Laurencia es arrendataria de un pequeño inmueble, cuyo autoavalúo es de S/. 2 700,00. Su arrendador, el Sr. Lavado, le comunica que el arrendamiento ha concluido y le exige la inmediata entrega del bien. Este argumenta que, como se trata de un arrendamiento sujeto a plazo indeterminado, se le puede poner fin dando aviso judicial o incluso extrajudicial al otro contratante, de acuerdo al artículo 1703 del Código Civil. Laurencia nos consulta si el régimen especial de arrendamientos con fines de vivienda, recientemente prorrogado, es aplicable en su caso y en qué sentido la podría ayudar.

      Respuesta:

      Para dar respuesta a la presente consulta, debemos referirnos, en primer lugar, al régimen general previsto por el Código Civil en materia de arrendamiento, para luego dar cuenta del régimen especial recientemente prorrogado.

     En relación con el régimen general, el arrendamiento es regulado ampliamente por el Código Civil en el Título V de su Libro VII sobre fuentes de las obligaciones, gozando de un tratamiento autónomo. La definición legislativa la encontramos en el artículo 1666 que señala: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”. De la lectura de dicho artículo podemos desprender que se trata de un contrato típico y nominado en virtud del cual un sujeto (arrendador) cede el uso de un bien de modo temporal (no permanente) a cambio de la entrega de una renta.

     Es preciso detener nuestro análisis en la duración del arrendamiento. Los artículos 1687, 1688 y 1689 del Código Civil establecen algunas reglas al respecto. El contrato de arrendamiento, como ya se señaló, por esencia es temporal y, por lo tanto, siempre estará sometido a un plazo. El código establece que el arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada (artículo 1687). A falta de acuerdo expreso, se presume indeterminado salvo cuando tenga una finalidad específica o cuando incida en predios ubicados en lugares de temporada (artículo 1689).

     En el caso del arrendamiento de duración determinada, las partes tienen libertad para concertar el plazo por el tiempo que consideren conveniente, pero este no puede exceder de diez años (por regla general) o de seis años (cuando se trate de bien arrendado perteneciente a un incapaz o cuando el bien arrendado pertenezca a entidades públicas).

     Cabe resaltar que la determinabilidad del plazo incide directamente en el modo de conclusión del arrendamiento, que, recordemos, tiene como efecto principal la obligación de restituir el bien arrendado, pues ya no se tiene derecho sobre él. Así, el arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas, conforme señala el artículo 1699 del Código Civil, mientras que el arrendamiento de duración indeterminada concluye dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante, tal como dispone el 1703 del referido cuerpo normativo.

     En relación con la renta, el Código Civil no establece un monto máximo. En efecto, simplemente, se establece que el pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados, y, a falta de estipulación, se ha convenido que es por periodos vencidos (artículo 1676).

     Ahora bien, respecto del régimen especial de arrendamiento de viviendas, recientemente prorrogado, cabe señalar que data de 1977, fecha en la cual fue establecido por el Decreto Ley N° 21938, Ley de Alquileres (20/09/1977) con la finalidad, de acuerdo a sus considerandos, de proporcionar “normas que armonicen los derechos de propietarios e inquilinos, aseguren la función social de la propiedad y eviten la especulación de los alquileres”.

     Respecto de su ámbito de aplicación, el referido decreto rige (todavía) para los contratos de arrendamiento de predios urbanos destinados a fines de vivienda, cuyo autoavalúo sea inferior a S/. 2880,00 (dos mil ochocientos ochenta nuevos soles), hasta el 31 de diciembre de 2008. Se excluye al arrendatario que sea propietario de casa-habitación. Este sencillo enunciado merece toda una explicación que resumiremos a continuación.

     El Decreto Ley Nº 21938 antes mencionado fijó una serie de ventajas para los inquilinos de ciertos inmuebles destinados a casa-habitación. Luego, al expedirse el Decreto Legislativo Nº 709, Ley de Promoción a la Inversión Privada en Predios para Arrendamiento (08/11/1991) se estableció en su artículo 1 que los contratos de arrendamiento de predios se regirían única y exclusivamente por el Código Civil, excepto algunos contratos de arrendamiento de predios urbanos destinados a fines de vivienda, que continuarían excepcional y temporalmente regidos por el Decreto Ley Nº 21938 (artículo 14). Esto se aplicaría solo a tres supuestos específicos y temporalmente, estableciéndose un plazo para cada uno de ellos. El tercer supuesto se refería, justamente, a los inmuebles cuyo autoavalúo sea inferior a S/. 2880,00 (dos mil ochocientos ochenta nuevos soles), a los cuales resultaba aplicable el régimen especial por un plazo de tres (3) años, a partir de la vigencia del referido decreto (inciso c del artículo 14). A continuación se establecía que vencidos los plazos antes señalados, los contratos de arrendamiento de los predios urbanos indicados quedarían también sujetos exclusivamente a las disposiciones del Código Civil (artículo 15).

     Sin embargo, el régimen especial para el tercer supuesto comentado fue sucesivamente prorrogado a través de sendos dispositivos legales, siendo el último de ellos el D.U. Nº 050-2007 (29/12/2007) que volvió a prorrogar el régimen de marras hasta el 31 de diciembre del 2008 (artículo 1), haciendo la precisión, como sus predecesores, de que estas reglas especiales no se aplican al arrendatario que sea propietario de casa-habitación (artículo 2). De acuerdo con los considerandos del decreto en cuestión, esta obedece a la urgencia de proteger a las familias de escasos recursos económicos que habitan en inmuebles protegidos por la ley a fin de evitar que sean desalojados y se genere un problema social. De este modo, se señala, el Estado cumple con lo establecido en el artículo 1 de la Constitución Política del Perú: el respeto a la dignidad humana y su protección.

     Ahora bien, el régimen especial contenido en el Decreto Ley Nº 21938, aplicable a los casos descritos líneas arriba, establecía (y establece aun en estos casos) una serie de beneficios para los arrendatarios. Entre las principales reglas tenemos:

     a)     El plazo de duración del contrato de arrendamiento es indeterminado, salvo que se trate de casa-habitación única y por necesidad el propietario deba vivir en localidad distinta a aquella en que se encuentra ubicado el predio que estuviera ocupando directamente (artículos 6 y 7).

     b)      El valor asignado a los predios es el contenido en el autoavalúo (artículo 8).

     c)      El monto de alquiler mensual de los predios comprendidos en el presente régimen, no podrá exceder de un doceavo del 10% del autoavalúo del predio arrendado, en caso de tratarse de viviendas ya construidas, y 12% en caso de inmuebles por construirse (artículo 9).

     d)      El propietario del predio puede exigir una garantía, pero este importe no debe exceder al equivalente de dos meses de alquiler (artículo 12).

     e)      El contrato de arrendamiento puede terminar exclusivamente por acuerdo entre las partes, por decisión del inquilino, por sentencia firme sobre “desahucio y aviso de despedida”, o por muerte del inquilino (artículo 13).

     f)      Los juicios de desahucio por falta de pago de alquileres podrán cortarse en el estado en que se encuentren antes de producirse la desocupación o lanzamiento, si el inquilino abona directamente o mediante consignación el íntegro de los alquileres devengados, más una suma prudencial por costas (artículo 17).

     g)     El inquilino tiene, bajo este régimen, la primera opción de compra para adquirir el inmueble que ocupa (artículo 22).

     h)      Finalmente, el decreto ley en mención establece que los derechos que confiere a los inquilinos son irrenunciables (artículo 24).

     Como se puede apreciar, el régimen bajo estudio establece un conjunto de beneficios y garantías en favor de los arrendatarios, los cuales, tras la reciente ampliación, todavía son aplicables en algunos casos. En efecto, estas prerrogativas todavía son aplicables a aquellos arrendatarios cuyos inmuebles arrendados como casa-habitación tengan un autoavalúo menor a S/. 2,880.00, como ya se ha señalado. Cabe precisar que la alusión al juicio de desahucio debe ser entendida como al proceso de desalojo, de acuerdo a nuestro actual Código Procesal Civil.

     Por lo tanto, en el caso materia de consulta, Laurencia puede invocar el régimen especial de arrendamiento recientemente prorrogado, pues su inmueble efectivamente ha sido arrendado con finalidad de vivienda y su autoavalúo es menor a S/. 2,880. En ese sentido, su arrendador no puede dar por terminado el contrato con una mera comunicación extrajudicial, sino que debe recurrir a un proceso, o acudir a alguna de las específicas causales ya señaladas.

      Base legal
      •     Código Civil: arts. 1666, 1676, 1687, 1688, 1689 y 1703.
     •     Decreto Ley N° 21938, Ley de Alquileres: arts. 6, 7,8, 9, 12, 13, 17, 22 y 24.
     •     Decreto Legislativo Nº 709, Ley de Promoción a la Inversión Privada en Predios para Arrendamiento: arts. 1, 14 y 15.
     •     D.U. Nº 050-2007, Prorrogan vigencia del art. 1 del D.U. N° 039-2006 referido a régimen de excepción de contratos de alquiler de viviendas: arts. 1 y 2.