EDIFICACIÓN DE MALA FE EN TERRENO AJENO
Tema relevante:El artículo 941 del Código Civil no regula la accesión automática en beneficio del dueño del terreno, sino dicha norma únicamente concede un derecho potestativo consistente en optar por hacer suya la edificación o, por el contrario, obligar al constructor a pagar el terreno. Por tanto queda claro que cuando se invoque la accesión industrial no solo se deberá demostrar la ausencia de buena fe del constructor, sino se deberá acreditar fehacientemente la mala fe con la que obró; esto es, que se haya demostrado que el demandado edificó en el predio materia de la demanda a sabiendas de que el terreno no le pertenecía y que era de propiedad de la empresa demandante; determinación que resulta de interés capital en la presente litis, ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la presunción de publicidad establecida en el artículo 2012 del Código Civil.
Jurisprudencia:
Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República
DEMANDANTE : Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur S.A.
DEMANDADO : Francisco Marcelino Cáceres León.
MATERIA : Edificación de buena fe en terreno ajeno.
FECHA : 05 de junio de 2008 ( El Peruano , 04/09/2008)
CAS. N° 1174-2007-LIMA
RECURSO DE CASACIÓN : Se trata del recurso de casación interpuesto por don Francisco Marcelino Cáceres León, contra la sentencia expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirma la sentencia apelada su fecha veintiséis de mayo del dos mil cinco, que declara infundada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio e improcedente el derecho de opción a que se contrae la reconvención planteada por el demandado don Francisco Marcelino Cáceres León; y Fundada la demanda de Reivindicación y de Accesión interpuesta, en consecuencia dispusieron que el demandado don Francisco Macerlino Cáceres León restituya a Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur Sociedad Anónima las doce hectáreas de terreno cercado que ocupa en las Pampas de Mamay (Kms. 36.7 y 37.8 de la Panamericana Sur - Lurín); así como las edificaciones allí levantadas; en los seguidos por Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur Sociedad Anónima contra don Francisco Marcelino Cáceres León sobre Reivindicación y otros. FUNDAMENTOS DEL RECURSO : Esta Suprema Sala ha declarado procedente el recurso de casación por las causales contenidas en los incisos 1 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, sosteniendo el impugnante en cuanto a la Primera Causal que en la impugnada se ha aplicado indebidamente el artículo 2012 del Código Civil, que contiene el principio registral de publicidad, según el cual se presume sin admitirse prueba en contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; Afirma que bajo esta presunción legal la Sala de origen crea la presunción judicial de que toda construcción levantada sobre terreno inscrito necesariamente es de mala fe, sin que pueda admitirse prueba en contrario, lo que es incompatible con lo establecido en el artículo 941 y siguientes del Código Civil que regulan el derecho de accesión y que exigen que la mala fe del poseedor debe ser probada; situación que no se ha demostrado en el presente caso; y respecto a la Segunda Causal, que se han contravenido las normas que garantizan el derecho al debido proceso, por cuanto: A) La Sala ha modificado el petitorio contenido en la demanda y ha considerado que la demanda contiene una acumulación de acciones autónomas, cuando resulta evidente que el demandante ha demandado reivindicación de la propiedad como pretensión principal y accesoriamente la declaración de propiedad por accesión; y B) Que indebidamente en las instancias de mérito han exonerado al demandante de su obligación de probar los hechos alegados en la demanda respecto a la mala fe; CONSIDERANDO: Primero.- Que, habiéndose concedido el recurso de casación por las causales citadas, conviene emitir pronunciamiento, en primer lugar, respecto a la causal referida a vicios in procedendo , pues de ampararse el recurso por esta causal, debido a los efectos anulatorios que esta resolución ocasiona, carecería de objeto emitir pronunciamiento de fondo acerca de la otra causal por la que también se concedió el recurso. Segundo.- Que, en consecuencia, con relación a la causal por vicios in procedendo debe advertirse que la presente litis fue promovida por la empresa demandante con el objeto de que el demandado le restituya el predio de doce hectáreas ubicado en las pampas de Mamay del Kilómetro treinta y seis punto siete y treinta y dos punto ocho de la carretera panamericana Sur y accesoriamente se le declare propietario por accesión de las edificaciones construidas por el demandado en el predio de su propiedad; todo ello debido a que la demandante sería propietario del predio materia de la demanda, el cual es parte de otros lotes mayores que fueron adquiridos de la compañía inmobiliaria San Blas Sociedad Anónima con fecha veintitrés de diciembre de mil novecientos sesenta y nueve, derecho que se encuentra inscrito en los Registros Públicos de Lima desde el año mil novecientos setenta; agrega que el demandado ha invadido el predio en doce hectáreas alegando haberlo adquirido de una tercera persona; por lo que interpone la presente demanda. Tercero.- Que, admitida a trámite la demanda, con fecha veinticinco de febrero de mil novecientos noventa y siete el demandado don Francisco Marcelino Cáceres León, ha negado la demanda y la calidad de propietaria de la demandante; afirma que el dieciséis de junio de mil novecientos noventa y cinco el PETT ha expedido la Resolución Directoral número 144-95-AG-PETT mediante la cual incorpora a dominio del Estado ciento cuarenta y cinco hectáreas y ocho mil trescientos metros cuadrados de terreno eriazos ubicados en el distrito de San Bartolo, dentro de cuya área se encuentra el terreno que es materia de la demanda y que ocupa en calidad de propietario, esta resolución administrativa ha dispuesto además su inscripción registral y la cancelación de las inscripciones registrales que existieran con relación al predio; por lo que a la fecha de interposición de la demanda, la demandante había dejado de ser propietaria del bien, que pasó a dominio del Estado; además desde mil novecientos noventa y tres un grupo de agricultores organizados en la asociación agropecuaria Sumac Pacha empezaron a trabajar el terreno eriazo, solicitando su adjudicación por el Ministerio de Agricultura y finalmente que desde que ingresó a poseer el predio la demandante jamás ha reclamado el bien, por lo que conduce el bien en forma continua, pacífica y pública como propietario por más de diez años atrás, por lo que interpone demanda reconvencional de prescripción adquisitiva de dominio y alternativamente que se declare su derecho a la opción considerada en el artículo 941 del Código Civil, por existir mala fe del dueño del suelo. Cuarto.- Que, tramitadas las causas con arreglo a ley, con fecha veintiséis de mayo de dos mil cinco el Noveno Juzgado Civil de Lima ha pronunciado sentencia de primera instancia por la que declaró infundada la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva de dominio e improcedente el derecho de opción; Fundada la demanda de reivindicación de la propiedad, en consecuencia que el demandado restituya a la demandante el predio materia de la demanda, quedando a favor de la demandante la totalidad de las edificaciones existentes en el mencionado predio, todo ello básicamente debido a que se ha acreditado que la demandante es propietaria del bien materia de litis, el cual es poseído por el emplazado sin título alguno ya que la Resolución Directoral número 144-95-AG-PETT, ha sido declarada Nula por Resolución Ministerial 0276-97-AG; asimismo se habría acreditado que el demandado ha edificado la construcción existente en el predio de mala fe, conociendo que el bien era de propiedad de la ahora demandante. Quinto.- Que, contra lo resuelto por el a quo el poseedor demandado ha interpuesto recurso de apelación por ante el Superior en el grado, por lo que en fecha veintinueve de agosto del dos mil seis la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima ha expedido sentencia confirmando la apelada en todos sus extremos, exponiendo argumentos similares a los contemplados en la sentencia de primera instancia. Sexto.- Que, del contenido de la resolución de vista que es materia del recurso, resulta evidente que el fallo no contiene pronunciamiento expreso y motivado acerca de la pretensión contenida en el escrito de la demanda, referida a la declaración de propiedad por accesión de las edificaciones construidas por el demandado; esta omisión, desde luego, vulnera lo establecido en el artículo 122 inciso 4 del Código Procesal Civil que exige que las resoluciones judiciales necesariamente contengan la expresión clara y precisa de lo que se decide u ordena, respecto de todos los puntos controvertidos, por tanto, se incurre en contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso. Sétimo.- Que, sobre el particular, debe tenerse en cuenta que el deber de motivación de las resoluciones judiciales contenida en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado, garantiza que los jueces, cualquiera que sea la instancia a la que pertenezcan, deben expresar el proceso mental que los ha llevado a decidir una controversia, asegurando que el ejercicio de administrar justicia se haga con sujeción a la Constitución y a la ley; en contrario, si la resolución infringe alguno de estos aspectos sustanciales de la motivación, incurre en causal de nulidad contemplada en el artículo 122 inciso 4 del Código Procesal Civil. Octavo.- Que, no está demás precisar que el artículo 941 del Código Civil no regula la accesión automática en beneficio del dueño del terreno, sino dicha norma únicamente concede un derecho potestativo consistente en optar por hacer suya la edificación o por el contrario obligar al constructor a pagar el terreno; por tanto queda claro que cuando se invoque la accesión industrial, no solo se debe demostrar la ausencia de buena fe del constructor, sino se deberá acreditar fehacientemente la mala fe con que obró; por esta razón, debe dilucidarse adecuadamente en el presente proceso, si se ha acreditado la mala fe del demandado constructor, esto es, que se haya demostrado que el demandado edificó en el predio materia de la demanda a sabiendas que el terreno no le pertenecía y que era de propiedad de la empresa demandante; determinación que resulta de interés capital en la presente litis, ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la presunción de publicidad establecida en el artículo 2012 del Código Civil. Noveno.- Que, en consecuencia, siendo fundado el recurso de casación por la causal de contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso, y teniendo en consideración que el amparo del recurso extraordinario por esta causal, acarrea como efecto inmediato la declaración de nulidad de la sentencia que es materia del recurso; deviene en innecesario emitir pronunciamiento acerca de los fundamentos de las otras causales por las cuales también se declaró procedente el recurso de casación, sin que ello obste para que la Sala de origen tome en consideración lo expuesto al momento de resolver. Por las consideraciones expuestas, declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por don Francisco Marcelino Cáceres León, por la causal de contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso; en consecuencia, NULA la sentencia de vista que confirmando la apelada declaró Fundada la demanda de reivindicación de la propiedad promovida por la empresa demandante e infundada la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva de dominio, Improcedente el derecho de opción; DISPUSIERON que la Sala Superior de origen expida nueva resolución con arreglo a ley; ORDENARON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Inmobiliaria y Constructora Tierra del Sur Sociedad Anónima, Sucesora Procesal de Montagne y Compañía Agrícola San Bartolo Sociedad Anónima, contra don Francisco Marcelino Cáceres León; sobre Reivindicación de la Propiedad y otros; y los devolvieron.
SS. RODRÍGUEZ MENDOZA, PACHAS ÁVALOS, FERREIRA VILDOZOLA, SALA MEDINA.
COMENTARIO:
EDIFICACIÓN EN TERRENO AJENO: ENTRE LA BUENA Y LA MALA FE DEL CONSTRUCTOR
¿CONVIRTIENDO LAS PRESUNCIONES ABSOLUTAS EN PRESUNCIONES IURIS TANTUM?
Alan Pasco Arauco (*)
1. INTRODUCCIÓN
Si bien mediante la presente sentencia casatoria la Corte Suprema falla declarando nula la sentencia de vista, evitando pronunciarse sobre el fondo de la cuestión y ordenando a la Sala Civil de la Corte Superior, resolver nuevamente el conflicto de intereses pero teniendo en cuenta esta vez los criterios expuestos por aquella, ello no hace menos interesante ni mucho menos le resta relevancia a lo expresado por los vocales de la Corte Suprema a través de dicha sentencia.
En efecto, a pesar de tratarse de una sentencia con contenido nulificante, la Corte Suprema no quiso desaprovechar la oportunidad y emitió pronunciamiento respecto de los alcances de la presunción normada en el artículo 2013 (1) del Código Civil a efectos de determinar la buena o mala fe de aquella persona que construye sobre un terreno que es de propiedad de un tercero (2) .
Al análisis de estas y otras cuestiones atinentes a la construcción en terreno ajeno, tales como la buena o mala fe del constructor, la conducta del propietario del terreno y las presunciones dentro de nuestro sistema jurídico se encuentra destinada la presente investigación, la cual, reconocemos, no podrá abordar con rigurosidad lógica, profundidad doctrinaria y claridad pragmática cada uno de dichos tópicos, debido a los límites de espacio que deben ser respetados al momento de elaborar un comentario jurisprudencial. Sin embargo, ello no será óbice para que llevemos adelante un análisis prolijo y claro de cada uno de los puntos abordados.
2. LA EDIFICACIÓN EN TERRENO AJENO: ¿CÓMO DETERMINAMOS LA BUENA FE DEL CONSTRUCTOR?
La accesión, regulada en el artículo 938 del Código Civil, constituye un modo adquisitivo originario de la propiedad, “consistente en la atribución al propietario de un bien, de todo aquello que le une o adhiere materialmente a este” (3) . Por tanto, “el presupuesto de la accesión es la existencia de dos bienes, uno de los cuales tendrá el carácter de ‘principal’, y el otro de ‘accesorio’, siendo este último el que se adhiere en el primero” (4) . Ahora bien, los conflictos se presentan cuando los propietarios de los bienes, antes de la accesión, son personas distintas. En efecto, si yo soy propietario de un terreno sobre el cual, por cuenta propia, levanto una construcción, naturalmente el ordenamiento jurídico reconoce mi derecho de propiedad no solo sobre el terreno, sino también sobre lo edificado en él. Aquí no encontramos conflicto alguno, toda vez que el propietario del bien principal y del accesorio es la misma persona. Distinto (y mucho más confuso) sería el panorama si sobre el terreno de mi propiedad, se le ocurriese a mi vecino edificar por cuenta suya, sin consultarme nada al respecto. Aquí, naturalmente, nos encontramos frente a un conflicto de intereses que urge ser resuelto, y para ello, legislador del Código Civil de 1984 se preocupó por poner fin a los potenciales conflictos y estableció una serie de reglas normadas en los artículos 941, 942 (5) y 943 (6) del Código Civil que establecen a quién le asiste el derecho en estos casos.
De una lectura sistemática de dichos artículos, se aprecia claramente que el legislador nacional optó por resolver todo tipo de conflicto relacionado con la edificación en terreno ajeno, sobre la base de la buena o mala fe con que actúan las partes del conflicto. Así, dependiendo de la buena o mala fe con que actúan tanto el constructor como el propietario del terreno, el legislador otorga una serie de derechos potestativos a cada uno de los sujetos involucrados. El panorama es el siguiente:
A) Buena fe del constructor: Se le concede al dueño del terreno la posibilidad de elegir entre hacer suyo lo edificado por el tercero constructor que actuó de buena fe, u obligarlo a que pague el precio del terreno sobre el cual edificó.
B) Mala fe del dueño de terreno: Si el dueño del terreno sabía que el tercero estaba construyendo de buena fe sobre un terreno cuya ajenidad ignoraba, la posibilidad de elegir esta vez recae sobre el tercero constructor, quien podrá exigir que se le pague el valor de la edificación o pagar el valor comercial del terreno sobre el cual construyó.
C) Mala fe del constructor: Tratándose de mala fe del constructor, el dueño del terreno podrá exigir la demolición de lo edificado a cargo del invasor, o hacer suyo lo edificado sin necesidad de que pague suma dineraria alguna al tercero invasor.
Ahora bien, ¿cómo determinamos la buena o mala fe del tercero que construye sobre un terreno ajeno? Somos de la opinión que la buena o mala fe dependerá: i) del conocimiento que tuviese el tercero invasor respecto a la ajenidad del terreno sobre el cual construye; ii) de la creencia, por parte del tercero invasor, de que ostenta alguna facultad para construir, a pesar de tratarse de un terreno ajeno (7) . Sin embargo, a efectos de llevar adelante la presente investigación, nos centraremos principalmente en el primer criterio señalado para determinar la buena o mala fe de las partes.
De esta forma, teniendo como base únicamente el primer criterio, si el tercero invasor levanta alguna edificación sobre un terreno cuya ajenidad conoce, será el propietario del terreno quien podrá optar entre demoler lo edificado o apropiárselo, debido a la mala fe del tercero invasor. Por el contrario, si el tercero invasor construye sobre un terreno ajeno, con absoluto desconocimiento de que dicho terreno es de propiedad de un tercero, entonces dicho tercero actuó de buena fe, y será premiado (en caso el dueño del terreno hubiese actuado de mala fe) con la posibilidad de exigir el pago de la edificación o adquirir el terreno conforme a su precio actual.
En consecuencia, será tercero invasor de buena fe aquel que construye desconociendo que el terreno sobre el cual edifica le pertenece a un tercero. Hablaremos de un tercero invasor de mala fe cuando este levanta una determinada construcción con absoluto conocimiento de que el terreno sobre el cual está edificando no es de su propiedad. Finalmente, nos encontramos con la figura del dueño del terreno que actúa de mala fe, cuando este no le informa al tercero constructor de buena fe, que el bien sobre el cual está construyendo no es de su propiedad, sino de aquel.
Ahora bien, si tenemos en cuenta que la buena fe se presume, entonces deberíamos presumir que todo aquel que construye en un terreno ajeno lo hace de buena fe, y por ende, correspondería a los dueños de los terrenos destruir dicha coraza llamada “presunción de buena fe” a través de algún medio que desenmascare o acredite la mala fe con que actuaron los terceros invasores; o lo que es lo mismo, los propietarios de los terrenos deberán “demostrar” o “acreditar” que los terceros invasores tenían pleno conocimiento de que los terrenos sobre los cuales edificaron eran de propiedad de terceras personas (no olvidemos que la mala fe, en este caso, es sinónimo de saber que el terreno sobre el cual se construye es de propiedad de un tercero).
Siendo este el panorama, sería indispensable que todo propietario de algún terreno, coloque sobre este, por ejemplo, un cartel mediante el cual indique que dicho bien es de su propiedad. De esta forma, el propietario del suelo podría demostrar que el tercero invasor tomó debido conocimiento acerca de la ajenidad del terreno a través de la información contenida en dicho aviso. No obstante, el propietario del suelo deberá estar pendiente de que ningún tercero retire dicho cartel o lo destruya, porque de ser este el caso, no se le podría reprochar al tercero invasor el no haber tomado conocimiento acerca de la ajenidad del bien sobre el cual construye, ya que al no existir el aviso, no habría forma de conocer la ajenidad del bien. Esta situación, como se puede ver, resulta del todo caótica y problemática, ¿qué hizo nuestro legislador al respecto?
3. ¡EL ARTÍCULO 2012 DEL CÓDIGO CIVIL AL RESCATE!
El artículo 2012 del Código Civil consagra, para algunos (8) , el principio de publicidad registral, estableciendo la presunción (9) de que “todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es juris et de jure , porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados” (10) .
Al respecto, debemos señalar que la publicidad jurídica registral es “la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto a terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos” (11) . De esta forma, la publicidad registral busca otorgar una completa seguridad jurídica, tanto estática como dinámica (12) .
Ahora bien, en vista de que nos encontramos frente a una presunción que no admite prueba en contrario, resulta del todo claro que si A tiene inscrito su derecho de propiedad sobre el predio B, el ordenamiento jurídico considera que todas las personas tienen perfecto conocimiento de que A es propietario del bien B. En consecuencia, si una persona celebra con C un contrato de compraventa sobre el predio B, no podrá ejercer plenamente su derecho de propiedad sobre este, ya que estaría contratando con alguien que no era propietario del bien, y no podrá obtener tutela por parte del ordenamiento jurídico alegando que no sabía que el predio era de A, ya que para el sistema jurídico (al estar inscrito el derecho de propiedad de A) todos los terceros conocen perfectamente que el bien no es de C, sino de A.
¿Se justifica esta presunción de conocimiento? Creemos que sí. Cuando queremos comprar una casa, lo primero que hacemos es un estudio de títulos. Es decir, acudimos a los registros públicos para averiguar si la persona con la que estamos contratando es propietaria del bien que queremos comprar. Si esta figura en registros como propietaria del bien, entonces no dudaremos en adquirirlo. En cambio, en el supuesto que se trate de un inmueble que no ha sido inscrito, pensaremos dos veces antes de firmar el contrato, ya que nada nos asegura que el inmueble es de propiedad de aquella persona que nos lo quiere vender. Si bien el vendedor es poseedor del bien, y como tal se le presume propietaria (13) , dicha presunción no es absoluta, admite prueba en contrario, por lo que si adquirimos dicho inmueble y no lo inscribimos, estaremos siempre en la incertidumbre de que algún día venga un tercero con un título de propiedad anterior al nuestro y termine por quitarnos el inmueble. Este es el panorama desde el punto de vista de alguien que pretende comprar un bien.
Ahora, tratándose de alguien que tiene un bien y desea enajenarlo, lo primero que debe hacer es inscribirlo, porque como ya vimos, sino lo tiene inscrito a su nombre, los potenciales compradores no se animarán a adquirirlo, pues no podrían estar seguros de que el bien sobre el cual contratan es de propiedad del vendedor. Por otro lado, el tener inscrito su derecho de propiedad, no solo hace al vendedor más “atractivo” frente a sus potenciales compradores, sino que también lo protege frente a terceros inescrupulosos que pretendan venderlo sin su consentimiento así como frente a los potenciales adquirientes que contraten con dichos terceros inescrupulosos. Nos explicamos: supongamos que A es propietario registral del inmueble B. Dicho propietario decide irse de vacaciones y le otorga en comodato su casa a C, quien aprovechándose de la ausencia de A, vende el inmueble a D. A su regreso, A exige la devolución de su casa, ante lo cual D le responde que él es el nuevo propietario, al haberlo adquirido de buena fe de C: ¿quién recibe tutela por parte del ordenamiento jurídico? Naturalmente A, ya que este podrá alegar que el bien se encontraba inscrito a su nombre, y conforme al artículo 2012 del Código Civil, todos conocen el contenido de las inscripciones sin admitirse prueba en contrario. ¿Qué pasaría si el legislador no hubiese consagrado dicha presunción absoluta?
1. Se debería averiguar, caso por caso, si es que el tercero adquiriente (en este caso, D) tuvo o no efectivo conocimiento de que el bien estaba inscrito a nombre del vendedor o a nombre de otra persona. Esto, además de constituir una traba para la libre, eficiente y rápida circulación de la riqueza inmobiliaria, se presta para maniobras fraudulentas entre aquel que haciéndose pasar por propietario (sin serlo) vende el bien y aquel tercero adquiriente que supuestamente no conocía que dicho bien se encontraba inscrito a nombre de otro.
2. Se dejaría en plena inseguridad a los propietarios registrales, ya que si bien la inscripción de su derecho en los registros, los hará mas “atractivos” frente a potenciales compradores, no les otorgará plena protección frente a terceros que haciéndose pasar por propietarios del bien, lo vendan a ingenuos que confían, sin base material alguna, en la palabra de dichos vendedores.
3. Se crearía un incentivo para que conductas poco diligentes se incrementen. Así, cuando alguien pretenda venderme un bien, no sería necesario que vaya a registros públicos y averigüe si dicho vendedor es efectivamente propietario del bien; bastaría con que yo crea en su palabra y lo compre, y en el supuesto que dicho vendedor no hubiese sido propietario del bien, el titular del derecho debería probar la mala fe con la que actué, a efectos de atacar dicha compraventa. Es decir, se protegería supuestamente la “buena fe” con que actué, en desmedro del derecho del verdadero propietario, cuando en realidad, lo que se estaría protegiendo es mi poca diligencia, mi descuido, en desmedro del verdadero propietario, quien había tenido la cautela de inscribir su derecho a efectos de otorgarle plena seguridad jurídica.
Son estas las razones que nos llevan a considerar idóneo lo consagrado en el artículo 2012. Tal es la importancia de este dispositivo legal, que un sector autorizado de la doctrina no duda en señalar que “ el vigente artículo 2012 del Código Civil, antes de recoger lo que la mayoría de comentaristas denominan el principio de publicidad, regula, a través de una presunción absoluta de conocimiento, la eficacia material de la publicidad registral, que no es un principio, sino la base subyacente sobre la cual todos los principios reposan ” (14) (el énfasis es nuestro).
4. EL PRONUNCIAMIENTO DE LA CORTE SUPREMA: CONVIRTIENDO UNA PRESUNCIÓN ABSOLUTA EN UNA IURIS TANTUM
Vista la importancia que asume el artículo 2012 del Código Civil, dicha norma resulta fundamental a efectos de determinar la buena o mala fe con que actúa el tercero que construye en terreno ajeno. Al respecto, habíamos señalado lo caótico que sería que todo propietario de algún terreno tuviese que colocar un letrero que indique que el predio es suyo, a efectos de “destruir” la buena fe de algún tercero que construya sobre dicho inmueble. Para evitar ello, nuestro sistema jurídico cuenta con una presunción de conocimiento absoluto sobre el contenido de las inscripciones que si bien cumple la misma función que dicho letrero, informando a los terceros que el bien sobre el cual pretenden construir le pertenece a alguien, cuenta con una gran ventaja sobre aquel: el registro es de conocimiento general, tiene un radio de acción amplísimo, es accesible a cualquier persona y, en consecuencia, es oponible a todos; es decir, nadie podrá alegar que no conocía que el bien sobre el cual construía le pertenecía a un tercero, pues dicho constructor siempre estuvo en la posibilidad de acudir a los Registros Públicos (ello lo impone un mínimo de diligencia) a efectos de conocer la situación del terreno sobre el cual edifica.
Como consecuencia de ello, si tenemos en cuenta que la buena fe del constructor depende del conocimiento que tiene sobre la ajenidad del bien, la regla podría ser la siguiente: tratándose de un terreno no inscrito, corresponderá al propietario del terreno destruir la buena fe del constructor, presentando algún medio probatorio que acredite que aquel conocía que el bien le pertenecía a este. Ello se justifica en alguna medida porque fue el dueño del terreno quien no se preocupó por inscribir su derecho de propiedad (ello de alguna manera demuestra la ligereza o poca diligencia con que actuó). En cambio, tratándose de un terreno debidamente inscrito en los registros públicos a nombre de persona distinta del constructor, la buena fe con que podría actuar este queda completamente desvirtuada por la presunción del artículo 2012, la cual no admite prueba en contrario; es decir, el constructor no podrá alegar que construyó de buena fe, porque ello implicaría sostener que construyó sin saber que el terreno era ajeno, y dicha hipótesis se encuentra negada expresamente por el Código Civil, ya que al tratarse de un terreno inscrito, se presume irremediablemente que el constructor conocía (o valgan verdades, debía conocer) la ajenidad del terreno . En este caso, como se puede apreciar, es distinto el alcance de la buena, y es que no basta con una buena creencia, sino que es necesario una buena fe diligencia (15) .
En clara oposición a lo establecido en la presente investigación, en el caso materia de análisis, la Corte Suprema señaló enfáticamente que “cuando se invoque la accesión industrial, se deberá acreditar fehacientemente la mala fe con que obró el constructor; (…) esto es, que se haya demostrado que el demandado edificó en el predio materia de la demanda a sabiendas que el terreno no le pertenecía y que era de propiedad de la empresa demandante; ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la presunción de publicidad establecida en el artículo 2012 del Código Civil”. Con ello, la Corte Suprema no solo desconoce los alcances de la presunción normada en el artículo 2012, sino que también se pronuncia en manifiesta oposición a lo establecido por dicha norma, mediante la cual el legislador estableció una presunción que no admite prueba el contrario; no obstante ello, la Corte Suprema termina destruyendo dicha presunción juris et de jure , convirtiéndola en una presunción iuris tantum , ya que según ella, la prueba de la buena o mala fe del constructor deberá acreditarse dentro del proceso, independientemente de la presunción absoluta que consagra el tantas veces citado artículo 2012.
Con este tipo de pronunciamientos, la Corte Suprema termina “premiando” a aquellos que actúan con ligereza (el constructor que no se preocupó por acudir a registros públicos y conocer la verdadera situación del terreno), en desmedro no solo de aquellos que sí fueron diligentes y se preocuparon por inscribir debidamente sus derechos, sino también en desmedro de la comunidad en general, porque cuando pierde la seguridad jurídica, qué duda cabe, perdemos todos.
NOTAS:
(1) Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones”.
(2) Artículo 941 del Código Civil: “Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno”.
(3) GAZZONI, Francesco. Manuale di Diritto Privato . VII Edizione Aggiornata. Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli, 1998, p. 231.
(4) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derechos Reales . Jurista Editores, Lima, 2005, p. 637.
(5) Artículo 942: Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual del terreno.
(6) Artículo 943: Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso, la demolición es de cargo del invasor.
(7) “Podemos definir a la buena fe como la convicción que tiene el sujeto de que el acto realizado es lícito. En consecuencia, el invasor procede a construir bajo la convicción de la licitud de su accionar (…) concurre por ende, en el tercero invasor, una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo (cree pertenecerle), o una creencia, también asentada sobre un error excusable, sobre el alcance del título que ostenta (cree que le faculta para obrar como lo ha hecho)” (DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial . Volumen III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 248).
(8) Para nosotros, lo que establece este artículo no es el principio de publicidad registral, sino la eficacia material de dicha publicidad. Sobre el particular volveremos más adelante, sin embargo, aprovechamos la nota para adherirnos a aquel sector de la doctrina nacional, según el cual el verdadero principio de publicidad registral se encuentra regulado “en el Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo segundo párrafo del artículo I de su Título Preliminar, señala que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”. (DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad registral”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario . Año LXXV, Nº 650, Madrid, enero-febrero, 1999, pp. 111-127.
(9) Las presunciones en el Derecho guardan estrecha relación con las lagunas del conocimiento. Así autorizada doctrina sostiene que “las lagunas del conocimiento se traducen en un falta de certeza de los hechos para poder configurar una situación o relación jurídicamente determinada, vale decir, son los casos individuales en los cuales, por falta de conocimiento de las propiedades del hecho, no se sabe si pertenecen o no a una clase de actos determinada. En este supuesto, el operador jurídico, para suplir esta laguna, utiliza un mecanismo denominado presunción, que significa admitir como válido un hecho del cual no se tiene certeza. Las presunciones, a su vez, pueden admitir prueba en contrario ( iuris tantum ) o no admitirla ( iuris et de iure )” (ALCHOURRÓN, Carlos y BULYGIN, Eugenio. Lagunas del Derecho y análisis de los casos. Talleres Gráficos Buschi, Buenos Aires, 1971, p. 34. También se puede consultar: PRIETO SANCHÍS, Luis. Interpretación jurídica y creación judicial del Derecho . Editorial Palestra, Lima, 2005.
(10) GUEVARA MANRIQUE, Rubén y GUEVARA BRINGAS, Rubén. Derecho Registral . Tomo I, 1ª.edición, Gráfica Horizontes S.A., Lima, 1999, p. 55; DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Los principios registrales y la reforma del Código Civil”. En: Temas de Derecho Registral, Tomo II, 2ª edición, Sunarp, Lima, 2000.
(11) MARTÍNEZ SANTIAGO, José. “En torno a la publicidad registral inmobiliaria”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario . Año LXXIV, Nº 644, Madrid, enero-febrero, p. 140.
(12) La seguridad jurídica estática se refiere a que ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento. Por su parte, la seguridad jurídica dinámica establece que el adquiriente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevarla a cabo. La primera se refiere a la tutela de derechos; la segunda, a la seguridad del tráfico jurídico. Al respecto se puede consultar: BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. “Un mundo sin propiedad. Análisis del Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble”. En: Derecho . Nº 45, 1991; FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú. En: Themis, Nº 30, Lima, 199; BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. “Los sistemas de transferencia de propiedad”. En: Derecho y economía. El análisis económico de las instituciones legales . Editorial Palestra, Lima, 2003; DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Volumen II, Editorial Tecnos, Madrid, 1986.
(13) Artículo 912.- “EL poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito”.
(14) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Principio de publicidad”. En: Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo X, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2005, p. 406. Como bien señala esta autor, lo que el artículo 2012 establece es la eficacia material de la publicidad material, toda vez que la citada norma consagra una posibilidad de conocer, la cual se denomina cognoscibilidad legal, y constituye el efecto fundamental de la publicidad jurídica registral. “Esta congnoscibilidad legal sustituye al conocimiento efectivo y las consecuencias jurídicas se producen independientemente de que se dé o no ese conocimiento de hecho. Se garantiza y asegura el tráfico con preferencia al derecho subjetivo” (MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral . Tomo I, Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España - Centro de Estudio Registrales, Madrid, 2004, p. 30.
(15) “El Registro publica situaciones jurídicas con presunción de legitimidad, es una publicidad con control de legalidad; y por tanto, da garantía de certeza, lo cual no puede ser enervado con simples indicios extrarregistrales que no alteran la verdad oficial que subyace en la información del Registro. En definitiva: se exige un conocimiento efectivo y pleno para eliminar la protección dispensada por el principio de fe pública” (GONZÁLEZ BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p. 105).