¿ES POSIBLE LA REINSCRIPCIÓN DE UNA HIPOTECA CANCELADA POR CADUCIDAD
? (Fernando Tarazona Alvarado (*))
SUMARIO: I. Introducción. II. El plazo de extinción de la hipoteca. III. Consecuencias de la extinción del asiento de inscripción de la hipoteca. IV. Reinscripción de hipoteca cancelada.
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I. INTRODUCCIÓN
Con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26639 se reestableció la extinción de las inscripciones de las hipotecas, extinción que estuvo regulada en el Código Civil de 1936 (art. 1049), pero que no lo estaba en el Código Civil vigente.
Desde su entrada en vigencia, a los 90 días después de su publicación, es decir, el 25 de setiembre de 1996, no resultaba claro los alcances de la extinción de las garantías hipotecarias debido a la forma poca feliz con que fue regulada, situación que se agravó con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, en cuyo artículo 172 se excluía de la extinción a los gravámenes reales constituidos a favor de entidades del sistema financiero.
Ante esta situación el Tribunal Registral fue interpretando los alcances de la extinción del asiento de inscripción de las hipotecas, desarrollándose de esta forma con el correr de los años una basta jurisprudencia administrativa, siendo muchos de dichos criterios aprobados como precedentes de observancia obligatoria, así como también recogidos en los diversos reglamentos expedidos por la Sunarp como el Reglamento General de los Registros Públicos (1) , el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (2) , entre otros.
Sin embargo, como consecuencia de la aplicación del mencionado artículo 3 de la Ley N° 26639 se fueron cancelando no solamente hipotecas que extrarregistralmente ya se encontraban extiguidas sino también hipotecas vigentes y que se encontraban en plena ejecución judicial, generándose la interrogante de saber si estas últimas podían ser reinscritas en mérito al mismo título archivado en que fueron registradas la primera vez.
Al respecto mediante la Resolución Nº 175-2006-SUNARP-TR-T del 26-10-2006, expedida por el Tribunal Registral, se admitió la reinscripción de la hipoteca cancelada por caducidad pero sujetándola a ciertos requisitos tales como que se trate de una hipoteca que al momento de su inscripción no garantizaba obligaciones, y que se acredite que las obligaciones futuras o eventuales nacieron dentro del plazo de 10 años desde la inscripción de dicho gravamen o que dentro de dicho plazo el acreedor ejerció su derecho de cobro; no admitiéndose la reinscripción en los casos de hipotecas que garantizaban créditos y que fueron canceladas por haber transcurrido el plazo de caducidad contemplado en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639.
Sin embargo, mediante Resolución Nº 311 -2008-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral estableció un nuevo criterio en el sentido de que en ningún supuesto procede la reinscripción de la hipoteca cancelada por caducidad, ya que se trata de una hipoteca extinguida como consecuencia de dicha cancelación, al margen de que se encuentre en ejecución o no.
Presentada dicha discrepancia de criterios se discutió el tema en el Trigésimo Segundo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 3 y 4 de abril de 2008 (3) , aprobándose como precedente de observancia obligatoria el criterio establecido en la Resolución Nº 311-2008-SUNARP-TR-L:
Improcedencia de inscripción de hipotecas canceladas
“No procede la reinscripción de una hipoteca cuando esta se canceló por caducidad de conformidad con la Ley Nº 26639”.
Nosotros concordamos con la posición asumida por el Tribunal Registral en el Trigésimo Segundo Pleno en razón del carácter constitutivo del Registro en el caso de las hipotecas, por lo que creemos que una vez cancelada la inscripción de una hipoteca, esta no se puede reinscribir al haber quedado ya extinguida.
A continuación vamos a exponer los principales argumentos que sustentan la posición adoptada, teniendo en cuenta la importancia del precedente aprobado por el Tribunal Registral a efectos de que los acreedores puedan tomar las providencias del caso y de esta forma no se vean perjudicados por la cancelación de la hipoteca que garantiza su acreencia.
II. EL PLAZO DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
1. Nueva causal de extinción de hipoteca
En el artículo 1122 del Código Civil se detallan los supuestos de extinción de la hipoteca: la extinción de la obligación garantizada, la anulación, rescisión o resolución de dicha obligación, la renuncia escrita del acreedor, la destrucción total del inmueble y la consolidación.
Sin embargo, teniendo en cuenta el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca dado que su registro es un requisito de validez de acuerdo con lo señalado en el numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil, se tiene que la extinción por caducidad de su asiento de inscripción determinará también la pérdida de un requisito de validez de la hipoteca misma, y por tanto, se extinguirá también el derecho de hipoteca y no solamente su asiento de inscripción.
En este sentido, mediante el artículo 3 de la Ley Nº 26639 se agrega una causal más de extinción de la hipoteca, adicional a las contempladas en el artículo 1122 del Código Civil.
Sobre el particular el Tribunal Registral aprobó en el Cuarto Pleno Registral, desarrollado los días 6 y 7 de febrero de 2003 y publicado en el diario oficial El Peruano el 18.7.2003, el siguiente criterio de observancia obligatoria: “El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil”.
2. Naturaleza del plazo de extinción
A diferencia de la regulación dada en el caso de las medidas cautelares y de ejecución trabadas bajo las normas del Código Procesal Civil y Código de Procedimientos Civiles (artículos 1 y 2 de la Ley Nº 26639), en los que se señala de manera expresa un plazo de caducidad, en el caso de las hipotecas y demás gravámenes solamente se alude a un plazo de extinción (art. 3).
Al respecto, debe tenerse en cuenta la necesidad de determinar la naturaleza del plazo de extinción regulado en el referido artículo 3, porque dependiendo de ello se entenderá o no extinguida la inscripción de la hipoteca en una situación dada.
Básicamente son dos los institutos vinculados con la extinción de derechos: la prescripción y la caducidad. Si bien ambas figuras tienen como elemento común el decurso del tiempo como modificador de una determinada situación jurídica subjetiva, se diferencian en cuanto al objeto que es materia de dicha modificación.
En cuanto a la prescripción en nuestra legislación se ha optado por la doctrina dualista en contraposición de la unitarista (4) , en razón de distinguir dos tipos diferentes de prescripción: la adquisitiva y la extintiva. Ambas se diferencian en que mientras en la prescripción adquisitiva el transcurso del tiempo determina el nacimiento de un derecho y la pérdida de otro derecho, como consecuencia del ejercicio de una situación de hecho, como por ejemplo la adquisición de propiedad de un terreno por prescripción adquisitiva, mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años (art. 950 del Código Civil); en la extintiva el transcurso del tiempo determina la extinción de la pretensión para reclamar un derecho que se posee y que no se ha reclamado, sin que ello implique el nacimiento de un derecho a favor de la contraparte. Por ejemplo, la pretensión del acreedor de cobrar una cantidad de dinero prestado a su deudor.
La caducidad, en cambio, es aquella institución que determina la extinción del derecho por su no ejercicio dentro de un tiempo. Se diferencia de la prescripción extintiva en que en esta no se extingue el derecho, sino solo la pretensión de su ejercicio.
De lo expuesto se tiene que si bien existe cierta semejanza entre la prescripción extintiva y la caducidad, porque en ambas figuras se extingue una situación jurídica subjetiva por el transcurso del tiempo ante la inacción del titular sin que ello implique actos de hecho por parte del deudor que la haga adquirir un derecho; sin embargo, en la prescripción extintiva solo se extingue la pretensión de ejercicio del derecho, mas no este derecho, a diferencia de la caducidad, en la cual lo que se extingue es el derecho mismo.
Esto determina que la caducidad opere de pleno derecho, sin que admita plazo de interrupción ni de suspensión (5) , pudiendo ser declarada de oficio. En cambio, en la prescripción extintiva pervive el derecho y por lo tanto, cabe que se renuncie a ella, sea en forma expresa o tácita, correspondiendo deducirla solamente a pedido de parte y nunca de oficio.
Teniendo en cuenta los conceptos desarrollados se tiene que el plazo de extinción regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad y no de prescripción (adquisitiva o extintiva), dado que se adecua a la naturaleza de aquella, es decir, que el decurso del tiempo determina la extinción de un derecho, que en este caso es la hipoteca, como consecuencia de la extinción de su asiento de inscripción de hipoteca (teniendo en cuenta que esta surge con su inscripción en el Registro).
No es prescripción adquisitiva dado que no existe un ejercicio de hecho que determine la adquisición de un derecho y pérdida de otro como consecuencia de este ejercicio. Tampoco es prescripción extintiva dado que lo que se extingue es la hipoteca misma y no solo la acción real.
Sobre el particular, el Tribunal Registral se ha pronunciado en el sentido expresado en la Resolución Nº 040-2002-ORLL-TRN (6) .
III. CONSECUENCIAS DE LA EXTINCIÓN DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA
Siendo que el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad se generan básicamente dos consecuencias:
a) El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca
Tratándose de un plazo de caducidad, no resulta necesario que se cancele el asiento de inscripción de la hipoteca para que esta se entienda extinguida, dado los efectos del transcurso del plazo: la extinción del derecho (hipoteca), sin estar supeditado a un requisito adicional (7) .
Esta es la razón por la cual –en el caso de las hipotecas que garantizan deudas a favor de entidades del sistema financiero– el Tribunal Registral ha entendido que han caducado aquellas cuyo plazo de extinción hubiera transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.
Como se sabe, con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702 (10.12.1996), se estableció una excepción a la caducidad de gravámenes reales constituidos a favor de entidades del sistema financiero (8) .
Dado que dicha ley entró en vigencia con posterioridad a la Ley Nº 26639, surgió la duda acerca de la situación de aquellos gravámenes reales cuyo plazo de extinción había transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.
Para dar solución a este problema debe estarse a la naturaleza del plazo de extinción regulado. Si es de prescripción extintiva, entonces, el solo transcurso del tiempo no determina la extinción de la inscripción, necesitándose para ello que se cancele el asiento. En cambio, si es de caducidad no necesita que se cancele el asiento del gravamen para entender extinguido el asiento con el mero transcurso del plazo, en razón de que la caducidad extingue el derecho.
Entonces, teniendo en cuenta que el plazo es de caducidad, conforme se indicó, se concluye que han caducado todas aquellas hipotecas que garantizaban obligaciones a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de extinción ha transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.
Entender lo contrario, es decir, que no caducan en mérito a la Ley Nº 26702, sería aplicar retroactivamente esta última norma, aplicación que va en contra de lo dispuesto por la Constitución (art. 103) (9) , que solo permite la aplicación retroactiva en materia penal. Sobre el particular, en el artículo III del Título Preliminar del Código Civil se señala que la norma se aplica a las consecuencias de las situaciones jurídicas existentes, no teniendo efectos retroactivos, salvo las excepciones previstas en la Constitución.
El Tribunal Registral ha ratificado dicho criterio a través de la aprobación de un precedente de observancia obligatoria (10) .
Asimismo, sobre la base de lo expuesto es que solo procede la renovación del asiento de hipoteca si a la fecha en que se solicita aún no transcurrió el plazo de extinción de 10 años, según se señala en el primer párrafo del artículo 93 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).
b) Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en la partida consta su ejecución
En la jurisprudencia del Tribunal Registral se ha admitido de manera uniforme que la inscripción de la hipoteca no caduca si es que se desprende de la partida que esta se viene ejecutando.
Si bien el supuesto de hipoteca en ejecución no se ha previsto de manera expresa en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sin embargo se ha venido aplicando el criterio indicado en razón de que la extinción contemplada es una de caducidad y por consiguiente solo va a producirse en la medida que el titular del derecho no lo ejercite dentro del plazo establecido. Debe tenerse en cuenta que para que un derecho caduque es necesario que se presenten dos situaciones concurrentes: que transcurra el plazo de extinción y que el titular del derecho no lo haya ejercido. Basta que falte uno de dichos elementos para que no se produzca la caducidad.
Al respecto, debe destacarse la equivalencia del plazo de extinción regulado en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 con el plazo de prescripción extintiva de la acción real (11) , que es de 10 años del vencimiento de la obligación garantizada; equivalencia que denota la intención de la norma, cual es, que caduquen aquellas hipotecas que no puedan ser ejecutadas en razón de que ha prescrito la acción real para el cobro de la deuda garantizada (12) .
Por tanto, si de la partida del inmueble fluye que el acreedor hipotecario ejercitó la acción real antes del vencimiento del plazo de extinción, entonces no va a caducar la hipoteca, aunque a la fecha en que se solicite su cancelación ya haya transcurrido el plazo de extinción.
En este caso, entonces, no resulta necesario inscribir la renovación de la hipoteca para evitar su caducidad, en mérito a lo dispuesto en el artículo 93 del RIRP, dado que la hipoteca no se va a extinguir por haber ejercido el titular de la misma la acción real correspondiente.
Sobre el tema el Tribunal Registral expidió varias resoluciones, tales como las Nºs 474-2005-SUNARP-TR-L del 19.8.2005, 259-2004-SUNARP-TR-L del 30.4.2004 y 340-2000-ORLCTR del 18.10.2000.
Asimismo, en el IV Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 6 y 7 de junio de 2003, el Tribunal Registral aprobó el siguiente acuerdo:
“ Naturaleza del plazo previsto en el artículo 3 de la Ley N° 26639
El plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad.
Sin embargo, la caducidad no opera si del título presentado o de la partida registral se desprende que dentro de dicho plazo se ha iniciado la ejecución del gravamen”.
IV. REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA CANCELADA
1. Causales de extinción de la hipoteca
Una vez analizada la naturaleza del plazo extintivo contemplado en el artículo 3 de la Ley N° 26639 así como su implicancia respecto de la vigencia de la hipoteca, se evaluará a continuación la posibilidad de que dicha hipoteca cancelada por el transcurso del plazo extintivo, pueda nuevamente ser reinscrita en mérito al mismo título archivado que dio mérito a su primera inscripción.
Al respecto, como sabemos, se concibe a la hipoteca, conforme lo señala Alvaro Pérez V., como una “(…) garantía real accesoria e indivisible constituida sobre inmuebles que no dejan de estar en posesión del deudor y que concede al acreedor el derecho de perseguir el bien gravado en poder de quien se halle, para hacerlo subastar en caso de que el deudor no pague el crédito principal, con el fin de que este sea cubierto con el producto del remate, de preferencia a los otros acreedores” (13) .
Conforme se señala en el articulo 1099 del Código Civil para la validez de la constitución de la hipoteca se requiere que quien la constituya sea el propietario del inmueble, que asegure una obligación determinada o determinable, que sea por un monto determinado o determinable, y además, se inscriba en el Registro. Este último requisito de validez es el que determina que la extinción de la inscripción de la hipoteca conlleve a su vez la extinción de la hipoteca misma.
Como señala Max Arias-Schreiber: “En cuanto a la inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad Inmueble, se trata de otro requisito ‘sine qua non para la validez de la garantía hipotecaria. Es en verdad una exigencia que no solo tiene eficacia respecto de terceros, como sucede en otras legislaciones, sino que gobierna la relación ‘inter partes’” (14) .
Ahora bien, conforme se señaló, existen varias causales de extinción de la hipoteca, las mismas que se encuentran señaladas en el artículo 1122 del Código Civil.
A diferencia de la causal de extinción contemplada en el artículo 3 de la Ley N° 26639, que afecta directamente al asiento de inscripción de hipoteca, en las demás causales de extinción contempladas en el referido artículo 1122 del Código sustantivo, la extinción no se encuentra referida de manera directa al asiento de inscripción de la garantía inmobiliaria sino de manera indirecta, ya que se señala como causal de extinción de la hipoteca la extinción de la obligación que garantiza –ya sea porque se ha pagado o se ha declarado su nulidad, anulabilidad, o se ha resuelto o rescindido–, la consolidación, la destrucción total del bien sobre el que recae la garantía y la renuncia escrita del acreedor. Es decir, en dichos supuestos la extinción de la hipoteca no se debe a causa propia de dicha garantía real (como sucede en el supuesto contemplado en el artículo 3 de la Ley N° 26639), sino que se da como consecuencia de la extinción de la obligación garantizada, del bien sobre el que recae, consolidación o por renuncia del acreedor.
En los supuestos de extinción contemplados en el artículo 1122 del Código Civil, por tanto, dado que la causal de extinción de la hipoteca no se desprende del mismo Registro, la hipoteca se tendrá por extinguida solo cuando se cancele el asiento respectivo, salvo el caso, claro está, de destrucción del inmueble, en cuyo supuesto, al margen que no se haya registrado dicho hecho en la partida, es un dato que resulta absolutamente oponible.
Al respecto Manuel Albaladejo (15) indica que si “(...) por cualquier causa, se haya extinguido la hipoteca la inscripción no se cancela, aquella resultará extinguida inter partes , pero contra terceros todo pasará como si aún existiese (...). Con todo, el mantenimiento frente a terceros de la hipoteca extinguida no tiene lugar para aquellos casos en que la causa de extinción, por su naturaleza, sea tan absoluta que necesariamente debe operar frente a cualquiera. Por ejemplo, si la hipoteca se extinguió por destrucción fortuita e íntegra de la cosa”.
Esa es la razón por la cual se recogió nuevamente la figura de la caducidad del asiento de inscripción de hipoteca, para de esta manera “limpiar” las partidas registrales de todas aquellas garantías reales que extrarregistralmente se encuentran extinguidas pero que no pueden tener acceso al Registro debido a diversos motivos como la negativa del acreedor a otorgar el documento cancelatorio de la hipoteca, a pesar de que se canceló la obligación, la imposibilidad de extensión del documento cancelatorio ante la falta de ubicacion del acreedor hipotecario por parte del propietario del bien, la lentitud del Poder Judicial, entre otros motivos; y de esta forma revalorar el valor de los inmuebles.
2. La renovación de la hipoteca
La renovación del asiento de inscripción de hipoteca es una figura jurídica relacionada con la caducidad, ya que mediante esta se busca precisamente evitar la caducidad del asiento del gravamen hipotecario, debiendo para ello solicitarlo el acreedor hipotecario.
Sobre esta figura jurídica Jorge Eugenio Castañeda (16) y Eleodoro Romero Romaña (17) señalaron, en relación con la renovación contemplada en el Código Civil de 1936, que: “No hay otro recurso para librarse de la caducidad que la renovación efectuada antes que dicha caducidad se consume. Registralmente, la renovación implica una nueva inscripción (...). La renovación no hace más que prolongar la vida de la inscripción. La renovación entonces es una inscripción conservatoria que tiende a mantener una situación preexistente, la cual se encuentra en peligro de concluir en virtud de la perención de la inscripción”.
Dicha solicitud de renovación debe realizarse antes de que transcurra el plazo de caducidad, debiendo remitirse para ello una declaración jurada en el sentido de que la obligación garantizada no se ha extinguido, según se señala en el artículo 93 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).
De esta forma, con la renovación se busca evitar la extinción de la hipoteca. Como se señala en el numeral 12 del Análisis de la Resolución N° 311-2008-SUNARP-TR-L: “ Cuando se solicita la renovación, lo que se pretende es que el gravamen no desaparezca, prolongando la vigencia de la inscripción. La renovación solo tiene por objeto prolongar la vigencia temporal del asiento que contiene un derecho de garantía inscrito. Así, si consideramos que la inscripción de la hipoteca es constitutiva de derecho real, ergo mientras esté vigente la inscripción, estará también vigente el gravamen real, por lo que el momento para solicitar la renovación al registro, es antes de la caducidad de la inscripción”.
La renovación tiene su razón de ser en el hecho de que si bien mediante la figura de la caducidad del asiento de inscripción de hipoteca se busca “limpiar” las partidas registrales de garantías reales que extrarregistralmente se encuentran extinguidas o que no pueden ser ejecutables al haber transcurrido el plazo extintivo de la acción real, buscándose de esta forma adecuar la publicidad registral a dicha situación; también es cierto que muchas de dichas garantías reales no se han extinguido y todo lo contrario, puede ser que se encuentren en plena ejecución. En estos casos, para evitar perjudiciar al acreedor diligente, es que se contempla la posibilidad de que dicho acreedor pueda evitar la extinción de su garantía inscrita vía la solicitud de renovación de su registro.
3. Consecuencia de la cancelación del asiento de hipoteca
Como se señaló líneas arriba, la cancelación del asiento de inscripción de hipoteca conlleva necesariamente la extinción de dicho derecho real ya que al ser constitutiva de la hipoteca su inscripción en el Registro, su cancelación conllevará inevitablemente a su extinción.
Es por ello que resulta fundamental para el acreedor evitar la cancelación del asiento de inscripción de dicha garantía real cuando la misma se encuentra vigente y además en plena ejecución, hecho que se puede realizar, como se señaló, mediante la renovación del asiento de inscrilpción de hipoteca o de lo contrario, mediante la anotación preventiva de la demanda de ejecución de la garantía real.
Mediante el uso de cualquiera de dicho mecanismos se puede evitar el transcurso del plazo extintivo contenido en el artículo 3 de la Ley N° 26639.
Pero si no se hizo uso de los mecanismos tendientes a evitar la extinción del asiento de inscripción de la garantía hipotecaria, y transcurre el plazo extintivo contemplado en el artículo 3 de la Ley N° 26639, procederá su cancelación por caducidad una vez que se solicite, aunque en la realidad extrarregistral se esté ejecutanto dicha hipoteca, porque en el momento de la calificación el Registrador solamente toma el cuenta el título presentado y los datos obrantes en la partida del predio, según se desprende del artículo 2011 del Código Civil como del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).
Como señala el Tribunal Registral en el numeral 13 del Análisis de la Resolución N° 311-2008-SUNARP-TR-L “(...) puede ser que se haya cancelado el asiento de hipoteca, y con ello extinguido dicho derecho real, a pesar que se encuentre en plena ejecución, o ya está garantizando una obligación que al momento de su constitución era futura o eventual; sin embargo, debe tenerse en cuenta que no constituye requisito para la cancelación de la hipoteca, de conformidad con el articulo 3 de la Ley Nº 26639, la acreditación plena del transcurso del plazo prescriptorio de la acción personal y/o real, o el no nacimiento de la obligación futura o eventual dentro de los 10 años de inscrita la hipoteca, sino solo su presunción, presunción que puede dejarse sin efecto mediante el registro respectivo antes del transcurso del plazo de 10 años (...)”.
En consecuencia, en cualquiera de los supuestos de caducidad en que nos encontremos, primer o segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, una vez transcurrido el plazo de caducidad de 10 años, la hipoteca se extingue, no siendo para ello necesario la extensión de asiento cancelatorio alguno conforme se señala en el artículo 103 del RGRP (18) , salvo que de la partida se desprende que se ejerción la acción real dentro de dicho plazo.
En el caso del segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639 es más clara la falta de procedencia de la reinscripción en mérito al mismo título archivado porque, como se señala en el numeral 15 de la Resolución N° 311-2008-SUNARP-TR-L, “no cabe la reinscripción de la hipoteca porque su título constitutivo contiene la génesis de la causa de extinción de dicha garantía real, cual es el transcurso del plazo de 10 años de vencimiento de la obligación garantizada. En este sentido, en caso de reinscribirse, procederá a su cancelación automática, porque siempre se encontraría en el supuesto de extinción contemplado en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639. La reinscripción no va a variar el inicio del cómputo del plazo extintivo”.
En dicho sentido, además, se pronunció el Tribunal Registral en la Resolución Nº 232-2003-SUNARP-TR-L del 11-4-2003, que en su sumilla señaló lo siguiente: “Si han vencido los 10 años de la fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, no puede volver a inscribirse la hipoteca sustentada en el mismo título porque no contiene un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligación”.
En el caso del supuesto de extinción contemplado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639 tampoco procede la reinscripción de la hipoteca porque, conforme se señaló, la hipoteca se extingue una vez cancelado el asiento de inscripción. En ese sentido se necesita de nuevo título constitutivo. Como señala Borda, una vez cancelada la hipoteca solo procederá nuevamente su inscripción con la presentación de un nuevo título constitutivo en el que intervengan tanto el acreedor como el deudor, que en la práctica constituye una nueva hipoteca (19) .
En ese sentido, si bien en este supuesto el plazo de caducidad está en función de la fecha de inscripción de la hipoteca, no podría señalarse válidamente que procede la reinscripción sobre la base del mismo título constitutivo, aunque se acredite que, en el caso de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales, nacieron dichas obligaciones dentro del plazo de 10 años de extinción y que se encuentran en plena ejecución, porque se trata de una hipoteca extinguida.
NOTAS:
(1) Aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP-SN.
(2) Aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN.
(3) Publicado en el diario oficial El Peruano el 11 de junio de 2008.
(4) Esta doctrina conceptúa a la prescripción como una sola, y es aquella cuyo transcurso del tiempo origina la transformación de una situación de hecho en una de derechos.
(5) Salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, en dicho caso se suspende.
(6) En su sétimo considerando se señala lo siguiente: “(…) el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, es un plazo de caducidad pues se refiere a la extinción de las inscripciones, por lo tanto es aplicable lo dispuesto en el artículo 2005 del Código Civil según el cual: ‘La caducidad no admite interrupción ni suspensión, salvo el caso previsto en el artículo 1994, inciso 8) y también lo regulado en el artículo 2007 del Código Civil que señala lo siguiente: ‘La caducidad se produce transcurrido el último día del plazo, aunque este sea inhábil’”.
(7) Sobre el particular, resulta importante resaltar lo señalado en el artículo 103 del Reglamento General de los Registros Públicos, que dispone que: “Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. Sin perjuicio de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que por disposición especial se requiera la solicitud de parte”.
(8) Así en su artículo 172, último párrafo, se estableció lo siguiente: “La liberación y extinción de toda garantía real constituida a favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos a favor de una empresa”.
(9) Artículo 103.- Pueden expedirse leyes especiales porque así lo exige la naturaleza de las cosas, pero no por razón de las diferencias de las personas. La ley, desde su entrada en vigencia, se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes y no tiene fuerza ni efectos retroactivos; salvo, en ambos supuestos, en materia penal cuando favorece al reo. La ley se deroga solo por otra ley. También queda sin efecto por sentencia que declara su inconstitucionalidad.
La Constitución no ampara el abuso del derecho
(10) En la Segundo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 29 y 30 de noviembre de 2002 y publicado en el diario oficial El Peruano el 22.1.2003, se ratificó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Pueden cancelarse en mérito a la Ley Nº 26639 los gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25-9-1996 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26639) y el 9-12-1996 (fecha de publicación de la Ley Nº 26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero”.
(11) Artículo 2001: Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:
1. A los diez años, la acción personal, la acción real, la que nace de una ejecutoria y la de nulidad del acto jurídico.
(12) En el Dictamen de la Comisión de Justicia del Congreso de la República sobre los proyectos de Ley Nº 931-95 y 1050-95, se señaló lo siguiente: “(...) Distinto es el caso de la extinción de las inscripciones prevista en el artículo 1049 del Código Civil de 1936. Debe reproducirse esta norma, pero cambiando el antiguo plazo de treinta años por el de diez, dado que este es el nuevo término de la prescripción extintiva de la acción real (...)”.
(13) En : AVENDAÑO V., Jorge. Derechos Reales . Materiales de enseñanza para el estudio del libro V del Código Civil en la Facultad de Derecho. Segunda Edición, p. 309.
(14) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil de 1984 . Primera edición. Gaceta Jurídica Editores, marzo 1995, p. 179.
(15) ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil III. Derechos de Bienes . Volumen segundo. Octava edición. Jose María Bosch Editor S.A. Barcelona, 1994. p. 332.
(16) CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Instituciones de Derecho Civil. Los Derechos Reales de Garantía , Tomo II. pp. 543-544
(17) ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales . Segunda edición aumentada pp. 483-484.
(18) Artículo 103.- Extinción de pleno derecho
Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. Sin perjuicio de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que por disposición especial se requiera solicitud de parte.
(19) BORDA, Guillermo. Manual de Derechos Reales . Editorial Perrot, Buenos Aires, p. 534.