ACTOS CONSERVATORIOS DEL EVENTUAL ADQUIRENTE DE UN BIEN ¿Podrá demandar el desalojo de los invasores? (

Janfer Crovetto Huerta (*))

SUMARIO: I. Introducción. II. Etapa de pendencia. III. Actos conservatorios. IV. Legitimidad para demandar el desalojo.

MARCO NORMATIVO:      •     Código Civil: arts. VI, del Título Preliminar y 173.       •       Código Procesal Civil: art. 586.

      I.     INTRODUCCIÓN

      Como regla general, los negocios jurídicos están destinados a producir sus efectos de manera inmediata y directa. Sin embargo, en algunos casos las consecuencias jurídicas que las partes han diseñado en el reglamento negocial no se verifican en la realidad automática y directamente. Ello sucede cuando el negocio jurídico está sometido a una condición suspensiva o a un plazo suspensivo. Ambas instituciones (condición suspensiva y plazo suspensivo) intervienen en la eficacia negocial retardando los efectos del negocio; en el primer caso, hasta que se produzca (si es que se produce) determinado hecho futuro e incierto; en el segundo caso, hasta que transcurra determinado periodo o se verifique cierto hecho que inevitablemente va a ocurrir.

     La condición es un requisito voluntario de eficacia que implica la inclusión, en el contenido del negocio, de un supuesto de hecho respecto del cual existe incertidumbre en su advenimiento. La eficacia del negocio está supeditada a la verificación en la realidad de ese supuesto de hecho previsto por las partes, respecto del cual no se puede afirmar con certeza si va a ocurrir o no. Es por eso que la condición, en términos latos, supone la subordinación de la eficacia de un negocio a un hecho futuro e incierto o, si se quiere, la dependencia voluntariamente establecida entre la vigencia de un negocio jurídico y un suceso futuro e incierto (1)(2) .

     La condición puede ser suspensiva o resolutoria. La condición suspensiva impide que el negocio produzca sus efectos antes de la verificación del suceso futuro e incierto previsto por las partes. La condición resolutoria, en cambio, determina el cese de los efectos del negocio jurídico en el momento de la verificación del evento en cuestión. En el caso de la condición suspensiva, las consecuencias jurídicas que se han hecho depender del evento futuro e incierto no se producen sino hasta el cumplimiento de la condición, mientras que en el caso de la condición resolutoria, las consecuencias jurídicas que ya se han producido desaparecen tras el cumplimiento de la condición (3) .

      II.     ETAPA DE PENDENCIA

      El periodo que media entre la celebración del negocio y la verificación de la condición se denomina etapa de pendencia. Como ha sido señalado (4) , hay pendencia de la condición ( condicio pendet ) mientras el evento no se ha verificado, pero puede verificarse todavía. Tratándose de la condición suspensiva, durante la etapa de pendencia las partes todavía no asumen los derechos, las obligaciones ni las demás situaciones jurídicas subjetivas contempladas en el negocio. Ello no significa que no surja entre las partes una relación jurídica; en efecto, durante la etapa de pendencia que media hasta la eventual verificación de la condición suspensiva las partes tienen una expectativa jurídica, pues esperan adquirir ciertos derechos u otras situaciones jurídicas de ventaja, o esperan asumir ciertas obligaciones u otras situaciones jurídicas de desventaja (5) . Por consiguiente, el interés de las partes en que el negocio se torne eficaz no será un mero interés fáctico. Esta relación jurídica que se genera durante la etapa de pendencia, empero, no será consecuencia de las previsiones negociales, sino de la ley, pues los efectos que se generan en esta etapa son legales y no negociales.

     La condición suspensiva, pues, no impide que se produzcan efectos legales; es más, la condición suspensiva genera la producción de tales consecuencias. ¿Y en qué consisten los efectos legales propios de la etapa de pendencia? Como quiera que la reglamentación negocial adoptada bajo condición suspensiva solo será operativa si la condición se cumple, los referidos efectos legales (reconocidos por la doctrina como consecuencias jurídicas pendente condicione (6) ) están orientados fundamentalmente a tutelar la expectativa de las partes en que se verifique en la realidad el hecho que constituye la condición y, por lo tanto, se generen los efectos negociales. La relación jurídica que la ley crea durante la etapa de pendencia, está destinada a proteger o tutelar la expectativa de cada una de las partes, tanto frente a la contraparte como frente a terceros (7) .

     Acertadamente la doctrina ha señalado que, como regla general, en un negocio jurídico sometido a condición suspensiva la reglamentación negocial no incluye ninguna previsión especial acerca de qué debe valer en el periodo que transcurra hasta que se verifique la condición, limitándose el negocio a determinar los efectos del cumplimiento de tal condición. Es la ley la que establece una regulación aplicable al tiempo que transcurra hasta que la incertidumbre desaparezca. Esta regulación garantiza que, al verificarse la condición suspensiva, los efectos negociales entren en vigor y no queden superados o sin sentido como consecuencia de eventos ocurridos durante la etapa de pendencia. La ley, pues, le garantiza al eventual adquirente de un derecho que, al verificarse la condición, obtendrá, de acuerdo con lo previsto en el negocio, el derecho que según la reglamentación negocial le corresponde (8) .

     Ahora bien, la existencia de efectos legales (también llamados efectos preliminares (9) , aunque la doctrina no es pacífica respecto del acierto de dicha denominación (10) ) de ninguna manera puede llevar a confusión acerca de que hasta la verificación de la condición el titular condicional de un derecho no incorpora el mismo en su esfera jurídica. Como ha sido reconocido, “[e]n particular en el caso de transmisión condicional de la propiedad, quien enajena sigue siendo propietario hasta el cumplimiento de la condición. El titular condicional, no obstante, a pesar de que antes de que se cumpla la condición no adquiere el derecho que a su favor se ha establecido o que se le ha transmitido condicionalmente, tiene ya durante la pendencia de la condición una posición jurídica firme en lo que respecta a la adquisición del derecho que ha de producirse al cumplirse la condición. Esta posición jurídica resulta de que el negocio jurídico que justifica la adquisición condicional del derecho está perfeccionado y es irrevocable para aquel de quien adquiere el titular condicional, y de que el ordenamiento jurídico, en caso de cumplimiento de la condición, atribuye al negocio jurídico condicional efectos previos mediante los cuales queda garantizada la adquisición del derecho al cumplirse la condición” (11) .

     ¿Qué quiere decir esto? Que el negocio jurídico dispositivo cuyos efectos están sometidos a condición suspensiva limita la facultad de disposición del enajenante desde el momento de la celebración del negocio, aun cuando el derecho sobre el que recae el negocio todavía no haya sido transferido al eventual adquirente. En efecto, el enajenante ya no puede hacer ninguna disposición del derecho en cuestión que subsista cuando se verifique la condición, si dicha disposición altera los efectos subordinados a la condición. Como ha sido reconocido, “[s]i quien ha dispuesto bajo condición dispone del derecho condicional antes de que se cumpla la condición, lo hace como no titular. La disposición que, hecha pendente condicione, frustre o menoscabe el efecto de la disposición condicional, solo es eficaz en caso de cumplimiento de la condición si el titular condicional está conforme, o se convalida (...), o si el adquirente de la disposición hecha antes de cumplirse la condición adquiere conforme a las reglas de adquisición de derechos de buena fe” (12) .

     Tratándose, pues, de un contrato obligacional sometido a condición suspensiva, si bien durante la etapa de pendencia las partes no pueden exigirse las prestaciones contractuales, sí están obligadas durante esta etapa a contar en su actuación con la posibilidad del cumplimiento de la condición, por lo que no deben realizar acto alguno que eventualmente les imposibilite el cumplimiento de sus deberes de prestación, cuando la condición se cumpla (13) .

      III.      ACTOS CONSERVATORIOS

      Los efectos legales que se generan durante la etapa de pendencia de un negocio jurídico sometido a condición (suspensiva o resolutoria) se traducen en la facultad de realizar actos conservatorios. El artículo 173 del Código Civil establece que pendiente la condición suspensiva, el eventual adquirente puede realizar actos conservatorios. Asimismo, el adquirente de un derecho bajo condición resolutoria puede ejercitarlo pendiente esta, pero la otra parte puede realizar actos conservatorios. Como se puede apreciar, la expectativa que se genera durante la etapa de pendencia es tutelada por la ley permitiéndole a los potenciales adquirentes (o readquirentes) de un derecho realizar actos conducentes a la cautela de sus eventuales derechos (14) .

     La doctrina ha señalado que “la suspensión de la eficacia final del negocio impone la necesidad de efectos que se califican como ‘cautelatorios’, y que están dirigidos a proteger el surgimiento de los efectos finales. También aquí el vínculo de las partes es insuficiente: dado que para los sujetos no surgen todavía las nuevas relaciones jurídicas, es necesario atribuir a ellos el poder de realizar actos que tengan por objeto mantener a salvo los futuros derechos. Se entiende que dichos efectos deben derivar siempre de alguna norma jurídica (15) ”.

     Estos actos conservatorios que la ley faculta a realizar están orientados, en primer lugar, a mantener la virtualidad del negocio, esto es, procurar que el estado de las cosas existente al momento de celebrarse el negocio no se vea irregularmente alterado por eventos que interfieran en el cumplimiento de la condición. Los actos conservatorios, pues, tienen por función mantener la incertidumbre respecto del advenimiento de la condición para que esta se manifieste de acuerdo con el desarrollo normal de los acontecimientos.

     Una segunda finalidad de los actos conservatorios, no menos importante, es evitar la inutilidad de los efectos que puedan producirse tras verificarse la condición. Los actos conservatorios permiten (o deberían permitir) frustrar cualquier evento que torne inútiles los efectos negociales, esto es, evitar la carencia de valor de los efectos que eventualmente el negocio genere. Cabe señalar, empero, que las normas que regulan los actos conservatorios solo se orientan a garantizar que, en caso de que se cumpla la condición, se producirá a favor del titular condicional la adquisición jurídica acordada; el sentido de tales normas no es establecer ya antes del cumplimiento de la condición una legitimación del titular condicional respecto del derecho a adquirir, más allá del derecho a adquirirlo al cumplirse la condición (16) .

     Al respecto, Larenz ha señalado que “la actual dogmática del Derecho Civil distingue entre el verdadero deber de prestación de la relación obligacional y otros deberes de conducta que deben asegurar, como deberes accesorios contractuales o legales, que no se imposibilite la prestación y que el otro contratante sea protegido frente a perjuicios evitables. Pertenece también a ellos, especialmente, el deber de efectuar en debido tiempo los preparativos necesarios para poder cumplir la prestación conforme al contrato y de abstenerse de cualquier acto que hiciere imposible la prestación, la pusiere en peligro o redujere su valor para el acreedor (17) ”.

     En rigor, los actos conservatorios tienen por función mantener la incertidumbre natural respecto del cumplimiento de la condición y evitar que, tras la verificación de la condición, los efectos generados por el negocio sean inútiles. Tan pronto la condición se cumple y el negocio produce sus efectos, la facultad de realizar actos conservatorios (que es un efecto legal exclusivo de la etapa de pendencia) desaparece.

      IV.     LEGITIMIDAD PARA DEMANDAR EL DESALOJO

      El artículo 586 del Código Procesal Civil establece que pueden demandar el desalojo el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio. Si se ha celebrado bajo condición suspensiva un negocio jurídico tendiente a transferir la propiedad de un bien inmueble, mientras tal condición no se verifique es claro que el eventual adquirente todavía no es propietario y, por ende, tampoco tiene derecho a la posesión del bien. En tal caso, ¿tiene el eventual adquirente legitimidad para demandar el desalojo de los invasores del bien?

     En nuestra opinión, la facultad de realizar actos conservatorios durante la etapa de pendencia, que otorga el artículo 173 del Código Civil al eventual adquirente de un derecho, permitiría a este interponer una demanda de desalojo contra los invasores, ya que la referida demanda tendría por finalidad evitar la inutilidad de los efectos negociales en caso se verificase la condición. En efecto, la presencia de invasores en el bien podría eventualmente determinar que estos adquieran su propiedad por prescripción adquisitiva. Si el plazo que la ley contempla para la usucapión transcurre íntegramente antes de la verificación de la condición, los efectos negociales se tornarían inútiles al verificarse aquella. En el presente caso, pues, es claro que la interposición de la demanda de desalojo es un acto conducente a la cautela de un eventual derecho.

     No podemos negar, empero, que esta posición no es unánimemente admitida. Para un sector de la doctrina, si antes del cumplimiento de la condición un tercero realiza respecto del objeto dispositivo el supuesto de hecho de la acción de restitución, la pretensión restitutoria le  corresponderá al disponente condicional, y no al eventual adquirente, aun cuando, tras la verificación de la condición, sea posible la subrogación. Para este sector de la doctrina, a favor del titular condicional solo existiría un derecho propio, independiente, a litigar frente a terceros antes del cumplimiento de la condición, siempre que lo que se discuta sea la futura titularidad sobre el derecho cedido (18) .

     No obstante lo expuesto, creemos que la definición de actos conservatorios como mecanismos tendientes a evitar la inutilidad de los efectos negociales tras la verificación de la condición permitirían al eventual adquirente entablar una demanda de desalojo, siempre que la pretensión esté orientada a obtener la restitución del predio a favor del propietario y no a favor del demandante, pues este, en tanto no se cumpla la condición, no tiene todavía derecho alguno sobre el bien. En cualquier caso, la literalidad del artículo 586 del Código Procesal debería salvarse acudiendo al artículo VI del Título Preliminar del Código Civil, que establece que para ejercitar o contestar una acción es necesario tener legítimo interés económico o moral. En el caso planteado, es incuestionable que el eventual adquirente del predio tiene interés económico en el desalojo de los invasores, por lo que su demanda debería ser admitida.

     NOTAS

     (1)     En tal sentido, FLUME, Werner. “El negocio jurídico. Parte general del Derecho Civil”. Tomo segundo. Cuarta edición. Fundación Cultural del Notariado. Madrid, 1988. Págs. 791-792.

     (2)     Con exceso de celo la doctrina ha señalado que por condición se entiende tanto la disposición negocial mediante la cual se supedita la vigencia o la subsistencia de un negocio jurídico a un acontecimiento futuro e incierto, como el propio acontecimiento futuro e incierto. Véase FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 792; LARENZ, Karl. “Derecho Civil. Parte general. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1978. Pág. 674.

     (3)     En tal sentido, FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 795.

     (4)     BARBERO, Domenico. “Sistema del Derecho Privado”. Tomo I. Ediciones Jurídicas Europa - América. Buenos Aires, 1967. Pág. 583.

     (5)     Werner Flume ha señalado que la posición jurídica del titular condicional durante la pendencia de la condición se denomina generalmente derecho expectante. [Op. cit. Pág. 820].

     (6)     Véase FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 796-797, para quien “en el negocio jurídico sometido a condición suspensiva se producen consecuencias jurídicas ya antes del cumplimiento de la condición. Pero estas consecuencias jurídicas pendente condicione, durante la pendencia de la condición, solo son establecidas por la ley para que, en caso de cumplimiento de la condición, la reglamentación negocial también entre en vigor”.

     (7)     Al respecto, Karl Larenz ha señalado lo siguiente: “Aunque la consecuencia jurídica que se hace depender de la condición se hace eficiente (...) solo en el momento de cumplirse la condición, sería inexacto, no obstante, suponer que el negocio jurídico condicional no manifestase anteriormente efecto jurídico alguno. Antes bien, las partes, que al concluir el negocio jurídico han puesto en vigor los efectos jurídicos de este, si bien solo para el caso, aún incierto, de cumplirse la condición, están ya vinculadas al negocio en el sentido de que ninguna de ellas puede revocar unilateralmente su declaración. También su actuación durante el estado de pendencia está ya sujeta a determinadas vinculaciones jurídicas que en conjunto deben asegurar que en caso de cumplimiento de la condición se obtenga el resultado pretendido con el negocio jurídico”. Op. cit. Pág. 685-686.

     (8)     En tal sentido, FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 818.

     (9)     Véase FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 820.

     (10)     Para un mayor conocimiento de la polémica respecto de la existencia de “efectos preliminares” en los negocios jurídicos con efectos diferidos, véase SCOGNAMIGLIO, Renato. “Contribución a la teoría del negocio jurídico”. Edición, traducción y notas de Leysser León. Grijley. Lima, 2004. Págs. 357 y sgtes.

     (11)     FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 820.

     (12)     FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 821.

     (13)     En tal sentido, LARENZ, Karl. Op. cit. Pág. 675.

     (14)     Como ha sido reconocido, mediante las normas que regulan los actos conservatorios “se integra la reglamentación negocial del negocio jurídico condicional, al fijar el ordenamiento jurídico para el tiempo que transcurra hasta el cumplimiento de la condición las disposiciones que no han sido fijadas por el propio negocio jurídico condicional, pero que han de entenderse como naturalia negotii del negocio condicional”. En tal sentido, FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 819.

     (15)     SCOGNAMIGLIO, Renato. Op. cit. Pág. 389.

     (16)     En tal sentido, FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 825.

     (17)     LARENZ, Karl. Op. cit. Pág. 686.

     (18)     En tal sentido, FLUME, Werner. Op. cit. Pág. 831-832.