Martha Solís compró un inmueble a Pedro Guerra, pagando el costo total del inmueble (cien mil dólares) al contado. Sin embargo, el vendedor se ha negado en reiteradas oportunidades y de manera injustificada a elevar a escritura pública el contrato. Martha nos consulta si es que por dicha razón podría resolver el contrato dado que no se siente segura de su adquisición al no haberse formalizado.

      Respuesta:

     El perfeccionamiento de la compraventa de la propiedad inmueble se manifiesta mediante el otorgamiento de la escritura pública. Por ello, es posible resolver el contrato si el vendedor se niega a formalizarlo, según veremos a continuación.

      El contrato de compraventa es, sin duda, el contrato traslativo más importante. En efecto, es un contrato traslativo, pero no de cualquier situación jurídica subjetiva, sino, exclusivamente, del derecho de propiedad. Nuestro ordenamiento establece, en cuanto a la transferencia de tan importante derecho, un doble régimen. Por un lado, establece el sistema del consenso traslativo para el caso de los bienes inmuebles y, por el otro, para el caso de los bienes muebles, el sistema de la tradición.

     En efecto, a tenor del artículo 947 del Código Civil, el derecho de propiedad sobre un bien mueble se transfiere por medio de la tradición (real o ficticia), mientras que, según el artículo 949 del Código Civil, el derecho de propiedad sobre un bien inmueble se transfiere en virtud del consenso contractual. En ese sentido, el artículo 1549 del Código Civil se equivoca al considerar que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad. En efecto, la traslación de la propiedad inmueble de la esfera del vendedor a la del comprador, por interpretación de las normas de nuestro mismo sistema, ya ha operado con el solo consentimiento. Así lo dispone el artículo 949 del Código Civil, aun cuando aluda a una inexistente obligación de enajenar, herencia del Código Civil napoleónico que fue superada por la codificación italiana de 1942. En tal sentido, debe entenderse que la entrega de documentos relativos al bien inmueble, es parte de la obligación a la que alude el citado artículo 1954 del Código Civil, el cual, entonces, no consagra una obligación de perfeccionar la transferencia porque esta es perfecta con el solo contrato traslativo: la venta inmobiliaria.

     En dicho contexto resulta claro que, en el contrato de compraventa, la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra, tiene expedito el derecho de resolver el contrato, en cualquiera de las modalidades previstas por el legislador, esto es, la resolución judicial, la resolución por intimación o la resolución por cláusula resolutoria expresa. Así, el incumplimiento de la mal llamada obligación de perfeccionar la transferencia (entendida como hemos explicado anteriormente) puede hacer viable la utilización del remedio resolutorio.

      Base legal

     •      Código Civil: arts. 1969, 1983 y 1985.