LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS EN EL REGISTRO
(Martha del Carmen Silva Díaz (*))
SUMARIO: I. Generalidades. II. Caracteres de la inmatriculación. III. Calificación de la inmatriculación.
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I. GENERALIDADES
El artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante, RIRP) aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP/SN del 28 de agosto de 2008, publicado en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto, y vigente desde el 29 de setiembre del mismo año, define a la inmatriculación como “el acto por el cual se incorpora un predio al registro”; agrega que esta “se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta”.
Pau Pedrón (1) define a la inmatriculación como “el asiento de inscripción a través del cual se inicia la historia tabular de un inmueble en base a una completa descripción de la misma y una rigurosa constatación de su titularidad dominical”.
¿Con qué finalidad se inmatriculan los predios en el registro? La finalidad principal del registro es la de dar publicidad a los derechos que recaen sobre los bienes inscribibles, a efectos de facilitar el tráfico jurídico de estos, reduciendo los costos de transacción que supondría la indagación de las titularidades que pudiesen recaer sobre ellos. Sin embargo, no es posible brindar una debida publicidad de los derechos sin una previa identificación y delimitación del objeto de estos, exigencia que es consustancial a la publicidad y que se conoce en el Derecho Registral como principio de especialidad.
Como señalan Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida (2) , “la idea de especialidad y determinación se traslada a todos los elementos de la relación registral: el sujeto, la finca, el derecho (...) se trata de conseguir la univocidad más absoluta en las manifestaciones del registro, para lo cual es preciso que la inscripción pueda publicar con toda exactitud el titular de cada derecho, la finca sobre [la cual] recae, el contenido del derecho y la proporción que al titular le corresponde”.
En nuestro sistema registral, el ingreso del predio al registro se produce, conforme lo establece el artículo 2018 del Código Civil con la primera inscripción de dominio, requisito que no se exige en algunas legislaciones, en las cuales se permite la incorporación de datos exclusivamente físicos, ajenos a los derechos.
II. CARACTERES DE LA INMATRICULACIÓN
1. Da lugar a un asiento de inscripción, no de anotación preventiva; ello por cuanto las inscripciones se realizan sobre la base de actos jurídicos válidos y eficaces, que dan lugar a derechos consolidados; por ello, los asientos de inscripción son definitivos y permanentes, de duración indefinida; a diferencia de los asientos de anotación preventiva (3) , cuya duración es limitada y están sujetos a plazos de caducidad.
En virtud de lo indicado, el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ha recogido la siguiente norma general: “No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa”.
Entre las disposiciones expresas en contrario, encontramos la normativa sobre saneamiento de predios de propiedad estatal, que regula el saneamiento de la titulación de los predios mediante un procedimiento que permite la anotación preventiva del dominio del Estado, anotación que puede extenderse respectos de predios no inmatriculados, y que se convierte en inscripción definitiva del derecho si no se hubiese producido oposición.
2. La primera inscripción que se realice debe ser de dominio. En este caso, conforme a lo prescrito por el artículo 2018 del Código Civil, para la inmatriculación del predio deberá acompañarse el “título de propiedad” del solicitante de la inscripción, no pudiendo fundarse el pedido de inmatriculación en título distinto, como sería uno que contenga la transferencia de la posesión.
Cabe señalar que hasta la entrada en vigencia del Decreto Legislativo Nº 1089, ocurrida con la reciente publicación de su reglamento, el Decreto Legislativo Nº 667 - Ley de Creación del Registro de Predios Rurales, permitía la apertura de partidas registrales para inscribir el derecho de posesión sobre estos, siempre que el poseedor acreditase haber ejercido la posesión por el plazo de cinco años, plazo requerido para la adquisición de la propiedad rural por prescripción adquisitiva. En tal sentido, esta inscripción constituía una suerte de “anotación preventiva del derecho de propiedad”, que se convertía en inscripción definitiva de no presentarse oposición dentro del plazo señalado en la normativa.
Como veremos más adelante, normativa reciente en materia procesal civil ha establecido un supuesto especial de inmatriculación de predios sin su correlato de inscripción de dominio.
3. La inmatriculación se realiza a través de los medios expresamente determinados en las disposiciones legales. El artículo 2018 del Código Civil antes citado, señala que para la primera inscripción de dominio se debe exhibir: 1. Títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años, o 2. Títulos supletorios. Al respecto, la jurisprudencia registral en primer término, y de otro lado, las normas reglamentarias, han efectuado un desarrollo de los diversos títulos que pueden dar lugar a una inmatriculación, como se verá a continuación.
4. La inmatriculación da lugar a la apertura de una partida registral. Como consecuencia del principio de especialidad antes enunciado, recogido en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, RGRP) el artículo 4 del RIRP contiene la siguiente disposición: “Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente”.
A decir de Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida (4) , “en el trozo del libro de inscripciones que se ha delimitado como folio de la finca se agrupan todos los actos que hacen relación al inmueble y definen su situación jurídica, de modo que quien consulta el registro puede guiarse por lo que en las páginas correspondientes se manifiesta, sin temor a las limitaciones o causas de resolución consignadas en asientos que no figuren en el folio de la finca a que se refieren”.
Esta regla es de la mayor relevancia para la aplicación de los principios registrales de legitimación, oponibilidad y fe pública registral, en tanto estos se desenvuelven en el ámbito de la partida registral del predio y, en su caso, pueden extenderse a las partidas de otros registros vinculados, como son el registro personal, el registro de mandatos y poderes, y otros.
5. El titular de dominio del predio que se inmatricula no está protegido por el principio de fe pública registral. Ello es consecuencia directa del tenor del artículo 2014 del Código Civil, que establece como uno de los requisitos que debe cumplir el tercero registral, el de haber adquirido su derecho del titular registral, aspecto que no se verifica cuando se trata de la inmatriculación. Consecuentemente, sí estará protegido quien adquiera del inmatriculante, de buena fe, a título oneroso e inscriba su derecho, siempre que no consten del registro causas de anulabilidad, rescisión o resolución del derecho del transmitente.
III. CALIFICACIÓN DE LA INMATRICULACIÓN
Las reglas sobre calificación, desarrolladas por el artículo 32 del RGRP, a partir de la norma prevista en el artículo 2011 del Código Civil, reconocen tres elementos a partir de los cuales se realiza la función de calificación registral: el título presentado, la partida registral, y, complementariamente, otras partidas o antecedentes registrales.
Con relación a la partida registral, la regla general es la obligación del registrador de verificar la adecuación del título con la partida registral donde se practicará la inscripción, así como la existencia de obstáculos que puedan constar de aquella (literales a y b del artículo 32 del RIRP).
1. La partida registral
1.1. Verificación de inexistencia de partida abierta para el predio
En lo que respecta a la partida registral donde se va a extender la inmatriculación, esta no preexiste –o, dicho con mayor propiedad, no debe preexistir–, ello por cuanto es precisamente mediante este acto registral llamado “inmatriculación”, que recién se produce la incorporación del predio al registro mediante la apertura de una partida nueva, siendo más bien, requisito esencial para su procedencia, determinar que el predio (o parte de él) no se encuentre previamente registrado.
Al respecto, el Tribunal Registral aprobó un precedente de observancia obligatoria, en el VIII Pleno, publicado el 1° de octubre de 2004, en los términos siguientes:
“Alcances de la calificación en inmatriculación
Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio . En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios”.
En la misma línea, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone lo siguiente: “Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de catastro”.
Resulta claro que la función del área de catastro es de naturaleza técnica y no jurídica, aspecto este último que compete exclusivamente al registrador, como se desprende, entre otros, de los artículos V del Título Preliminar (5) , 31 (6) y 39 (7) del Reglamento General de los Registros Públicos.
La naturaleza de dicha función se encuentra plasmada en el artículo 11 del RIRP antes citado que señala: “El área de catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizaráúnicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, bajo responsabilidad”.
El referido artículo contempla un efecto de particular relevancia respecto del informe técnico al señalar que “el informe del área de catastro es vinculante para el registrador”; precisando a continuación que “en su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro”.
En tal sentido, se desprende que son obligaciones del área de catastro, la de ceñir el tenor de sus informes a aspectos técnicos, basarse únicamente en la información gráfica presentada por el interesado y la que disponga en su base gráfica, así como abstenerse de emitir pronunciamientos sobre aspectos distintos a los ya precisados.
El artículo bajo comentario también contiene una obligación para el registrador, como correlato de las asignadas al área de catastro, al disponer que “el registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior”, es decir, que resulten ajenos al aspecto técnico (8) .
Ahora bien, el informe técnico puede señalar que el predio consultado no se encuentra registrado, en cuyo caso procederá su inmatriculación, siempre que los demás requisitos exigidos para este acto se encuentren conformes; si el referido informe señala que el predio o parte de él se encuentra registrado, se denegará la inmatriculación, siendo posible, sin embargo, registrar el derecho del adquirente, como acto secundario, siempre que en la partida registral conste como titular su transmitente, o se trate de un título emanado de un proceso judicial o notarial, en el que se hubiese emplazado al titular registral (9) .
Sin embargo, no siempre es posible que el área de catastro emita un informe cierto y preciso sobre la existencia o inexistencia de inscripciones relativas al predio en el registro; lo que se debe fundamentalmente a deficiencias en la base catastral con la que cuenta la propia entidad. Ante esta situación, que no se encontraba contemplada en la reglamentación del registro, los registradores optaron por denegar el pedido de inmatriculación, a efectos de evitar la posibilidad de generar “duplicidad o superposición de inscripciones”.
Analizada la indicada problemática, el Tribunal Registral aprobó un precedente de observancia obligatoria en el XII Pleno, adoptando la posición contraria, es decir, a favor de la procedencia de la inmatriculación, frente a la falta de “informe vinculante” referente a la existencia de inscripción del predio. Dicho criterio ha sido recogido por el actual artículo 16 del RIRP en los términos siguientes: “No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no”.
Los argumentos que se tuvieron en cuenta para adoptar dicha posición fueron los siguientes (10) :
i) El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurídicas, los que para el caso de la inmatriculación son acreditados, entre otras formas, a través de títulos de dominio con una antigüedad de cinco años, conforme a lo previsto por el artículo 2018 del Código Civil. En tal sentido, si bien el catastro constituye una herramienta de trascendente valor en el ámbito registral a fin de otorgarle contexto físico a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso del derecho cuando este aparece de los títulos presentados. El derecho ha sido acreditado y la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no puede impedir su inscripción.
ii) El levantamiento del catastro es un proceso de largo aliento que en la mayoría de las oficinas registrales no ha concluido.
iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando estos han cumplido con adjuntar la titulación requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, así como los planos en información gráfica para que el catastro emita su informe. El registro es el que debe asumir los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por la incorporación de predios.
iv) Los informes técnicos del área de catastro resultan vinculantes para las instancias registrales siempre que contengan pronunciamiento cierto acerca de la inscripción o no de un bien en el registro. Pero cuando el catastro se limita a señalar que no puede determinar la condición de inscrito o no de un bien, no puede de ninguna manera ser vinculante pues simplemente no hay información cierta.
1.2. Aplicación del principio de prioridad
Al margen de lo señalado, no debe perderse de vista que en la calificación de los títulos en general, las instancias registrales deben privilegiar la observancia del principio de prioridad, en las modalidades de prioridad preferente y de prioridad excluyente, conforme a lo normado en los artículos 2016 y 2017 del Código Civil. En cuanto a esta última modalidad, el artículo X del Título Preliminar del RGRP señala que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción , aunque sea de igual o anterior fecha”.
El artículo 26 del RGRP define al título incompatible con relación a otro ya presentado señalando que existe incompatibilidad “cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar”.
En la misma línea, el literal b) del artículo 32 del RGRP, sobre calificación, dispone que el registrador debe verificar la existencia de “títulos pendientes relativos a la misma (partida) que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción”.
El caso de la inmatriculación no es una excepción a la citada regla; sin embargo, la verificación de la existencia de títulos pendientes referidos a la inmatriculación del mismo predio no puede ser efectuada tomando como referencia a la “partida registral”, como ocurre en los demás supuestos de títulos presentados invocando una partida registral preexistente.
En atención a ello es que adquiere mayor relevancia, en estos casos, la función que realizan las áreas de catastro de las oficinas registrales, en tanto son ellas las que reciben, con ocasión de la aplicación del artículo 11 del RIRP, los títulos por los que se solicita la inmatriculación de los predios y les corresponde, por lo tanto, informar al registrador, de la existencia de títulos pendientes referidos al “predio” (en estos casos, no a la “partida”).
Es claro que en este supuesto, el asiento de presentación correspondiente al segundo título presentado sobre inmatriculación, deberá ser suspendido, por aplicación extensiva del literal a) del artículo 29 del RGRP (11) .
También es pertinente mencionar el supuesto en el cual se plantea la demanda contencioso-administrativa contra la denegatoria en segunda instancia de la solicitud de inmatriculación de un predio, situación prevista en el artículo 164 del RGRP, que dispone lo siguiente: “En los casos en los que proceda la impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción contencioso-administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente, la misma que será ingresada por el diario”.
Ante la inexistencia de partida registral en estos supuestos, consideramos que procede abrir una partida especial a efectos de anotar la demanda contencioso-administrativa y resguardar de este modo, la prioridad de la solicitud de inmatriculación; cabe señalar que si esto ocurriese y, mediante título posterior, se solicitase la inmatriculación del mismo predio a favor de un tercero, procedería la inscripción de este acto, en aplicación de lo previsto en el artículo 673 del Código Procesal Civil (12) , teniendo en cuenta lo señalado en el segundo párrafo del antes citado artículo 164 del RGRP, que dispone lo siguiente: “Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado”.
Como antecedente de una situación como la descrita, tenemos lo resuelto por la Primera Sala en lo Contencioso Administrativo, mediante Resolución Nº 2 del 19 de julio de 2004 (título Nº 28483 del 20 de setiembre de 2004 de la Oficina Registral de Cajamarca), en el cual la sala señaló lo siguiente: “Nos encontramos ante una solicitud de anotación de la demanda que corresponde a lo previsto en nuestro ordenamiento adjetivo, razón por la cual corresponde al juzgador, como director del proceso (artículo II del Título Preliminar del Código Procesal Civil) y en ejercicio del poder genérico de cautela previsto en el artículo 629 del Código Procesal Civil: ‘Además de las medidas cautelares reguladas en este código y en otros dispositivos legales, se puede solicitar y conceder una no prevista, pero que asegure de la forma más adecuada el cumplimiento de la decisión definitiva’; que el juez, en este caso, la sala, disponga de las medidas cautelares apropiadas que cumplan con los requerimientos del caso concreto, nos referimos a las medidas cautelares innominadas, y que en el presente caso persiguen la inscripción de la demanda en una partida especial, la cual se deberá aperturar para dichos efectos”.
En el expediente de apelación promovido por el solicitante de la inscripción, la segunda instancia registral señaló que era procedente abrir una partida especial en la cual debía verificarse que el predio a que se refería la medida cautelar y que resguardaría la prioridad para su eventual inmatriculación, debía encontrarse debidamente identificado e individualizado en su descripción física: área, linderos y medidas perimétricas; en tal sentido, se señaló que el recurrente debía presentar los planos exigidos por la normativa registral para el caso de inmatriculación de predios.
El mismo criterio ha sido utilizado para reglamentar el artículo 650 del Código Procesal Civil, modificado mediante el Decreto Legislativo Nº 1069, con el siguiente tenor: “Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. (...)
En este supuesto el juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del predio, solo para fines de la anotación de la medida cautelar”.
Para este novísimo supuesto, el artículo 31 del texto vigente del RIRP, ha establecido lo siguiente: “La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.
En este caso, el registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente”.
Con relación a la “inmatriculación” regulada por la norma procesal, podemos señalar que no se trata de una inmatriculación en el sentido estricto del término, tal como se encuentra regulado en la normativa que venimos comentando; ello por cuanto no se trata de un acto de incorporación definitiva del predio al registro y tampoco conlleva la inscripción del derecho de propiedad del demandado. No obstante, se ha considerado necesario que, a efectos de proceder a la apertura de la partida registral, el predio de que se trate se encuentre debidamente identificado e individualizado para evitar la eventual duplicidad o superposición de inscripciones si, con posterioridad, encontrándose vigente la medida cautelar, se solicitase por ejemplo, la inmatriculación del predio por su propietario, sea este el demandado o un tercero.
Resulta claro que el título que contiene la medida cautelar de embargo, acompañada de los planos respectivos, debe ser remitido a la oficina de catastro a efectos de determinar que se trata de un predio no inscrito, y proceder a la apertura de la partida; en caso de que el predio se encontrase inscrito a favor del demandado o de un tercero, se oficiará al juzgado en aplicación del segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Consideramos sin embargo, que no existiría obstáculo para proceder a la anotación de la medida de embargo si el predio estuviese inscrito a favor del demandado.
En estos casos, como la finalidad de la “inmatriculación”, conforme lo señala el mismo artículo 650 del CPC, es la anotación del embargo, somos de la opinión que no sería procedente extender otros asientos en la partida, que no se refieran a la variación o extinción de la medida cautelar.
2. Calificación de otras partidas o antecedentes registrales en inmatriculación
Un aspecto a considerar en la calificación de partidas u otros antecedentes registrales vinculados al título presentado, es el referido a la obligación del registrador de verificar, entre otros aspectos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, en virtud de lo que resulta de los documentos presentados (título), de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
En lo que respecta a la capacidad de los otorgantes y la representación invocada por ellos en el título, el artículo 32 ha contemplado en los literales f) y g) los alcances de esta función del registrador, señalando que este debe:
“f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del registro personal, registro de testamentos y registro de sucesiones intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos ”.
“g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros ”.
El mismo artículo 32 dispone a continuación lo siguiente: “El registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden”.
Al respecto, cabe señalar que la indicada normativa tiene como antecedente, al precedente de observancia obligatoria citado en el punto anterior, el cual con ocasión de la solicitud de inmatriculación de un predio, concluyó lo siguiente: “no procede denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios”.
En la resolución emitida por el Tribunal Registral, que sustentó el precedente de observancia obligatoria mencionado, se revocó la observación formulada por el registrador, quien había sustentado su denegatoria en la existencia –en la partida registral de otros predios inmatriculados con anterioridad–, de una anotación de medida cautelar de suspensión de efectos del mismo contrato de compraventa que sustentaba el pedido de inmatriculación objeto de calificación.
Como consecuencia del indicado criterio vinculante, así como de la normativa señalada en este punto, la calificación de otras partidas registrales en el caso de una solicitud de inmatriculación, está permitida únicamente cuando se trate de la verificación de la capacidad de los otorgantes (registro personal, registro de testamentos o de sucesiones intestadas), o cuando alguno de los otorgantes actúe mediante representante y, la representación o su extinción, se encuentre inscrita (registro de personas jurídicas, registro de poderes y mandatos, registro personal facultades especiales de los representantes legales).
3. Calificación del título de inmatriculación presentado
Son aplicables, en la calificación del título en mérito del cual se solicite la inmatriculación de un predio, las normas del artículo 32 del RGRP que exigen al registrador: “c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados; d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; y e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título”.
3.1. Antigüedad del título presentado
Como ya se ha señalado, el artículo 2018 del Código Civil establece los títulos que pueden dar lugar a la primera inscripción de dominio del predio: títulos con una antigüedad de cinco años y títulos supletorios.
Asimismo, los títulos que se presenten para inmatricular un predio, deben acreditar el derecho de propiedad del solicitante y estar referidos a un predio debidamente identificado e individualizado.
El artículo 18 del RIRP recoge supuestos especiales de títulos de dominio que no requieren una antigüedad de cinco años, entre los cuales los de utilización más frecuente son aquellos emanados del procedimiento judicial o notarial de prescripción adquisitiva de dominio: sentencias, escrituras públicas o formularios registrales.
Esta regla ha sido inspirada igualmente en un precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral en el III Pleno publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de junio de 2003, que señalaba lo siguiente: “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el registro, no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018 del Código Civil”.
S e considera en estos casos, que la antigüedad está dada por el tiempo transcurrido para la adquisición por usucapión, siendo que los efectos de esta se retrotraen a la fecha en que aquella inició.
Como rasgo propio de nuestra normativa registral, a diferencia de la legislación española, entre otras, podemos mencionar también la regla del literal b) del artículo 17 del RIRP que señala que “el cómputo del plazo de antigüedad (del título presentado a que se refiere el artículo 2018 del CC) se realiza a partir de la fecha cierta del título en el que consta la adquisición”.
Es decir, tratándose de un título de propiedad que conste de escritura pública cuya fecha sea de una antigüedad menor a cinco años, podrá extenderse la primera inscripción de dominio del adquirente, si se acredita que la minuta o contrato de adquisición formalizado con posterioridad, cuenta con una fecha cierta mayor a cinco años. Cabe señalar que el Tribunal Registral ha aceptado en reiterados pronunciamientos la acreditación de fecha cierta de un documento a través de los medios contemplados en el artículo 245 del Código Procesal Civil, sobre todo, los de manifiesta comprobación documental, como son los previstos en los numerales 2 y 3 del referido artículo: fecha cierta de presentación del documento ante funcionario público y presentación del documento ante notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas .
Nuestra legislación y jurisprudencia registrales han privilegiado asimismo, la acreditación de la existencia del título material mediante la presentación de documento fehaciente, sobre la del instrumento público, para otros efectos, como determinar la condición de subsanable o insubsanable del título presentado en el procedimiento registral. Así, en el V Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre de 2003 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del título material al momento de generar el asiento de presentación que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción”.
El indicado criterio fue posteriormente recogido por el RGRP, que en su artículo 42 literal e) señala que el registrador tachará sustantivamente el título presentado cuando: “El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta (...) ”.
3.2. Firmeza de la resolución judicial o administrativa
Hemos señalado en el acápite II de este trabajo, al referirnos a los caracteres de la inmatriculación, que se trata de un acto que da lugar a una inscripción definitiva, y que publica un derecho de propiedad consolidado; por ello, el artículo 4 del RIRP no permite la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.
En tal sentido, la inscripción de un acto definitivo que publicite el derecho de propiedad invocado por el solicitante, debe extenderse sobre la base de un título válido y eficaz; y, cuando se trate de un título emanado de autoridad judicial o administrativa, la resolución respectiva debería, en principio, haber quedado firme.
Al respecto, en el V Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre de 2003, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Solo las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51 del RGRP”.
Similar criterio fue aprobado para la inscripción de las resoluciones administrativas que implicasen la declaración, modificación o extinción del derecho de propiedad sobre bienes; sin embargo, el artículo 10 del RIRP vigente modificó dicha exigencia, estableciendo una regla distinta:
“Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación, en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha circunstancia.
La anotación a que se refiere el párrafo anterior solo podrá cancelarse en mérito a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia administrativa”.
Se optó en este caso, por aplicar la norma administrativa contenida en el artículo 192 (13) de la Ley del Procedimiento Administrativo General, que antepone la naturaleza jurídica del asiento de inscripción; sin embargo, a efectos de la legitimación, oponibilidad y fe pública registral, la anotación de la carga prevista en el mencionado artículo garantizan una debida publicidad de la falta de firmeza del acto administrativo.
4. Norma especial sobre emplazamiento en el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva y título supletorio
Mediante un dispositivo de reciente publicación, se ha modificado el trámite notarial que se sigue con la finalidad de sanear la titulación durante el trámite de regularización seguida al amparo de la Ley Nº 27157, su reglamento y la Ley Nº 27333, respecto de predios no inscritos, es decir, predios que serán inmatriculados sobre la base de la declaración notarial de prescripción adquisitiva o de título supletorio.
Así, mediante el Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de febrero de 2009, se modificó el artículo 40 del TUO de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, señalando que con ocasión del emplazamiento, el notario notificará necesariamente: “d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, SBN o a los gobiernos regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el registro de predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada . Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas estableciedas para ellas en el Código Procesal Civil. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite”.
Ello implica que en todos los casos de predios no registrados, este dispositivo ha establecido una suerte de presunción de titularidad a favor del Estado, que resulta contraria a la presunción de legitimación consagrada en el artículo 2013 del Código Civil (14) ; ello por cuanto la acreditación de que se trate de un predio de particulares resulta siendo una tarea compleja de resolver (precisamente sin la intervención del registro).
La misma norma establece una obligación adicional al registrador, mediante la modificación del artículo 41.4 del Reglamento de la Ley Nº 27157, al disponer que “cuando se solicite al registro de predios la inscripción de la prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el registrador verificará que en el acta notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40”.
NOTAS:
(1) PAU PEDRÓN, Antonio. Curso de práctica registral. Univerisdad Pontificia Comillas. Madrid, 1995, p. 35.
(2) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. José María Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, p. 58.
(3) Artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos.- Definición de anotación preventiva
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reserver la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.
(4) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Ob. cit., p. 66.
(5) V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
(...).
(6) Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. (...).
(7) Artículo 39.- Forma y motivación de la denegatoria
Todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularán por escrito en forma simultánea, bajo responsabilidad. (...)
(8) Cabe señalar que el antecedente de la referida norma es el criterio de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral en el X Pleno, en los términos siguientes: “El informe del área de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicios. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público”.
(9) En este sentido, aunque utilizando de manera inadecuada el término “inmatriculación”, se ha regulado la situación indicada en el artículo 16 del RIRP: “(...). Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el registro”.
(10) Véase, entre otras, la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T de 25 de abril de 2005.
(11) Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación
Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulta incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior;
(12) Artículo 673.- Anotación de demanda en los Registros Públicos
(...)
La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
(13) Artículo 192.- Ejecutoriedad del acto administrativo
Los actos administrativos tendrán carácter ejecutorio, salvo disposición legal expresa en contrario, mandato judicial o que estén sujetos a condición o plazo conforme a ley.
(14) Artículo 2013.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.