Martha, en calidad de concedente, celebra con Danny un contrato de opción de donación de un bien inmueble por un plazo máximo de cuatro meses. Al cabo de tres meses y medio, Danny decide ejercer su derecho de opción mediante la remisión de una carta simple a la parte concedente. En el ínterin, Martha recibe una oferta sumamente ventajosa por el mismo inmueble, de parte de unos inversionistas que desean destinarlo a un negocio de comida rápida, motivo por el cual lo vende, procediendo a realizar la entrega de inmediato. Enterado de esta situación, Danny le reclama, obteniendo como respuesta que, como quiera que el Código Civil establece que el contrato de opción debe revestir la misma formalidad requerida para el definitivo, en el presente caso, tratándose de una donación inmobiliaria, todavía no existe contrato, de modo que era libre de vender el bien a quien ofreciera más dinero por él. Danny nos consulta si ello es cierto.

      Respuesta:

      En nuestro ordenamiento jurídico, los particulares tienen la posibilidad de celebrar una serie de contratos para realizar sus más diversas finalidades. En este orden de ideas, debemos acotar que en nuestro ordenamiento existe la posibilidad de celebrar dos contratos preparatorios: el compromiso de contratar y el contrato de opción. Tales contratos existen para satisfacer intereses de variada índole. En efecto, no hay duda de que puede suceder que las partes, por diversos motivos, no deseen o no puedan celebrar un contrato definitivo, sino uno preparatorio.

     El compromiso de contratar, cuya definición se encuentra en el artículo 1414 del Código Civil, es un contrato en virtud del cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo, esto es, preparan, mediante la programación establecida en el contrato preliminar, la celebración de un contrato definitivo. A través de este tipo de contrato, entonces, las partes asumen obligaciones en sentido técnico, es decir, específicos deberes jurídicos con contenido patrimonial. En cambio, por medio del contrato de opción, definido en el artículo 1419 del Código Civil, una de las partes (el concedente) le da al otro (el optante) la posibilidad de que, con su sola declaración de voluntad, altere su esfera jurídica provocando la celebración de un contrato definitivo.

     En otros términos, lo que acaece cuando las partes celebran un contrato de opción es que se instaura una relación de sujeción entre ellas, dado que el concedente, al haber otorgado la opción al optante, le ha ofrecido su esfera jurídica, la cual, será alterada ante el solo ejercicio de la opción, el cual se realiza actuando el contenido de un derecho potestativo que tiene como contrapartida, precisamente, a un estado de sujeción. En buena cuenta, mientas que en el compromiso de contratar las partes asumen obligaciones, en el contrato de opción, las partes instauran una relación que al igual que la relación obligatoria es una relación de cooperación, pero, a diferencia de esta última, es de cooperación no actuada (porque no hay necesidad de conductas que califiquen como obligaciones).

     Ahora bien, el artículo 1425 establece: “Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo sanción de nulidad”. A su vez, el artículo 1625 del referido cuerpo normativo señala: “La donación de bienes inmuebles debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad”. Como puede apreciarse, de la lectura e interpretación sistemática de ambas normas se puede obtener una solución clara al problema planteado por medio de la presente consulta. En efecto, la donación inmobiliaria, que en este caso es el contrato definitivo, es un contrato solemne, de modo que el contrato de opción vinculado con ella debe revestir la misma formalidad solemne (escritura pública) para adquirir validez, lo que nos lleva, automáticamente, a concluir, en primer lugar, que no es que el contrato no exista, sino que es inválido (nulo), de modo que Martha no puede alegar su inexistencia y, en segundo lugar, como consecuencia de lo anterior, que ella, en principio, no puede pretender desconocer el contrato. Sin embargo, a pesar de esta circunstancia, el contrato resulta nulo.

      Base legal:
      •      Código Civil: arts. 1419, 1425 y 1625.