LA AVENTURA QUE EXISTE EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE (

Eberardo Meneses Reyes (*))

MARCO NORMATIVO:      •     Código Civil: arts. 177, 949, 1135, 1583, 2014 y 2022.

     En los últimos días hemos venido escuchando y viendo por los medios de difusión, que muchas personas han perdido su propiedad o han sido estafadas en la compra de un inmueble. El presente artículo trata de explicar y sugerir algunas de las seguridades que se debe tener al adquirir un inmueble, así como el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Perú y su correlación con el Registro Público. Es un ejemplo figurado que pretende ilustrar sobre el tema.

     La señorita Bellucci, en adelante la llamaremos KB, quien con mucho esfuerzo había logrado adquirir un departamento, viendo el noticiero se enteró y empezó a preocuparse por los problemas que se originan en la compra de un inmueble. Siguiendo los consejos de un amigo abogado adoptó la precaución de ir al Registro Público y obtener una certificación sobre el departamento que deseaba adquirir, el certificado le señalaba quién era el propietario del inmueble y este fue quien concurrió con ella a la notaría logrando que le otorgara la escritura pública donde se encontraba inserto el contrato de compraventa. Buscó la escritura pública, la que encontró junto a una muñeca, otro de sus bienes más preciados, en un baúl que llevaría a su nuevo departamento, sintió alivio.

     Sin embargo, preocupada por el bien adquirido, buscó nuevamente al amigo abogado, a quien alguna vez escuchó hablar sobre oponibilidad, buena fe, tercero registral, y doble venta, con el fin de consultarle si realmente era propietaria o requería algo más; se comunicó con él pero, sin embargo, no pudieron concretar una cita, pues el amigo viajaba, estaría fuera de la ciudad, pero conociendo el interés de KB, el amigo le envió su viejo Código Civil señalándole que lea el artículo 949. KB al tener el código leyó y observó marcas y anotaciones alrededor del artículo, el cual decía: la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Además, observó los siguientes números 1135, 2014, 2022, 1583, 177 (1) .

     Al leer el artículo 949 quedó tranquila; sin embargo al leer los artículos que estaban anotados alrededor del mismo, pudo darse cuenta que no podía estar totalmente tranquila pues podían suceder muchas cosas, por lo que al fin contactó a su amigo abogado y pudieron reunirse en un restaurante en el cual, entre hamburguesas y limonadas, el abogado empezó a explicarle lo siguiente: el artículo 949 del Código Civil tiene como antecedente el Derecho francés, por el cual el simple consenso o acuerdo de voluntades entre cosa y precio, hace propietario de un bien determinado al acreedor, es decir KB es propietaria del inmueble, sin embargo –le dijo– la compraventa que has realizado solo la conocen tú, el anterior propietario y algunas personas más, le falta un plus que se logra con la inscripción registral, esto es, que la transferencia sea conocida por todos, tenga efectos erga omnes y puedas oponer tu derecho sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito; y, continuó: debo decirte además, que la transferencia de la propiedad inmueble en nuestro sistema no es constitutiva de derechos, sino declarativa, es decir, la transferencia no se da en dos momentos (título y modo) sino en uno solo (título); por ejemplo, la trasferencia de bienes muebles determinados se realiza con la tradición, la entrega, aquí el título es el contrato y el modo la tradición; lo que te quiero decir es que el Código Civil peruano tiene dos sistemas de transferencia uno para muebles y otro para inmuebles y, en este último caso existe una seria contradicción, pues puede darse el caso de que si bien tú has comprado primero, el vendedor quien ya no es propietario pueda vender el mismo inmueble a otro, produciéndose una doble venta y si existe buena fe e inscripción se preferirá al que adquirió en segundo lugar. Escuchando esto, a KB se le cayó la hamburguesa que tenía en las manos, y su amigo le dijo que eso era lo que se conocía como adquisición a non domino , de un no titular, adquisiciones que provienen de un no propietario del bien. KB se dio cuenta de que podía existir la posibilidad de que ella pudiera aparecer en el registro que no era propietaria del departamento que aún no estrenaba y había adquirido con tanto esfuerzo.

     Lo anteriormente narrado debe tratar de explicarse, ¿por qué los legisladores dan esta solución? –continuaba contando el abogado–, el antecedente del artículo 949 del Código Civil peruano es el derecho francés que acoge en su Código Civil la teoría espiritualista, por la cual el simple acuerdo de voluntades entre cosa y precio hace al acreedor propietario del bien, está teoría también dejó de lado la exigencia de título y modo para la transferencia. El sistema que se adopte sobre transferencia de propiedad definitivamente se encuentra vinculado con el sistema registral.

     Manuel De La Puente (2) señala que el artículo 949 del Código Civil mantiene la teoría del título y el modo en la transferencia de la propiedad, conforme a los artículos 1351 y 1402 del Código Civil se establece que el contrato es fuente creadora de obligaciones, no se puede considerar que los contratos produzcan directamente efectos reales, el vendedor se obliga a transferir la propiedad, por lo que concluye que el contrato es el título y el modo es la ley.

     Jorge Avendaño Valdez (3) , señala que conforme al artículo 949 del Código Civil no existe distinción entre título y modo, basta el solo acuerdo de voluntades para que se produzca la transferencia de propiedad, es decir, solo se requiere el título; más adelante veremos la propuesta que realiza para la modificación del Código Civil, en lo referente a la clasificación de los bienes.

     A Gastón Fernández Cruz (4) lo hemos escuchado en congresos realizados por la Sunarp tanto en Arequipa e Ica; él señala que un sistema de transferencia de propiedad debe reducir los costos de transacción, eliminar o reducir los riesgos de adquisiciones a non domino , lo que se logra por adecuados medios de publicidad, y sobre todo facilitar la circulación de la riqueza; es consciente que un sistema de transferencia de propiedad puede lograr reunir estos tres requisitos pero, afirma que el consenso agiliza las transferencias, con lo que se logra la circulación de la riqueza. Además, se debe establecer un principio general que proteja al tercer adquirente de buena fe, siendo esto un mecanismo complementario de tutela a la circulación de los bienes, lo que produce la ansiada seguridad jurídica que necesita el adquirente para invertir y producir; se debe favorecer la seguridad dinámica del tráfico a la seguridad estática del titular. Él está de acuerdo en que el artículo 949 del Código Civil adopta el sistema consensual francés y el solo contrato produce directa e inmediatamente el efecto real traslativo de propiedad, al igual que el artículo 1376 del Código Civil italiano (5) .

     Günther González Barrón (6) , señala que el artículo 949 CC se inspira en el derecho francés, sin embargo, la llamada obligación de enajenar del derecho peruano debe interpretarse como “obligación de entregar el bien inmueble en propiedad”, que es precisamente lo que distingue y caracteriza al acto de enajenación. Agrega además, que el momento exacto de la transferencia de propiedad es una cuestión de política jurídica. El legislador puede hacer coincidir ese momento con la consumación de la “obligación de dar en propiedad”, esto es, con la tradición; o también puede preferir un momento anterior a la tradición (el solo acuerdo de voluntades) o un momento posterior (la inscripción). Si el legislador opta por establecer que la propiedad se transfiere antes de la tradición (principio consensual), el comprador ya es propietario y el vendedor solo se encuentra obligado a entregar la cosa. En cambio, si el legislador opta por establecer que la propiedad se transfiere después, o con independencia, de la tradición (principio de inscripción constitutiva), el comprador no es propietario aunque ya exista tradición (7) .

     ¿Cuáles son los efectos de la inscripción en el registro? Se debe señalar que el sistema adoptado de transferencia de propiedad está íntimamente vinculado con el sistema registral; García García (8) dentro de los principios hipotecarios que se refieren a los efectos de la inscripción, incluye el principio de inscripción, el que define como aquel principio hipotecario que determina el valor de la inscripción respecto a la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho real inmobiliario; señala que la inscripción es un elemento fundamental para la constitución plena o la configuración del derecho real como tal, sin la cual el derecho real o no existe o no está configurado en su plenitud.

     Es decir, que el principio de inscripción no se refiere exclusivamente a la llamada “inscripción constitutiva pura”, sino a otras modalidades de inscripción, en que esta contribuya a conformar el derecho real en su eficacia plena erga omnes . Defiende el principio de inscripción, pero bajo la idea de que la inscripción representa un importante papel en la mutación jurídico real inmobiliaria, sea por la vía de la inscripción constitutiva en los supuestos ciertamente excepcionales pero muy importantes en que se admite (hipoteca y otros), o sea, por vía de la inscripción conformadora de la plena eficacia erga omnes .

     En el primer caso, estamos ante la inscripción constitutiva propiamente dicha. En el segundo caso, estamos ante lo que se denomina inscripción conformadora, configuradora o cuasiconstitutiva de la eficacia erga omnes del derecho real, es decir, ante una especie de inscripción constitutiva con respecto a terceros. Pero excluye la vía negativa de la llamada inscripción meramente declarativa. Lo que quiere expresar, es que hay variantes o modalidades del principio de inscripción (haciendo esta más o menos esencial según los sistemas y los supuestos), pero lo que no puede ser es que en un sistema hipotecario moderno la inscripción no tenga ningún valor en la configuración del derecho real. García García (9) , señala que dos notas fundamentales del derecho real son la inmediatividad y la absolutividad; pero cuando verdaderamente se justifica y explica la necesidad del principio de inscripción es cuando se estudia la nota de absolutividad del derecho real. Un derecho real produce efectos erga omnes . Pues bien, solo puede considerarse que esos efectos se dan con plenitud cuando se ha producido la inscripción. Antes el derecho real queda a medio camino. Solo hay plena absolutividad, sin límite, cuando hay inscripción. Los medios rudimentarios y arcaicos de publicidad no son suficientes para justificar la absolutividad o eficacia erga omnes . Y es que un derecho que, por definición, va a afectar a todos (absolutividad) como el derecho real, exige que todos lo puedan conocer en su existencia, contenido y duración, y esto solo puede darse en “plenitud” a través de un sistema que proporcione “cognocibilidad legal”, es decir, posibilidad de conocimiento efectivo, pues mal puede afectar a terceros aquello que les resultaría imposible conocer.

     El abogado explica a KB que el artículo 1135 viene a ser una excepción al artículo 949, en la que los legisladores han dado preferencia a la seguridad dinámica del tráfico, a la circulación de los bienes, a la apariencia, pero le señala que tiene razón al señalar que existe contradicción y por ello ante la existencia de los artículos 1135 y 2014 del Código Civil muchas personas piensan que existe por tanto una propiedad relativa al lado de otra absoluta.

     Se piensa que la solución a este problema es la inscripción constitutiva; el doctor Jorge Avendaño Valdez (10) es coautor de un proyecto de reforma del Código Civil en el cual se realiza una distinta clasificación de los bienes, la primera clasificación es de bienes corporales e incorporales. Entre los corporales se pueden distinguir entre muebles e inmuebles en función de la movilidad, pero la clasificación que nos interesa es la que se hace en función al registro, bienes registrados y no registrados. Los bienes registrados se transfieren con título y registro obligatorio (modo), efecto constitutivo del registro, no solo a la propiedad inmueble sino a todos los registros. Los bienes no registrados se transfieren conforme al proyecto con la tradición, la entrega, con ello no habrá concurso de acreedores. Tanto para bienes no registrados como registrados existirá título y modo, el título es el contrato y el modo en los bienes registrados será el registro y en los no registrados la tradición. Conforme a este proyecto estaríamos próximos a ingresar a la inscripción constitutiva como en Alemania. El doctor Jorge Avendaño explicó que los inmuebles que no estuvieran registrados seguirían transfiriéndose fuera del registro, los bienes que ya estuvieran registrados o se inmatriculen para constituir derechos reales sobre los mismos requerirán inscripción en el Registro. Sin embargo, como señala Gastón Fernández Cruz, un registro constitutivo pueda servir en zonas urbanas con un adecuado plano catastral, pero en la gran mayoría del país parece que no, el territorio rural en nuestro país es extenso (a diferencia de la población rural) y sobre todo de difícil acceso, esta población es mayormente de escasos recursos, quienes muchas veces deben trasladarse de zonas muy lejanas sin vías de comunicación al lugar donde existe un Registro Público, para ellos es oneroso y en realidad el registro muchas veces no les sirve porque la publicidad de sus transferencias la constituye la posesión y giran en una economía y tradiciones diferentes a las poblaciones urbanas, un sistema netamente constitutivo no lo tienen países más avanzados al nuestro como Italia o España.

     KB tomó un sorbo a la limonada helada y comenzó a preguntar sobre los artículos 949 y 1135 del CC, quería que se le explicará sobre lo señalado en el último párrafo del artículo 949 referente al pacto en contrario. El abogado le señala que el Código Civil pone como excepción a la regla general de transferencia de propiedad inmueble que las partes incluyan una cláusula en la que se indique que el solo consenso no transfiere la propiedad; esto sucede, por ejemplo, con lo señalado en el artículo 1583 del Código Civil, sobre el pacto de reserva de propiedad (11) , por la que se deja en suspenso la transferencia de la propiedad pero las otras prestaciones sí surten plenos efectos, como el exigir el pago del precio, entonces, se produce la transferencia cuando se cumpla la condición, es desde ese momento propietario, la exposición de motivos oficial (12) al comentar el artículo 1583 establece que la adquisición solo tiene consecuencias para lo por venir. Ello quiere decir que el comprador adquiere la propiedad con efectos ex nunc y no en forma retroactiva a la fecha de celebración del contrato. El precepto se aparta, pues, de la opinión de un sector de la doctrina que considera que la adquisición tiene carácter retroactivo.

     KB preguntó: tú me estas diciendo que recién es propietario cuando se cumpla la condición y, que pasa si solo se inscribe el pacto de reserva como carga; el vendedor aún figura como propietario y es realmente propietario, sin embargo, lo vende a un tercero, ¿qué hago yo si, por ejemplo, adquirí con reserva de propiedad, sin embargo no soy propietaria pues no he cumplido con la condición, y el segundo comprador inscribe?; ¿cómo quedo yo? El abogado le responde, allí aplico el 1135 del Código Civil, la regla general es que se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito, aquí el segundo comprador no puede alegar buena fe pues ya existe inscrita previamente como carga la reserva de propiedad.

     La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro, como señala García García (13) comentando el artículo 34 de la ley hipotecaria española, artículo similar al 2014 de nuestro Código Civil, sobre la buena fe, lo importante es “desconocer” o “conocer” y no creer o dejar de creer. En derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens , y no el “hombre creyente”. No estamos en religión sino en derecho hipotecario. Ahora, ¿cuándo se debe tener buena fe, al momento de la inscripción, en el momento de la tradición o al momento de celebrar el contrato? García García se inclina por esto último (14) , esta solución la da también la comisión revisora del Código Civil, en la que indica que la buena fe del adquirente debe existir al momento de la celebración del contrato mediante el cual se adquiere el derecho; sin embargo, la misma comisión señala que la buena fe debe perdurar hasta el momento de la inscripción.

     El abogado, mientras miraba cómo quitaba KB el tomate de la hamburguesa y pensaba “sin tomate no es hamburguesa”, igualmente pensó en figuras jurídicas que le enseñaron en la universidad, sin embargo, por mantener los principios de estas no funcionaban en la realidad, KB preguntó que miraba, él le respondió que estaba recordando, además, que para realizar la inscripción de la transferencia debes acreditar el pago de impuestos, el predial y alcabala, creo que esto hace más difícil lograr la inscripción de la propiedad, el registro debe publicitar la compraventa realizada no el controlar el pago de tributos, dar seguridad jurídica a los derechos y al tráfico jurídico de los bienes, sin embargo, cuando hemos hablado de la transferencia con reserva de dominio, la ley de tributación municipal en su artículo 21 referente al impuesto de alcabala, prescribe que se grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles a título oneroso o gratuito, inclusive las ventas con reserva de dominio, es decir, en el caso que no cumplas la condición igualmente tienes que pagar este tributo, parece un contrasentido, pues el hecho imponible ya se cumplió y no se podrá solicitar la devolución del dinero.

     Finalmente, KB preguntó que era tercero registral (15) , el abogado le dijo, que García García (16) lo definía como aquel titular registral adquirente de un derecho o situación jurídica en una relación jurídica inscrita, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro. Por ejemplo A vende el inmueble XY a B, luego A vende el mismo inmueble XY a C, C inscribe, en el presente caso C es tercero registral, pues es parte de una relación jurídica inscrita diferente a la relación jurídica que opone su derecho no inscrito, es transversal pues la relación jurídica A vende el inmueble XY a C se opone a la inscripción de la relación jurídica A vende el inmueble XY a B, se debe tener en cuenta que se refiere a un mismo inmueble y existe un mismo sujeto, en el presente caso el vendedor A. La conexión lineal hace referencia a la buena fe establecida en el artículo 2014 del Código Civil, el contenido de los asientos registrales se presume cierto y eficaz y es lógico proteger a quien adquiere bajo su amparo, las inexactitudes que no consten en los asientos registrales no deben perjudicar a un tercer adquirente.

     Finalmente, KB le dijo a su amigo que creía que las normas en lugar de aclarar las cosas las confunden más, sin embargo su amigo abogado le dijo que su función es tratar de resolver los problemas que se den y no crearlos, los legisladores al legislar no deben acoger las normas por novedades dadas en realidades diferentes a la nuestra y, sobre todo, que debe existir coordinación y coherencia entre las diferentes instituciones jurídicas establecidas en un código y, además, nosotros no debemos dejar de cumplir nuestras obligaciones y no tratar de buscar las causas de nuestras dificultades en diferentes personas o instituciones. Los amigos se despidieron teniendo la confianza que un amigo está para eso, apoyar al otro cuando lo necesite, esa debe ser la función de las diversas entidades administrativas con el ciudadano, apoyarlo brindándole la información adecuada, un servicio de calidad y oportuno y, sobre todo, la desregulación de requisitos y trámites con el fin de asegurar derechos y lograr la ansiada seguridad jurídica.

      NOTAS

     (1)      Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble

          Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

           Artículo 2014.- Principio de Buena Fe Registral

           El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

          La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

           Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos

          Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.

          Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

           Artículo 1583.- Compraventa con reserva de propiedad

          En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.

          El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

           Artículo 177.- Irretroactividad de la condición

          La condición no opera retroactivamente, salvo pacto en contrario.

     (2)     DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “El Contrato con efectos reales”. Págs. 12-16.

     (3)     AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “El Derecho de Propiedad. El sistema registral peruano y la reforma del Código Civil”. En: Revista Folio Real . Págs. 99 y sgtes.

     (4)     Ver FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Perú”.

     (5)      Artículo 1376. Contratos con efectos reales.-  “En los contratos que tengan por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la constitución o la transferencia de un derecho real o la transferencia de otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.

     (6)     GONZÁLEZ BARRÓN, Günther. “Tratado de Derecho Registral Inmobiliario”. Pág. 308.

     (7)     Ibíd. Pág. 323.

     (8)     GARCÍA GARCÍA, Jose Manuel. “Derecho Inmobiliario registral o hipotecario”. Tomo I. Madrid, 1988. Págs. 556 y sgtes.

     (9)     Ibíd. Pág. 560.

     (10)     AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Ibíd.

     (11)      Artículo 90.- Reglamento de inscripciones del registro de predios.- Inscripción de la transferencia de propiedad en la compraventa con pacto de reserva de dominio y arrendamiento venta.

          En el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad registrado previamente en el rubro de cargas y gravámenes, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente, se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el acreedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia.

          Cuando aún no hubiera operado la transferencia, solo se inscribirá el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravámenes.

          Lo dispuesto en el primer párrafo se aplica a los contratos de arrendamiento que conlleven la transferencia de propiedad luego del pago de determinado número de rentas.

     (12)     Exposición de motivos oficial, publicada en el diario oficial El Peruano , el 24/03/1990.

     (13)     GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit. Págs. 307 y sgtes.

     (14)     AA.VV. “Código Civil: Exposición de motivos oficial del libro de registros públicos”. Editora Normas Legales. Trujillo. Set. 1999. Pág. 826.

     (15)     DELGADO SCHEELJE, Alvaro. “La publicidad jurídico-registral en el Perú. Eficacia material y principios registrales”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario . Nº 650.  Madrid, enero-febrero, 1999. Pág. 121, señala: ”El tercero registral es tercero en la medida en que es extraño a la relación jurídica que confronta su derecho, y registral en la medida que su derecho esté inscrito”.

     (16)     GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit. Pág. 53.