La tercería de propiedad es la acción que corresponde al propietario de un bien que resulta afectado por una medida cautelar o de ejecución dictada para hacer efectiva una obligación ajena, y tiene como finalidad la desafectación del bien. Para ello en el artículo 535 del Código Procesal Civil se exige que la demanda no sea admitida si no reúne los requisitos del artículo 424 del cuerpo legal acotado, y además si el demandante no prueba su derecho con documento público o privado de fecha cierta, o en su defecto, si no da garantía suficiente a criterio del juez para responder por los daños y perjuicios que pudiera irrogar (Cas. Nº 3805-2006-Lima. 12/12/2006) .

      ¿Cuál es la naturaleza jurídica de la demanda de tercería de propiedad?

      El artículo 533 del Código Procesal Civil establece que la tercería se entiende con el demandante y el demandado y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes. Por lo que siendo así, no permite dejar sin efecto un contrato de hipoteca ni la ejecución de la garantía que subyace de la relación negocial de esta forma contractual, tanto porque la teoría de los contratos prevé la normativa para la formación, derechos y deberes de los celebrantes y modos de su conclusión, cuanto porque la tercería de propiedad es una figura jurídica estrictamente de carácter procesal y no puede afectar derechos de sujetos vinculados por un contrato en que el tercero, demandante de tercería de propiedad, no intervino (Cas. Nº 1405-2005 Cusco. 07/11/2006).

      ¿Cuál es el objeto de la demanda de tercería de propiedad?

      La tercería se concretiza única y exclusivamente a determinar el derecho real invocado por el tercer opositor en contraposición a la medida de embargo.

     La inscripción registral de un derecho real otorga preferencia en cuyo favor se ha realizado tal inscripción, por imperio de la ley y por razones de seguridad jurídica. Frente a la concurrencia de derechos de igual naturaleza prevalece el que se encuentra inscrito (Exp. Nº 3234-97. 26/01/1999).

     (...) La tercería de propiedad tiene como objeto levantar el embargo trabado (...) (Cas. Nº 1882-97-Cajamarca. 20/05/1998) .

      ¿Cuál es la finalidad de la tercería de propiedad?

      La tercería de propiedad se constituye como una medida ex post , es decir, destinada a restaurar una situación arbitraria y no a impedirla, por lo que esta no es idónea para evitar la vulneración de los derechos del demandante (Exp. N° 8231-2006-PA/TC. 20/04/2007).

     De acuerdo a los artículos 100 y 533 del Código Procesal Civil, la tercería  de propiedad tiene como finalidad que se reconozca el derecho del tercerista en oposición al de aquellos que litigan en un proceso donde un bien que se atribuye de tercero ha sido afectado por medida cautelar o se encuentra para la ejecución, situación que cuando se confronta derechos reales inscritos solo puede ocurrir si se examina la buena fe de quien inscribió primero, asunto que resulta ajeno a lo debatible en tercerías de propiedad y que origina una manifiesta inconexión lógica entre los hechos y el petitorio. Demandas con la fundamentación planteada ante el inferior en grado llevan in situ el cuestionamiento al acto jurídico contenido en el documento que encierra a la garantía real (por nulidad absoluta o por anulabilidad), lo que tampoco es materia del proceso de tercería de propiedad, ratificándose con esto la presencia, en todo caso, de la precitada causal de improcedencia en el inciso 5 del artículo 427 del Código Procesal Civil (Exp. Nº 031-2005. 16/05/2005).

      ¿En qué se funda la demanda de tercería de propiedad?

      La tercería de propiedad se funda en el derecho de dominio que tiene un tercero, que no es parte en un proceso y cuyo bien ha sido afectado por medida cautelar.

     Para accionar se debe acreditar la propiedad con documento público o privado de fecha cierta (Exp. Nº 391-97. 31/07/1997).

      ¿Cuál es el objeto de prueba en el proceso de tercería de propiedad?

      En el proceso de tercería corresponderá al demandante probar el derecho de propiedad que invoca respecto al bien afectado y la fecha desde la cual lo ostenta para lograr así oponerlo, debiendo el demandado favorecido con la medida cautelar o con la garantía en ejecución, por su parte, demostrar que entre el tercerista y el demandado en el proceso originario existe connivencia, para así desvirtuar la demanda (Cas. Nº 2795-2000-Lima. El Peruano, 30/11/2001) .

      ¿Cómo se determina la competencia en el proceso de tercería de propiedad?

      El artículo 535 del Código Procesal Civil permite la interposición de la tercería de propiedad, sin señalar que el juez es competente para conocer de dicho proceso, por lo que el citado proceso autónomo se rige por las disposiciones generales de la competencia a que se refieren el artículo 5 y siguientes del Código Procesal Civil. De otro lado, el artículo 85 del acotado Código Procesal autoriza la acumulación de pretensiones en un proceso cuando sean de competencia del mismo juez y sean tramitables en una misma vía procedimental (Cas. Nº 3795-2006 Lima. 12/12/2006).

      ¿Cuáles son los requisitos especiales de admisibilidad en el proceso de tercería de propiedad?

      En la demanda de tercería de propiedad es requisito para su admisión la presentación por el demandante de un documento público o privado de fecha cierta con el que acredite su derecho o, en su defecto, de una garantía suficiente a criterio del juez para responder por los daños y perjuicios que la tercería pudiera irrogar (Exp. Nº 808-2005. 23/09/2005) .

      ¿Puede demandarse tercería de propiedad para levantar garantía real hipotecaria?

      La garantía real hipotecaria, a diferencia de una medida cautelar que busca solo asegurar el cumplimiento de una decisión final y que, por tanto, es provisoria instrumental y variable, solo puede ser levantada (dejada sin efecto) y cancelada su inscripción por causa expresamente establecida en la ley, ya sea por extinción de la misma acorde a lo normado en el artículo mil ciento veintidós del Código Civil, o por declaración de su nulidad expresamente declarada por el órgano jurisdiccional. La demanda de tercería de propiedad no puede pretender dicha declaración, desde que aquella solo faculta al tercerista a solicitar la suspensión del remate del bien hipotecado, en cuanto afectaría sus derechos de propiedad (Cas. N° 480-04-Ucayali. El Peruano, 31/07/2006) .

     El derecho real de la tercerista no puede ser opuesto al derecho real de acreedores hipotecarios, ya que no basta con acreditar el derecho, sino además que este se encuentre inscrito con anterioridad al de quien se quiere oponer, por lo que si no se  encontraba inscrito el derecho que invocaba para sí la demandante antes de la inscripción de la hipoteca, la demanda deviene en improcedente por contener un petitorio jundicamente imposible (Exp. Nº 1025-2005, 21/10/2005).

     El artículo 533 del Código Procesal Civil establece que la tercería se entiende con el demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución, o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes; lo que hace ver que la norma procesal no hace distinción alguna al tipo de ejecución de que se trata, pues cuando el Código Procesal hace referencia a la “ejecución”, debería entenderse que se está refiriendo a cualquier tipo de ejecución, en la que se encuentra incluido el proceso de ejecución de garantías contra el cual se ha promovido la tercería de propiedad (Cas. Nº 5117-2006-Huánuco. 22/03/2007).

      ¿La improbanza del derecho del tercerista con documento público o privado de fecha cierta genera improcedencia o inadmisibilidad de la demanda?

      (...) Teniendo en cuenta los efectos que produce desestimar liminarmente una demanda por no haber acreditado el demandante su derecho con documento público o privado de fecha cierta, nos conduce necesariamente a aceptar que el artículo quinientos treinticinco del Código Procesal Civil, aparte de ser una norma específica para las demandas sobre tercería de propiedad, plantea varias situaciones jurídicas y no todas ellas dan lugar a declarar inadmisible la demanda, habida cuenta que para los casos de inadmisibilidad la última parte del artículo cuatrocientos veintiséis (del CPC), permite subsanar las omisiones en las que se habría incurrido según el artículo cuatrocientos veinticuatro (del CPC); en consecuencia, siguiendo la técnica jurídica procesal cabe interpretar que para el segundo de los supuestos legales que prevé el artículo quinientos treinticinco (esto es, la no probanza del derecho con documento público o privado de fecha cierta), la decisión será declarar improcedente la demanda y no simplemente inadmisible, puesto que el fallo se apoya en la falta de prueba que acredite el derecho del actor (Cas. Nº 3250-98-Lambayeque. 04/06/1999).

      ¿La unión de hecho puede demandar la tercería de propiedad?

      La unión de hecho con efecto patrimonial se reglamenta en el artículo cinco de la Constitución y en el artículo trescientos veintiséis del Código Civil según el cual se debe satisfacer exigencias específicas como la falta de impedimento matrimonial, así como que dicha unión haya durado dos años continuos cuando menos; consecuentemente, debe preexistir al ejercicio de la acción de la tercería de propiedad, una resolución judicial que certifique la unión de hecho como real y la califique como cumplidora de los requisitos legales durante un tiempo determinado, por lo que el presente proceso no constituye uno adecuado para tal evaluación (Exp. Nº 813-2005. 28/09/2005) .

      ¿Hasta qué momento puede demandarse la tercería de propiedad?

      La tercería de propiedad puede interponerse en cualquier momento antes de que se inicie el remate del bien, pudiendo presentarse la demanda en mesa de partes incluso antes de que se inicie el remate programado para ese mismo día.

     El argumento de que la demanda recién fue entregada al día siguiente de su presentación no es válido, pues no es responsabilidad del litigante la demora en el trámite que le dé la mesa de partes unica a las demandas ingresadas hasta que las entregue a los juzgados respectivos, así como hasta que se produzca la respectiva calificación (Cas. Nº 153-98-Arequipa. 11/11/1998) .

     La tercería de propiedad puede interponerse en cualquier momento antes de que se inicie el remate del bien (...) este precepto se refiere a la subasta del mismo y no a que se haya señalado fecha para el remate (Cas. Nº 1030-98-Tacna. 10/03/1999) .

      ¿La tercería debe prevalecer frente al embargo previamente inscrito?

      Debe desestimarse la tercería de propiedad, si el embargo que afecta al inmueble materia de la tercería se ha inscrito con fecha anterior al anticipo de legítima en favor de los demandantes.

     Admitir una posición en contrario importaría: a) dejar de lado la finalidad esencial que persiguen las medidas cautelares, cual es, asegurar la eficacia de las decisiones judiciales; b) destruir la fe que confiere el contenido de los Registros Públicos sobre su veracidad y certeza en el momento de la inscripción de algún acto (Exp. Nº 1746-98. 15/11/1998) .

     La medida cautelar inscrita es anterior a la adquisición de la propiedad del bien sublitis por la accionante la cual fue inscrita con posterioridad de modo que, confrontados los derechos de las partes y a fin de dilucidarse preferencia, es de aplicación el artículo dos mil dieciséis del Código Civil, conforme al cual prima el derecho del ejecutante en mérito a que es anterior a la adquisición de la demandada y, por ende, obviamente anterior a la inscripción de su dominio; y en ese entender no se advierte la aplicación indebida del artículo 2016 del Código Civil máxime si de acuerdo a lo dicho precedentemente, por la tercería de propiedad el actor debe acreditar su derecho con anterioridad al momento en que se constituyó el gravamen y al no haberse acreditado ello no puede prosperar la demanda (Cas. Nº 36-2003-Arequipa. El Peruano, 01/12/2003) .

      ¿En el proceso de tercería puede analizarse la validez del título que sustenta la propiedad del tercerista?

      Los procesos de tercería de propiedad no resultan constitutivos de derechos, pues el que invoca el tercerista ya se encuentra generalmente determinado, limitándose la judicatura a establecer a cuál de las partes le corresponde la preferencia de los derechos confrontados. No puede, entonces, efectuarse en causas como la alzada un análisis sobre la validez, eficacia o nulidad de los títulos en que tales derechos se sustentan, pues para ello el ordenamiento procesal establece vías específicas y determinadas (Exp. Nº 1298-2005. 23/12/2005) .

      Si la demanda de tercería es declarada improcedente, ¿puede suspenderse el remate?

      Al no admitirse a trámite la demanda de tercería, solo se causaba agravio al tercerista, mas no al ejecutado, y es por ello que el demandado no podía pedir la suspensión del proceso porque la causal invocada no lo legitimaba para pedirla (Exp. Nº 288-2000. 04/07/2000) .

      ¿Pueden acumularse en el mismo proceso la tercería de propiedad y la cancelación del asiento registral?

      “(...) La tercería de propiedad se encuentra sometida expresamente a las normas del proceso abreviado, en tanto que la cancelación del asiento registral por caducidad, debido a su complejidad y naturaleza jurídica le correspondía sustanciarse con sujeción a las normas del proceso de conocimiento; que, en consecuencia, como se trata de pretensiones sometidas a distintas clases de procedimientos, su acumulación resulta incompatible y en todo caso debió tramitarse por la vía del proceso de conocimiento, de mayor amplitud en sus términos y no por la vía abreviada de términos cortos que naturalmente limitan el derecho de defensa (...)” (Cas Nº 1064-2000-Puno. El Peruano, 30/11/2000) .

      ¿El allanamiento del ejecutado con la demanda de tercería es trascendente para esta controversia?

      El allanamiento a la demanda de tercería del ejecutado en la obligación de dar suma de dinero y al que se ha embargado el inmueble materia de la tercería, no resulta de trascendencia (Cas. Nº 1546-2001-Lima. El Peruano, 02/01/2002).

      ¿La desafectación de un gravamen se realiza mediante la tercería?

      La desafectación de un gravamen hipotecario no puede lograrse a través de un proceso de tercería, sino en uno de nulidad de acto jurídico. Ya que la tercería de propiedad tiene como presupuesto procesal fundamental que se acredite la propiedad de los bienes afectados o bien en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes (Cas. N° 444-2004-Lambayeque. El Peruano, 01/06/2006) .