ASPECTOS REGISTRALES DE LAS CONVOCATORIAS A SESIONES DE JUNTA DE PROPIETARIOS (
Fredy Silva Villajuán (*))
SUMARIO: I. Introducción. II. Legitimado para efectuar la convocatoria. III. Formalidad de la convocatoria. IV. Acreditación en sede registral de la convocatoria. V. Conclusiones.
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I. INTRODUCCIÓN
Con la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad surge la junta de propietarios como ente no personificado
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integrado por todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo. Corresponde a esta corporación carente de personalidad jurídica adoptar diversos acuerdos, muchos de los cuales tienen como destino final el registro de predios. Así, corresponde a la junta de propietarios la elección de su presidente y, en su caso, de la junta directiva, la adecuación y en general cualquier modificación del reglamento interno, la transferencia y la adquisición de los bienes comunes, entre otros actos registrables. De allí que tiene singular importancia la calificación de los acuerdos adoptados por esta corporación, es decir, la evaluación de la convocatoria para la reunión respectiva, el quórum para sesionar válidamente, las mayorías requeridas para adoptar los acuerdos y, finalmente, la formalización de los acuerdos que sustentarán la inscripción.
En el presente trabajo se evaluarán las normas que regulan el tema relativo a la convocatoria a las sesiones de junta de propietarios y los diversos criterios interpretativos establecidos por la jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral de la Sunarp, en adelante el Tribunal Registral.
II. LEGITIMADO PARA EFECTUAR LA CONVOCATORIA
La junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad y tiene la representación conjunta de estos
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. Los diversos propietarios que integran la junta deberán ser convocadas con la finalidad que puedan reunirse, discutir los puntos de la agenda y adoptar los respectivos acuerdos. Ello nos lleva, en primer lugar, a la necesidad de establecer quién de todos los propietarios está legitimado para efectuar la convocatoria. No ofrece mayor dificultad concluir que por naturaleza quien tiene la facultad de convocatoria será el presidente de la junta de propietarios, es decir, quien tiene la representación legal y dirige las sesiones; sin embargo, el artículo 145 del Reglamento de la Ley Nº 27157
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, deja abierta la posibilidad de que en el reglamento interno de cada edificación se establezca una disposición distinta, es decir, podría regularse que la convocatoria la efectúe alguien distinto al presidente, como podría ser por ejemplo el vicepresidente de la junta, si lo hubiera, u otro propietario de sección de propiedad exclusiva.
Otro problema que se presenta es el caso de las edificaciones cuyos regímenes se han constituido al amparo de la legislación anterior a la Ley Nº 27157, legislación que a diferencia de la actual, no consideraba como acto inscribible la elección del presidente de la junta de propietarios
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. En este supuesto surge la interrogante relativa a cómo deberá acreditarse ante el registro que el presidente que convoca a la sesión, efectivamente ha sido previamente elegido por la junta de propietarios. Considerando que la partida registral no legitima a ningún presidente por no haber sido inscrita su elección, este aspecto no será materia de confrontación con los antecedentes registrales, debiendo presumirse que el convocante efectivamente es el presidente de la junta de propietarios y como tal está legitimado para efectuar la convocatoria. Concluir de manera diferente implicaría exigir documentación que acredite la elección de todos los presidentes elegidos con anterioridad para llegar a la elección del presidente convocante y con ello acreditar su legitimidad, lo cual tornaría muy dificultosa la inscripción de los acuerdos de la junta de propietarios.
En el supuesto de regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad, el tema del legitimado para efectuar la convocatoria ha sido regulado en el artículo 6 de la Ley Nº 27157, estableciéndose que la convocatoria para iniciar el procedimiento de regularización de edificaciones será efectuada por el o los propietarios interesados; es decir, cualquier propietario sin importar el porcentaje de participación sobre los bienes comunes podrá efectuar la convocatoria.
También puede ocurrir que el reglamento interno no haya establecido reglas para la elección del primer presidente de la junta de propietarios. Este tema ha sido resuelto por el segundo párrafo del artículo 54 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
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al establecer que la convocatoria será efectuada por el propietario o constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.
Sin embargo, queda pendiente de determinar qué ocurrirá cuando contándose con reglamento interno y habiéndose elegido e inscrito al primer presidente, por alguna razón no se ha continuado con las elecciones para elegir al nuevo presidente o el presidente elegido con mandato vigente deja de serlo por haber transferido la sección de propiedad exclusiva o haber fallecido. Una de las formas de superar el problema antes descrito sería la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo en sesión universal.
Sin embargo, si no se logra la participación unánime de todos los propietarios, no queda claro quién será el legitimado para efectuar la convocatoria a la sesión. Al respecto, consideramos que en caso de que no exista presidente de la junta de propietarios con mandato vigente debió establecerse en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que la convocatoria podría ser efectuada directamente por el o los propietarios que representen el 25% de porcentajes de participación sobre los bienes comunes. Asimismo, somos de la opinión que una disposición de este tipo puede ser incorporada en el reglamento interno propio de cada edificación sobre la base de lo dispuesto en el artículo 146 del reglamento de la Ley Nº 27157, que permite establecer reglas especiales respecto a la convocatoria.
III. FORMALIDAD DE LA CONVOCATORIA
La convocatoria a una sesión de un ente colegiado tiene por finalidad que todos sus integrantes puedan estar enterados de los temas que serán materia de la sesión con la finalidad de decidir, de acuerdo con sus intereses, si asisten o no a esta. En el caso de las sesiones de junta de propietarios, el artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157, establece que, salvo disposición distinta del reglamento interno, la sesión será convocada por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega y recepción, y en carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Agrega la norma que los avisos o carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.
Se aprecia entonces que se ha regulado dos formas concurrentes de efectuar la convocatoria: a) mediante aviso dirigido a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que permita dejar constancia de su entrega y recepción y, b) mediante carteles expuestos en vitrinas u otros lugares visibles de la edificación.
Un problema común es que al efectuarse la convocatoria el propietario no se encuentre en su domicilio o que, estándolo, se niegue a recibir el aviso de convocatoria o a suscribir el cargo de recepción. El tema ha sido tratado por la jurisprudencia del Tribunal Registral
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habiéndose establecido que “la convocatoria a junta de propietarios a través de un medio que permita dejar constancia de su entrega y recepción se tendrá por cumplida cuando se hubiese remitido al domicilio designado al efecto o a la sección de propiedad exclusiva”. Se argumenta en la resolución respectiva que cuando la convocatoria es dirigida a la sección de propiedad exclusiva o al domicilio designado, puede suceder que se encuentre al propietario, a persona distinta al propietario o que no se encuentre nadie. Si se encuentra al propietario o a persona distinta, podrá obtenerse cargo de recepción, salvo que se produzca la negativa de suscribirlo, siendo el aspecto más relevante a efectos de una debida convocatoria la circunstancia de haberla efectuado en el lugar correcto (sea el domicilio señalado por el recurrente o el previsto en la norma respectiva), por aplicación analógica del artículo 21.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo General
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Es decir, se tendrá por bien efectuada la convocatoria si se dirige a la sección de propiedad exclusiva o al domicilio señalado al efecto, aunque no se haya entregado el aviso directamente al propietario, este se haya negado a recibirla o a suscribir la constancia de recepción o, no se encuentre en su domicilio, supuesto en el cual deberá dejarse el aviso de convocatoria debajo de la puerta.
Finalmente, cabe resaltar el argumento expuesto en el cuarto párrafo del punto 7 del análisis de la Resolución Nº 458-2006-SUNARP-TR-L del 2/8/2006 en el que se indica que “(...) si se exigiera que cada propietario firmara personalmente el cargo de recepción, la celebración de la sesión se frustraría si alguno de los propietarios no pudiera ser ubicado o se negara a firmar el cargo de recepción. La falta de celebración de la junta de propietarios afectaría negativamente a los ocupantes de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Se concluye entonces que no debe exigirse que cada propietario suscriba personalmente el cargo de recepción”.
IV. ACREDITACIÓN EN SEDE REGISTRAL DE LA CONVOCATORIA
Efectuada la convocatoria conforme a los mecanismos previstos en el reglamento interno de la edificación o en el artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157, dicha situación deberá ser acreditada ante el registro con la finalidad de evaluar la validez de la sesión respectiva
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. Desde luego que carecerá de objeto acreditar la convocatoria en las sesiones universales de junta de propietarios debido a que la asistencia de todos los propietarios implica que se les haya convocado previamente. En la misma línea, en el caso de las sesiones que se realicen sin la participación de todos los propietarios tampoco se requerirá acreditar la convocatoria de quienes asistieron a la sesión en la medida que su asistencia tiene como presupuesto que se le ha notificado previamente.
Por lo tanto, la acreditación de la convocatoria deberá referirse a los propietarios que no asistieron a la sesión respectiva.
Tanto la Ley Nº 27157 como su reglamento no contienen reglas relativas a la acreditación en sede registral de la convocatoria a la sesión de junta de propietarios. Si bien la junta de propietarios no constituye una persona jurídica, la convocatoria a sus integrantes tiene la misma naturaleza que la convocatoria a los integrantes de una persona jurídica, razón por la cual no existe obstáculo para aplicar los criterios de calificación de las sesiones de los órganos colegiados de las personas jurídicas.
Así, cuando el reglamento interno exija la convocatoria personal con cargo de recepción, deberá presentarse el original o la copia legalizada de los cargos de recepción del aviso respectivo
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y, en el supuesto de que no se exija el cargo de recepción, se presentará el original o la copia legalizada o autenticada del modelo del aviso de convocatoria
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.
Sobre la base del sustento anterior, la jurisprudencia del Tribunal Registral ha admitido la posibilidad de utilizar las declaraciones juradas previstas en la Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN para las personas jurídicas de naturaleza no societarias, para acreditar la convocatoria en las sesiones de junta de propietarios. En efecto, mediante Resolución Nº 587-2007-SUNARP-TR-L del 20/8/2007 se estableció que: “La convocatoria a las sesiones de junta de propietarios podrá acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada en el artículo 2 de la Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN”.
Finalmente, el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha precisado la forma como debe acreditarse la convocatoria, señalando en el último párrafo del artículo 54 que: “La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el reglamento interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de declaración jurada formulada por el presidente en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al reglamento interno”.
Tenemos entonces que la norma reglamentaria contempla dos formas de acreditar la convocatoria: a) los documentos a través de los cuales se efectuó la convocatoria conforme al reglamento interno o el artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157, es decir, los cargos de recepción de los avisos de convocatoria o el modelo del aviso en el caso que no se requiera constancia de recepción y, b) declaración jurada relativa a la convocatoria efectuada por el presidente de la junta.
Si bien la norma reglamentaria fija reglas más claras respecto a la acreditación de la convocatoria, somos de la opinión que debió establecerse como única forma de acreditar la convocatoria, la presentación de declaraciones juradas por cuanto a través de dicho documento es el presidente de la junta de propietarios quien asume responsabilidad porque efectivamente se hayan realizado las convocatorias, considerando además, que él es el encargado de realizarlas. Asimismo, la declaración jurada simplifica la calificación pues el registrador no tendrá que cotejar todos los cargos de notificación pues únicamente se requerirá la declaración en el sentido de que se ha efectuado la notificación a todos los propietarios.
V. CONCLUSIONES
1. La convocatoria para la elección del primer presidente de la junta de propietarios podrá ser efectuada por el propietario o constructor o por los propietarios que representen el 25% de porcentajes de participación en las zonas comunes.
2. En edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal constituido al amparo de la legislación anterior, en que no se han inscrito las elecciones de los presidentes de junta de propietarios, para la primera inscripción de la elección del presidente no será objeto de acreditación la legitimidad del convocante.
3. Se entiende cumplida la convocatoria si se dirige al domicilio señalado aunque no se encuentre al propietario o, encontrándose, se niegue a recibir el aviso o suscribir el cargo de recepción.
4. La convocatoria podrá acreditarse mediante la presentación del original o copia legalizadas o autenticadas del cargo de recepción de los avisos o del modelo de aviso, según sea el caso, o, mediante declaración jurada formulada por el presidente de la junta.
NOTAS:
(1) En el segundo párrafo del cuarto considerando de la Resolución Nº 711-2006-SUNARP-TR-L del 14/11/2006 se señala que “(...) La junta de propietarios constituye un ente corporativo sin personería jurídica, constituida con la única finalidad de velar por el funcionamiento y administración de los bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en función de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad inmobiliaria”.
(2) Conforme a la definición contenida en el artículo 47 de la Ley Nº 27157.
(3) Texto Único Ordenado ha sido aprobado mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA publicado en el diario oficial
El Peruano
el 8/11/2006.
(4) Ley Nº 27157, artículo 48.- Del presidente de la junta de propietarios
48.1. El presidente de la junta de propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.
48.2. Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios donde conste dicho nombramiento y
que esté debidamente inscrita.
(5) Aprobado mediante Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN del 28/08/2008, publicado en el diario oficial
El Peruano
el 30/08/2008.
(6) Resolución Nº 458-2006-SUNARP-TR-L del 2/8/2006.
(7) Artículo 21.4 de la Ley Nº 27444: La notificación personal, se entenderá con la persona que deba ser notificada o su representante legal, pero de no hallarse presente cualquiera de los dos en el momento de entregar la notificación, podrá entenderse con la persona que se encuentre en dicho domicilio, dejándose constancia de su nombre, documento de identidad y de su relación con el administrado.
(8) Conforme a lo previsto por el artículo 2011 del Código Civil y numeral V del Título Preliminar y literal c) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación implica la evaluación de la validez del acto o contrato objeto de inscripción.
(9) Mediante Resolución Nº 400-2007-SUNARP-TR-L del 22/6/2007 se ha establecido que “A efectos de acreditar la debida convocatoria a junta de propietarios deberá presentarse el original o copia legalizada de las esquelas de convocatoria cursadas a los propietarios de la edificación con derecho inscrito”.
(10) Es exigible la presentación del aviso de convocatoria con la finalidad de verificar su contenido y poder establecer si la junta de propietarios se celebró conforme a la convocatoria.