En el mes de junio de 2007, la Sra. Morita Carrasco cedió en uso una de sus casas a su hermana Delma para que esta viva en ella con su familia y/o la usara como mejor le convenga. Posteriormente, la Sra. Delma decide alquilar el primer piso de dicho inmueble por el importe de S/. 400 mensuales efectuando pagos a cuenta de primera categoría. Dado que el inmueble tiene un valor según autoavalúo de S/. 100,000, ambas hermanas nos consultan si deberán tributar tomando en cuenta la renta ficta de primera categoría.

      Respuesta:

      De acuerdo con el  inciso a) del artículo 23 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, constituyen rentas de primera categoría: “El producto en efectivo o en especie del arrendamiento o subarrendamiento de predios, incluidos sus accesorios, así como el importe pactado por los servicios suministrados por el locador y el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario y que legalmente corresponda al locador”.

     Sin embargo, la norma agrega que se presume de pleno derecho que la merced conductiva no podrá ser inferior a seis por ciento (6%) del valor del predio.

     Asimismo, el inciso d) del referido artículo establece que también califica como renta de primera categoría “la renta ficta de predios cuya ocupación hayan cedido sus propietarios gratuitamente o a precio no determinado”. En tal supuesto, la renta ficta será el seis por ciento (6%) del valor del predio declarado en el autoavalúo correspondiente al Impuesto Predial.

     Como se aprecia, por un lado la norma establece un importe mínimo de renta de primera categoría generada por un arrendamiento y, de otro lado, una renta ficta cuando el predio es cedido en uso.

     En el caso planteado tenemos que por la cesión en uso de la casa que efectuó la Sra. Morita Carrasco a favor de su hermana es de aplicación la renta ficta del 6% a la que hace referencia el inciso d) citado líneas arriba. En tal sentido, a efectos de determinar el impuesto es necesario que se acredite que la cesión del inmueble se realizó desde el mes de junio, lo cual podrá realizarse con los recibos de servicios públicos que demuestren la ocupación del inmueble a partir de dicho periodo.

     Por otro lado, a efectos de la determinación de la renta neta de primera categoría, el artículo 35 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que se deducirá por todo concepto el veinte por ciento (20%) del total de la renta bruta.

      Determinación del Impuesto a la Renta

      -     Renta ficta     :      S/. 6,000

          (6% del valor del inmueble

          según autoavalúo)

      -     Renta ficta del ejercicio

          (junio a diciembre)     :      3,500

          (6,000 /12 x 7)

      -     Deducción del 20%     :      - 700

     -     Renta Neta     :      2,800

          Tasa del impuesto     :      15%

            Impuesto a la Renta     :       420

     Cabe precisar que los contribuyentes comprendidos en la afectación de renta presunta por la cesión de bienes muebles a título gratuito o a precio no determinado, no están obligados a efectuar pagos mensuales por dichas rentas, debiéndolas declarar y pagar anualmente, en virtud de lo dispuesto por el inciso c) del artículo 53 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta.

     Por otra parte, respecto al alquiler del primer piso del inmueble que realiza la Sra. Delma, tenemos que el impuesto grava las rentas originadas del arrendamiento o subarrendamiento de predios, por lo que es necesario establecer si la referida operación se encuentra dentro del ámbito de aplicación, para lo cual será necesario recurrir a las normas del Derecho Civil.

     De acuerdo con el artículo 1667 del Código Civil “puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra”. En consecuencia, al poseer la Sra. Delma dicha facultad respecto del inmueble que le fue cedido en uso, esta califica como arrendadora del mismo, por lo que las rentas que genera califican como de primera categoría.

     Ahora bien, dado que la renta obtenida en el ejercicio (S/. 2,100) es mayor a la que se hubiera determinado de aplicarse las normas de la renta ficta (S/. 1,750), la  Sra Delma deberá tributar al final del ejercicio de acuerdo con la renta efectivamente devengada, siendo para tal efecto de aplicación los créditos originados de los pagos a cuenta que ha realizado.

      Base legal
      •     TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, D.S. Nº 179-2004-EF (08/12/2004): art. 37.