¿ES POSIBLE CONSTITUIR Y CANCELAR UNILATERALMENTE UNA HIPOTECA DE CONFORMIDAD CON LA NORMATIVA VIGENTE? A propósito de un reciente precedente de observancia obligatoria en materia registral (*) (

Patricia Alejandra Camacho Caro (**) (***))

SUMARIO: I. Introducción. II. La hipoteca. III. Resolución Nº 329-2007-SUNARP-TR-T. IV. ¿Es factible la constitución de hipoteca unilateral? Una vez constituida, ¿será posible cancelarla unilateralmente?. V. Conclusiones.

MARCO NORMATIVO:       •     Constitución Política: art. 2 num. 24 literales a y c.      •     Código Civil: arts. 885 inc.10, 1097 al 1122, 1295, 1352, 1363, 1457 y 1956.      •     Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución Nº 195-2001-SUNARP-SN (23/07/ 2001): art. 158.

      I.     INTRODUCCIÓN

      Interpretar no es una tarea fácil; ya la escuela de la exégesis, la doctrina de la libre interpretación científica, la escuela histórica del Derecho, la doctrina de la jurisprudencia de conceptos, el positivismo, entre otros, han esbozado diversos métodos a efectos de dar una correcta interpretación a las normas jurídicas. El presente artículo no pretende desarrollar los métodos antes mencionados ni sentar posición respecto a cuál de ellos es el más idóneo para una correcta interpretación; al contrario, busca, a la luz de la normativa vigente, dilucidar la posibilidad de constituir hipoteca y cancelar esta unilateralmente.

     Ya con anterioridad, el Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto; sin embargo, su posición no ha sido unívoca, emitiéndose muchas veces resoluciones contradictorias (1) . Es por ello que, a fin de determinar la procedencia o no de la constitución de hipoteca de manera unilateral, el Tribunal Registral no ha encontrado mejor camino que dar un precedente de observancia obligatoria que absuelva de una vez por todas esta incertidumbre.

     En efecto, el 11 de junio del presente año se ha publicado en la Separata Especial del diario oficial El Peruano , seis precedentes de observancia obligatoria en materia registral aprobados por el Tribunal Registral en su Trigésimo Segundo y Trigésimo Tercer Pleno realizados en Lima los días 3 y 4 de abril de 2008 y 13 de mayo de 2008. Es así que, mediante la Resolución Nº 329-2007-SUNARP-TR-T, se ha ratificado la posibilidad de constituir una hipoteca unilateralmente (criterio adoptado con anterioridad en el Duodécimo Pleno Registral) estableciendo además que la misma sea cancelada unilateralmente en cualquier momento por el constituyente, siempre que en la partida registral del inmueble no conste la aceptación del acreedor hipotecario. Por tanto, hoy por hoy se ha puesto fin a la interrogante (al menos en lo que a instancias administrativas se refiere) respecto a la posibilidad de constituir una hipoteca de manera unilateral y cancelar esta, resolviendo que SÍ es factible ambos actos de conformidad con la legislación vigente y, por lo tanto, procede su inscripción.

     Precisamente, es este reciente precedente de observancia obligatoria con el cual discrepamos. Por ello, el objeto del presente artículo será someter a análisis sus argumentos, determinar sus implicancias, e incluso, sin perjuicio del respeto que merecen cada uno de los miembros de Tribunal Registral, criticar la conclusión a la que arriba.

     Finalmente, dejamos claro que no pretendemos zanjar de ninguna manera el debate, sino aportar elementos al mismo, muchos de los cuales ya han sido advertidos con anterioridad por cierto sector de la doctrina nacional (2) . Realizada la aclaración, esperamos que el presente artículo sea objeto de críticas y pueda constituir un aporte a una de las de las instituciones del Derecho Civil, como son los derechos reales de garantía.

      II.     LA HIPOTECA

      La hipoteca (3) es un derecho real de garantía (4) previsto y desarrollado en el título III de la Sección Cuarta: Derechos Reales de Garantía del Libro V del Código Civil de 1984. Esta institución, que encuentra sus orígenes en el Derecho romano (5) , podemos definirla como un derecho real de garantía, siempre accesorio a una obligación, que consiste en la afectación realizada por el propietario (ya sea para garantizar sus propias obligaciones o las de un tercero), que se realiza sobre un bien inmueble determinado, que no implica una desposesión de este y que a su vez otorga a su titular la facultad de ejecutar el bien en caso de incumplimiento de la obligación garantizada.

     A efectos de que se constituya dicho derecho real es necesario que se de el título y el modo , entendiendo por título el sustento de dicho derecho, que puede ser un negocio jurídico o un mandato legal; mientras que por modo habrá de entenderse a la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Por lo tanto, para el nacimiento de este derecho real no bastará el documento en donde conste la hipoteca sino que será indispensable la inscripción de la misma.

      1.     Formas de constitución de la hipoteca

      En cuanto a cómo se puede constituir una hipoteca, se ha señalado en doctrina que esta puede nacer en virtud de la voluntad (es el caso de las hipotecas convencionales y unilaterales), de la ley (las hipotecas legales) y del mandato judicial.

     Al respecto, nuestra legislación vigente solo permite las hipotecas voluntarias y las legales; en cuanto al primer tipo, se sabe que comprende a su vez dos subtipos las convencionales, es decir, aquellas que nacen en virtud de un contrato de hipoteca y por lo tanto se perfeccionan con el consentimiento de las partes (art. 1352 del CC) y las unilaterales, aquellas en donde solo es necesaria la manifestación de voluntad del propietario del bien inmueble de afectar, el mismo en garantía de una obligación propia o de un tercero (6) .

CÓDIGO CIVIL       Artículo 1352.- Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la formalidad señalada por la ley bajo sanción de nulidad.

      III.     RESOLUCIÓN Nº 329-2007-SUNARP-TR-T

      La Resolución Nº 329-2007-SUNARP-TR-T (en adelante la Resolución) publicada el 11 de junio del 2008 en la Separata Especial del diario oficial El Peruano , constituye un  precedente de observancia obligatoria en materia registral que confirma la procedencia de la inscripción de una hipoteca unilateral y permite la cancelación de esta con la sola declaración de voluntad del constituyente, siempre y cuando en la partida registral no conste la aceptación del acreedor hipotecario.

      1.     Sus argumentos

      La Resolución bajo comentario sustenta su fallo en los siguientes argumentos que a continuación transcribimos:

     “6.  En el XII Pleno del Tribunal Registral se aprobó como precedente de observancia obligatoria que Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del  propietario, sin necesidad de intervención del acreedor. (…)

     9.     La hipoteca unilateral, tal como se anunció, se constituye por la sola voluntad del propietario del inmueble, (…) Esta hipoteca surge como garantía real al inscribirse en el Registro, estando pendiente la futura aceptación del negocio jurídico por parte del acreedor, cuyos efectos se retrotraerán al mismo momento de su inscripción constitutiva. Se dice, por tanto, que esta clase de hipoteca sirve para obtener rango o preservar prioridad en tanto el acreedor no preste su consentimiento. Entonces, en la hipoteca unilateral se distinguen dos momentos: 1º) La constitución de la garantía real; y 2º) La adquisición del derecho por el acreedor o aceptación de integrar la relación jurídica. Al respecto, Ricardo de Ángel Yágües, citando a Díez-Picazo y Gullón, señala que la primera se origina por voluntad exclusiva del dueño de los bienes, mientras que la adquisición requiere la aceptación del beneficiario con efectos retroactivos. Antes de esta aceptación, la hipoteca creada tiene rango propio y específico pero en reserva hasta que aquella se dé. No es que desde la aceptación haya que considerar gravada la finca, sino que hay que estimar que se gravó desde el momento en que se constituyó”.      

     10.La aceptación no constituye un imperativo, pues nadie está obligado a formar parte de una relación jurídica no deseada o, dicho de otra manera, a ninguna persona puede imponérsele contra su voluntad la incorporación de un derecho a su patrimonio. (…)

     11.     (…) en la hipoteca unilateral la adquisición del derecho es eventual, toda vez que el acreedor podría o no prestar su aceptación. Ubicándonos en la opción negativa, la relación jurídica acreedor-deudor no habría nacido y como consecuencia de ello el derecho jamás se habría trasladado a la esfera patrimonial del acreedor. Partiendo de esto, en la hipoteca unilateral con ausencia de aceptación no existe un acreedor de la garantía real. Por tanto, es impensable sugerir que para cancelar este tipo de hipotecas deba prestar su consentimiento la persona a favor de quien se constituyó la garantía, pues esta realmente carece de titularidad para disponer del derecho, ya que jurídicamente no es acreedor.

          Cuando la relación jurídica entre el potencial acreedor y el constituyente no se materializa, la garantía real tampoco es transferida al acreedor, es decir, el derecho permanece en la órbita del poder del constituyente. Ahora bien, ser titular de un derecho implica la facultad de disponer de él en cualquier momento. Dicho poder incluye, obviamente, la posibilidad de cancelar en mérito de su sola volunta la hipoteca unilateral que no fue aceptada. O más apropiadamente, la falta de aceptación del potencial acreedor concede al constituyente la facultad natural de revocar su decisión de gravar con hipoteca un bien de su propiedad. (…) En este orden de ideas, procede la cancelación de la hipoteca unilateral en cualquier momento a instancia del constituyente siempre que no conste en la partida la aceptación del acreedor hipotecario” (negritas agregadas). 

      2.     Sus implicancias

      Ahora, veamos las implicancias de dicha resolución.

      2.1.     A nivel de la Administración Registral

     De conformidad con el artículo 158 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, constituyen precedentes de observancia obligatoria todos los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los plenos registrales que establezcan criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles.

     En tal sentido, una vez que se emita un precedente (como la resolución objeto de comentario), las instancias registrales a nivel nacional deberán seguir indefectible lo dispuesto por el mismo hasta que no sea expresamente modificado o dejado sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior.

     Por lo tanto, hoy por hoy, en virtud de los precedentes registrales acordados en el Duodécimo y Trigésimo Segundo Pleno del Tribunal Registral, es factible que cualquier persona afecte un inmueble de su propiedad constituyendo una hipoteca en garantía de una obligación propia o de un tercero, y luego en caso de que no conste la aceptación en la partida del inmueble por parte del acreedor hipotecario, levante esta de manera unilateral.

      2.2.     ¿Privilegio en virtud de la voluntad?

     Resulta curioso que la propia resolución en su considerando Nº 9 señale expresamente que “esta clase de hipoteca sirve para obtener rango o preservar prioridad en tanto el acreedor no preste su consentimiento”.

     Pareciera que la verdadera naturaleza de la hipoteca unilateral (antes de la aceptación) vendría a ser la de una reserva de rango. Ante ello nos preguntamos, ¿es posible ello? Al respecto, Colin y Capitant nos dicen: “Resulta de esto que los privilegios no pueden existir sino en tanto que han sido formalmente creados por el legislador; no hay privilegio sin ley . La voluntad de los individuos es impotente para dar nacimiento a un derecho de esta naturaleza cuando la ley no lo ha establecido” (7) .

     En efecto, la reserva de rango otorga un privilegio a su titular, a fin de que vea satisfecho su crédito antes que otros acreedores. Ahora bien, señalar que la hipoteca unilateral puede ser entendida como una reserva de rango no solo podría dar lugar a un fraude a los acreedores (pues un deudor propietario de un bien, a efectos de defraudar a estos podrá constituir una hipoteca unilateral a favor de un “acreedor” y consecuentemente disminuir o anular la posibilidad que tenían sus otros acreedores de afectar el patrimonio de su deudor ante el incumplimiento de este), sino que incluso va en contra de lo establecido por nuestro legislador, quien ha previsto que la figura idónea para reservar el rango es el bloqueo, el cual tiene una vigencia de 60 días hábiles contados desde la fecha del correspondiente asiento de presentación (8) .

     En tal sentido, resulta cuestionable entender que con la sola declaración de voluntad del constituyente de la garantía se cree una reserva de rango a favor del titular del derecho de hipoteca, tomando en consideración que dicho privilegio no es ex lege y que nuestro legislador ha previsto que este sea limitado en el tiempo (ver cuadro adjunto).

      IV.     ¿ES FACTIBLE LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL? UNA VEZ CONSTITUIDA, ¿SERÁ POSIBLE CANCELARLA UNILATERALMENTE?

      Es claro que, conforme con lo señalado en los precedentes registrales dados por el Tribunal Registral, sí es factible tanto la constitución de una hipoteca unilateral, como la cancelación de esta cuando no conste la aceptación por parte del titular de la garantía. No obstante ello, queremos someter a análisis lo dispuesto por el tribunal. 

      1.     Principio de la intangibilidad de la esfera jurídica vs . principio de prevención de la lesión patrimonial injusta

      El Derecho romano nos enseñó a través de brocardos como el res inter allios acta aliis nocere neque prodesse potest y el nemo alri stipulari potest , que la esfera jurídica de un sujeto de Derecho no puede ser afectada ni modificada por otro sujeto, sin importar si dicha alteración implicaba un beneficio o un perjuicio, simplemente era impenetrable.

     Forno (9) nos refiere que por las exigencias del tráfico de los negocios y la vida práctica, dicho principio vio paulatinamente disminuido su rigor, recobrando vigencia gracias a la Escuela Filosófica del Derecho Natural que en el siglo XVIII postuló la intangibilidad de la esfera jurídica. Relata además que con el devenir de los años se ha considerado que el ordenamiento jurídico en ciertos casos debe permitir que la esfera jurídica pueda ser alterada, siempre y cuando dicha afectación implique un beneficio para su titular y que se deje a este la posibilidad de rechazar aquel beneficio.

     Así advertimos, que tanto a nivel doctrinario como legislativo se conocen dos principios (incompatibles entre sí), el primero de ellos proveniente del modelo clásico francés (el cual propugna que la esfera jurídica de un sujeto no puede ser alterada por ningún motivo mediante la declaración de un tercero, principio recogido legislativamente en el art. 1363 del  CC, y seguido en lo que se refiere a la promesa unilateral –1956 del CC y la condonación – art.1295 del CC) y el segundo del modelo alemán (que recoge el principio de prevención de la lesión patrimonial injusta, es decir, que la esfera jurídica no podrá ser alterada por la declaración de un tercero cuando implica un perjuicio, es el caso del contrato en favor de tercero –art. 1457 y siguientes– y en el pago por tercero - art. 1222 del CC) (10) .   

CÓDIGO CIVIL       Artículo 1222.- Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, sea con el asentimiento del deudor o sin él, salvo que el pacto o su naturaleza lo impidan.       Quien paga sin asentimiento del deudor, solo puede exigir la restitución de aquello en que le hubiese sido útil el pago.       Artículo 1295.- De cualquier modo que se pruebe la condonación de la deuda efectuada de común acuerdo entre el acreedor y el deudor, se extingue la obligación, sin perjuicio del derecho de tercero.       Artículo 1457.- Por el contrato a favor de tercero, el promitente se obliga frente al estipulante a cumplir una prestación en beneficio de tercera persona.       Artículo 1956.- Por la promesa unilateral el promitente queda obligado, por su sola declaración de voluntad, a cumplir una determinada prestación a favor de otra persona.       Para que el destinatario sea acreedor de la prestación es necesario su asentimiento expreso o tácito, el cual opera retroactivamente al momento de la promesa.

      2.     Análisis a la luz de la normatividad vigente

      Dado que nuestro Código Civil no ha optado por uno de estos principios y, por ende, no nos señala claramente cuál de ellos debe primar en cada una de las instituciones reguladas en dicho cuerpo normativo, será necesario determinar cuál de ellos es el aplicable a la hipoteca unilateral. Así, ante la falta de coherencia del código será necesario realizar nuestro análisis a la luz de la normatividad vigente.

     Nos explicamos, la hipoteca, como ya bien lo señalamos, es un derecho real que recae sobre un inmueble y que para su validez es necesaria la inscripción en la partida del mismo. De ello se desprende que, de conformidad con el art. 885 inciso 10, la hipoteca es un bien (inmueble).

CÓDIGO CIVIL       Artículo 885.- Son inmuebles:      1.     El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.      2.     El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales.      3.     Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.      4.     Las naves y aeronaves.      5.     Los diques y muelles.      6.     Los pontones, plataformas y edificios flotantes.      7.     Las concesiones para explotar servicios públicos.      8.     Las concesiones mineras obtenidas por particulares.      9.     Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio.      10.     Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.      11.     Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

     Por tanto, si se permite que se constituya de manera unilateral una hipoteca, es decir, sin intervención del que será el titular de dicho derecho, entonces se admite que la esfera jurídica del aquel sea alterada por la sola declaración de voluntad de un tercero. En efecto, al ser la hipoteca un bien, una vez inscrita (entiéndase constituida) se incorporará en su patrimonio.

     En consecuencia, nuestro análisis a fin de dilucidar si procede constituir una hipoteca unilateralmente, y luego (siempre que no conste su aceptación) cancelar esta de manera unilateral consistirá en determinar si es posible que, sin que exista una norma que regule la materia, se afecte la esfera jurídica sin previo consentimiento de su titular.

      2.1.     Al rescate de una correcta interpretación del principio de libertad

     Quienes sostienen que es viable constituir una hipoteca de manera unilateral, se basan en los siguientes argumentos:

     a)      La aceptación del acreedor hipotecario no constituye un requisito de validez de la hipoteca.

     b)     La doctrina es uniforme al sostener que es factible constituir hipoteca unilateral (se suele citar doctrina española).

     c)  No existe norma legal imperativa que lo prohíba.

     Para determinar si ello es correcto someteremos a análisis cada uno de dichos puntos.

     En lo que respecta al punto a), basta dar lectura al art. 1099 del CC para corroborar que en efecto la aceptación por parte del acreedor hipotecario no es requisito de validez. Sobre el punto b), si bien es cierto que en lo que respecta a la doctrina española no hay discusión en cuanto a la viabilidad de constituir hipoteca unilateralmente, ello se debe al hecho de que España cuenta con una ley especial que así lo regula (art. 141 de la Ley Hipotecaria española), lo mismo no ocurre en doctrina nacional, en donde los pronunciamientos al respecto no son muchos, y los pocos que hay no son uniformes.  

     Finalmente, es el punto c), el que a nuestro parecer representa el verdadero fundamento de su posición, nos referimos al principio de libertad el cual encuentra reconocimiento constitucional en el art. 2 numeral 24 literal a de la Constitución y que a la letra dice: Nadie está obligado de hacer lo que la ley no manda ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe. Dicho principio, no hace más que corroborar, según argumentan, que sí es factible constituir una hipoteca unilateral dado que al no existir una prohibición legal que así lo niegue entonces se concluye que sí es posible.

     Llegar a esta conclusión es dar una lectura sesgada y equivocada (a nuestro entender) del principio de libertad. Solo basta con dar lectura al siguiente literal (entiéndase el literal c del numeral 24 del artículo 2 de la Constitución) que a la letra dice: No se permite forma alguna de restricción de la libertad personal, salvo en los casos previstos por ley. (resaltado agregado).

     “En el contexto jurídico el Digesto indicó con claridad que la libertad es la facultad natural de hacer lo que place a cada cual, salvo lo prohibido por la fuerza o por la ley (“ Libertas est naturales facultas ejes, quodcuique facere libet, nisi si quid vi, aut jure prohibetur”, Florentino: Lib. I, tít. V, ley 4ª)” (11) .

     En tal sentido, creemos que el principio de libertad debe ser interpretado como aquella facultad de la cual goza todo sujeto de derecho a efectos de hacer lo que desee (siempre que ello no esté prohibido) o no hacer lo que la ley no manda, pero con el irrestricto respeto a los derechos fundamentales de los otros sujetos de derecho.

     De ello, concluimos que la esfera jurídica y las modificaciones que se puedan introducir en ella deben ser producto de la manifestación de voluntad de su titular o del que él autorice para ello. Por lo tanto, una injerencia en esta solo podrá ser aceptada si existe una ley que así lo permita.

      V.     CONCLUSIONES

      La ausencia de una mención legislativa respecto a si es factible la constitución de una hipoteca unilateral ha sido objeto de controversia tanto en doctrina como en lo que a los operadores de los Registros Públicos se refiere. Con el fin de absolver dicha incertidumbre el Tribunal Registral ha emitido una serie de precedentes de observancia obligatoria los cuales no solo permiten al propietario de un inmueble afectar este constituyendo una hipoteca unilateralmente, sino que facultan incluso a cancelarla unilateralmente en caso de que no conste su aceptación en el registro.

     Ello a la luz de la normatividad vigente es insostenible, dado que no se concibe cómo se puede adquirir derechos (y, en consecuencia, afectar la esfera jurídica de un sujeto sin que medie su consentimiento) cuando tal cual comprobamos no se ha recogido el principio de prevención de la lesión patrimonial injusta, ni existe una ley que así lo permita. Argumentar lo contrario solo nos hace caer en el absurdo de afirmar que la hipoteca con la sola manifestación de voluntad del constituyente y su sucesiva inscripción, ya ha nacido, pero dicho derecho (bien) no se transfiere al acreedor hipotecario, hasta que manifieste su voluntad a fin de que ingrese a su patrimonio.

     Ante ello nos preguntamos, si se entiende (como lo sostiene el Tribunal Registral en la resolución materia de comentario) que por la simple manifestación de voluntad y la inscripción del título en donde esta conste, el derecho de hipoteca ha nacido, no obstante no ha ingresado a la esfera del acreedor hipotecario, en el ínterin del nacimiento del derecho real y su aceptación, quién es el titular del mismo, es que dicho derecho no es de nadie (¿acaso puede existir un derecho que no tenga un titular?) o es que en una misma persona confluyen las calidades de constituyente de la garantía y acreedor hipotecario. A ello responde el Tribunal Registral que “Cuando la relación jurídica entre el potencial acreedor y el constituyente no se materializa, la garantía real tampoco es transferida al acreedor, es decir, el derecho permanece en la órbita del poder del constituyente ” (12) .

     Afirmar ello, para luego concluir que es posible cancelar una hipoteca unilateralmente cuando no se haya aceptado esta, resulta inaceptable, no se comprende cómo el propio propietario puede ser titular de un derecho de garantía a favor de sí mismo (¿?) (13) . De otro lado, ¿dónde debería constar la aceptación por parte del acreedor hipotecario? ¿En una anotación marginal tal cual lo prescribe la Ley Hipotecaria española?

     En conclusión, no es posible de conformidad con lo establecido por la legislación vigente constituir una hipoteca unilateralmente ni cancelar esta, a menos que una ley así lo disponga.

     Sin perjuicio de ello, no negamos que permitir la constitución de hipotecas mediante acto unilateral resultaría de gran utilidad para la celeridad del tráfico comercial. En tal sentido, a efectos de que ello sea factible es necesario que se regule esta, ya sea dentro del Código Civil o en una ley especial que se dicte para tal efecto (14) .  

      NOTAS:

     (1)     Al respecto resulta ilustrativo revisar resoluciones como: Resolución Nº P003-ORLC/TR, Resolución Nº 022-2005-SUNARP-TR-L y la Resolución Nº 424-2004-SUNARP-TR-L. 

     (2)     MEJORADA CHAUCA, Martín,  ¿Se puede constituir hipoteca unilateralmente? Comentarios a la Resolución Nº P003-ORLC/TR del Tribunal Registral de la ORLC, en: Folio Real : Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, Lima, Año 1, Nº 2. MORALES HERVIAS, Rómulo, “La constitución de hipoteca mediante negocio jurídico”, en: Revista Peruana de Jurisprudencia Nº 47.

     (3)     “La hipoteca inmobiliaria es un derecho que, como su nombre indica, recae sobre un inmueble, que no pasa a posesión del acreedor, y que, como todos los derechos reales de garantía, asegura el cumplimiento de una obligación facultando a su titular para, si es incumplida, promover la venta del inmueble gravado, y cobrarse aquella sobre el precio que den por este.” Albaladejo, Manuel. Derecho Civil III Derecho de Bienes, Volumen Segundo, Quinta Edición, Librería Bosch, Barcelona: 1983, p. 274.

     (4)     “El derecho de garantía sobre inmuebles o muebles es un derecho real, un gravamen de la cosa, que produce un señorío jurídico sobre la cosa misma y pretensiones erga omnes en orden a que omita todo menoscabo de ella que pudiera lesionar aquel señorío. El señorío en cuestión consiste en la realización del valor de la cosa : el titular puede obtener de ella una cierta cantidad de dinero, ya enajenándola o haciendo que el Estado la enajene, ya disfrutándola o haciendo que el Estado la administre. ENNECERUS, Ludwing; KIPP, Theodor y WOLFF, Martín, Derecho de Cosas. Gravámenes, Vol. II: Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1937, p. 180.

     (5)     Para una breve noticia histórica de los derechos reales de garantía con especial mención a la hipoteca ver BORDA, Guillermo A, Tratado de Derecho Civil: Derechos Reales, .Tomo II, tercera edición, Editorial Perrot. Buenos Aires, (pp. 216-218) ENNECERUS, Ludwing; KIPP, Theodor y WOLFF, Martín, Ob. cit, p. 166 y siguientes, PUIG BRUTAU, José, Fundamentos de Derecho Civil , tomo III, Segunda edición, volumen III, Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1974 p. 5 y ss.)

     (6)     El análisis de la posibilidad de constituir hipotecas unilaterales de conformidad con la normativa vigente será materia de los siguientes acápites.

     (7)     COLIN Y CAPITANT, Curso Elemental de Derecho Civil. Garantías personales y reales , Tomo Quinto, Editorial Madrid, Reus, 1925, p. 135.

     (8)     De conformidad con el artículo 131 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

     (9)     FORNO FLORéZ, Hugo El contrato y la colaboración con la esfera jurídica ajena. En: Ius Et Veritas , Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la PUCP, Edición de Aniversario, Lima, Año V, Nº 10, 1996. 

     (10)     “Puede observarse cómo el Código vigente no tiene en algunos casos una coherencia indispensable en un cuerpo normativo unitario, que permitiría mediante el análisis de algunas de sus instituciones proyectar una luz homogénea que facilite una interpretación sistemática para encontrar soluciones a problemas comunes a otras instituciones que también regula”. FORNO FLÓREZ, Hugo. Ob. cit. p. 195. 

     (11)     VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique, La constitución comentada. Análisis artículo por artículo , Tomo I, Gaceta Jurídica, Lima, 2005, p. 224.

     (12)     Argumento esbozado en el punto 11 de la resolución bajo comentario. Transcrito en el acápite 4.1 del presente trabajo.

     (13)     Distinto es el caso en donde es el propio ordenamiento jurídico el que permite expresamente la inscripción de la hipoteca mediante la declaración unilateral del propietario del inmueble, nos referimos al Título de Crédito Hipotecario Negociable –TCHN– regulado en la Ley de Títulos Valores (Ley Nº 27287)

      (14)     Cabe mencionar que la constitución de un derecho real de manera unilateral no es ajena a nuestro ordenamiento, ejemplo de ello es el usufructo unilateral (art. 1000 inciso 3 del Código Civil).