transferencia.
d) Que el referido mejor derecho sea declarado mediante sentencia judicial o resolución administrativa firme(3).
e) Que exista una privación total o parcial del derecho transferido.
IV. CAUSALES DE EXTINCIÓN DEL DERECHO A SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
Ahora bien, a pesar de concurrir los cuatro presupuestos antes citados, existen situaciones contempladas en la ley que ocasionan la pérdida del derecho a exigir el saneamiento por evicción(4).
Es decir, que pese a que se presenten los presupuestos necesarios para que el transferente esté obligado a responder frente al adquirente, este derecho de saneamiento se ha perdido. Dichas situaciones están reguladas no solamente en el artículo 1500 del Código Civil, sino en otras de sus disposiciones, todas las cuales tienen como denominador común hacer perder al adquirente su derecho a exigir la reparación vía saneamiento. Así tenemos:
1. Si el adquiriente no pidió ni cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de evicción
El artículo 1498 impone al adquirente, que a su vez es el originalmente demandado en el proceso de evicción, una carga procesal: solicitar, dentro del plazo de contestación de la demanda, que esta se notifique al transferente. De no hacerlo así incurre en la causal tipificada en el primer inciso del artículo 1500 del Código Civil, ocasionando la pérdida del derecho a exigir el saneamiento por evicción.
Pero no basta con que el adquirente solicite que su contraparte sea notificada, sino que la norma en análisis exige que efectivamente llegue a conocer de la existencia del proceso. Esto quiere decir que si el transferente no es emplazado válidamente, incluso por causa no imputable al adquirente, este último habrá perdido el derecho a exigir el saneamiento.
Debido a la inflexibilidad de la norma y considerando lo deficitario que es y será nuestro sistema de notificaciones, consideramos que el adquirente deberá optar no solo por solicitar vía judicial la notificación del proceso al transferente, sino también procurárselo extrajudicialmente, mediante carta notarial, por ejemplo, que sea un medio de prueba suficiente que el transferente conoció del proceso y que, por lo tanto, tuvo la oportunidad de salir en juicio. Si el transferente decide salir a juicio, ocupará el lugar de demandado en el proceso, reemplazando al adquirente, conforme al artículo 1499 del Código Civil.
2. Si el adquiriente sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió
Debe tenerse presente que para evitar la pérdida del derecho a exigir el saneamiento, tratándose de arbitraje, es necesario no solo que el transferente conozca del sometimiento de la causa a esta vía de heterocomposición, sino también que preste su asentimiento.
El litigio sometido a arbitraje puede perderse total o parcialmente, esto es que la evicción se produzca en la integridad o parte del bien, pues bien, ya sea en uno o en otro caso, si la causa fue sometida a arbitraje sin el asentimiento del transferente, entendemos que se habrá perdido el derecho a exigir el saneamiento.
3. Si el adquiriente transigió el juicio sin anuencia del transferente
El artículo 1493 del Código Civil señala que el transferente se libera de la obligación de saneamiento si el adquirente, con el asentimiento de aquel, ha evitado la evicción mediante un pago. Esto supone que entre adquirente y evincente se ha producido una transacción, tendiente a evitar la realización de un proceso judicial o la terminación de este si ya estaba iniciado.
Pues bien, este supuesto de liberación requiere el asentimiento del transferente, por lo que, en caso de no contar con dicha conformidad, se sanciona con la pérdida del derecho a exigir el saneamiento.
4. Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno
Como se sabe, nuestra legislación permite que los bienes litigiosos y ajenos puedan ser materia de contratación:
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En ese orden de ideas, si al momento de celebrarse el contrato de transferencia de propiedad, uso o posesión, el adquirente conocía el carácter litigioso o de ajenidad del bien, se entiende que no podrá exigir posteriormente que el transferente le indemnice vía saneamiento por la evicción que ha sufrido.
El fundamento de esta causal de pérdida del derecho a exigir el saneamiento estriba en que el adquirente celebró el contrato asumiendo dicho riesgo, es decir, consciente de que era probable que exista a favor de un tercero un derecho anterior que altere o suprima su adquisición, por lo que seguramente pagó al transferente un precio por debajo del valor de mercado que tendría dicho bien si no existieran estas circunstancias.
5. Por caducidad
El plazo de caducidad para reclamar el saneamiento por evicción es de un año. Ahora bien, es válido preguntarse desde cuándo se computa el referido plazo de caducidad. La respuesta sería que, como la evicción efectivamente se produce cuando queda consentida o ejecutoriada la sentencia que, en el juicio de evicción, declara el mejor derecho del evincente, es a partir de este momento, y no de otro, desde cuando debe computarse el plazo de caducidad dentro del cual el transferente podrá exigir contra el transferente el saneamiento al cual está obligado.
6. Mediante la liberación del transferente
En el comentario del numeral 3, ya hemos referido que el Código Civil permite que el transferente se vea liberado de la obligación de saneamiento si es que el adquirente, con el asentimiento del transferente, ha evitado la evicción mediante un pago.
Ahora bien, para que proceda la liberación del transferente no basta con que el adquirente realice el pago al evincente, sino también que el transferente reembolse lo pagado por el adquirente más los intereses, así como todos los gastos en que este haya incurrido y la indemnización a que se refiere el artículo 1495, inciso 7. De no hacerlo, se entiende que el adquirente podrá exigirle al transferente el pago de todos los conceptos que comprende el saneamiento referidos en el artículo 1495 del Código Civil.
7. Cuando el derecho del tercero llegue a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente
Finalmente, no será procedente reclamar el saneamiento por evicción, cuando el derecho del tercero sea exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente. Analicemos brevemente los alcances de esta causal.
En primer lugar, uno de los presupuestos de la obligación de saneamiento por evicción, como hemos señalado en su oportunidad, es la existencia del derecho de un tercero que sea anterior o coetáneo a la transferencia. O sea, si se tratase de un derecho adquirido por un tercero con posterioridad a la transferencia no será pasible de saneamiento por evicción. Este es el caso de la posterior venta a un tercero que logra inscribir en el registro la adquisición de la propiedad antes de que lo haga el primer adquirente, en cuyo supuesto no podrá operar el saneamiento por evicción sino por hecho propio del transferente. Asimismo, es el caso de que el mejor derecho a favor de tercero se produzca, por dolo o culpa inexcusable del adquirente, con posterioridad a la transferencia, donde tampoco procederá el saneamiento por evicción en razón a que la transferencia habría operado sobre un derecho libre de restricciones, que posteriormente perdió tal carácter sin intervención del transferente.
En segundo lugar, mucho se ha discutido en doctrina si el plazo de prescripción iniciado antes de la transferencia, pero vencido luego de producida esta, podría dar lugar a la obligación de saneamiento por evicción. Creemos que, como el precepto en comentario exige que el adquirente actúe con dolo o culpa inexcusable, excluyendo por lo tanto la culpa leve, y como esta última se presume, deberá ser el transferente quien deba acreditar que el adquirente actuó con dolo o culpa inexcusable, a fin de verse liberado de la obligación de saneamiento. En sentido contrario, si el transferente no acredita que el adquirente actuó con culpa inexcusable o dolo, deberá responder lo que corresponde por saneamiento por evicción.
V. CONSECUENCIAS DE LA SUPRESIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
Debido al carácter natural(5) de las obligaciones de saneamiento, las partes pueden optar por modificar sus alcances o incluso suprimirlas. Esto último suele ser lo que ocurre con mayor asiduidad, y nada impide que así se pacte.
Sin embargo cabe una aclaración: el hecho de que se pacte que el transferente no estará obligado al saneamiento en caso de evicción no significa que automáticamente se vea liberado de devolver la contraprestación que recibió en virtud del contrato celebrado por la partes. Esto será así solo cuando el adquirente haya renunciado expresamente a dicha devolución.
Asimismo, en caso de que el transferente haya actuado con dolo o culpa inexcusable, la renuncia a la devolución de la contraprestación no tendrá eficacia, por lo que el adquirente conservará el derecho a exigir dicha devolución.
NOTAS:
(1) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. “Exégesis del Código Civil peruano de 1984”. Tomo I, Contratos: Parte General. Gaceta Jurídica S.A. Lima 1998. Pág. 348.
(2) A la cual podemos agregar el saneamiento por falta de las cualidades prometidas por el transferente, que pese a la autonomía conceptual que guarda con respecto a los vicios ocultos, es regulado por nuestro Código Civil con las mismas reglas de estos.
(3) En virtud del artículo 1492 del Código Civil, también habrá evicción, sin que medie resolución judicial o administrativa firme, en caso de que el adquirente se allane o haga abandono del bien, con el asentimiento del transferente, sin esperar dicha resolución.
(4) En este punto no nos estamos refiriendo al caso en que no exista obligación de saneamiento, por haberse pactado así entre las partes, situación a la que nos referiremos más adelante.
(5) El maestro León Barandiarán señalaba que “los elementos naturales (por ej.; la obligación de evicción y saneamiento en el enajenante oneroso), se presuponen operando en el negocio, y solo se eliminan por indicación expresa”. LEÓN BARANDIARÁN, José. “Tratado de Derecho Civil”. Tomo II, Acto Jurídico. WG Editor. Lima, 1991. Pág. 239. Por su parte, Vidal afirma que “los elementos naturales, los naturalia negotii, son los que están ínsitos en la naturaleza de un acto concreto y determinado, de manera tal que el Derecho objetivo se los atribuye aun cuando las partes no los hayan incluido (...)”. Asimismo, el referido autor señala que “la autonomía de la voluntad tiene un amplio margen, pues las partes pueden separarlos del contenido del acto jurídico sin que su separación afecte su validez, como puede ocurrir con las obligaciones de saneamiento”. VIDAL RAMÍREZ, Fernando. “El acto jurídico”. Gaceta Jurídica Editores. 4ª Edición. Lima, 1998. Pág. 85.