En el 2004, Maritza y Gustavo celebraron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble de propiedad de Gustavo, quien junto con su familia residía hasta dicho año en el citado bien. En el contrato se estipuló que este sería empleado por Maritza con la finalidad de usarlo como la sede de una peluquería, sin que se estipulara que Gustavo tenga que recibir el bien con las modificaciones que puedan realizarse para que pueda ser utilizado para los fines citados. Maritza, en su calidad de arrendataria, tomó posesión del bien y modificó totalmente la estructura interna el inmueble para hacerlo “más atractivo”, lo que no fue comunicado a Gustavo. En la fecha establecida para la entrega del inmueble, Gustavo se apersonó a verificar su estado, percatándose recién en ese momento de todas las modificaciones que, sin su conocimiento, realizó Maritza sobre el inmueble. Gustavo nos consulta si puede requerir a Maritza que, a su costo, realice las modificaciones sobre el bien a fin de que sea devuelto conforme le fue entregado en el 2004.

     Respuesta :

     En el caso materia de consulta, Gustavo, en su calidad de arrendador del bien, podrá válidamente requerir a Maritza para que realice las modificaciones pertinentes sobre el bien objeto de arrendamiento a fin de que este recupere las características que poseía antes de ser entregado en arrendamiento.

     Decimos ello pues si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento puede casualizarse el interés –esto es, indicarse cuál es la finalidad que se desea obtener con el arrendamiento o en todo caso el uso que se le dará al bien materia del contrato–, debe considerarse que dicho acuerdo en nada perjudica la normativa que regula los contratos de arrendamiento, la cual establece que el arrendatario no podrá realizar modificación alguna sobre el bien si es que previamente no informa al arrendador. En efecto, de acuerdo con el inciso 8 artículo 1681 del Código Civil, en caso de que se desee realizar alguna modificación sobre el inmueble con la finalidad de hacerlo mucho más confortable, será necesario que el arrendador manifieste su asentimiento previamente a la realización de los cambios.

     En el hipotético caso de que se trate de modificaciones que resulten necesarias –entendidas como aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien–, deberá el arrendatario informar al arrendador a fin de que sea este aquel que efectúe las reparaciones pertinentes sobre el bien. En caso de que estas reparaciones se requieran con suma urgencia, podrán ser realizadas por el arrendatario, quien contará con derecho a reembolso por los gastos efectuados, siempre que informe al arrendador de la necesidad de estas reparaciones, tal como lo establece el artículo 1682 del Código Civil.

     En el único supuesto en el que no será necesario tener en cuenta la intervención del arrendador serán en aquellos actos de mera conservación y mantenimiento del bien a cargo del arrendatario, que no implican mayores modificaciones en el inmueble, como lo son el cambio de vidrios de las ventanas, el arreglo de cerraduras, entre otros.

     Ahora bien, observando el caso en concreto, en primer lugar puede apreciarse que se ha fijado que el bien está siendo arrendado con el objetivo de utilizarlo como sede de una peluquería, lo cual es posible de acuerdo con nuestro ordenamiento. Así, también podemos afirmar que sobre el bien inmueble materia de arrendamiento se han efectuado variaciones que no responden a un criterio de necesidad ni tampoco a meros actos de mantenimiento o conservación del bien, sino que atienden a un deseo de hacer uso de este para un fin diferente al que tenía anteriormente. Todo ello sin que Gustavo, en su condición de arrendador, haya tomado conocimiento de las citadas modificaciones y mucho menos haya prestado su consentimiento para que sean realizadas.

     Ante ello, al solicitar la devolución del inmueble, Gustavo lo recibirá con una estructura totalmente distinta al que fuera en sus inicios entregado en arrendamiento, lo cual como es claro, vulneraría la naturaleza de este contrato y lo establecido en nuestro ordenamiento, toda vez que no puede compelerse al arrendador a recibir un bien con tales modificaciones.

     Y es que si bien es cierto que existió un conocimiento por parte de Gustavo de que el bien sería utilizado como una peluquería –lo cual podría ser fundamento de Maritza para alegar que los cambios que se realizarían sobre el bien eran conocidos y autorizados por Gustavo–, ello no implica que este haya otorgado plena licencia para que Maritza a voluntad varíe libremente la estructura del inmueble, pues una cosa es permitir que un inmueble sea utilizado para determinados fines –lo cual no necesariamente implicaría cambios en la estructura de un inmueble– y otra es variar totalmente la estructura del inmueble. Esto último tan solo podría haber sido realizado si es que Maritza le solicitaba la autorización debida a Gustavo y este accedía a los cambios, puesto que debe entenderse claramente la diferencia entre un acuerdo sobre el uso del bien y otro sobre la variación de su estructura, lo cual como se observa no aconteció en el presente caso.

     Es por ello que decimos que como producto de estos hechos y de lo regulado, Gustavo podrá exigir que el bien le sea devuelto en igual estado en el que le fue entregado a Maritza, más aún si ello responde a una de la obligaciones que tiene esta en su calidad de arrendadora, de conformidad con el inciso 10 del artículo 1681 del Código Civil, el cual expresamente establece que el arrendatario se compromete a devolver el bien arrendado en el estado en que lo recibió.

      Base legal

     •      Código civil: arts. 1159, 1680, 1681 incs. 8 y 10, y 1682.