LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO COMO MECANISMO DE EXCLUSIÓN EN EL EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE INMUEBLES (

Fernando Tarazona Alvarado (*) (**))

SUMARIO: I. El registro como mecanismo de oponibilidad de la propiedad sobre inmuebles. II. Acceso de los inmuebles al registro: la inmatriculación. III. La primera inscripción de dominio. IV. Conclusión.

MARCO NORMATIVO:      •     Código Civil: arts. 949, 950, 952, 1135, 2011, 2013, 2014, 2015, 2019 y 2022.       •     Reglamento General de los Registros Públicos, Res. Nº 195-2001-SUNARP/SN: arts. VI del Título Preliminar y 31.

      I.     EL REGISTRO COMO MECANISMO DE OPONIBILIDAD DE LA PROPIEDAD SOBRE INMUEBLES

      De acuerdo con nuestro ordenamiento legal la transferencia de propiedad sobre inmuebles opera con el solo surgimiento de la obligación, conforme se señala en el artículo 949 (1) del Código Civil, recogiéndose de esta manera el sistema francés.

     El problema de la adopción de dicho sistema de transferencia de propiedad es la no publicidad a los terceros de dicha transferencia, situación que puede impedir que el titular ejerza de manera plena los atributos de la misma, tales como el uso, disfrute, disposición y reivindicación.

     Teniendo en cuenta que la función primordial de todo derecho de propiedad es el permitir el uso y consumo del bien de la manera más eficiente posible, posibilitando la máxima circulación de la riqueza, resulta imprescindible la exclusión de los terceros de dicha titularidad, porque solo de esta manera el titular tendrá incentivos para invertir en el bien adquirido, sabiendo que se va a beneficiar en forma exclusiva de su uso y disfrute, así como de los eventuales frutos o productos que obtenga; proceso que Bullard denomina internalización de las externalidades (2) , porque a través de la oponibilidad, el propietario asume los beneficios y costos (externalidades) de la tenencia de la propiedad (3) .

     No basta por tanto, la simple adquisición del derecho de propiedad –la tenencia del título–, para el ejercicio pleno de los atributos de la propiedad, sino, que además, se hace necesario la exclusión de los demás –oponibilidad erga omnes –.

     Para el logro de dicho cometido, de hacer oponible la propiedad a los terceros, se requiere de algún mecanismo, adicional al título adquisitivo, que publicite dicha titularidad, mecanismo que puede estar constituido por la posesión y/o por el registro.

     El registro tiene ventaja sobre la posesión como mecanismo publicitario porque permite que más personas puedan conocer de la titularidad del bien a través de la publicidad de la partida del bien registrado, sin necesidad que tengan contacto con el bien, como sucede con la posesión.

     Sin embargo, no siempre el registro va a ser el mecanismo idóneo para publicitar la titularidad del bien. Así, tenemos que en el caso de los bienes fungibles, como los lapiceros o mesas, su falta de identificación que permita diferenciarlo de los demás, va a impedir su registro. En estos casos, la posesión se constituye en un mejor mecanismo publicitario.

     En cambio, en los bienes que no son fungibles, como los inmuebles o los vehículos, sí resulta conveniente optar por el registro como medio publicitario de la propiedad, atendiendo a su mayor alcance frente a la posesión.

     En el caso de los predios, el registro se constituye como el mecanismo publicitario de la propiedad y demás derechos, conforme se desprende del inciso 1 del artículo 2019 (4) del código sustantivo.

     De esta manera, si bien la propiedad de los inmuebles se transfiere con la sola obligación, sin embargo, para su oponibilidad a los demás, requiere que además se inscriba en el registro.

     Lo acabado de señalar se desprende de los artículos 1135 (5) , 2013 (6) , 2014 (7) y 2022 (8) del Código Civil, normas en las que se establecen una serie de seguridades para el propietario que además inscribió su derecho, dándosele preferencia incluso sobre el adquirente anterior que no registró su derecho.

     De esta forma, de acuerdo con nuestro sistema legal, para ser propietario pleno de un inmueble no basta la ocurrencia del título adquisitivo (contrato de compraventa, dación en pago, permuta, testamento, etc.), sino que además, se hace necesaria su inscripción en el registro, porque solo de esta manera se garantiza su oponibilidad a los terceros, y por tanto su exclusión.

     Se corrige de esta forma el sistema de transferencia de propiedad inmueble adoptado, porque al margen de la titularidad que se tenga, se da preferencia a aquella que se encuentra registrada y, por lo tanto, publicitada, otorgándose seguridad estática y dinámica al sistema legal, con el consiguiente beneficio para la sociedad, manifestada en el uso más eficiente del inmueble y en la reducción de los costos de transacción.

     La seguridad estática se manifiesta en el hecho de que el propietario de un inmueble no va a ver usurpado su propiedad por terceros, y si lo es, la ley le franquea los mecanismos necesarios para hacer prevalecer su derecho, por lo que va a tener incentivos para invertir en dicho bien; y la dinámica, en el hecho de que quien contrate sobre la base de la información contenida en el registro, no se va a ver perjudicado por circunstancias no registradas.

     Sin embargo, el hecho de que se haya recogido la llamada prescripción adquisitiva contra tábula, que permite que se adquiera por prescripción adquisitiva inmuebles que se encuentran inscritos (art. 952 (9) del Código Civil), debilita el sistema registral, al no ser ya suficiente la inscripción de la propiedad en el registro, para que esta sea oponible también al poseedor no propietario del bien.

     Como bien señala Bullard, “(…) las consecuencias de la aplicación de la prescripción contra tábulas son dramáticas para el sistema descrito (…). Hace perder todo el mérito que tiene el sistema registral y pone el mundo de cabeza, pues, paradójicamente, un signo de cognoscibilidad más perfecto resulta desplazado por uno menos cierto, y, por tanto, introduce una mayor dosis de incertidumbre en el sistema” (10) .

     A continuación se analizará la regulación dada a la primera inscripción de dominio, teniendo en cuenta la función que cumple el registro en el sistema de transferencia de propiedad, cual es la internalización de las externalidades mediante la publicidad registral.

     Para dicho análisis se va a recurrir a los criterios expedidos por el Tribunal Registral, a través de resoluciones y precedentes de observancia obligatoria aprobados.

      II.     ACCESO DE LOS INMUEBLES AL REGISTRO: LA INMATRICULACIÓN

      Como se acaba de ver, no basta con tener el título de propietario de un bien inmueble para que resulte oponible a los terceros, sino que además se requiere de su inscripción en el registro.

     Dicha inscripción no va a tener problemas si el inmueble se encuentra registrado, en cuyo caso, al adquirente del derecho le bastará solicitar el registro de su propiedad en la partida correspondiente del bien, presentado el respectivo título, el cual se inscribirá en la medida que reúna la formalidad legal exigida, no contenga vicios de nulidad y que además sea concordante con los derechos registrados.

     En cambio, si el inmueble no se encuentra registrado, entonces se hace necesario su incorporación al registro, siguiéndose para ello un procedimiento registral llamado inmatriculación.

     Al respecto, Roca Sastre (11) señala que la inmatriculación es “(…) el acto solemne de ingreso de una finca en el régimen del registro de la propiedad (…)”.

     Por su parte, Díez-Picazo indica que la inmatriculación es “(…) el acto por virtud del cual tiene una finca su ingreso en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de la finca en el registro” (12) .

     A menudo tiende a confundirse la inmatriculación con la primera inscripción de dominio, siendo dos conceptos distintos, ya que la primera se refiere, como se acaba de señalar, al registro del inmueble, sin tomar en cuenta las titularidades que tenga, y la segunda, al primer registro de la propiedad que recae sobre el bien.

     Como señala Chico y Ortiz: “(…) la inmatriculación no exige más que un contraste o constatación de la existencia de la finca y de la inexistencia de un anterior ingreso de la misma en el registro. La primera inscripción, en cambio, exige la verificación de los títulos de la persona a cuyo favor se inscriben los derechos existentes sobre dicha ficha” (13) .

     Dicha confusión se debe a que en nuestro sistema registral, al igual que el español, conjuntamente con la inmatriculación se registra la primera inscripción de dominio, conforme se desprende del artículo 14 (14) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; a diferencia de lo que ocurre en sistemas como el alemán, donde las inmatriculaciones se realizan de oficio, con base solamente en el catastro, en donde se consignan las características físicas del predio, y la primera inscripción de dominio se extiende en forma posterior.

     Esta situación, sin embargo, no debe llevarnos a confundir ambos conceptos, y saber diferenciar la inmatriculación de la primera inscripción de dominio, a pesar de que generalmente, conforme se acaba de señalar, en nuestro sistema registral adoptado, la primera inscripción de dominio se inscribe conjuntamente con la inmatriculación del inmueble.

      III.     LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO

      Como se acaba de ver, si bien la primera inscripción de dominio es distinta a la inmatriculación, sin embargo, en nuestro sistema registral, a diferencia del alemán, se suelen inscribir conjuntamente. De esta manera, conjuntamente con la inscripción de las características físicas del predio, se registra la titularidad de dicho bien.

     Se entiende por primera inscripción de dominio, por tanto, como su propio nombre lo indica, a la primera inscripción de la propiedad sobre un bien que se inmatricula.

     Siendo la primera inscripción, no requiere que esté registrado previamente el título del enajenante, constituyendo de esta manera una excepción al principio de tracto sucesivo, regulado en el artículo 2015 del Código Civil y en el Numeral VI del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.

     En razón a que la primera inscripción de dominio se inscribe conjuntamente con la inmatriculación, para su registro se requerirá no solamente el título que contenga el dominio, sino también el plano catastral del predio, donde consten las caracterísiticas físicas del predio.

      1.     Título de dominio

     1.1.     Aspecto a evaluar

      El título a presentarse va a ser aquel que contenga el acto de adquisición del inmueble, que puede ser un contrato de compraventa, permuta, testamento, resolución judicial de adjudicación por remate, etc.

     Ahora bien, dados los importantes efectos que tiene el registro tales como la posibilidad de excluir a los demás del uso y disfrute del bien mediante la oponibilidad erga omnes , presumiéndose la validez de los actos inscritos, se requiere que al mismo ingresen actos válidos y que se adecuen con la realidad extrarregistral, teniendo en cuenta que en nuestro sistema legal, la transferencia de propiedad se produce extrarregistralmente.

      a)     La validez del título

      Como se señaló, en el registro se inscriben los actos y contratos que se celebran en la vida diaria para su debida publicidad, siendo dicha publicidad una de carácter jurídico debido a la oponibilidad que genera, oponibilidad que determina la exclusión de los demás en el uso y disfrute del bien, y con ello, el fortalecimiento de la propiedad mediante la internalización de las externalidades, en razón a la seguridad jurídica que tiene el propietario para invertir en el bien.

     Para Chico y Ortiz: “La seguridad o protección del tráfico es la gran finalidad que la publicidad registral persigue. Esta finalidad está pensada y proyectada más de cara al que pretende adquirir y al que necesita lograr garantía para el capital prestado que para el que ya figura amparado por la eficacia de la publicidad. (…) no hay que olvidar que el registro no es más que el instrumento técnico o institución pública al servicio del fenómeno publicitario. Podríamos citar a Gallardo Rueda, quien enlazando la institución del registro con la seguridad jurídica, se remonta al orden público y a la realización de la justicia diciendo: ‘el registro, pues, proporciona inmediatamente a los posibles contratantes la información necesaria para la defensa de sus intereses, y con ser una función importante, aún llena otra que lo es más: la de contribuir poderosamente a crear esa necesaria conciencia pública de que, al menos en cuanto a las relaciones jurídico-inmobiliarias, es posible conocer, de un modo fácil y seguro, el status vigente. Esta es la razón de que no hayamos vacilado en vincular la naturaleza misma del Registro a la doctrina de la seguridad jurídica, puesto que el orden público sirve en primer término, sin perjuicio de contribuir también y poderosamente a la realización de la justicia’” (15) .

     Al otorgarse a través de la publicidad registral “seguridad jurídica”, mediante la exclusión de los demás en el uso y disfrute del bien, se contribuye a la reducción significativa de los costos de transacción habida cuenta que por un lado, el propietario de un predio, por ejemplo, no tiene que incurrir en mayores gastos para proteger su titularidad frente a actos usurpatorios, ni tampoco tiene que incurrir en mayores gastos para publicitarlo, lo cual redunda al final en el precio del bien, y por el otro, los terceros interesados en adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, no tienen que incurrir en gastos onerosos para comprobar la titularidad aducida o que el bien no tiene gravámenes, búsqueda que por cierto nunca acabaría en el caso de la propiedad de inmuebles, dado que su transferencia se produce con el mero consentimiento (artículo 949 del Código Civil).

     Sobre el particular, entre las conclusiones del VIII Congreso Internacional de Derecho Registral, llevado a cabo en 1989 en la ciudad de Buenos Aires, se señaló que: “La seguridad jurídica, valor esencial del Derecho, afianza la justicia, asegura la libertad, propende a la paz social, y por todo ello, resulta ineludible para realizar el bien común. Dicha seguridad debe alcanzar tanto a la titularidad y al contenido de los derechos como a la protección del tráfico sobre los mismos. Los registros jurídicos de bienes, en los términos proclamados por los Congresos de Buenos Aires de 1972, México de 1980 y de Roma de 1982, sobre su organización y principios, contribuyen eficazmente a la disminución de conflictos judiciales” (16) .

     En vista de los importantes efectos que genera la inscripción es que se ha encargado a un funcionario especializado, el registrador, la labor de controlar que los actos y contratos que se registren, sean válidos y que además se adecuen con el antecedente registral, llamando a dicho examen calificación registral, premuniéndole para ello de ciertas garantías tales como el de la independencia en el ejercicio de su función (17) .

     Comentando la independencia con que actúa el registrador en su función calificadora, Díez-Picazo señala que “(...) es un funcionario independiente, solo subordinado a otros órganos o autoridades en la vía administrativa o jurisdiccional y por el cauce de los oportunos recursos. Su actividad es pues, libre, sin tener que seguir directrices ni obedecer indicaciones de ningún tipo” (18) .

     El registrador va a calificar, por lo tanto, de manera independiente, los actos y contratos cuya inscripción sea solicitada por los particulares y dicha calificación comprenderá el análisis de la validez del acto o contrato, el cumplimiento de los requisitos formales, así como también su adecuación con los antecedentes registrales, conforme se señala en el artículo 2011 del Código Civil y en el artículo 32 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.

     Como señalan Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill, la calificación del registrador “(…) ha de referirse al contenido del acto o negocio jurídico objeto de la correspondiente escritura pública presentada a inscripción. (…) El Registrador ha de comprobar si el acto jurídico en sí, o sea, el contenido de la escritura pública, es válido o nulo, tanto como tal como en sus condiciones. También ha de calificar la trascendencia real del contenido de este título” (19) .

     Si no se realizara dicha calificación previa antes de la incorporación al registro del acto o contrato, se correría el riesgo de publicitar como válidos actos que no lo son, o de inscribir actos que no están de acuerdo con el antecedente registral, como por ejemplo la inscripción de una hipoteca sobre un inmueble donde el titular es un tercero ajeno a la relación creada, con el consiguiente perjuicio para la seguridad jurídica y el aumento de los costos de transacción.

      b)     Acreditación de la propiedad

      Teniendo en cuenta el carácter declarativo de nuestro sistema registral, debe existir, en principio, correspondencia entre la titularidad a registrarse con la realidad extrarregistral.

     Sin embargo, para la constatación de la propiedad aducida no resulta suficiente la calificación del título presentado, mediante el cual se adquiere la propiedad, sino que además se requiere la calificación del título del transferente, y así sucesivamente, teniendo en cuenta que puede ser que la adquisición se haya realizado de una persona que no era propietaria del bien.

     Como señala Bullard, “(...) la prueba del hecho adquisitivo propio no es suficiente, pues debemos probar que el anterior propietario a su vez había adquirido bien, es decir, que derivaba su derecho de otro hecho adquisitivo válido, y así hasta que llegáramos a encontrar un modo de adquirir originario, es decir, el génesis verdadero y último del derecho de propiedad que alegamos. Como no será difícil comprender, de ordinario tendríamos que recurrir a la creación del bien, o como sucedería en el caso de los terrenos u otros bienes de naturaleza perpetua, a los orígenes de la sociedad de Hobbes, en la que todo era de todos y nada era de nadie hasta que se celebró el “contrato social” que dio origen a nuestro sistema jurídico. Esta cadena que se proyectaría en la historia a través de los siglos es lo que usualmente se conoce como la “prueba diabólica” (20) .

     Siendo dicha acreditación de la propiedad prácticamente imposible y teniendo en cuenta que para que todo sistema de propiedad funcione y, por lo tanto, que permita que los bienes se destinen a su finalidad más valiosa mediante la exclución de los demás en el uso y disfrute del bien; resulta necesario, como señala Demsetz (21) , que los costos de internalización de las externalidades sean menores que los beneficios de dicha internalización, por lo que se requiere que el costo del acceso al registro de la propiedad sea menor a los beneficios que se obtenga con dicha inscripción.

     De esta manera, exigir para la inmatriculación de los inmuebles la presentación no solo del título del solicitante, sino también de todos los propietarios anteriores, haría que se eleve de tal manera los costos de acceso al registro, que prácticamente ningún derecho de propiedad se inscribiría, perdiendo de esta manera su efecto principal, cual es la exclusión de los demás en el uso y disfrute del bien, y con ello, los incentivos tanto para adquirir la propiedad el bien, como para invertir en el mismo, con el costo social que ello implica.

     Ante esta situación es que solamente se exige que el título que se presente a registro para la inmatriculación del predio, sea uno que tenga una cierta antigüedad, la cual es de cinco años por lo menos, según se señala en el artículo 2018 (22) del Código Civil.

     Dicho plazo, sin embargo, no es arbitrario, sino que guarda relación con el plazo de la llamada prescripción corta, que es aquella mediante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesión con justo título y buena fe, durante cinco años (artículo 950 CC (23) ).

     Así, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil se indica, en referencia a dicho plazo que “Este periodo de 5 años resulta bastante menor que el señalado en el artículo 1046 del Código Civil del 36. No es, sin embargo, una reducción arbitraria, sino que obedece a la disminución del plazo practicada en el artículo 950 de nuestro Código, que establece en 5 años el plazo de prescripción adquisitiva con justo título y buena fe”.

     Al respecto, debe tenerse en cuenta, siguiendo a Bullard, que la prescripción adquisitiva no solo tiene por finalidad la adquisición de bienes por parte de su poseedor y en perjuicio del propietario no poseedor, sino, y quizá la más importante, la acreditación del dominio por parte de su titular, ya que mediante ella ya no se necesita recurrir a la llamada prueba diabólica para dicha acreditación, sino basta la simple constación del transcurso del plazo, sea de diez años, cuando la posesión haya sido contínua, pacífica y pública como propietario, o de cinco años, cuando haya mediado justo título y buena fe (24) .

     De esta manera, en la calificación del título del propietario, que tenga una antigüedad de cinco años o más, basta con verificar la validez del mismo, sin necesidad de calificar el título de su transferente, porque aunque este no haya sido propietario del bien, de todas maneras se ha adquirido la propiedad mediante la llamada prescripción corta, siempre y cuando haya mediado buena fe, buena fe que se presume, de acuerdo con el artículo 914 del código sustantivo, garantizándose así un mínimo de adecuación entre la información a registrarse y la realidad extrarregistral.

     Si bien es cierto que la tenencia del título no necesariamente significa que el propietario sea poseedor del inmueble, y prueba de ello lo constituye la prescripción contra tábula, sin embargo, suele coincidir la propiedad con la posesión.

     Como señala Bullard, “(...) de no existir la prescripción la prueba de la propiedad sería ‘diabólica’. La cadena sería interminable y ‘saltaríamos  de un título a otro sin llegar nunca al final. No debe entenderse con ello que la prescripción acorta el mismo camino, sino que plantea un camino distinto y paralelo al anterior, pero que goza de la ventaja de un límite temporal fijado por la ley. Los caminos son distintos porque mientras el primero se construye sobre propiedad, el segundo se construye sobre posesión, es decir sobre un hecho no sobre un derecho. Estos caminos suelen estar levantados sobre un mismo terreno en la misma dirección pero podrían ir por lugares diferentes (...)” (25) .

      1.2.     Títulos que se presentan

      Teniendo en cuenta que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de su transferente, de acuerdo al artículo 898 del código sustantivo, entonces, si el título en mérito al cual se solicita la inmatriculación no tiene la antigüedad de cinco años, resulta suficiente que se presente el de su transferente y así sucesivamente, hasta llegar al plazo de cinco años a la fecha de la solicitud.

     En este sentido, si bien en el artículo 2018 se hace referencia a “títulos” que tengan una antigüedad ininterrumpida de cinco años, debe entenderse que en el caso de que el título presentado tenga dicha antigüedad, resulta innecesario la presentación del título del transferente, conforme se señala en el inciso a) del artículo 15 (26) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

     De esta forma, con la aplicación de dicho criterio se logra la inscripción de títulos válidos, acreditativos de la propiedad, salvo que se demuestre lo contrario (prescripción adquisitiva contra tábula), a un costo no prohibitivo, que permite que los costos de acceso al mismo (costos de internalización) sean inferiores a los beneficios que se obtengan (beneficios de internalización).

     Hay casos, sin embargo, de títulos que por sí mismos acreditan la propiedad sin necesidad de recurrir al mecanismo alternativo de la prescripción adquisitiva, en razón a que en su otorgamiento intervino la autoridad judicial, previo seguimiento de un proceso donde se ha notificado a las partes que pueden verse afectadas con su expedición, o su titular es el Estado. En estos casos, como se comprenderá, resulta innecesario exigir que tengan el plazo de antigüedad de cinco años.

     Es el caso, por ejemplo, del título supletorio. Como sabemos, el título supletorio es un procedimiento judicial iniciado por todo propietario que adolezca del título formal que acredite su derecho, siendo dirigida la demanda contra su inmediato transferente, los anteriores a este o sus respectivos sucesores, para que se le otorgue el respectivo título (artículo 504 del Código Procesal Civil). En este supuesto, una vez otorgado el título supletorio, resulta innecesario que se exiga la antigüedad de cinco años, porque dicho título se otorgó previa comprobación judicial de la adquisición del bien por parte de su titular.

     Es por esta razón que en el artículo 2018 del Código Civil se excluye al título supletorio dentro de los títulos que deben acreditar la antigüedad de 5 años para dar mérito a la primera inscripción de dominio.

     Sin embargo, como se acaba de señalar, este no es el único supuesto de títulos que den mérito a la primera inscripción de dominio sin que se necesite la antigüedad de 5 años, como parece sugerir el Código Civil.

     Así tenemos el caso de los títulos que contienen la declaratoria judicial o notarial, de la prescripción adquisitiva de dominio del inmueble, y que se encuentra recogido en el inciso b) del artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

     En dicho supuesto, tanto el juez como el notario, declaran la propiedad del solicitante poseedor del predio y, por lo tanto, es título acreditativo de dominio, por lo que se hace innecesario prueba adicional acreditativa de dicha propiedad.

     Dicho caso ya había sido recogido por el Tribunal Registral, en la Resolución Nº 009-97-ORLC/TR del 10/01/1997, como de un supuesto en el que no se necesita la antigüedad de cinco años. Dicho criterio, además, fue aprobado como precedente de observancia obligatoria en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 21 y 22 de febrero de 2003, y publicado en el diario oficial El Peruano el 05/06/2003.

     Dicho precedente señala lo siguiente:

          “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018 del Código Civil”.

     Otro supuesto, y que no ha sido recogido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, pero sí por la jurisprudencia del Tribunal Registral, es el caso de las transferencias de propiedad otorgada por el juez como consecuencia del remate o adjudicación de un bien. En dicho caso, el inmueble es transferido en remate público al postor que ofrece la postura más alta, o es adjudicado al ejecutante en caso de que no haya postores, disponiéndose la cancelación de todos los gravámenes que recaen sobre el inmueble, con excepción de la anotación de la demanda.

     En dicho caso, es el juez quien transfiere la propiedad del inmueble, previo seguimiento del proceso de ejecución forzada del bien afectado con embargo o hipoteca, y por tanto, se hace innecesaria la exigencia del plazo de antigüedad de cinco años.

     Dicho criterio fue establecido por el Tribunal Registral en la Resolución Nº 188-2002-SUNARP-TR-L del 13/12/2002, señalando en su duodécimo considerando que “En el caso del título alzado (refiriéndose a la solicitud de inmatriculación en mérito a parte judicial que contiene la transferencia de dominio otorgada por el juez dentro de un proceso de remate), hay que tener en cuenta que existe certeza respecto de la propiedad alegada por el apelante, en razón a que lo adquirió en mérito a una adjudicación judicial por remate del inmueble, conforme al artículo 739 del Código Procesal Civil y por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que adquirió bien dicho inmueble”.

     Este criterio fue posteriormente aprobado por el Tribunal Registral como precedente de observancia, en su Tercer Pleno, mencionado precedentemente.

     El citado precedente señala lo siguiente:

          “Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil”.

     Otros supuestos de inmatriculación en mérito a títulos que no requieren la antigüedad de cinco años, se encuentran reseñados en el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y se encuentran referidos a predios de propiedad del Estado o de comunidades campesinas, títulos que de por sí tienen una naturaleza distinta a los actos y contratos otorgados por los privados (negocios jurídicos), y por lo tanto, dan más certeza acerca de la propiedad aducida.

     Por lo tanto, para la inmatriculación de predios no se requiere que todos los títulos que den mérito a la primera inscripción de dominio tengan una antigüedad de cinco años, sino solamente en aquellos casos donde la causa sea un negocio jurídico, como un contrato de compraventa, permuta, testamento, es decir, un acto jurídico celebrado u otorgado por particulares.

      2.     Planos del predio a inmatricular

      Dado que conjuntamente con la primera inscripción de dominio se registrará el predio, se requiere acreditar también la existencia del inmueble, así como su ubicación, dimensiones y demás características físicas, siendo requisito que dicho inmueble no se encuentre ya registrado.

     Es por ello que se establece para la inmatriculación de los predios la presentación de planos catastrales, en caso de encontrarse ubicado el predio en una zona catastrada, o en su defecto, plano de ubicación elaborado y suscrito por verificador competente; según se desprende del Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, para predios urbanos, del Decreto Legislativo Nº 667, para el caso de los predios rurales, así como también del artículo 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

     La presentación del plano catastral del predio o, en su caso, plano de ubicación, permite no solo determinar los aspectos físicos relevantes del terreno a inmatricular, sino también determinar su ubicación exacta dentro del catastro, circunstancia que resulta fundamental para su localización y diferenciación de otros predios, teniendo en cuenta que el registro se rige por el principio de especialidad, principio que informa que por cada predio o finca, se abrirá una partida especial, donde se inscribirán todas las titularidades y gravámenes que soporte dicho predio, según se establece en el numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

     Teniendo un predio perfectamente diferenciado y localizado en el plano catastral se puede determinar si se encuentra registrado o no, o en su caso, si existe superposición con uno ya registrado, de acuerdo con la confrontación que se realice con el registro gráfico de predios que lleva el registro.

     En razón de ello, es que en el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se establece que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física, se registrarán previo informe técnico emitido por la oficina de catastro de la oficina registral respectiva, la cual verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe en el que se señale la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral, siendo dicho informe vinculante para el registrador.

     Si bien no se encuentra contemplado en las normas mencionadas, resulta usual que conjuntamente con el plano se presente memoria descriptiva del predio, en el que se especifiquen las caracterísiticas físicas del inmueble tales como el área, linderos y medidas perimétricas, perímetro, naturaleza (urbano o rústica), ubicación, entre otros datos físicos, los mismos que deben guardar concordancia con el plano presentado.

     Puede darse el supuesto que por falta de información en el registro gráfico de predios que lleven las oficinas de catastro de cada oficina registral, dicha oficina no pueda determinar si un predio solicitado inmatricular ya se encuentra registrado o se superpone con otro ya inscrito.

     En dicho supuesto el Tribunal Registral ha señalado, en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25/04/2005, que dicha circunstancia no puede impedir la inmatriculación del predio, procediéndose a continuación a transcribir los argumentos esgrimidos, que se encuentren en el numeral 3 de su rubro VI: Análisis:

          “ii) El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurídicas, los mismos que para el caso de la inmatriculación son acreditados, entre otras formas, a través de títulos de dominio con una antigüedad de cinco años, conforme con lo previsto por el artículo 2018 del Código Civil (...). Si bien el catastro constituye una herramienta de trascendente valor en el ámbito registral a fín de otorgarle contexto físico a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso del derecho cuando este aparece de los títulos presentados. El derecho ha sido acreditado y la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no puede impedir su inscripción.

     ii) El levantamiento del catastro es un proceso de largo aliento que en la mayoría de las oficinas registrales no ha sido culminado. Existen grandes avances comparando el momento actual con el pasado; sin embargo, también hay áreas de las cuales el catastro no puede dar ninguna información simplemente porque no la tiene (...). Acreditado que sea el derecho dominical en estos casos, el registro debe proceder a inscribir pues el objeto principal de la publicidad registral (el derecho) ha sido mostrado por el interesado con la titulación correspondiente.

     iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando estos han cumplido con adjuntar la titulación requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, así como los planos e información gráfica para que el catastro emita su informe. Si esta área no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o no entonces debe procederse a su inscripción. Es más, siempre esta ha sido la práctica registral hasta antes de la implementación del catastro: el registro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por la incorporación de inmuebles. La posición asumida, además de otorgarle preferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar a que la Administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto cierto; de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita recurridamente dictámenes sin ningún tipo de compromiso, toda vez que ante la imposibilidad de determinar si un bien está inscrito o no, las instancias registrales siempre van a rechazar la inscripción, lo que resulta absurdo”.

     Dicho criterio ha sido aprobado como precedente de observancia obligatoria en el Duodécimo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 4 y 5 de agosto de 2005, y publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre de 2005.

     Dicho precedente señala lo siguiente:

          “PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN

          No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.

     De esta manera, con la aprobación de dicho precedente se propende al registro de los predios, con los consiguientes beneficios que ello trae para el sistema de propiedad, cuales son la exclusión de los demás en el uso y disfrute del bien, generando con ello la internalización de las externalidades.

     Ello, sin embargo, debe ser una solución transitoria, mientras se implementa el catastro, porque finalmente la operatividad del sistema de propiedad se basa en la existencia de un catastro exacto, en el que estén graficados todos los predios. Mientras ello no ocurra, siempre va a existir el riesgo de dobles inmatriculaciones o superposiciones, con el consiguiente perjuicio para los propietarios afectados y para la sociedad, puesto que se elevaría el riesgo en la contratación, con  perjuicio para el mercado inmobiliario.

      IV.     CONCLUSIÓN

      Se pueden señalar las siguientes conclusiones:

     1.     Todo sistema de propiedad debe tener la capacidad de excluir a los terceros en el uso y disfrute del bien objeto de dicha titularidad, porque solo de esta manera se incentiva a sus titulares a invertir en el bien debido a que se internalizan las externalidades.

     2.     El sistema de transferencia de propiedad inmobiliario adoptado en nuestro país es ineficiente, porque, paradójicamente, en lugar de incentivar la propiedad la desincentiva, porque no permite excluir a los demás en el uso y disfrute del inmueble, en razón de que contempla que esta se adquiera con la creación de la obligación.

     3.     Frente a dicha falencia, se regula la inscripción de la propiedad y demás derechos que recaen sobre inmuebles, generándose recién con dicha inscripción la exclusión de los terceros en el uso y disfrute del bien, y con ello la internalización de las externalidades.

     4.     El sistema registral regulado sin embargo no garantiza plenamente la oponibilidad de los derechos inscritos, entre ellos la propiedad, porque se admite la prescripción contra tábula, debilitándose de esta manera este mecanismo publicitario y, consecuentemente, el mercado inmobiliario, con el consiguiente costo para la sociedad porque los bienes no se van a asignar a su uso más eficiente debido a la elevación de los costos de transacción.

     5.     Generalmente en forma conjunta con la inmatriculación se inscribe la primera inscripción de dominio, siendo dos conceptos distintos, porque mientras en la inmatriculación se incorpora al registro un inmueble, consignándose en la partida abierta los datos físicos y de ubicación, en la primera inscripción de dominio, se inscribe la titularidad sobre el predio, así como los eventuales gravámenes que soporte.

     6.     Teniendo en cuenta los efectos del registro –oponibilidad erga omnes y presunción de validez–, se necesita que los títulos que den mérito a la primera inscripción de dominio sean válidos y que acrediten la propiedad. Con este fin, y a fin de evitar la llamada “prueba diabólica” de la propiedad, y dado que se requiere que los costos de internalización de las externalidades sean menores a los beneficios de dicha internalización para que funcione el sistema de propiedad, se recurre a la comprobación de la propiedad mediante el mecanismo alternativo de la prescripción corta: exigir que el título, además de válido, previa calificación, tenga una antigüedad de cinco años, teniendo en cuenta que la buena fe se presume. Evidentemente, bajo este sistema se presume la posesión del propietario, presunción que puede ser destruida con la prescripción contra tábula, siendo este el punto débil del sistema registral.

     7.     Los títulos de propiedad otorgados por autoridad judicial, previo seguimiento del proceso respectivo, y los pertenecientes al Estado, no requieren del plazo de antigüedad de cinco años para que den mérito a la primera inscripción de dominio, en razón de que en estos casos se encuentra acreditada la propiedad, por lo que no se necesita recurrir al mecanismo alternativo de la prescripción adquisitiva, como sucede con los títulos que tienen como causa generatriz un negocio jurídico. En este sentido, el título supletorio no es el único exceptuado de la antigüedad de cinco años.

     8.     Dado que conjuntamente con la primera inscripción de dominio se registra la inmatriculación del predio, se requiere la presentación de plano catastral, en caso de estar catastrada la zona donde se ubica el predio o plano de ubicación otorgado por verificador, a efectos de la determinación y localización del inmueble en el registro gráfico de predios que lleva cada registro y, por consiguiente, evitar dobles inmatriculaciones o superposiciones. En caso de que la oficina registral no pueda determinar el registro o superposición del predio solicitado inmatricular, debe procederse a su inscripción.

      NOTAS:

     (1)     Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble

          La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

     (2)     Las externalidades son los efectos no contratados de la conducta humana regulada por el Derecho.

     (3)     Sobre el tema, Bullard señala que: “Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al adquirente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquirente, es decir, una posibilidad de exclusión total. Un sistema que no reúna esta característica no permite una efectiva internalización de todos los beneficios y costos externos (externalidades), por lo que no creará los incentivos necesarios para una eficiente asignación y uso de los recursos escasos”. En: BULLARD GONZÁLES, Alfredo. “Derecho y Economía”. Palestra Editores. Lima, 2003. Pág. 152.

     (4)      Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles

          Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

          1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

          (…)

     (5)      Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble

          Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

     (6)      Artículo 2013.- Principio de legitimación

          El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

     (7)      Artículo 2014.- Principio de Buena Fe Registral

          El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

     (8)      Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos

          Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.

          Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

     (9)      Artículo 952.- Declaración judicial de prescripción adquisitiva

          Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.

          La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.

     (10)     BULLARD, Alfredo. Ob. cit. Pág. 163.

     (11)     ROCA SASTRE, Ramón M. y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. “Derecho Hipotecario”. Tomo IV. Bosch. Casa Editorial, S.A. Barcelona. Pág. 527.

     (12)     DÍEZ-PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Vol. III. Editorial Civitas. Madrid, 1995. Pág. 353.

     (13)     CHICO Y ORTIZ, José María. “Estudios sobre Derecho Hipotecario”. Tomo I. Marcial Pons. Madrid, 1994. Pág. 742.

     (14)      Artículo 14.- Definición de inmatriculación

          La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

     (15)     CHICÓ y ORTIZ, José María. Ob. cit. Pág. 249.

     (16)     MANZANO SOLANO, Antonio. “Derecho Registral Inmobilario”. Tomo I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Pág. 37.

     (17)      Artículo 3 de la Ley Nº 26366.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:

           a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales.

           Artículo 31 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.- Definición.

          La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.

          En el marco de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.

     (18)     DIEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit. Pág. 384.

     (19)     ROCA SASTRE, Ramón. Ob. cit. Pág. 30.

     (20)     BULLARD GONZÁLES, Alfredo. “La prescripción adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble”. En: Avendaño V., Jorge. Derechos Reales . Pontificia Universidad Católica del Perú. Segunda edición. Pág. 206.

     (21)     Citado por Bullard, quien indica que “(...) el costo de internalizar es en realidad el costo que impone el desarrollo de un sistema que permite excluir a los demás. En aquellos casos donde el costo de excluir sea superior al beneficio derivado de la propia exclusión no habrá propiedad, pues esta se tornaría en irracional”. Derecho y Economía. Palestra Editores. Lima, 2003. Pág. 149.

     (22)      Artículo 2018.- Primera inscripción de dominio

           Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

     (23)      Artículo 950.- Requisitos de la prescripción adquisitiva de bien inmueble

           La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

          Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

     (24)     BULLARD GONZÁLES, Alfredo. Op. cit. Pág. 208.

     (25)     Ídem.

     (26)      Artículo 15.- Reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años

           Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años, se aplican las siguientes reglas:

          a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Tratándose de sucesión hereditaria solo da mérito a inmatricular el testamento en el que se ha individualizado el predio transferido,

           (...)