LA EJECUCIÓN DEL DESALOJO Y LA OPOSICIÓN DE TERCEROS
(Aldo Zela Villegas (*))
SUMARIO: I. Introducción. II. La tutela efectiva y el derecho de defensa. III. La llamada oposición de terceros. IV. La posición del CPC peruano. V. Reflexión final.
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I. INTRODUCCIÓN
Uno de los temas centrales del Derecho Procesal contemporáneo es, sin duda, hacer efectivo los derechos; es decir, satisfacer en la práctica los intereses merecedores de tutela. Dentro de ese contexto suele discutirse acerca de los mecanismos para hacer cumplir las obligaciones de dar y, especialmente, la relativa a la entrega de bienes inmuebles. Nuestro ordenamiento, en apariencia, regula de una forma efectiva la ejecución de las obligaciones en mención; sin embargo, no ha estado libre de críticas. Así, se ha mencionado que dicho procedimiento (específicamente lo regulado respecto al desalojo) atenta contra los derechos de los terceros no demandados, quienes no pueden oponerse a la orden de desalojo. De ahí el tema que nos planteamos en el presente informe. La cuestión es, por lo tanto, la siguiente: ¿puede un tercero poseedor oponerse a la orden de lanzamiento?, ¿de qué forma?
II. LA TUTELA EFECTIVA Y EL DERECHO DE DEFENSA
Como se sabe, la finalidad última del proceso es la satisfacción de los intereses jurídicamente relevantes; sin embargo, suele dar la impresión de que la mayoría de sistemas se desarrollan sobre la base de una premisa contraria a la mencionada; es decir, se parte de la idea de que el demandante “no tiene la razón”. Si se presta atención a los “detalles” de nuestro ordenamiento procesal, podremos darnos con la sorpresa de que el mismo está “inclinado” hacia el demandado. Así como se suele decir que la regulación de nuestro Código Civil (en materia de obligaciones) es “pro deudor”, nuestro Código Procesal Civil (CPC) puede ser calificado como “pro demandado”. Esto se deja notar fácilmente si se observa el largo camino que el demandante tiene que recorrer a fin de ver satisfecho su derecho. Por ejemplo, siempre será un poco vergonzoso decirle a un cliente cuánto tardará en desalojar a su inquilino moroso siguiendo la vía judicial.
En realidad, los sistemas procesales se ven en la necesidad de sopesar el interés de aquella parte a quien le asiste la razón con el derecho de defensa del demandado. Así, por ejemplo, si bien el demandante tiene derecho a obtener una medida cautelar, el demandado tiene derecho a impugnar aquella resolución que la concede, además de otros tipos de garantías que (para bien o para mal) hacen moroso el proceso. Piénsese además que prácticamente cualquier resolución judicial puede ser impugnada por cualquiera de las partes. Ello nos lleva a pensar que no necesariamente en el proceso se ha hecho una adecuada distribución del “tiempo”. “El procedimiento, como puede apreciarse, hace que la carga del tiempo del proceso recaiga únicamente sobre el actor”(1).
Esta pequeña introducción es necesaria para intentar graficar nuestro punto de vista respecto de diversas instituciones procesales. En otras palabras, buscamos que la interpretación que se le dé a las normas procesales sea aquella que busque, precisamente, una adecuada distribución del tiempo.
III. LA LLAMADA OPOSICIÓN DE TERCEROS
Como se ha señalado el problema que nos hemos planteado en esta ocasión es el siguiente: ¿cómo es que el tercero poseedor ve tutelados sus derechos frente a un eventual desalojo en un proceso en que no ha sido emplazado (al menos no formalmente)? En doctrina se suele denominar “oposición de tercero” a aquellas instituciones mediante las cuales los terceros pueden intentar no verse perjudicados por la ejecución de una resolución judicial. Esta “oposición” puede ser configurada como un simple “incidente” o incluso como un proceso autónomo (por ejemplo, una “tercería”). Se puede colegir que cualquier fórmula que se escoja debe tener en cuenta tanto los intereses del “tercero” como la necesidad de hacer efectivo el derecho del “ejecutante”, no debiendo ser estas “oposiciones” un simple medio por el cual simplemente se pretenda evitar la ejecución. Ahora bien, en los casos de desalojo, ¿cómo se configura dicha oposición?
Ahora bien, ¿cómo es que esta orden de ejecución debe ser llevada a cabo en la práctica? Como veremos nuestro CPC no es ajeno al tema.
IV. LA POSICIÓN DEL CPC PERUANO
En el caso de los procesos de desalojo, el artículo 593 del CPC dispone que la concreta medida ejecutiva para lograr la entrega del inmueble será el lanzamiento, el mismo que consiste en la entrega al acreedor de dicho bien “en su integridad y totalmente desocupada”(2). Cabe preguntarse, por lo tanto, qué es lo que se regula respecto de los terceros ajenos al proceso. La norma parece ser bastante clara al respecto: “(…) la entrega forzada se puede actuar inclusive si el bien se encuentra poseído o detentado por persona distinta de la indicada en el título (en este caso la sentencia), es decir, un tercero, el cual podrá interponer esa suerte de cuasioposición de tercero que consagra el artículo 605 del CPC”(3). Esta última norma señala que el tercero desposeído solo puede intentar solicitar al juez que expidió la orden de desalojo la restitución del inmueble(4). Por lo tanto “nada puede hacer y tendrá que sufrir la entrega forzada, y solo después de lanzado podrá hacer valer sus razones para poseer o detentar el bien”(5).
Sin duda para algunos juristas la posición de nuestro CPC les puede parecer inconstitucional por afectar el derecho al debido proceso o simplemente inadecuado. Sobre el particular, la profesora Ariano Deho señala: “La solución no nos parece justa y rompe con el principio fundamental del proceso de ejecución respecto de la legitimación pasiva que el propio Código establece en su artículo 690, en virtud del cual la ejecución se promueve contra aquel que en el título mismo ‘tiene la calidad de obligado’”(6). Por nuestra parte no nos parece tan evidente que dicha solución sea “injusta”.
Ariano Deho llega a plantear una modificación normativa, pues “en nuestro concepto debió establecerse que en el supuesto de que el bien inmueble estuviere ocupado por tercero no notificado con la demanda de cognición (de desalojo, reivindicatoria, interdicto de recobrar, etc.) no se efectuaría y se le daría un plazo para que desocupe el bien, plazo en el cual de tener alguna razón que alegar, algún título autónomo para poseer, la hiciera valer a través de un oposición de tercero a la ejecución. Vencido el plazo, si el tercero no desocupara el bien ni se opusiera, se haría efectivo el lanzamiento, poniéndose al acreedor en posesión del bien”(7).
Sobre el particular habría que tener en cuenta que el artículo 586 CPC dice que el arrendatario, el subarrendatario y el poseedor precario pueden ser demandados. Sin embargo, el artículo 587 CPC establece: “Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien este le cedió la posesión [es decir, el subarrendatario o el precario], el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso (…)”. Agregando: “El tercero [es decir, el subarrendatario o el precario] puede actuar como litisconsorte voluntario [¿?] del demandado desde la audiencia única”(8). De esto se derivan dos conclusiones preliminares. a) El subarrendatario y/o el poseedor precario no son litisconsortes necesarios del arrendatario (por lo tanto, no tienen que ser demandados), aunque si deben ser notificados con la demanda. b) El demandante tiene la obligación de “denunciar” a cualquier otro tercero si es que conoce que está en posesión de inmueble materia de desalojo. Por tanto, no es necesario que estos terceros (generalmente subarrendatarios o simples precarios) ejerzan su “derecho de defensa”, y es poco probable que sean sorprendidos por un desalojo intempestivo, pues serán “denunciados” por el demandante (o incluso también por el demandado).
Por su parte, en caso de que no esté en discusión un contrato de arrendamiento, sino que los poseedores del bien que se pretende recuperar sean precarios, la respuesta es similar. Por ejemplo, si en un determinado inmueble habita una persona (que es poseedor precario) y su numerosa familia, ¿todos ellos deberían ser demandados? Creemos que la respuesta es negativa. Basta que el emplazamiento se entienda con uno de los poseedores precarios, o mejor dicho basta con la notificación a la dirección en que está situado el inmueble, en virtud del artículo 589 CPC(9). Efectivamente, la citada norma señala que siempre debe notificarse la demanda en el mismo predio que se pretende desalojar. Y esto en tanto es muy posible que el demandante no conozca o no esté en posibilidad de conocer a todas a aquellas personas que de forma precaria poseen su inmueble (y tampoco sería dable que el ordenamiento lo obligue a citarlos a todos con la demanda). No es necesario entonces que el demandante conozca a todos los que están (o puedan estar) en posesión del bien cuya entrega se solicita(10).
¿Cuál es el sentido de esta notificación al inmueble? La finalidad de este acto parece clara: dar publicidad al proceso a cualquiera que de hecho esté en posesión del bien para que pueda hacer valer cualquier eventual interés que tenga en el proceso. Por lo tanto, no creemos que exista una afectación al debido proceso de los “ejecutados” (ni al principio de legitimidad) y, por esto, las preocupaciones de la profesora Ariano Deho no serían tales.
La cuestión es muy simple. Si es que desde un inicio se notificó la demanda en el lugar en que se procederá posteriormente a la eventual ejecución, resulta innecesario otorgar a cualquier tercero un plazo adicional para presentar su posición o para proceder a la entrega del bien. Es por ello también que creemos que no se ha tomado en consideración la notificación previa que exigía el Código de Procedimientos Civil de 1912. Este Código en su artículo 968 establecía que los terceros distintos del demandado debían ser notificados con una anticipación de 8 días a la fecha de lanzamiento, y se entiende que ello estaba justificado porque en dicho cuerpo de leyes no se regulaba la notificación al mismo inmueble materia del proceso.
Esta conclusión se corrobora porque el artículo 593 CPC señala que “el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación”. Pues se presume que estos terceros conocían de la existencia del proceso (y pudieron hacer valer cualquier interés que tuvieran con la anticipación debida, por ejemplo, participando en el proceso como coadyuvantes del demandado).
Por lo tanto, creemos que nuestro CPC, al menos en este caso, si ha hecho una adecuada distribución de las carga del tiempo en el proceso. Sin duda, se trata de evitar una innecesaria dilación de la litis, evitando que un tercero pueda interponer cualquier tipo de recurso que pueda entorpecer la efectividad de la orden de entrega.
Lo señalado hasta este punto no significa que el tercero, que eventualmente (aunque sea poco probable) tenga algún derecho que defender, sea indefectiblemente afectado por la cosa juzgada, ni estamos ante un supuesto de excepción a los límites subjetivos de la misma. El artículo 605 del CPC es claro al señalar que queda “expedito el derecho del tercero para hacerlo valer en otro proceso”; es decir, en un proceso de cognición (y no en un proceso de ejecución).
Por otra parte, la orden judicial de entregar un bien inmueble puede tener su origen en distintos tipos de resoluciones; por ejemplo, en una sentencia emitida en un proceso de desalojo o de reivindicación, o en una resolución que ordena la adjudicación y el lanzamiento de un bien sujeto a hipoteca o embargo. En el caso de que la orden de lanzamiento provenga de un proceso de ejecución de garantías hipotecaria o de una ejecución de embargo de forma de inscripción (también llamada, en el Derecho Comparado, “hipoteca judicial”), el proceso también será debidamente publicitado frente a terceros. En estos casos no solo se publicita el proceso en el mismo inmueble, sino también a través de los medios de comunicación (publicaciones), por lo que debe entenderse que cualquier parte interesada puede hacer valer sus derechos con la antelación debida (y no después de que se expidió la orden de lanzamiento).
Para finalizar, sobre este tema, a nivel de Derecho Comparado, merece especial mención el caso de España en el cual existe un fuerte incentivo para se dé la entrega voluntaria del inmueble. Efectivamente, el artículo 703 de la Ley de enjuiciamiento civil española señala: “Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el tribunal requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos”. En pocas palabras, la sanción del ordenamiento por no proceder al desalojo del inmueble es bastante grave. Se consideran que los bienes que se encuentren en dicho inmueble están en estado de abandono, pudiendo, por lo tanto, ser materia de apropiación por el ejecutante.
V. REFLEXIÓN FINAL
Lamentablemente, en nuestro país, existe una mala práctica que suele llevarse a cabo por los abogados. Esta consiste en el abuso de los distintos mecanismos de defensa simplemente para dilatar, de forma indefinida, la resolución de la litis y, por supuesto, la ejecución de la resoluciones judiciales. Este tipo de “estrategia” se ha ganado el apelativo de “chicana”. Es por ello que el proceso no debe alentar o dar más “armas” a los seguidores de este tipo de prácticas. El procedimiento para lograr la entrega de inmuebles es de por sí largo (y hasta tortuoso), siendo innecesario otorgar, luego de la orden de entrega, una nueva oportunidad para que el tercero (casi siempre un mero precario) alargue aún más la litis. Y no es que el proceso deje sin tutela los eventuales derechos de los terceros, sino que los difiere para un procedimiento posterior. Ello constituye una adecuada técnica procesal que es de apreciar.
NOTAS:
(1) MARINONI, Luiz Guilherme. “La necesidad de distribuir la carga del tiempo en el proceso”. En: Revista Themis. Nº 43. Lima, 2001. Pág. 46.
(2) Artículo 593 del CPC.- Lanzamiento.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
(3) ARIANO DEHO, Eugenia. “Proceso de ejecución”. Rodas. Lima, 1996. Pág. 445.
(4) Artículo 605.- Despojo judicial y procedimiento especial.- El tercero desposeído como consecuencia de la ejecución de una orden judicial expedida en un proceso en que no ha sido emplazado o citado, puede interponer interdicto de recobrar.
El tercero perjudicado con la orden judicial debe acudir ante el Juez que la expidió solicitando la restitución. Si el Juez estima procedente el pedido accederá inmediatamente a él. En caso contrario, lo rechazará, quedando expedito el derecho del tercero para hacerlo valer en otro proceso.
(5) ARIANO DEHO, Eugenia. Op. cit. Pág. 445.
(6) Ibíd.
(7) Ibíd.
(8) Creemos que la norma cuando hace referencia a un llamado “litisconsorcio voluntario” se ha querido referir a la figura del “tercero coadyuvante”, regulada en el artículo 97 del CPC.
(9) Artículo 589 del CPC.- Notificación.- Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.
(10) Al menos en estos casos queda claro que la “posesión” del precario es una situación de mero hecho, pues nada impide que luego de expedida la sentencia que ordena la entrega del inmueble otras personas distintas del demandado ocupen el bien en mención. No puede requerirse entonces que el demandante conozca o evite que esta situación ocurra, siendo necesario y factible ejecutar, en primer lugar, la orden de entrega y, posteriormente, discutir cualquier eventual cuestionamiento al mismo.