HIPOTECA

      La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene el derecho de persecución y de venta del bien, se constituye en garantía de un crédito u obligación, y se extiende a todas las partes del bien hipotecado. La hipoteca puede constituirse en garantía de una obligación específica y determinada, y también para garantizar una obligación futura o eventual; dentro de estas últimas encontramos las constituidas para garantizar las líneas de financiamiento otorgadas por una institución financiera a una persona natural o jurídica (Cas. Nº 1059-99-Arequipa).

     La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles, quedando estos bienes en poder del deudor que aún no ha cancelado la deuda. Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contraída, no pueden excluirse del pago de la misma. Amparar dicha pretensión, importaría admitir un abuso del derecho que la ley recusa. No cabe la extinción de la hipoteca por caducidad (Exp. Nº 3818-97-Lima).

     La hipoteca está definida como la afectación de un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, sea propia o de un tercero, que para su validez deben concurrir solamente los requisitos establecidos en el artículo 1099 del Código Civil, no siendo necesaria la intervención del garantizado (Exp. N° 8824-98-Lima).

      ¿Cuál es la naturaleza jurídica de la hipoteca?

      La hipoteca, por su naturaleza jurídica, se encuentra ubicada dentro de los derechos reales de garantía, por tanto, es un bien objeto de transmisión sucesoria (Cas. Nº 2147-2001-La Libertad).

      ¿Qué tipo de bien se afecta mediante la hipoteca?

      Por la hipoteca se afecta un inmueble, en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero (Exp. Nº 252-1-97-Lima).

      ¿Cuándo se constituye la hipoteca?

      La hipoteca recién se constituye cuando se eleva a escritura pública. En ese sentido, no otorga un derecho de preferencia frente a un embargo inscrito con anterioridad a la fecha de su constitución (Cas. Nº 655-95-Lima).

     La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición legal diferente de la ley; lo que significa que la sola minuta es insuficiente para su celebración, pues dicha garantía real recién se habrá configurado como tal, cuando se eleve a escritura pública, por ser un requisito de validez, y antes no (Cas Nº 1680-2001-Lima).

      ¿Qué se requiere para la validez de la hipoteca?

      De acuerdo a la norma contenida en el artículo 1099, inciso 3 del Código Civil, para la validez de la hipoteca se requiere, entre otros requisitos, su inscripción en el registro de la propiedad inmueble, lo que no ha sucedido en este caso, por lo que la escritura pública de compraventa con préstamo hipotecario no enerva el mérito de la inscripción de la hipoteca que afecta inmueble materia de la presente ejecución (Exp. Nº 99-43411-Lima).

      ¿Qué rol cumple la escritura pública en la hipoteca?

      La escritura pública como forma de la hipoteca, constituye un elemento consustancial al acto jurídico, pues el único modo de probar su existencia y contenido es el documento mismo, pues no solo cumple una función probatoria ( ad probationem ) sino que es la única prueba de su existencia ( ad solemnitatem ) ya que no admite prueba supletoria (Cas. Nº 1117-2000-Arequipa).

      ¿Qué derechos otorga la hipoteca?

      La garantía hipotecaria otorga al acreedor derecho preferente y venta judicial del bien hipotecado, así como la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, señalando el último de los dispositivos precitados que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone (Cas. Nº 2278-01-Lima).

     La hipoteca otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado, por lo que la hipoteca subsiste aunque por razón de sucesivas transferencias, el bien pertenezca a otro propietario (Exp. Nº 140-2000-Lima).

      ¿En qué consiste el derecho de persecución?

      Por el derecho de persecución si el constituyente de la hipoteca procede a enajenar el inmueble hipotecado, el acreedor tiene derecho a percibir el bien, cualquiera sea su adquiriente, con la finalidad de hacerse pago con el precio que se obtenga en el remate (Cas. N° 1892-99-Ica).

      ¿La hipoteca determina la desposesión del bien?

      La hipoteca no determina la desposesión del bien y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien. Aunque no se cumpla con la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del bien por el valor de la hipoteca, siendo nulo todo pacto en contrario. Por ello, si se ha pactado la dación en pago en caso de incumplimiento, ello no puede operar por ser un pacto en contra de la ley (Exp. Nº 1454-98-Lima).

      ¿Qué tipo de obligaciones derivan de un contrato de hipoteca?

      En un contrato con garantía hipotecaria existen dos obligaciones frente al acreedor, la principal y la que garantiza dicha obligación con la hipoteca otorgada. Ante el incumplimiento de la primera obligación, el acreedor ejerce su derecho persecutorio sobre la segunda, puesto que al ser esta última una obligación accesoria, sigue la suerte de la principal incumplida por el deudor (Exp. N° 7332-98-Lima).

      ¿La hipoteca solamente cubre el capital?

      La hipoteca cubre, no solo el capital, sino también los intereses que devenguen, las primas de seguro pactadas por el acreedor y las costas del juicio (Exp. Nº 945-99-Lima).

      ¿Hasta qué punto cubre los intereses la hipoteca?

      Si bien es cierto que la hipoteca cubre el pago los intereses de la obligación garantizada, ello es solo hasta el límite del gravamen hipotecario a que se refiere el inciso tercero del artículo 1099 del Código Civil. Más allá del importe del hipotecario el crédito del acreedor no goza de preferencia alguna (Cas. N° 1943-2000-Lima).

      ¿Se puede inscribir una hipoteca constituida unilateralmente?

      Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor (Res. Nº P003-98-ORLC-TR).

      ¿Cuál es el significado del requisito de la determinabilidad en la hipoteca?

      El requisito de determinación precisa que la obligación solamente es exigible en las hipotecas ordinarias, mas no en el presente caso, en el que la hipoteca ha sido constituida a favor de una entidad financiera para garantizar todo tipo de obligaciones directas e indirectas, presentes o futuras (Cas. N° 96-01-San Román).

     La determinación de la obligación garantizada y la individualización de la cosa que sirve de garantía constituyen elementos de la hipoteca (Exp. Nº 795-95-Lima).

      ¿La calidad de heredero es requisito indispensable para la petición de herencia?

      No procede la acción de petición de herencia, pues en este proceso es necesario que la posesión del bien se ejerza en calidad de heredero, ya que dicho supuesto constituye un requisito imprescindible para incoar dicha acción, por lo que al haber el demandado obtenido la inscripción en el registro del bien materia de litis en calidad de propietario, origina que no se cumpla con uno de los supuestos para peticionar una herencia (Cas. Nº 897-02-Arequipa).

      ¿Mediante la hipoteca puede garantizarse una obligación futura?

      De conformidad con los artículos 1104 del Código Civil y 165 del Decreto Legislativo Nº 670, pueden garantizarse con hipoteca obligaciones futuras, las que son exigibles desde la fecha en que se produce su incumplimiento ( Cas. Nº 328-94-Lima ).