RESUMEN

La copropiedad es una modalidad de propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existe una pluralidad de sujetos. Su naturaleza temporal (o interina) y su forma de administración, basada en la voluntad de la mayoría de los condóminos, la hace un régimen imperfecto no desde el punto de vista jurídico, sino desde el punto de vista fáctico. Por su parte, la partición es aquel conjunto de actos u operaciones tendientes a poner fin al estado de indivisión (que genera la copropiedad) convirtiendo las cuotas ideales o abstractas de los copropietarios (representadas en porcentajes) en partes concretas y materiales. En este artículo el autor desarrolla el proceso judicial de división y partición.

MARCO NORMATIVO:

Código Civil: arts. 983 a 987.

Código Procesal Civil: Cuarta Disposición Complementaria y Final.

Palabras clave: Copropiedad / Clases de copropiedad / División y partición / Extinción de la copropiedad

Recibido: 16/06/2021

Aprobado: 22/06/2021

INTRODUCCIÓN

En la comunidad romana, “la titularidad del derecho de copropiedad ordinariamente confiera a cada condómino la facultad de instar, en cualquier momento, la división de los bienes comunes con prescindencia del previo pago de los gastos y cargas comunes”. (Álvarez Caperochipi, 1986, p. 198). Dicha facultad conocida en el Derecho Romano como la actio communi dividundo, forma parte de la esfera individual de actuación de cada copropietario y su ejercicio lleva consigo la correlativa extinción del estado de indivisión al atribuirse en cabeza de cada condómino la propiedad exclusiva de una parte materializada del bien obtenida en función de derecho de cuota. Es tal la fuerza extintiva de la misma que no siquiera puede verse afectada dicha facultad por el hecho de que los bienes comunes tengan el carácter de indivisibles (artículo 988 del Código Civil).

En la copropiedad hay un derecho que pertenece a los condóminos, dos o más personas tienen conjuntamente el derecho de propiedad sobre el total de un mismo bien. A cada parte ideal se le denomina cuota-parte o parte alícuota.

La copropiedad se caracteriza: 1) Por la existencia de una pluralidad de sujetos; 2) La unidad de objeto; 3) Ninguno de los condóminos tiene una parte materializada del bien; y 4) Recae sobre bienes materiales, muebles o inmuebles.

El derecho de cada copropietario se extiende a todo y cada una de las partes del bien común. Si, por ejemplo, A, B y C, compran en común una casa, no es que A sea copropietario de la sala; B, del dormitorio; y C, de la cocina, sino que cada uno tiene una cuota-parte o parte alícuota, en este caso ascendente a un tercio, sobre la totalidad del bien. Ningún copropietario podrá pretender un derecho exclusivo sobre parte determinada del bien. Sobre la parte alícuota, cada copropietario tiene la plena propiedad, pudiendo, sin requerirse el consentimiento de los otros copropietarios, venderla, entregarla en anticipo de herencia, hipotecarla, reivindicarla; sus acreedores pueden embargarla.

Para realizar cualquier acto material o acto jurídico sobre todo el bien se requiere el consentimiento de todos los copropietarios, en cambio sobre la parte alícuota cada copropietario puede obrar por cuenta propia. Por ejemplo, para vender el bien común se requiere que presten su consentimiento todos los copropietarios; uno de ellos solamente podrá vender su cuota-parte, lo que también se denomina acciones y derechos. Cada uno de los copropietarios se encuentra facultado para celebrar actos de disposición sobre sus cuotas ideales, así como de los respectivos frutos, no siendo necesaria para la consecución de estos actos jurídicos la participación de los demás condóminos.

I. LA COPROPIEDAD

1. Definición

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 969 del Código Civil “hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”, para el profesor Ramírez Cruz (1999), “se trata de una propiedad que pertenece a varias personas en conjunto, en una situación de indivisión, en la que a cada condómino pertenecen participaciones o cuotas ideales del bien” (p. 493).

El mismo autor agrega que se puede decir, entonces, que en nuestro ordenamiento jurídico “hay copropiedad desde el momento en que un solo y mismo bien pertenece, en su conjunto, a varios sujetos y sin que se pueda asignar una parte (porción) material y determinada a ninguno de ellos en particular” (p. 493).

La Corte Suprema ha establecido que “la copropiedad es el dominio de una cosa tenida en común por varias personas; que su estatuto jurídico lo encontramos al tratar del condominio que alude a un conjunto de derechos y obligaciones dentro de los cuales se encuentra el derecho que tiene el condominio de servirse de las cosas comunes según su naturaleza sin perjuicio de los otros dueños y sin impedirles a ellos derecho similar; asimismo, establece la obligación de no impedir a los codueños ejerzan sus derechos” (Cas. N° 2709-2000-Lima).

2. Características de la copropiedad

Son notas características de la copropiedad las siguientes:

a. Pluralidad de sujetos: El derecho común sobre el bien es ejercido por más de una persona, es decir, se requiere la titularidad compartida de varias personas, a diferencia de lo que sucede con el derecho exclusivo que recae sobre el derecho individual de propiedad.

b. Unidad de objeto: El derecho ejercido conjuntamente recae sobre un determinado bien o bienes.

c. Ninguno de los condóminos tiene una parte materializada sobre el bien: La titularidad de los condominios sobre el objeto común no se fracciona en partes materiales, sino que se extiende a la totalidad de las cosas según partes indivisas, a través de cuotas ideales o participaciones en el todo. La parte que le corresponde a cada condómino no es una parte materialmente determinada, sino que se proyecta sobre la integridad del bien.

d. El derecho recae sobre cosas materiales, muebles o inmuebles: El único objeto posible de los derechos reales son las cosas.

3. Clases de copropiedad

La copropiedad puede clasificarse en dos clases:

a. Condominio normal o sin indivisión forzosa: En esta clase de condominio cualquier copropietario puede poner fin a la situación de indivisión, a través del ejercicio del derecho potestativo, al solicitar la división y partición del bien, que puede hacerse concreta a través de la división material del bien o la venta en remate público de este para repartir luego el dinero de acuerdo con el porcentaje de participaciones que cada condómino tenga sobre el referido bien.

b. Condominio con indivisión forzosa: Esta clase de condominio viene impuesta generalmente por la ley y no puede ponérsele fin por la sola voluntad de cualquiera de los condóminos.

4. Derechos, límites y obligaciones de los condóminos sobre el bien común

La copropiedad reviste una naturaleza dual. Por un lado, tiene una esfera individual a través de la cual cada copropietario puede ejercer su derecho de propiedad sobre su cuota ideal o abstracta que tiene sobre el bien, aun cuando no sobre una parte concreta de la cosa. De igual forma, tiene una esfera colectiva que recae sobre la integridad del bien y solo puede ser ejercida por acuerdo con los demás condóminos.

En lo que se refiere al aspecto individual hay que destacar, a efectos de este análisis, que el copropietario sobre su cuota indivisa y abstracta puede practicar una serie de actos como el de enajenarla libremente y gravar la misma a favor de sus acreedores. Es decir, el condómino sobre su cuota ideal puede disponer como mejor le parezca, venderla, donarla, permutarla, etc.; no requiriendo para ello del consentimiento del resto de los copropietarios, quienes no podrán invocar siquiera un derecho de preferencia, reservado en el caso peruano solo para evitar se proceda a la subasta del inmueble y se adquiera la propiedad de dicha participación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 988 y 989 del Código Civil.

En cuanto al aspecto colectivo del derecho de los condóminos, estos pueden usar y gozar la cosa común y extraer de ella los distintos provechos y ventajas que puede brindar, sin deteriorarla ni alterar su destino en perjuicio del interés de los demás condóminos. Como contrapartida de ello, si el bien es utilizado parcial o totalmente con exclusión de los demás condóminos por uno de ellos, este quedará obligado a indemnizarlos en las proporciones que les corresponda sobre el bien común, tal como se encuentra regulado en el artículo 975 del Código Civil.

Entre las obligaciones que conviene resaltar se encuentra el de proceder a la división y partición del bien común cuando uno de los copropietarios así lo solicite y ejerza su derecho a pedir la partición, salvo que se presenten algunas de las situaciones de excepción previstas en la parte final del artículo 984 del Código Civil de indivisión forzosa, proveniente de acto jurídico o de ley que fije plazo para la partición.

En cuanto a los límites que pesan sobre los condóminos podemos resaltar el referido a no practicar actos que importen el ejercicio de la propiedad exclusiva sobre el bien común. El legislador peruano ha contemplado expresamente este supuesto y ha establecido lo siguiente en el artículo 978 del Código Civil: “Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto”.

Es decir, la validez de dicho acto quedará supeditado a que en la división y partición se le adjudique a tal copropietario la parte material objeto de dicha disposición, con lo cual dicho acto quedaría convalidado.

5. Extinción de la copropiedad

El modo propio de la terminación del condominio es la partición. Tal como se encuentra consagrado en el artículo 984 del Código Civil, “los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida (...)”.

Existen otros modos de extinguir el condominio previstos en el artículo 992 del Código Civil, como son la reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, la destrucción total o pérdida del bien, la enajenación total del bien a un tercero y la pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

II. DIVISIÓN Y PARTICIÓN

1. Definición

De conformidad con lo previsto en el artículo 983 del Código Civil: “Por la partición per-mutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican”.

Para Alessandri Rodríguez (2001), la palabra partición tiene dos significados distintos: “En un sentido amplio es un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de indivisión mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal poseído pro indiviso, en parte o lotes que guarden proporción con los derechos cuotativos de cada uno de ellos. En un sentido restringido, es la operación por la cual es bien común se divide en tantos lotes cuantos comuneros haya, recibiendo cada uno de estos la propiedad exclusiva de uno de esos lotes. De esta manera las cuotas indivisas y abstractas de cada uno de los comuneros se transforman en partes concretas y materiales; la propiedad indivisa es sustituida por una propiedad unitaria” (p. 117).

Según el profesor Avendaño Valdez (1997), “La partición consiste en convertir la cuota ideal o abstracta, el interés o haber de cada condómino, en un bien material. (...). El derecho de propiedad que cada porcionista tiene en la cosa común se concentra y localiza en una parte de la misma, o se objetiva en dinero” (p. 64).

Sin embargo, el mismo autor precisa que “no siempre la partición supone la operación material de dividir el bien sobre el que recae el condominio, sino que ese mismo bien, al ser subastado puede ser adquirido por un tercero, caso en el cual los condóminos solo adquirirán dinero en proporción a su participación respecto del bien” (p. 64).

2. Características de la partición

a. Obligatoria para todos los condóminos, salvo los casos de excepción que están contemplados en el artículo 984 del Código Civil.

b. Imprescriptibilidad de la acción de partición, según lo dispuesto en el artículo 985 del Código Civil.

c. Debe comprender todos los bienes si recae sobre un patrimonio.

3. Forma de la partición

Encontrándose regulada la partición al modo de una permuta debe precisarse que dicho contrato no se encuentra sujeto a formalidad alguna para su validez, sujetándose bajo el principio de libertad de formas previsto en el artículo 143 del Código Civil. No obstante, en materia de partición, únicamente tratándose del caso de bienes registrados se exige que el acuerdo de partición sea por escritura pública, tal como se encuentra previsto en el artículo 853 del Código Civil.

4. Clases de partición

Siguiendo al profesor Ramírez Cruz (1999)^, podemos clasificar la partición en las siguientes:

a. “Partición convencional (o extrajudicial).

b. Partición convencional por medio de sorteo.

c. Partición convencional cuando intervienen incapaces (con aprobación judicial).

d. Partición judicial” (p. 540).

El artículo 986 del Código Civil prevé los dos primeros supuestos, mientras que el artículo 987 del mismo cuerpo normativo hace referencia a la tercera clase de partición.

III. El proceso judicial de división y partición

1. Objeto del proceso de división y partición

La Exposición de Motivos del derogado Código de Procedimientos Civiles de 1912 establecía claramente que el objeto del proceso de división y partición del inmueble era el siguiente: “El objeto preciso del juicio de división de bienes, es establecer en forma clara las bases de esa división, o sea, los puntos que, según el artículo 517 debe contener especialmente la demanda; sobre ellos debe rodar la controversia, y la sentencia debe decidirlos en forma que no deje lugar a dudas” (p. 119).

Como desarrollaremos más adelante, el artículo 517 del derogado Código de Procedimientos Civiles de 1912 establecía los siguientes requisitos:

a. El título que sustente el pedido de división y partición.

b. El bien o bienes materia de la división y partición.

c. Los nombres de los condóminos.

d. La proporción en que deben dividirse.

De lo señalado precedentemente podemos concluir que el objeto de este proceso es poner fin al estado de indivisión del bien a fin de que cada uno de los copropietarios tenga un derecho sobre un área concreta y específica del inmueble, plenamente identificada, que le permita ejercer sobre ella su derecho exclusivo de propiedad sin que para ello requiera el acuerdo o asentimiento de sus anteriores copropietarios, quienes dejan de serlo para convertirse en actuales propietarios.

En otras palabras, a través de este proceso se busca que cada copropietario pase de tener un derecho que recae sobre una cuota –parte ideal– abstracta de la cosa común, a ostentar un derecho sobre una parte divisa, concreta de la cosa, localizada sobre tal o cual parcela de terreno, tratándose de un inmueble. Un copropietario puede disponer libremente sobre su cuota ideal que le corresponde sobre el bien indiviso común, más no puede vender o transferir una cuota concreta y determinada sobre un área específica del terreno.

Si no existe acuerdo entre los copropietarios para proceder a efectuar la división y partición del inmueble, bastará que uno de ellos o sus respectivos acreedores lo solicite judicialmente para que sea obligatorio efectuarlo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 984 del Código Procesal Civil. Esta acción es imprescriptible, según lo dispuesto en el artículo 985 del Código Civil.

A diferencia de nuestro anterior Código de Procedimientos Civiles de 1912, el actual Código Procesal Civil de 1993, no obstante la considerable cantidad de procesos que versan sobre división y partición, no contiene una regulación expresa y detallada sobre las características, presupuestos y requisitos que deberá exigirse a este tipo de proceso, por lo que a efectos de llenar este vacío y formarnos una mejor idea, recurriremos en los casos que sea estrictamente necesario y pertinente a la regulación contenida en el derogado Código de Procedimientos Civiles de 1912.

2. Requisitos de la demanda

Como ya mencionáramos, no existe norma en el Código Procesal Civil, vigente que expresamente regule los requisitos que debe contener la demanda de división y partición, además de los requisitos generales previstos en los artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil, a diferencia del anterior Código de Procedimientos Civiles de 1912 que en su artículo 517 establecía los siguientes requisitos:

a. El título que sustente el pedido de división y partición.

b. El bien o bienes materia de la división y partición.

c. Los nombres de los condóminos.

d. La proporción en que deben dividirse.

Los requisitos antes mencionados, por la naturaleza de la pretensión y del resultado que se persigue con la demanda, resultan razonablemente exigibles a toda demanda de división y partición que se instaure actualmente.

El primer requisito resulta esencial pues con el título se sustenta al mismo tiempo la legitimidad para instaurar la demanda de división y partición. Por el título se acredita la condición de copropietario o la de acreedor de algunos de ellos, la condición de heredero, tratándose de bienes que conforman una masa hereditaria, o la de cesionario de la totalidad o parte de los derechos y acciones correspondientes al bien común indiviso. De no cumplirse con este requisito, la demanda carecerá de uno de los presupuestos procesales necesarios para que se expida una decisión sobre el fondo de la pretensión.

El segundo requisito también reviste particular importancia, pues es sobre dicho bien común e indiviso que se practicará la división y partición, dando lugar a nuevas unidades con áreas específicas, concretas y distintas del originario bien común, que tendrán sus respectivos propietarios.

El tercer requisito está referido a los sujetos pasivos de la demanda, es decir, contra quienes debe entenderse este proceso como demandados. En la medida en que se solicita la división y partición sobre el bien común e indiviso de titularidad de todos los copropietarios, resulta evidente que estos tienen un innegable interés y legitimidad para intervenir en el proceso, más aún si su resultado va a recaer directamente en todos y cada uno de ellos, lo que hace exigible y necesario su emplazamiento con la demanda para que se expida una decisión válida sobre el fondo, configurando así la existencia de un litisconsorcio necesario pasivo acorde con lo dispuesto en el artículo 93 del Código Procesal Civil.

El cuarto requisito está referido a la proporción en la que debe dividirse el inmueble que en principio se presume en partes iguales entre todos los copropietarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 970 del Código Civil, salvo prueba en contrario.

Estimamos que en la demanda además el solicitante puede proponer el modo cómo deben repartirse físicamente el bien indiviso con áreas determinadas para cada uno de los copropietarios, la cual podrá ser aceptada o no por los demás copropietarios demandados y homologada por el juez de la causa en caso se produzca acuerdo entre las partes, lo que incluso puede producirse en la etapa de ejecución de sentencia conforme a lo previsto en el artículo 339 del Código Procesal Civil.

3. Sujetos legitimados para solicitar la división y partición

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 984 del Código Civil, se encuentran legitimados para accionar judicialmente cualquier copropietario o el acreedor de cualquiera de ellos. De igual forma lo estará un coheredero respecto de un bien indiviso que forma parte de una masa hereditaria, así como el cesionario o adquirente de la totalidad o parte de los derechos y acciones que hubiere tenido alguno de los copropietarios sobre el bien común indiviso.

4. Sujetos pasivos de la relación jurídico-procesal. La existencia de un litisconsorcio necesario pasivo

Como ya hemos mencionado precedentemente al analizar uno de los requisitos de la demanda, constituyen sujetos pasivos de la demanda los demás copropietarios que no estuvieron de acuerdo con proceder de común acuerdo a la división y partición del bien común indiviso.

Los copropietarios demandados conforman lo que legal (artículo 93 del Código Procesal Civil) y doctrinariamente se conoce como litisconsortes necesarios pasivos, en la medida en que la decisión a recaer en este proceso los afectará de manera uniforme, no pudiéndose expedir una decisión válida sobre el fondo de este proceso si es que todos los demás copropietarios o las personas que tuvieran algún título o derecho sobre el bien común no concurren ya sea como demandantes o emplazados.

5. Vía procedimental

De conformidad con lo dispuesto en la Cuarta Disposición Complementaria y Final del Código Procesal Civil vigente, esta pretensión se tramita bajo las reglas del proceso abreviado, siendo esta única norma la que hace referencia a este proceso. En efecto, como ya hemos referido anteriormente, en el vigente Código Procesal Civil no existe disposición legal alguna que haga referencia expresa a los requisitos y presupuestos que debe cumplir el proceso de división y partición como sí lo hacía el derogado Código de Procedimientos Civiles de 1912.

Este proceso está diseñado como contencioso en la medida en que la interposición de la demanda puede generar oposición de los demás copropietarios en cuanto al porcentaje que se pretende asignar a cada uno, en la forma de distribución de las áreas específicas y concretas e incluso con respecto al título que asiste o invoca al solicitante, caso en el cual incluso podrá interponerse la reconvención correspondiente dentro del plazo fijado en el artículo 491, inciso 5 del Código Procesal Civil.

La Exposición de Motivos del anterior Código de Procedimientos Civiles de 1912 señalaba al respecto que: “La demanda de división es ordinaria porque toda oposición a ella constituye una controversia relacionada con un derecho que debe ser declarado o denegado” (p. 119).

6. Contenido de la sentencia

La sentencia a expedirse en este proceso deberá pronunciarse en decisión motivada principalmente sobre los siguientes puntos:

a. La legitimidad del solicitante y del título que lo habilita a solicitar la división y partición.

b. La identificación del bien materia de la división partición.

c. Su posibilidad jurídica y material de ser dividida de acuerdo con su naturaleza y conveniencia económica.

d. El porcentaje y la determinación concreta de un área específica del bien a favor de cada uno de los copropietarios, en la medida en que exista acuerdo sobre este último punto por parte de los copropietarios.

La sentencia despejará el estado de incertidumbre que puede existir sobre el porcentaje que corresponde a cada uno de los copropietarios o personas con título alguno sobre el bien común indiviso, sin embargo, de no mediar acuerdo entre estos para la asignación de áreas concretas, específicas e individualizadas respecto a cada una de las partes divisibles del bien común, el juez no podrá en principio emitir pronunciamiento sobre ello. Decimos esto porque puede darse el caso de dos propietarios que tienen derechos y acciones sobre el bien común indiviso en el que el otro condómino emplazado se encuentra rebelde y, por lo tanto, no rechaza la propuesta del demandante en cuanto al área específica determinada para cada uno de ellos. En estos casos, el juez se encontraría habilitado para proceder conforme a lo solicitado en la demanda y asignar a cada uno de los copropietarios las áreas concretas e iguales correspondientes, vigilando que las áreas asignadas representen efectivamente el porcentaje que corresponde a cada uno de ellos y que el bien sea materialmente divisible.

En tal sentido, el juez durante el proceso deberá favorecer y propiciar entre las partes un acuerdo respecto a la manera de efectuarse la partición material del bien común indiviso para que así el proceso pueda cumplir con su objeto y finalidad, poniendo término a la situación de indivisión existente.

En los casos que no exista acuerdo sobre la forma de dividir materialmente el bien común, el juez se limitará a declarar la disolución del estado de copropiedad y diferir para la etapa de ejecución de sentencia la determinación de la partición material y concreta del bien común a favor de cada uno de los copropietarios por sus respectivos porcentajes y de no lograrse ello, proceder al remate del bien común, otorgando a cada copropietario el valor que le corresponde de acuerdo con el porcentaje que hubiese tenido en el bien común, acorde con lo dispuesto en el artículo 988 del Código Civil.

CONCLUSIONES

La copropiedad es una modalidad del derecho de propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existe una pluralidad de sujetos. Su naturaleza temporal (o interina) y su forma de administración, basada en la voluntad de la mayoría de los condóminos, la hace un régimen imperfecto no desde el punto de vista jurídico, sino desde el punto de vista fáctico.

En la copropiedad existe pluralidad de titulares del derecho de propiedad sobre el mismo inmueble, cada titular es propietario de una cuota ideal sobre la totalidad del bien, de manera que cada copropietario tiene las siguientes facultades sobre la totalidad del bien, uso y derecho a servirse, disfrute, disposición de la cuota ideal y sus frutos, reivindicación, pedir la partición, tanteo o preferencia, retracto, establecer servidumbres y asumir la administración del bien común.

El estado de copropiedad se extingue con la división y partición del bien común, culmina definitivamente la cuota ideal del copropietario y se adjudica materialmente una parte del bien.

La partición es aquel conjunto de actos u operaciones tendientes a poner fin al estado de indivisión (que genera la copropiedad) convirtiendo las cuotas ideales o abstractas de los copropietarios (representadas en porcentajes) en partes concretas y materiales.

REFERENCIAS

Alessandri Rodríguez, A., Somarriva, M. y otro. (2001). Tratado de los derechos reales (T. I., 6ª ed.). Santiago de Chile: Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile.

Avendaño Valdez, J. (1997). Derechos reales (2ª ed.). Lima: PUCP.

Álvarez Caperochipi, J. (1986). Curso de derechos reales. (T. I. 1ª ed.). Madrid: Editorial Civitas.

Comité de Reforma Procesal. (1912). Exposición de motivos del Código de Procedimientos Civiles. Lima: Casa Editora de Sanmartí y Co.

Díez-Picazo, L. y Gullón, A. (1998). Sistema de Derecho Civil. (Vol. III, 6ª ed.). Madrid: Tecnos.

Ramírez Cruz, E. (1999). Tratado de derechos reales. Lima: Rodhas.

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* Abogado. Con estudios concluidos de Maestría en Derecho Constitucional y Derechos Humanos, por la Universidad Nacional de Piura. Especialista Judicial de la Corte Superior de Justicia de Piura.