Roberto Sarmiento adquirió un departamento por la suma de S/. 160,650 (incluyendo IGV) en setiembre de 2005, constituyendo su única propiedad. Con motivo de una nueva oportunidad de empleo en el exterior, el señor Sarmiento desea vender su inmueble por la suma de S/. 135,000. Nos consulta si dicha operación le originará renta de segunda categoría y, de ser el caso, si deberá efectuar algún pago a cuenta por Impuesto a la Renta aun cuando realice la venta del inmueble por un monto menor al de su adquisición.

      Respuesta:

      De acuerdo con la Trigésimo Quinta Disposición Final de la Ley del Impuesto a la Renta, las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa-habitación, efectuadas por personas naturales, entre otras, constituyen rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 01/01/2004.

     Ahora bien, a efectos de determinar si el inmueble en el que vivía el señor Sarmiento constituía su casa-habitación, debemos remitirnos a lo dispuesto por artículo 1-A del Reglamento de la mencionada ley, que considera como tal al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

     De lo anterior, tenemos que el inmueble del señor Sarmiento no califica como casa-habitación, al haber permanecido bajo su propiedad por un periodo menor al señalado, por lo que deberá efectuar el pago a cuenta de segunda categoría por Impuesto a la Renta ascendente al 0.5% del valor de la venta (S/. 675), ello dentro del mes siguiente de suscrita la respectiva minuta, aun cuando el valor de venta sea inferior al valor de su adquisición.

     Sin embargo, a efectos de determinar el Impuesto a la Renta de segunda categoría que en definitiva le corresponda pagar por el ejercicio 2007, tenemos que el artículo 36 de la Ley del Impuesto a la Renta establece que por todo concepto, para establecer la renta neta de dicha categoría, se deducirá el 10% del total de la renta bruta a la cual se le aplicará la tasa del 15%.

     Así, tratándose de la enajenación de bienes, la renta bruta estará constituida por la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo computable de los bienes enajenados.

     En esa medida, de acuerdo con el numeral a.1 del artículo 21 de la citada ley, el costo computable de los bienes enajenados a título oneroso será el costo de adquisición reajustado por los índices de corrección que establezca el Ministerio de Economía y Finanzas. De conformidad con el numeral 1 del artículo 20 de la LIR el costo de adquisición es la contraprestación pagada por el bien adquirido incluyendo impuestos, entre otros.

     Teniendo en cuenta lo anterior, en el presente caso no existiría renta bruta, dado que la diferencia entre el valor de la venta del inmueble y el costo computable (considerando que para el presente caso el costo computable es equivalente al costo de adquisición) resulta negativa (S/. 135,000 - 160,650 = -25,650).

     Si bien lo anterior significa que el señor Sarmiento habría efectuado un pago a cuenta de un impuesto que finalmente no existirá, al no haberse generado rentas de segunda categoría, el segundo párrafo del artículo 36 de la ley establece que las pérdidas de capital originadas en la enajenación de inmuebles podrán deducirse de la renta neta global determinada con motivo de la declaración jurada anual.

     Por tal motivo, el señor Sarmiento podrá deducir del impuesto a pagar por sus otras rentas la referida pérdida y tomar el crédito constituido por el pago a cuenta del 0.5% realizado.

      Base legal
      •     TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, Decreto Supremo N° 179-2004-EF (08/12/2004): arts. 20, 21, 36 y 45ta. D.F.
     •     Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, Decreto Supremo N° 122-94-EF (21/09/94): art. 1-A.