ASPECTOS REGISTRALES DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO (
Martha del Carmen Silva Díaz (*))
SUMARIO: I. Cuestiones preliminares. II. La prescripción adquisitiva y el registro.
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I. CUESTIONES PRELIMINARES
La prescripción adquisitiva es una figura del Derecho Civil, regulada en el Libro V (Derechos Reales) de nuestra norma sustantiva, dentro del capítulo referido a la adquisición de la propiedad, con autonomía respecto de las otras formas de adquisición también reguladas en dicho capítulo como son la apropiación, la especificación y mezcla, la accesión y la transmisión de la propiedad.
Esta forma de adquisición de la propiedad, de antigua data, fue cuestionada en sus inicios por legitimar la situación de hecho de la posesión convirtiéndola en propiedad por el transcurso del tiempo y extinguiendo como correlato de ello, el derecho de propiedad del anterior propietario. Sin embargo, en la evolución del derecho de propiedad se han consagrado limitaciones que en la actualidad tienen rango constitucional
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como es el deber de ejercer tal derecho en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley, restricciones que también reconoce el artículo 923 del Código Civil en términos similares al referirse al interés social.
En la misma línea, si bien uno de los caracteres del derecho de propiedad reconocidos por la doctrina y recogidos en los textos sobre la materia es su carácter perpetuo y que, en principio, no se extingue por el no uso, también es cierto que el Código Civil contempla en su artículo 968 como forma de extinción de la propiedad al abandono, figura que no obstante su formulación en la referida norma sustantiva, no ha sido objeto de desarrollo, de tal forma que no se han precisado sus alcances. Incluso hay quienes sostienen que la prescripción adquisitiva puede ser considerada como una sanción al propietario que incurre en el abandono del bien.
El mismo artículo 968 señala como formas de extinción de la propiedad a la expropiación, reconocida como situación excepcional en el artículo 70 de la Constitución Política (glosado a pie de página), y a la adquisición del bien por otra persona. Dentro de esta última podemos mencionar a la transmisión de la propiedad y a la prescripción adquisitiva.
1. La prescripción adquisitiva como modo originario de adquirir la propiedad
La prescripción adquisitiva no es pues, un modo derivativo de adquirir la propiedad, en tanto el derecho de propiedad no es transmitido al adquirente por su anterior titular. En la medida en que la adquisición de la propiedad se realiza por conversión de la posesión en propiedad, se encuadra más bien dentro de los modos originarios de adquisición de la propiedad.
En este punto es preciso, sin embargo, efectuar una distinción importante entre la llamada “prescripción larga” y la “prescripción corta”, reguladas ambas en el artículo 950 del Código Civil.
La doctrina es unánime al calificar a la prescripción adquisitiva larga, consagrada en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil (10 años de posesión) como un modo originario de adquisición de la propiedad; ello a diferencia de la prescripción adquisitiva corta regulada en el segundo párrafo del mismo artículo (5 años de posesión), en la cual, la necesidad del “justo título” la asemeja con mayor idoneidad, a los modos derivativos de adquisición de la propiedad.
Con relación a la prescripción larga, Puig Brutau
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señala lo siguiente: “La circunstancia de que la usucapión consiste en un modo de adquirir derechos que al mismo tiempo es causa de que los pierda otra persona que no consta que haya querido perderlos, ha motivado que se discutan estas dos cuestiones: la de si se trata de un modo originario o derivativo de adquirir y la del fundamento de la institución”. Agrega dicho autor que “la doctrina española en forma unánime considera a la usucapión como una forma originaria de adquirir porque no se adquiere el derecho por transmisión del anterior titular, ya que ello excluiría los requisitos de la posesión y el transcurso del tiempo”.
En la misma línea, Papaño
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señala que “quien prescribe la cosa, o sea, el usucapiente, no deriva su derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de él. Aquel no es su autor, ni este su sucesor, porque desde el inicio de su posesión él es un contradictor del
dominus,
pues pretende la cosa para sí, para lo cual realiza actos posesorios idóneos”.
En nuestro país, Cuadros Villena
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reconoce la distinción señalada
(supra)
, respecto a la prescripción larga y la prescripción corta, al sostener lo siguiente: “Es un modo originario y derivado. Sostengo que es mixto, porque cuando se trata de la prescripción larga, más bien de la prescripción a plazo largo no es necesario el título, consiguientemente puede ser originaria la posesión para prescribir. Pero para que se opere la prescripción corta, propiamente la usucapión, es necesario el título adquisitivo que implica la tradición del bien y la transmisión del derecho”.
Por su lado, para Arias Schreiber Pezet
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, la posesión que se convierte en propiedad mediante la prescripción adquisitiva o usucapión “constituye otro de los modos originarios de adquisición de la propiedad consagrado por la ley”.
Además de ser un modo de adquirir la propiedad, la prescripción también es reconocida como un medio de prueba de la propiedad dado que, al haberse establecido plazos para que opere esta figura, no se requiere la probanza ilimitada en el tiempo respecto del origen del derecho de propiedad que determinada persona pueda ostentar.
Asimismo, la prescripción adquisitiva constituye un medio de defensa que puede ser opuesto por el demandado en un eventual proceso que entable el propietario sobre acción reivindicatoria.
II. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y EL REGISTRO
Como manifiesta Díez-Picazo
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, “la publicidad otorgada por una continuada posesión debe ser considerada por todos como dominio y terminar superponiéndose y transformándose en realidad jurídica”.
La posesión como propietario se transforma en realidad jurídica a través de la acción de prescripción, como se desprende del artículo 952 del Código Civil que establece lo siguiente: “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario”.
A continuación, el referido artículo establece que “la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”.
En el caso de la prescripción larga, mediante la sentencia declarativa se reconoce el derecho de propiedad del poseedor que se comportó como propietario durante diez años, con los requisitos establecidos por el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil y en el caso de la prescripción corta, se perfecciona el justo título respecto del bien mediante la posesión por cinco años.
En la actualidad, la prescripción adquisitiva no se tramita exclusivamente en sede judicial dado que mediante normas especiales se ha establecido la competencia notarial para declarar la propiedad por prescripción respecto de predios urbanos, la competencia administrativa a cargo de Cofopri para el saneamiento de titulación en el ámbito previsto en su normativa especial y la competencia registral para llevar a cabo el procedimiento de adquisición de propiedad por prescripción respecto de predios rurales.
Cabe precisar que la prescripción que se declara en sede notarial se encuentra limitada a la denominada prescripción larga establecida en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, conforme se desprende de la normativa que revisaremos a continuación.
El artículo 21 de la Ley Nº 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común), publicada en el diario oficial
El Peruano
el 20 de julio de 1999, señala que “la prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley”.
El artículo 36 del Reglamento de la citada ley, aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC, efectuó la precisión siguiente: “Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio”.
Dicha precisión fue recogida por el artículo 5 de la Ley Nº 27333 (ley complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones), que contiene una regulación completa del trámite notarial de prescripción adquisitiva, el mismo que señala lo siguiente: “El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil”.
En tal sentido, en la prescripción adquisitiva tramitada en sede notarial, no son objeto de evaluación el “justo título” y la “buena fe” que debe cumplir el que pretende adquirir mediante la prescripción corta, función que compete exclusivamente al Poder Judicial.
1. Atributos del título que declara la prescripción adquisitiva
1. 1. Prescripción adquisitiva de dominio como título inmatriculador del predio
El título que contiene la declaración de prescripción adquisitiva de dominio constituye título inscribible en el Registro de Predios en virtud de lo señalado expresamente en el artículo 952 del Código Civil, y tiene la virtualidad para cancelar el dominio inscrito en favor del anterior propietario del bien, lo cual ocurre en los supuestos de predios previamente inmatriculados.
Tratándose de predios no inmatriculados
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, el artículo 2018 del Código Civil establece lo siguiente: “Para la primera inscripción de dominio
(
de bienes inmuebles en general), se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios”.
Conforme a la exposición de motivos oficial del Código Civil
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, el plazo de cinco años recogido por este artículo “obedece a la disminución del plazo practicada en el artículo 950 de nuestro Código, que establece en 5 años el plazo de prescripción adquisitiva con justo título y buena fe”; es decir, el legislador ha entendido que la persona que solicita inmatricular un predio con títulos con antigüedad mínima de 5 años sanea los eventuales defectos transmisivos del(los) título(s) presentado(s), en forma similar al tiempo de posesión requerido para quienes ostentan títulos válidos pero ineficaces.
Frente a la carencia de títulos comprobativos de dominio, el Código prevé la presentación de títulos supletorios, los que debe tramitar “el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente”
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.
Como se aprecia, la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio –o el título que la declare de conformidad con la normativa especial–, no se encuentra comprendida taxativamente como título para la inmatriculación de un predio, salvo que se encuadre en el primero de los supuestos previstos en el artículo 2018, es decir, que el instrumento que contenga la declaración de prescripción adquisitiva tenga una antigüedad de 5 años.
Sin embargo, la Resolución Nº 009-97-ORLC/TR del 10 de enero de 1997 emitida por el Tribuna Registral, estableció que “la sentencia que accede a la petición de prescripción adquisitiva es título suficiente para la primera inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, no siéndole aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018 del Código Civil”.
Se tuvo en cuenta para la adopción del indicado criterio “el artículo 2021 del Código Civil, que prescribe que los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva no son inscribibles, por lo que, a contrario sensu, como está demostrado por los considerandos de la sentencia, la usucapión ha sido reconocida judicialmente, lo que determina que el título sea materia de inscripción al exhibirse títulos por un periodo correspondiente a la prescripción adquisitiva extraordinaria o larga (10 años) en plena concordancia con el artículo 2018 del Código Civil”.
Asimismo, se consideró la retroactividad de los efectos de la prescripción adquisitiva, conforme a lo señalado por Manuel Albaladejo, en el sentido que “si bien la adquisición se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empezó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero este le es reconocido como si le correspondiese desde el principio. Efecto retroactivo que viene exigido por el propio papel que la usucapión desempeña, ya que consolida los actos que como titular (sin serlo) del derecho, realizó el usucapiente durante el transcurso de la posesión, y sin tal efecto de la adquisición, aquellos actos serían atacables en cuanto realizados por quien no tenía derecho a verificarlos”.
En igual sentido opinan los tratadistas españoles Puig Brutau, Peña Bernaldo de Quirós y Díez-Picazo, y entre los juristas nacionales, Cuadros Villena y Arias Schreiber Pezet.
El mencionado criterio, aprobado como precedente de observancia obligatoria en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, fue posteriormente recogido en el literal b) del artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, referido a inmatriculación de predios, en el que se señala que “no se requieren títulos con una antigüedad de cinco años cuando se trate de sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio”.
1.2. La prescripción adquisitiva como título para inscribir el dominio y cancelar el derecho de propiedad inscrito
Como se ha señalado en el punto precedente, la sentencia de declaración de prescripción adquisitiva o el instrumento equivalente conforme a la normativa especial, constituye título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño (artículo 952 del CC y artículo 5 literal i) de la Ley Nº 27333).
La regla indicada consagra la procedencia en nuestra legislación de la prescripción adquisitiva contra el titular registral, denominada en doctrina
prescripción contra tabulas
,
la que también se regula en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria española, debiendo señalarse que la referida legislación admite igualmente la prescripción adquisitiva según el registro, denominada prescripción
secundum tabulas
, figura que no es recogida por la normativa nacional y que favorece a los titulares registrales cuyos títulos adolezcan de defectos de anulabilidad, permitiéndoseles seguir el procedimiento de prescripción adquisitiva “corta”–denominada en España prescripción adquisitiva ordinaria–, para lo cual se considera como “justo título” precisamente a la inscripción registral.
Cabe resaltar que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria española establece en forma detallada los efectos de la prescripción adquisitiva para los casos de titulares registrales amparados por el artículo 34 de la misma ley (que equivalen a los terceros registrales protegidos por el artículo 2014 del Código Civil peruano), efectos que no se encuentran regulados en nuestra legislación.
En tal sentido, no existe obstáculo para la cancelación del derecho de propiedad del titular registral como consecuencia de la modificación del dominio sobre la base de la prescripción adquisitiva, supuesto de cancelación especial previsto en el literal e) del artículo 94
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del Reglamento General de los Registros Públicos.
Cabe señalar que la cancelación del derecho inscrito constituye en estos casos, un verdadero acto de rectificación de inexactitud registral
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sobrevenida, como consecuencia de la adquisición del derecho de propiedad por persona distinta.
1.2.1. Emplazamiento del titular registral
De acuerdo con el principio de legitimación registral consagrado en el artículo 2013 del Código Civil, “el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
Resulta claro que cuando la rectificación de la inexactitud registral no pueda efectuarse conforme al segundo párrafo del artículo 75 del Reglamento General de los Registros Públicos, se requerirá de título modificatorio posterior, el mismo que, para el caso de la modificación de la titularidad del dominio, estará constituido por la sentencia o el documento idóneo que contenga la declaración de propiedad.
En el mismo sentido, el literal b) del artículo 3 de la Ley de Creación del Sistema Nacional y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Ley Nº 26366, establece como garantía del referido Sistema “la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”.
Como consecuencia de las citadas normas, la cancelación del derecho inscrito en favor del titular registral supone –en todos los casos en los que este no hubiese prestado su consentimiento–, que se acredite habérsele emplazado en el respectivo procedimiento judicial o administrativo instaurado, requisito que se encuentra consagrado como “derecho al debido proceso o al debido procedimiento” en el numeral 3 del artículo 139
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de la Constitución Política y recogido también por el artículo I
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del Título Preliminar del Código Procesal Civil y por el numeral 1.2. del artículo IV
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del Título Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General.
En tal sentido, en la calificación de los títulos que declaren adquirido el derecho de propiedad por prescripción, las instancias registrales deben verificar que el o los titulares registrales hayan sido debidamente emplazados o notificados con el procedimiento seguido, aspecto que resulta exigible igualmente en virtud de lo preceptuado en el literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, sobre calificación de adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción. De conformidad con esta norma, tratándose de actos inscribibles en el Registro de Predios, se verificará la adecuación en lo que respecta a la coincidencia del compareciente en el título con el titular registral, así como la adecuación en cuanto al predio objeto del acto o derecho a inscribir.
No obstante la claridad de estos preceptos, se presentan numerosos títulos emanados de sede judicial o notarial, en los cuales se incumple con el requisito de acreditar el debido emplazamiento o notificación a los titulares registrales cuyo derecho será objeto de cancelación en virtud de la adquisición del dominio por un tercero, omisión que da lugar a la denegatoria de inscripción de dichos actos.
Cabe señalar que el artículo 70
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del derogado Reglamento de Inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble de 1936, que regulaba los artículos 871 y 872 del Código Civil del mismo año, requería de manera expresa que en la sentencia presentada constara que el juicio de prescripción adquisitiva se había seguido contra el dueño con derecho inscrito, norma que no ha sido recogida por el reglamento de inscripciones vigente pero cuya restitución resulta conveniente para dar solución a la problemática planteada.
Es preciso puntualizar que el mismo requisito será exigible cuando se solicite la anotación de la demanda sobre prescripción adquisitiva sobre predio inscrito, en cuyo caso será de aplicación el precedente vinculante ratificado en el I Pleno del Tribunal Registral, en los términos siguientes: “Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotación de una demanda”.
Con relación al procedimiento iniciado en sede notarial, dado que el procedimiento se inicia con la solicitud del interesado, este debe señalar, cuando se trate de prescripción adquisitiva respecto de predio inscrito, el nombre del o de los titulares registrales e indicar el domicilio donde deberá notificárseles, aspecto que será verificado por las instancias registrales a fin de comprobar la adecuación del título presentado a la partida registral correspondiente.
Solo mediante la adecuación de la demanda o solicitud a la partida registral, quedará garantizada la eficacia de la sentencia o declaración notarial que se emita, así como su consecuente efecto cancelatorio.
1.2.2. Jurisprudencia registral
Sobre la materia, el Tribunal Registral ha emitido reiterada jurisprudencia, aparte del precedente vinculante mencionado en el punto anterior, de la cual citaremos algunas resoluciones:
Resolución Nº 053-2007-SUNARP-TR-L: “En el proceso de prescripción adquisitiva debe ser demandado el propietario del predio. En el caso de predios registrados, debe ser demandado quien aparece en el registro como propietario, dado que en caso de declararse fundada la demanda, se cancelará el derecho de propiedad inscrito a su favor. Ello en concordancia con el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso, recogido en el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil”.
“Cuando existe inadecuación entre el demandado con la prescripción adquisitiva y el titular registral, resulta necesario solicitar al juez vía oficio que aclare mediante resolución la objeción registral planteada (...)”.
Resolución Nº 176-2002-SUNARP-TR-L: “Si se hubiera anotado la demanda de prescripción adquisitiva, se consideraría como titular del derecho inscrito a aquel que aparecía como propietario a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, en virtud de la retroprioridad derivada de las anotaciones preventivas que dispone el artículo 68 del Reglamento General de los Registros Públicos”.
Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L y 520-2007-SUNARP-TR-L: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral, la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular registral en el caso que el predio se encuentre inscrito”.
Resolución Nº 154-2007-SUNARP-TR-L: “Cuando existe duplicidad de partidas registrales con inscripciones incompatibles, la declaración de prescripción adquisitiva solo es inscribible en las partidas de aquellos titulares registrales comprendidos en el procedimiento de prescripción”.
2. Normativa y casuística frecuente
2.1. Calificación de procedimientos notariales de prescripción adquisitiva
La promulgación de la Ley Nº 27157 sobre regularización de edificaciones, que incorporó el procedimiento notarial para la declaración de prescripción adquisitiva de dominio y la formación de títulos supletorios sobre predios urbanos, así como su posterior modificación mediante la Ley Nº 27333, dieron lugar a diversas interrogantes y en consecuencia, a la proliferación de distintos criterios interpretativos en sede registral.
La uniformización de estos criterios se ha venido produciendo a través de la jurisprudencia registral, del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial
El Peruano
el 16 de octubre de 2003, que regulan diversos aspectos que son objeto de calificación registral.
2.1.1. Condición de urbano del predio
Una de las principales dificultades que surgió desde el inicio de la aplicación de la normativa indicada fue en torno a la naturaleza de los predios comprendidos en la ley, si se trataba de predios rurales o urbanos y si, en este último caso, se requería que la habilitación urbana se encontrara previamente inscrita.
El artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC, estableció su aplicación “obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos”. El artículo 4 de dicho reglamento señaló que los terrenos sobre los cuales se encontraban las edificaciones sujetas a regularización debían contar “por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana”.
El referido artículo fue modificado por el D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA publicado en el diario oficial
El Peruano
el 13 de mayo de 2005, en el cual se estableció que la regularización comprendía a edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos; b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea y c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.
Posteriormente, mediante D.S. Nº 003-2006-VIVIENDA, publicado en el diario oficial
El Peruano
el 24 de febrero de 2006 se precisó que “el trámite de regularización de edificaciones no es de aplicación para las obras que se ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, zonas monumentales, centros históricos y sus áreas circundantes de protección”.
También se requirió efectuar la precisión sobre la acreditación de encontrarse el predio en zona urbana consolidada a que se refiere el literal c) del artículo 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Para ello se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria en el XIX Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial
El Peruano
el 5 de setiembre de 2006, en los términos siguientes:
“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere de resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”.
El numeral 5.1 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN ya había establecido que era “procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la municipalidad certifique que el predio cuenta con zonificación urbana”.
Con mayor precisión aún sobre los documentos idóneos para la referida acreditación, se ha emitido reiterada jurisprudencia registral
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en la que se indica que “a efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio”.
De este modo, cualquiera de los certificados indicados (de zonificación y vías o de parámetros urbanísticos y edificatorios), en los que se señale la condición de urbano, o de encontrarse en zona de expansión urbana el predio a regularizar, será suficiente para acreditar dicha condición no obstante encontrarse el predio registrado como rústico.
2.1.2. Prescripción adquisitiva respecto de terreno sin construir
Es pertinente puntualizar que, no obstante haberse promulgado la Ley Nº 27157 con la finalidad de regularizar las edificaciones levantadas sin licencia de construcción o sin conformidad de obra, para lo cual se incluyeron los procedimientos de prescripción adquisitiva y formación de títulos supletorios en sede notarial dentro del saneamiento de la titulación, en la actualidad los alcances de dichos procedimientos han sido ampliados mediante el literal k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 a los “terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”.
En armonía con dicha norma, el Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria en el XII Pleno publicado en el diario oficial
El Peruano
el 13 de setiembre de 2005:
“Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización”.
2.1.3. Calificación de validez de actos procedimentales a cargo del notario
A partir de la asignación de facultades a los notarios para llevar adelante procedimientos no contenciosos que antes eran de exclusiva competencia del Poder Judicial, surgió la dificultad para determinar los alcances de la calificación registral de los actos sometidos a estos procedimientos dado que no existe norma sustantiva expresa que limite la calificación de títulos provenientes de sede notarial como sí ocurre con los emanados de sede judicial (2do. Párrafo del artículo 2011 del Código Civil y artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
Sin embargo, en vista de que las facultades para tramitar los indicados procedimientos han sido otorgadas también a los notarios, no sería admisible que el resultado de ellos (declaración de prescripción adquisitiva, constitución de patrimonio familiar, declaración de sucesión intestada y otros) fuesen considerados de menor valor o eficacia que los seguidos en sede judicial.
Por ello, en el numeral 5.2. de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN se aprobó la siguiente norma: “No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”.
Como se ha señalado en los puntos 1.2.1 y 1.2.2 precedentes, la segunda instancia registral ha considerado que se encuentra dentro del ámbito de calificación registral, la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular registral en el caso se encuentre inscrito.
Sin embargo, en la Resolución Nº 536-2007-SUNARP-TR-L se efectuó una precisión sobre los acances de la calificación del emplazamiento del titular registral en sede notarial en un supuesto en el cual, en virtud de consideraciones y documentos que no formaban parte del título a inscribir
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, el registrador cuestionó el domicilio al cual se había notificado al titular registral. La segunda instancia registral señaló que “el registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos referidos al acto de notificación de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario”.
De otro lado, en la Resolución Nº 677-2006-SUNARP-TR-L se revocó la observación del registrador referida al cuestionamiento de las personas que habían sido declaradas como propietarias en la prescripción adquisitiva por haberse omitido declarar como tales igualmente a sus respectivos cónyuges.
Al margen de señalar que el tema de la adquisición por los cónyuges en los procedimientos de prescripción adquisitiva merece un análisis distinto, en el presente caso el Tribunal Registral estableció que: “En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio corresponde al notario la función de comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho; por lo tanto, el registrador no se encuentra facultado para cuestionar quién o quiénes deberán ser los solicitantes y por tanto beneficiarios de la prescripción adquisitiva”.
2.2. Formalidad del título inscribible
2.2.1. Títulos provenientes de sede judicial
Para el caso de títulos provenientes de sede judicial, el artículo 7 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que “se presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañadas del correspondiente oficio, cursado por el juez competente”. El mismo artículo precisa que “las inscripciones dispuestas por mandato judicial solo se efectuarán si la resolución que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables”.
En el mismo sentido, la Resolución Nº 053-2007-SUNARP-TR-L ha señalado que “cuando el título proviene de sede judicial, la formalidad la constituyen los partes judiciales, siendo que la rogatoria, en estos casos, se encuentra contenida en el oficio y en la resolución judicial que ordena la inscripción”.
De otro lado, tratándose de la anotación preventiva de la demanda de prescripción adquisitiva, resulta de aplicación el artículo 673
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del Código Procesal Civil que establece con precisión los documentos que debe contener el título así como sus efectos.
2.2.2. Títulos provenientes de sede notarial
Con relación al instrumento que debe contener la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio, se aprecia que la regulación primigenia contenida en el artículo 42 del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC, establecía al acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el otorgamiento de títulos supletorios como título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso. Dicha acta debía adjuntarse al FOR, a efectos de que el notario la presente al registro, de conformidad con lo previsto en el artículo 31 del mismo reglamento.
Sin embargo, dicha norma fue objeto de una modificación tácita mediante el artículo 5 de la Ley Nº 27333, en cuyo literal f) se señala lo siguiente: “(...) el notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos”.
Como se desprende de la indicada norma, son títulos idóneos para la inscripción de la prescripción adquisitiva, el parte notarial de la escritura pública o el formulario registral.
No obstante la claridad de las normas, se presentan igualmente numerosos casos en los cuales algunos notarios han seguido otorgando actas de declaración de prescripción adquisitiva conforme al reglamento derogado, habiéndose pronunciado la segunda instancia sobre esta materia, entre otras, en las Resoluciones Nº 677-2006-SUNARP-TR-L y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L.
De otro lado, tratándose de la anotación preventiva de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva, el numeral 5.3 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN ha establecido que el título inscribible está constituido por: a) oficio del notario solicitando la anotación preventiva; b) copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios, y c) copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio; esto último a efectos de una adecuada determinación del predio respecto a sus antecedentes registrales.
2.3. Improcedencia de exigir la acreditación del pago de tributos municipales
Mediante el artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 776, Ley de Tributación Municipal, modificado sucesivamente mediante la Ley Nº 27616 y el D. Leg. Nº 952, se estableció una obligación a cargo de los Registradores Públicos y Notarios, con el tenor vigente siguiente:
“Artículo 7.- Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c)
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a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los periodos de vencimiento no se hubieran producido”.
Del tenor de la referida norma se desprende que la obligación a cargo de los registradores se contrae a requerir, en el caso del predio, la acreditación del pago del impuesto predial y de alcabala cuando se solicite la inscripción de actos por los cuales
se transfieran
los citados bienes.
Corresponde, por lo tanto, a las instancias registrales, determinar en cada caso si nos encontramos o no frente al supuesto de hecho previsto en el artículo 7 del D. Leg. Nº 776, es decir, la existencia o no de un acto de transferencia, con arreglo a lo previsto en el artículo 2011 del Código Civil, artículo V del Título Preliminar y artículos 31 y siguientes del Reglamento General de los Registros Públicos.
Cabe señalar que en uso de las facultades otorgadas al Directorio de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos por el literal b) del artículo 18 de la Ley Nº 26366
(20)
, se dictaron normas destinadas a unificar los criterios para acreditar ante Registros Públicos, el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio vehicular, al solicitarse la inscripción de transferencias de bienes gravados, aprobándose sucesivamente la Directiva Nº 011-2003-SUNARP-SN, sustituida por la Directiva Nº 07-2005-SUNARP-SN, dictada esta última a fin de adecuar la normativa a las modificaciones planteadas al artículo 7 del D. Leg. Nº 776 mediante el D. Leg. Nº 952 y a efectos de recoger criterios de observancia obligatoria aprobados por el Tribunal Registral en el marco del artículo 158 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Al respecto, es de verse que la normativa registral antes mencionada no establece como criterio de aplicación la consideración de que la prescripción adquisitiva tramitada al amparo del primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, deba reputarse como un acto gravado con el tributo de alcabala o como un acto de transferencia, a fin de exigir la acreditación de los impuestos de alcabala y predial.
Por el contrario, el Tribunal Registral
(21)
ha emitido pronunciamiento mediante reiterada jurisprudencia en el siguiente sentido: “Siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad, ello supone la inexistencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral, la acreditación del pago del impuesto predial y de alcabala”.
De conformidad con los fundamentos antes expresados, el criterio asumido por el Tribunal Registral concuerda con la unánime doctrina, en el sentido que, siendo la prescripción adquisitiva prevista en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, un modo originario de adquirir la propiedad no se encuentra dentro del supuesto previsto en el artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal, aplicable en los casos de transferencia del derecho de propiedad.
No obstante ello, el Servicio de Administración Tributaria de la Municipalidad Metropolitana de Lima emitió la Directiva Nº 01-06-00000005, mediante la cual establece instrucciones para la aplicación del impuesto de alcabala en el ámbito de la Municipalidad Metropolitana de Lima, apreciándose que, como órgano administrador del tributo circunscrito a la provincia de Lima, ha aprobado el siguiente criterio:
“Transferencias gravadas
Sin perjuicio de otras modalidades de actos o hechos jurídicos que den origen a transferencias de inmuebles, se encuentran gravadas con el impuesto las transferencias generadas por los siguientes actos o hechos jurídicos:
(...)
c) Prescripción adquisitiva.
(...)”.
Al respecto, cabe señalar que la citada directiva, como se ha precisado en el párrafo precedente, ha dictado instrucciones dirigidas, según se indica expresamente en el punto II de la misma a: “1. Todos los funcionarios y órganos funcionales del SAT, respecto de los actos administrativos que emitan. 2. Los contribuyentes y responsables del Impuesto de Alcabala, respecto del cumplimiento de sus obligaciones. 3. Los terceros vinculados con el cumplimiento de obligaciones originadas por el mencionado impuesto”.
En tal sentido, los funcionarios y órganos funcionales del SAT, así como los contribuyentes, responsables y obligados al pago del impuesto de alcabala deberán considerar a la prescripción adquisitiva como acto gravado con el referido tributo, no obstante se trate de una adquisición originaria.
Sin embargo, como se desprende también de la citada directiva, los criterios establecidos en ella, con relación a la aplicación del impuesto de alcabala en el ámbito de la Municipalidad Metropolitana de Lima, no alcanzan ni vinculan de ningún modo, a los registradores públicos y notarios en el ámbito del cumplimiento de la exigencia prevista por el artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal.
Por tanto, resulta claro que, en lo que respecta a la calificación a cargo de las instancias registrales, corresponde exclusivamente a estas determinar la normativa aplicable, conforme a lo dispuesto en el literal d) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece como obligación, la de “comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”.
En consecuencia, el criterio recogido por la Resolución Nº 748-2007-SUNARP-TR-L es que, cuando se solicite la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio seguida al amparo del primer párrafo del artículo 950 del Código Civil –que no supone un acto traslativo de dominio–, no se requiere exigir la acreditación del pago de los tributos municipales.
2.4. Estado civil de los adquirentes y calidad del bien
Con relación al estado civil de los adquirentes de derechos, que a la vez serán publicitados como titulares registrales, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que los asientos de inscripción deben contener, entre otros, la designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda (literal d). Señala que cuando se trate de persona natural, se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el
estado civil
y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el inmueble en calidad de propio, de ser el caso. Agrega dicho artículo que cuando la adquirente es la sociedad conyugal debe indicarse dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge. Esta es la regla general aplicable a la calificación de los títulos que contienen actos adquisitivos de derechos.
De modo particular, el tercer párrafo del artículo 7 del mismo Reglamento que regula las inscripciones que se extienden en mérito a mandato judicial, señala que “si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal del inmueble. Tratándose de bienes conyugales, deberá indicarse el nombre del otro cónyuge”.
Se aprecia, sin embargo, que en el caso de las resoluciones judiciales, por lo general no existe pronunciamiento expreso sobre dicha circunstancia, omisión que se verifica en los casos de declaraciones judiciales de adquisición por prescripción o adjudicaciones por remate; en tales supuestos se admite la subsanación efectuada por los propios interesados mediante la acreditación de su estado civil, a través de declaración jurada y copia de su Documento Nacional de Identidad cuando se trata de personas solteras, o de la copia certificada de la partida de matrimonio cuando se trata de personas casadas, sin perjuicio de los casos especiales de separación patrimonial en los cuales se exige la previa inscripción de dicho régimen en el Registro Personal
(22)
.
En la Resolución Nº 677-2006-SUNARP-TR-L se requirió subsanar la omisión de señalar el estado civil y la calidad de bien adquirido mediante la presentación de documento aclaratorio de la propia declaración notarial de prescripción adquisitiva, sobre la base de la consideración de que corresponde en estos casos al notario (como sería al juez cuando el proceso se sigue en sede judicial), determinar a los beneficiarios de la prescripción.
Sin embargo, como se ha señalado en el párrafo anterior, también se admite la subsanación a cargo de los interesados, lo cual ha sido reconocido en la Resolución Nº 176-2002-SUNARP-TR-L (emitida antes de la aprobación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), en la que se exigió la presentación de documento fehaciente, utilizando el criterio recogido por el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos.
En estos casos, es decir, cuando la autoridad a cargo de la declaración de propiedad (sea juez o notario), hubiese omitido señalar el estado civil de los adquirentes y la calidad del bien adquirido, de aceptarse la documentación fehaciente, serán de aplicación para determinar la calidad del bien las presunciones contenidas en el Código Civil sobre la materia.
El artículo 302 de la referida norma sustantiva enumera taxativamente los bienes que se consideran propios dentro del régimen de sociedad de gananciales, entre los cuales no se menciona a los adquiridos por prescripción, siendo pertinente señalar que están comprendidos como propios, los bienes que se adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito.
De otro lado, el artículo 310 de la misma norma señala que “son bienes sociales
todos los no comprendidos en el artículo 302
,
incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión (...)”.
Se admiten dos criterios frente a la calidad que ostentan los bienes adquiridos por prescripción; algunos consideran que estas adquisiciones deben reputarse como efectuadas a título gratuito, como es el criterio plasmado en el D.S. Nº 013-99-MTC, Reglamento de Formalización de la Propiedad Informal cuando regula la prescripción a cargo de las entidades formalizadoras; sin embargo, nos suscribimos a la opinión contraria que considera que el modo de adquirir mediante la posesión que se convierte en propiedad es un modo originario y que por lo tanto, no puede ser encuadrada dentro de la clasificación de onerosa o gratuita, aplicable a los modos derivativos de adquisición, sea que exista o no contraprestación.
En tal sentido, el bien adquirido mediante prescripción por persona casada bajo el régimen de sociedad de gananciales sería un bien común de conformidad con el artículo 310 del Código Civil antes citado.
2.5. Incorporación de nuevos adquirentes con posterioridad a la declaración de prescripción
La declaración judicial de prescripción adquisitiva se rige por los preceptos del Código Procesal Civil; en tal sentido, no resulta procedente que en vía de aclaración se pretenda incorporar nuevos adquirentes al derecho de propiedad ya declarado. El sustento de ello lo constituye el artículo 406 del mencionado código adjetivo que señala que el juez no puede alterar las resoluciones después de notificadas. Dicho artículo precisa que antes de que la resolución cause ejecutoria, de oficio o a pedido de parte, puede aclararse algún concepto oscuro o dudoso expresado en la parte decisoria de la resolución o que influya en ella y agrega que la aclaración no puede alterar el contenido sustancial de la decisión.
En el caso de la declaración de propiedad en sede notarial se ha seguido el mismo criterio señalado en el párrafo anterior, dado que si bien dicha declaración se encuentra contenida en una escritura pública o en un formulario registral, no constituye un negocio jurídico emanado de la voluntad de las partes, sino que se trata de un pronunciamiento emitido como consecuencia de un proceso a cargo de un funcionario debidamente facultado por la ley, el mismo que reconoce una situación de hecho con efectos sustantivos.
Por ello, ante la solicitud formulada para incorporar nuevos adquirentes mediante escritura pública aclaratoria se ha señalado lo siguiente en las Resoluciones Nº 557-2005-SUNARP-TR-L y Nº 264-2007-SUNARP-TR-L: “Las aclaraciones a escrituras públicas de declaración de prescripción adquisitiva solamente serán procedentes cuando se refieran a algún concepto oscuro o dudoso expresado en su parte decisoria o que influya en ella, no pudiéndose alterar el contenido sustancial de la declaración final”. Asimismo, que “la inclusión o exclusión de un tercero con posterioridad a la declaración final como beneficiario de la prescripción adquisitiva constituye una modificación al contenido sustancial de la referida declaración”.
NOTAS:
(1) Artículo 70.- El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropietario.
(2) PUIG BRUTAU, José. “Compendio de Derecho Civil”
.
Volumen III. Bosch. Casa Editorial S.A. Barcelona, 1989. Pág. 103.
(3) PAPAÑO, Ricardo José, KIPER, Claudio Marcelo, DILLON, Gregorio Alberto, CAUSSE, Jorge Raúl. “Derechos Reales”
.
Tomo III. Ediciones Depalma Bs. As., 1993. Pág. 33.
(4) CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. “Derechos Reales”
.
Tomo segundo. Primera edición. Cultural Cuzco S.A. Lima, 1995. Pág. 405.
(5) ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. “Exégesis del Código Civil de 1984”
.
Tomo V. Derechos Reales. WG Editor. Primera edición. Marzo, 1993. Pág. 10.
(6) DÍEZ-PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Tomo III. Editorial Civitas. Cuarta Edición. Madrid, 1995. Pág. 696.
(7)
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Artículo 14.- Definición de inmatriculación
La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
(8) Publicada en separata especial del diario oficial
El Peruano
el 19 de noviembre de 1990.
(9) Según el texto del numeral 1 del artículo 504 del Código Procesal Civil.
(10)
Artículo 94.- Supuestos de cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas
La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende:
(...)
e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.
(11)
Reglamento General de los Registros Públicos.- Artículo 75.- Definición de inexactitud registral
Se entenderá por inexactitud del registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.
Cuando la inexactitud del registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente título.
La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.
(12)
Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:
(...)
3. La observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional.
(...)
(13)
Artículo I.- Derecho a la tutela jurisdiccional efectiva
Toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso.
(14)
Artículo IV.- Principios del procedimiento administrativo
1. El procedimiento administrativo se sustenta fundamentalmente en los siguientes principios, sin perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho Administrativo:
(...)
1.2. Principio del debido procedimiento.- Los administrados gozan de todos los derechos y garantías inherentes al debido procedimiiento administrativo, que comprende el derecho a exponer sus argumentos, a ofrecer y producir pruebas y a obtener una decisión motivada y fundada en derecho. La institución del debido procedimiento administrativo se rige por los principios del Derecho Administrativo. La regulación propia del Derecho Procesal Civil es aplicable solo en cuanto sea compatible con el régimen administrativo.
(15) Artículo 70.- Solo en virtud de sentencia firme pronunciada en el respectivo juicio, seguido contra el dueño con derecho inscrito, que declare el dominio adquirido por prescripción conforme a los artículos 871 y 872 del Código Civil, podrá cancelarse el asiento extendido a favor del antiguo dueño.
(16) Véase, entre otras, la Resolución Nº 472-2006-SUNARP-TR-L.
(17) Véase artículo 7 del Reglamento General de los Registros Públicos.
(18) Artículo 673.- Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda de la resolución que la admite y de la cautelar.
El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente.
La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
(19) Impuesto predial, de alcabala y al patrimonio vehicular.
(20)
Artículo 18.-
Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes:
(...)
b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de la función registral;
(...)
(21) Véase las Resoluciones Nº 462-2005-SUNARP-TR-L, Nº 316-2007-SUNARP-TR-L y Nº 374-2007-SUNARP-TR-L.
(22)
Artículo 295.-
Antes de la celebración del matrimonio, los futuros cónyuges pueden optar libremente por el régimen de sociedad de gananciales o por el de separación de patrimonios, el cual comenzará a regir al celebrarse el casamiento.
Si los futuros cónyuges optan por el régimen de separación de patrimonios, deben otorgar escritura pública, bajo sanción de nulidad.
Para que surta efecto debe inscribirse en el registro personal.
A falta de escritura pública se presume que los interesados han optado por el régimen de sociedad de gananciales.
Puede servir como título inmatriculador de predios.