CONCLUSIÓN Y CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

      En materia de arrendamiento debe distinguirse dos supuestos: la continuación y los efectos de la conclusión del contrato; en el primer caso el contrato continúa siempre y cuando el arrendatario permanezca en el uso del bien y el arrendador no haya solicitado su devolución; en el segundo supuesto el contrato ha concluido, en tal sentido, los efectos de la conclusión son que el arrendador tiene derecho a exigir la restitución del bien e incluso a cobrar la penalidad convenida si hubiere sido pactada, o en su defecto una prestación igual a la renta del periodo precedente, cuyo cobro no importa la continuación del arrendamiento (Cas. Nº 1713-2002-Callao. 19/12/2003).

      ¿Cuándo se considera concluido el arrendamiento de duración determinada?

      El Código Civil, en su artículo 1699, establece que el arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas, esto es, expirado el plazo determinado, el contrato fenece de pleno derecho, procediéndose a la desocupación del bien, no requiriéndose ninguna acción judicial para obtener el fenecimiento del contrato, este es automático; pudiendo accionar el arrendador contra el co-contratante, el desalojo, cuando este último, no desocupe y restituya el bien, como en el caso de autos (Exp. Nº 805-2002. 13/06/2002).

      En el arrendamiento de duración determinada, si el arrendatario permanece en el uso del bien una vez vencido el plazo, ¿se configura la continuación de la relación contractual?

      El artículo 1700 del Código Civil es claro en señalar que una vez vencido el contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien no se entiende que exista renovación tácita sino la continuación del arrendamiento; es decir, el contrato de arrendamiento no fenece sino que se convierte en uno de duración indeterminada, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador ponga fin a dicho contrato dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario, de conformidad con lo establecido por el artículo 1703 del citado código. (...) En consecuencia, el artículo 1703 del Código Civil regula de forma especial la conclusión del contrato de arrendamiento, y prevalece respecto de la norma general sobre conclusión de contratos contenida en el artículo 1365 del mismo Código (Cas. Nº 1713-2002-Callao. 19/12/2003).

     Legal, doctrinal y jurisprudencialmente, se ha señalado que, efectivamente, si el arrendatario sigue usando el bien, luego de vencido su contrato a plazo determinado, no hay una renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones contractuales, con excepción del plazo determinado, puesto que el legislador, permite que el arrendador dé por concluido el mismo en cualquier momento (Cas. Nº 492-2006 Li-ma. 07/11/2006).

     Luego de haber vencido el plazo de un contrato de arrendamiento, esto implica la continuación de dicho acto bajo sus mismas estipulaciones, mas no el surgimiento de una nueva relación contractual, ya que ello requeriría el consentimiento de las partes contratantes, situación que se extenderá hasta la solicitud de devolución por parte del arrendador ya que la intención del legislador con dicha norma es evitar que el derecho del arrendador se vea desprotegido; siendo adecuado indicar que el requerimiento de devolución por el arrendador no importa un nuevo vencimiento pues el contrato conforme se indicó ya venció, sino implica la conclusión del arrendamiento, tornándose en uno indeterminado debido a la permanencia del arrendatario en el inmueble según dispone la norma en mención [artículo 1700 del Código Civil] (Cas. Nº 2755-2002-Callao. 07/06/2004).

      Luego de concluido el arrendamiento, ¿lo pagado por concepto de uso de bien califica como renta convenida?

      En cuanto a los efectos de la conclusión del contrato de arrendamiento el poseedor no tiene derecho a usar el bien, por tanto no existirá en estricto una contraprestación consistente en el pago de la renta; siendo esto así, la obligación de pagar por concepto del uso del bien es distinta al pago de una renta convenida (Cas. Nº 1713-2002-Callao. 19/12/2003).

      La conclusión del arrendamiento ¿convierte al arrendatario en poseedor precario?

      El hecho de dar por concluido el contrato de arrendamiento, conforme al artículo 1708 inciso 2 del Código Civil, significa que el arrendador tiene derecho a exigir la devolución del bien, lo que no convierte al inquilino en ocupante precario, puesto que como dispone el artículo 1704 del Código Sustantivo, debe continuar pagando una prestación igual a la renta (Cas. Nº 508-2000-Arequipa).

     Al haber vencido el contrato, no puede argumentarse que su condición de arrendatarios ha devenido en precaria, pues de conformidad con el numeral 1700 del Código Civil, vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que haya renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento (Cas. N° 3075-01-Cusco. 23/08/2002).

      La continuación del arrendamiento, ¿impide su renovación?

      Si bien el artículo 1700 del Código Civil dispone que de permanecer el arrendatario en posesión del bien luego de vencido el plazo de duración del contrato no debe entenderse la renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, ello no implica que el mismo no pueda ser renovado o que pueda pactarse otro contrato con distintas estipulaciones entre las partes; esto es, con tal norma no debe entenderse que no pueda pactarse renovación sino tan solo que, en caso de falta de acuerdo, y de prolongarse la presencia del arrendatario, debe entenderse la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su restitución (Cas. Nº 1890-2000-Lima. 17/10/2000).