RESUMEN

Tal como señala el artículo 1351 del Código Civil peruano, el contrato es aquel acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Asimismo, nuestro ordenamiento jurídico señala diferentes tipos, siendo el contrato de compraventa el más importante entre los de su clase. Sobre ello, no cabe duda de que dicha relevancia radica en su impacto al ser traslativo de dominio, así como su función económica. Así, nuestro Código Civil define al contrato de compraventa como aquel por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Dicha definición nos permite extraer los elementos de la compraventa, como el precio y el bien; además de las partes que participan, como son el comprador y el vendedor.

Por otro lado, respecto a las principales características de este distinguido contrato, podemos rescatar lo señalado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia nacional. De tal manera, tenemos que la compraventa es un contrato nominado, típico, autónomo, eminentemente consensual, de ejecución inmediata y bilateral. Cabe destacar que la relevancia de la compraventa también la encontramos en su estructura, sus modalidades y pactos que pueden integrarla; por lo que para conocer a fondo este contrato, también es menester analizar temas como la venta de bien ajeno, el pacto de reserva de propiedad, el derecho de retracto, entre otros.

De tal manera, en la presente sección de preguntas y respuestas, mostramos diversas interrogantes sumamente importantes sobre este contrato, las mismas que son respondidas a través de lo que ha señalado la jurisprudencia nacional.

I. CONSIDERACIONES GENERALES

¿Cuál es el concepto del contrato de compraventa?

Con relación al contrato de compraventa, se dice que es aquel por medio del cual un sujeto (denominado, vendedor) transfiere o se obliga a transferir la propiedad de un bien a otro (denominado, comprador) y este se obliga a pagar su precio en dinero. En efecto, tratándose de un bien inmueble, la transferencia de la propiedad se producirá con el solo acuerdo entre las partes sobre el bien y el precio, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario (interpretación sistemática de los artículos 949 y 1529 del Código Civil), mientras que tratándose de un bien mueble, sí se genera una obligación de transferir la propiedad que se ejecutará con la entrega del bien (interpretación sistemática de los artículos 947 y 1529 del Código Civil).

Casación N° 615-2018-Ica. Considerando 4.

¿Si no se expresa en lo pactado el pago como prestación, se puede reputar a tal acuerdo como un contrato de compraventa?

Que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1621 del Código Civil el elemento que caracteriza a la donación es la gratuidad, esto es la transferencia de un bien, sin contraprestación. El donante recibe una merced, una gratuidad.

En ese sentido, al no existir en este caso un pago por la transferencia del inmueble no puede colegirse de ninguna manera que se trate de una compraventa u otra clase de contrato; constituyendo la apreciación de la Sala de mérito una conclusión arbitraria, la misma que conduce a la infracción de la norma contenida en el artículo 197 del Código Procesal Civil.

Casación N° 319-2005-Lambayeque. Considerandos 4 y 5.

¿Cuándo estamos ante un contrato de compraventa y no ante una promesa de venta?

Se ha determinado que los demandantes han acreditado ser propietarios del bien sub litis, (…) los mismos que si bien es denominado promesa de compraventa, en realidad se refiere a una formal compraventa que contiene un contrato traslativo de dominio al tener incorporado en él los elementos esenciales de consentimiento, bien y precio, de tal modo que no se trata de una promesa de venta, sino de un contrato de compraventa, al haber acuerdo entre los celebrantes para transferir el bien por un precio estipulado.

Casación N° 768-02-Lima. Considerando 2.

¿El contrato de compraventa requiere de la observancia de alguna forma para su celebración?

El contrato de compraventa no es uno cuya celebración deba observar una determinada forma bajo sanción de nulidad (forma solemne legal) y si las partes no se han impuesto la observancia de una determinada forma para su celebración (forma solemne convencional), puede ser celebrado en cualquier forma.

Casación N° 615-2018-Ica. Considerando 5.

¿Cuál es la naturaleza del contrato de compraventa?

Según el artículo 1529 del Código Civil, el contrato de compraventa por su naturaleza es consensual y se forma por el acuerdo en las partes y el precio: es decir que por la compraventa el vendedor se obligar a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Es posible que el objeto de un contrato de compraventa es un bien que no se encuentra en la propiedad del vendedor, un bien ajeno, siempre y cuando el comprador conozca esa situación, lo que conlleva a la obligación.

Casación N° 1568-2018-Lima Norte. Considerando 8.

¿Anotación de medida cautelar de no innovar puede impedir inscripción de compraventa?

A los fines del procedimiento registral, los alcances de las medidas cautelares de no innovar dependerán de lo que el órgano jurisdiccional haya dispuesto o querido mantener hasta la emisión de la decisión que resuelva el fondo de la controversia sometida a su competencia. Así, tratándose de aquellas que han sido inscritas, en las que el mandato judicial dispone que la partida registral no sufra modificación alguna, no podría acceder título alguno que modificase o alterase la situación de la partida registral, de allí que, este tribunal haya señalado que, en tal caso: “Se produce en este sentido un cierre temporal de la partida al acceso de los títulos hasta que se resuelva en definitiva el contencioso judicial o se modifique o cancele la medida cautelar”.

En tanto que, si la medida cautelar de no innovar inscrita no dispone mantener la situación actual de la partida registral, deberá estarse a los alcances del mandato judicial y de lo que el órgano jurisdiccional pretenda mantener, lo que no puede entenderse como el cierre temporal de la partida registral.

Resolución N° 1623-2018-SUNARP-TR. Considerando 8.

¿La segunda compraventa en un acto de doble enajenación es nula?

¿Es nulo o válido el segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un diferente comprador?

Conclusión plenaria: “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2020. Tema 1.

Ausencia de pago por transferencia de inmueble determina que existe una donación y no una compraventa?

Que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1621 del Código Civil el elemento que caracteriza a la donación es la gratuidad, esto es la transferencia de un bien, sin contraprestación. El donante recibe una merced, una gratuidad.

En ese sentido, al no existir en este caso un pago por la transferencia del inmueble no puede colegirse de ninguna manera que se trate de una compraventa u otra clase de contrato; constituyendo la apreciación de la Sala de mérito una conclusión arbitraria, la misma que conduce a la infracción de la norma contenida en el artículo 197 del Código Procesal Civil.

Casación N° 319-2005-Lambayeque. Considerandos 4 y 5.

II. PERFECCIONAMIENTO DE LA COMPRAVENTA

¿Escritura pública constituye una garantía de comprobación de la realidad del acto?

Aunque el Código Civil no exige el otorgamiento de escritura pública para el perfeccionamiento del contrato de compraventa de inmuebles, dado su carácter consensual, el mismo Código reconoce a los contratantes el derecho a compelerse recíprocamente a llenar dicha formalidad, no como requisito del contrato, sino como garantía de comprobación de la realidad del acto, mutar un documento privado en público; acceder a su inmatriculación en Registros Públicos, etc.; debiendo para tal efecto verificarse el cumplimiento de las prestaciones a las que se han obligado las partes, que para el caso de la compraventa son la transferencia de la propiedad y el pago.

Casación N° 1843-2017-Lima. Considerando 11.

¿Juez que declara la nulidad del negocio jurídico puede declarar infundada la demanda de otorgamiento de escritura pública?

El segundo precedente del Noveno Pleno Casatorio Civil hace mención sobre el otorgamiento de escritura pública. La trascendencia de este punto se haya en esa posibilidad expresa que señala la Corte Suprema que tienen los jueces de poder declarar de oficio “la nulidad manifiesta” del acto jurídico materia de formalización. Algo que muchas veces parecía impensable en razón a que “la norma no permitía esta posibilidad” o muchas veces los jueces preferían resolver solamente con base en la pretensión propuesta y estando a que la nulidad del acto jurídico debía ventilarse en otra vía, se declaraba la improcedencia del proceso. Mediante este precedente, se le permite al Juez que en un proceso de Otorgamiento de Escritura Pública en el cual se advierta la nulidad manifiesta del negocio jurídico, este lo pueda declarar así, siempre que se garantice el derecho al contradictorio. En tal sentido, al declararlo de esta manera, también declarará infundada la demanda de Otorgamiento de Escritura Pública.

Casación N° 1843-2017-Lima. Considerando 13.

¿Qué significa perfeccionar el contrato de compraventa?

El artículo 1549 del Código Civil, que señala como obligación esencial del vendedor el perfeccionar la transferencia de la propiedad; entendiéndose, por “perfeccionar”, la formalización del contrato de compraventa a través del otorgamiento de la escritura pública correspondiente.

Casación N° 4789-2017-Ucayali. Considerando 11.

¿En el proceso de otorgamiento de escritura pública, el juez puede pronunciarse sobre la validez o eficacia del acto jurídico?

Debe considerarse que la esencia del proceso de otorgamiento de escritura pública, el análisis para su procedencia, no reside en poner en juicio la validez o eficacia del acto jurídico –salvo que sea manifiesto–, ni muchos menos, la transmisión de la propiedad, la entrega del bien o cualquier otro tipo de prestación que las partes deban cumplir; sino que se cumpla o no la formalidad requerida, con la finalidad de dar una mayor seguridad a la celebración del acto jurídico, brindándole solemnidad o formalidad revestida de garantías, lo que deviene congruente con la pretensión y con la calidad sumarísima de este tipo de procesos en el que no cabe debatir temas ajenos a su naturaleza, como así pretende la parte recurrente, al considerar que debe promoverse el contradictorio para luego decidir sobre la presente causa judicial de otorgamiento de escritura pública.

Casación N° 11169-2020-Cusco. Considerando 4.

¿Puede pactarse en contra de la norma sobre el perfeccionamiento de la transferencia del bien?

Que, el artículo 1549 del Código Civil establece la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien materia de compraventa. Que, la referida norma no es de orden público por ende se puede pactar en sentido contrario, ya que es supletoria de la voluntad de las partes contratantes, las mismas que como se aprecia de la cláusula novena de la minuta de compraventa que obra a fojas 12, acordaron que los gastos notariales y registrales estarían a cargo de la compradora, esto es de la hoy demandada, en consecuencia, al existir pacto en contrario la norma invocada no es aplicable al presente caso.

Que, el artículo 1551 del mismo Código Sustantivo dispone la obligación del vendedor de entregar los documentos y títulos referentes a la propiedad o al uso del bien, salvo pacto en contrario.

Casación N° 896-96-Lima. Considerandos 1 al 3.

III. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO

¿Cuáles son los elementos del contrato de compraventa de bien futuro?

Que, para tal efecto, conviene anotar que el artículo 1534 del Código Civil regula la figura jurídica de la compraventa de bien futuro. Sobre el particular Castillo Freyre opina que: “(...) podríamos sostener que los elementos de este supuesto son los siguientes: (a) Se ha celebrado un contrato de compraventa; (b) Ambas partes saben que el bien materia de la prestación del vendedor, es un bien futuro; y (c) Dicho pacto está sujeto a la condición suspensiva de que el bien objeto de la prestación del vendedor llegue a tener existencia”. Respecto a dicha figura, debemos precisar que estamos ante un contrato de compraventa de un bien actualmente inexistente, pero susceptible de llegar a existir en la realidad, por tanto, la validez del mismo está supeditado, bajo condición suspensiva, a la existencia, de la cosa.

Casación N° 229-2010-Lima. Considerando 8.

¿Cuándo produce sus efectos el contrato de compraventa de bien futuro?

(…) [L]a posición de este Supremo Tribunal es conforme a lo expuesto en la sentencia de vista, de haberse tornado la eficacia del contrato de permuta recién con la existencia del bien, pronunciamiento que además guarda plena concordancia con lo dispuesto en el artículo 1534 del Código Civil, que establece que en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia; contexto en el cual el argumento impugnatorio expuesto por el INDECOPI en el sentido que el contrato reservaba la propiedad de los inmuebles embargados al cumplimiento de determinadas prestaciones posteriores entre las partes, no tiene asidero jurídico alguno, ya que de una interpretación sistemática de los artículos 1603, 1534 y 949 del Código Civil, se colige que la transferencia de la propiedad a favor del tercerista, ahora demandante, se produjo al momento de producida la existencia misma de los bienes que originan la litis (…)

Casación N° 4082-2011-Lima. Considerando 6.

iv. PROMESA DE VENTA DE BIEN AJENO

¿Cómo se sanciona la venta de bien ajeno?

En el caso de autos se presenta la figura de la venta de bien ajeno, la misma que se halla normada en el art. 1537 del Código Civil, encontrándose sancionada con la rescisión del contrato a solicitud del comprador, más no con la acción de nulidad o anulabilidad del acto jurídico, ya que para la celebración de este tipo de contratos, la ley no exige como requisito de validez que el vendedor sea el propietario en el momento de la celebración del contrato.

Casación N° 2857-2001-Callao.

V. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

¿El vendedor tiene la obligación de perfeccionar y formalizar el contrato de compraventa mediante el otorgamiento de escritura pública?

Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia del bien, siendo evidente que el otorgamiento de escritura pública es una gestión indispensable para alcanzar la formalización del contrato de compraventa, pues ello posibilita su posterior inscripción en los Registros Públicos y la consiguiente publicidad del derecho de propiedad.

Casación N° 1045-2017-Lima Sur. Considerando 9.

¿El otorgamiento de escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo del vendedor?

Que, en tal sentido, la sala de mérito ha incurrido en interpretación errónea de los alcances del artículo 1549 del Código Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta el colegiado Ad quem que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del respectivo contrato primigenio y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de propiedad, en relación con terceros, debe ser materia de otro proceso.

Casación N° 2825-2006-El Santa.

VI. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

¿La obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia está supeditada a la cancelación del precio pactado?

Que si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del precio pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedará también supeditada al pago del precio en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1583 del Código Civil, por lo tanto, mientras no se cumpla con esta obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento de la transferencia.

Casación N° 2754-2013-Lima Norte. Considerando 6.

¿En qué casos la reserva de propiedad es oponible a terceros?

El artículo 1584 del Código Civil sí regula un supuesto de conflicto de derechos, en el marco de un contrato de compraventa con reserva de propiedad. La segunda parte de esta norma hace referencia al caso de bienes inscritos, que es lo que acá importa. Este precepto establece que la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente inscrito. Es decir, el conflicto de derechos en cuestión se dirime en favor de la inscripción registral. Por consiguiente, llama la atención que se haya invocado el artículo 1584 del Código Civil como una norma que supuestamente favorece a la propiedad no inscrita, cuando en realidad es todo lo contrario, puesto que expresamente resuelve el conflicto de derechos en base a un criterio registral. (…) Sin embargo, es fácil notar que el artículo 1584 del Código Civil se refiere a un conflicto muy específico entre crédito y propiedad. Así es, esta norma solamente aplica cuando se enfrentan un derecho de crédito y un derecho de propiedad en el marco de una compraventa con reserva de propiedad. Fuera de este marco, tal norma es inaplicable. Mal puede decirse, en consecuencia, que el enfrentamiento entre acreedor embargante y tercerista que no ha inscrito su propiedad se debe resolver, por regla general, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1584 del Código Civil.

Casación N° 3671-2014-Lima.

¿El pacto con reserva de propiedad impide la formalización del contrato?

El otorgamiento de escritura pública sirve para formalizar el acto jurídico y para publicitar una situación existente, pero de ninguna manera supone que se desatiendan las cláusulas incorporadas al contrato.

De tal manera, no debe confundirse la formalización del contrato con la transferencia de la propiedad pues, aunque exista un pacto con reserva de propiedad, ello no debería impedir el otorgamiento de la escritura pública.

Casación N° 3371-2018-Lima. Considerando 7.

VII. RETRACTO

¿Qué es el retracto?

Conforme al artículo 1592 del Código Civil, el retracto es una acción de excepción que va contra la voluntad de los contratantes, por lo que su procedencia debe admitirse en forma restrictiva, esto es, que los titulares del derecho solo pueden invocar las causales contenidas en el artículo 1599 del acotado, pues, al ser un derecho de excepción, no puede extenderse por analogía a titulares distintos a los indicados en dicha norma.

Casación N° 2605-2017-Puno. Considerando 7.

¿Qué permite el derecho de retracto?

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente deberá reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por este y en su caso los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Casación N° 1948-2017-Lima. Considerando 8.

¿Quiénes son los intervinientes en el proceso de retracto?

El retracto es un derecho brindado por la ley a determinadas personas otorgándoles preferencia en la posibilidad de adquirir, si así lo desean, un bien mueble inscrito o un inmueble, colocándose en la posición del comprador. En dicha subrogación intervienen tres personas: el primitivo propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quien adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta; y el retrayente, quien por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato.

Casación N° 5284-2018-Lambayeque. Considerando 2.

¿Acto jurídico de mutuo disenso que dejó sin efecto contrato de compraventa es oponible al derecho de retracto que se hizo valer?

Si se interpone demanda de retracto, pero el contrato de compraventa fue dejado sin efecto por mutuo disenso con anterioridad, entonces ¿es oponible al derecho de retracto que se hizo valer oportunamente, el acto jurídico de mutuo disenso que dejó sin efecto la compra-venta respecto del cual se pretende el retracto?

Conclusión Plenaria: “Si se produjo la venta, el derecho de retracto nace desde la celebración del acto jurídico, aun cuando este haya sido dejado sin efecto por mutuo disenso antes de interponerse la demanda o incluso antes de que venza el plazo de treinta días que tenía para ejercer su derecho, dicho acto no es oponible para el retrayente”.

Pleno Jurisdiccional Distrital Civil - Arequipa 2018. Tema N° 01

¿Se pierde la legitimidad para obrar pasiva en un proceso de retracto, si la parte adquirente revierte la propiedad a favor del vendedor?

No se pierde la legitimidad para obrar pasiva en un proceso de retracto, si la parte adquirente, revierte la propiedad a favor del vendedor, pues dicha reversión no implica que el contrato de compraventa en el cual el retrayente pretende subrogarse, sea nulo; en consecuencia, produce sus efectos jurídicos, coligiéndose que la relación jurídica material habida entre las partes que en el intervienen, y el retrayente en su calidad de copropietario, aún subsiste, en tanto que aquellos siguen teniendo la calidad de compradores y vendedora en dicho acto jurídico de compraventa.

Casación N° 1424-2015-Cusco.

¿Retracto en enajenación sucesiva comprende todo acto jurídico traslativo de dominio?

Al respecto, esta Sala Suprema considera que sí resulta de aplicación al presente caso lo previsto por el artículo 1601 del Código Civil, pues esta norma cuando se refiere enajenaciones, debe ser interpretado de manera amplia, pues no podría limitarse únicamente a contratos de compraventa sucesivos con terceras personas, como lo sostiene la Sala Superior; sino que debe entenderse por todo acto jurídico, a título oneroso o gratuito, que genere la traslación de dominio, inclusive la resolución del contrato por las mismas partes que lo suscribieron, porque mediante esta se deja sin efecto un contrato válido, que ha surtido efectos en el tiempo, por una causal sobreviniente a su celebración, siempre y cuando se produzca antes de la expiración del plazo para ejercitar el derecho de retracto; ya que el retracto tiene un interés social que es impuesto por mandato de la ley y surge desde el momento que el beneficiario tuvo conocimiento del acto jurídico de traslación de dominio respectivo y que no puede burlarse por una transferencia o resolución de contrato de fecha posterior. Siendo esto así, las infracciones normativas denunciadas resultan fundadas.

Casación N° 10332-2019-Arequipa. Considerando 5.

VIII. CONTRATO DE COMPRAVENTA EN SEDE NOTARIAL

¿Notario responde civilmente por no solicitar constancia de pago del autovalúo para dar fe de compraventa?

La ley les ha autorizado a los notarios dar fe de los actos y contratos que ante él se celebren, formalizando la voluntad de los otorgantes y redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad; este, no puede, a su sola voluntad, dejar de requerir los documentos que la ley le exige que solicite.

Los notarios, como todo profesional del Derecho, están sujetos a la regla genérica de no causar daño a nadie con sus actos, y cuando eso no ocurre por acción u omisión, por dolo o negligencia, deben responder por el daño causado. (…)

Así, se sostuvo que, sin la participación del notario público no hubiera podido elevarse a escritura pública la compraventa simulada; de lo que sigue que la no observancia de lo prescrito en el artículo 7 del D. L. N° 776 no resulta ser una omisión de menor importancia, sino que resulta trascendente para que se inscribiera el acto nulo.

Casación N° 3148-2018-La Libertad. Considerando 6.

¿Notario incurre en responsabilidad civil al dar fe de una compraventa en la que una de las partes fue suplantada?

En efecto, tenemos que el Colegiado Superior ha señalado que los defectos e irregularidades presentes en el Documento Nacional de Identificación presentado por la suplantadora solo pudieron ser detectados por expertos en la materia y con información que no se encuentra normalmente al alcance de los notarios o particulares en general; sin embargo, el hecho de que este no contara con la dirección domiciliaria del titular así como el hecho de que la huella digital no estuviera completa, son datos observables y verificables a simple vista, sin que exista la necesidad de recurrir a mecanismos sofisticados de detección o a peritos especialistas; además, se determinó ante las instancias de mérito que la impresión de la huella dactilar atribuida a la demandante en el documento denominado escritura pública de fecha diecisiete de octubre de dos mil dos, presentaba zonas demasiado entintadas y zonas blancas, lo cual también es un hecho que pudo verificarse visiblemente y que, aunado a las irregularidades antes mencionadas presentes en el documento de identidad, debieron poner en alerta al notario a fin de realizar una labor más acuciosa a fin de identificar cabalmente a los comparecientes en la celebración de dicho acto.

Teniendo en consideración lo anterior, se concluye que, de acuerdo a las circunstancias particulares del caso, el notario público debió agotar los mecanismos necesarios tendientes a identificar correctamente a las partes celebrantes del acto, pero en la sentencia de vista no se hace alusión alguna a las medidas adoptadas por este, ni se menciona si estas fueron las más adecuadas o si se practicaron diligentemente. Ello evidencia la carencia de una debida motivación en la resolución objeto del recurso de casación, por no haber analizado adecuadamente los aspectos antes mencionados, los cuales resultan relevantes para resolver el fondo de la controversia (…).

Casación N° 3207-2016-Arequipa. Considerando 12.