El Registro de Predios y la inscripción registral con firma digital
Oscar HUERTA AYALA*
RESUMEN:
En el presente artículo, el autor desarrolla la forma como ha evolucionado la inscripción en el Registro de Predios que forma parte del Registro de la Propiedad Inmueble, esto con la finalidad de destacar que en la actualidad la inscripción en los Registros Públicos se puede efectuar a través del Sistema de Intermediación Digital de la Sunarp - SID SUNARP, que es una plataforma virtual de servicios informáticos que permite al notario la presentación al registro de determinados actos (constitución de empresas, compraventa de vehículos, etc.), contenidos en partes notariales electrónicos firmados digitalmente, para su inscripción, previa calificación por el registrador público.
MARCO NORMATIVO
Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos. (Ley 26366): passim.
Código Civil: art. 2019.
Decreto Legislativo del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049): décimo tercera disposición complementaria y final.
PALABRAS CLAVE: Registro de Predios / Registro de la Propiedad Inmueble / Actos inscribibles / Técnicas de inscripción / Sistema de Intermediación Digital
Recibido: 13/02/2020
Aprobado: 18/03/2020
I. REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
Conforme al artículo 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: el Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.
Con anterioridad a la creación del Registro de la Propiedad Inmueble por la Ley del 28 de enero de 1888, en España ya estaba vigente la Ley Hipotecaria de 1861[1], que a decir de Álvarez Caperochipi, esta ley construye el moderno sistema registral español (Álvarez, 2012, p. 152), señalando como principales innovaciones respecto del sistema de contadurías de hipotecas: en el aspecto procedimental y organizativo, la mejora consiste en tomar la finca como el elemento ordenador de los libros de propiedad; organizar, a partir de la finca, el tracto sucesivo; se pretende con esta ley, que el registro dé una publicidad universal de todos los actos con trascendencia jurídico- real en la propiedad inmobiliaria; la publicidad registral, como efecto de la inscripción, es en el orden de la eficacia de la inscripción; y de esta ley procede el nombre de anotación preventiva. Con posterioridad, en España se da la Ley de 1869 que suprime los libros de hipotecas y refunden las inscripciones de hipotecas en un único libro de propiedad y se encomienda el Registro a un cuerpo técnico especializado (los registradores de la propiedad) e impone la eficacia radical del registro frente a terceros, también esta ley establece la presunción de propiedad y posesión del titular inscrito (legitimación registral), facilitando el ejercicio de los derechos por el titular inscrito (Álvarez, 2012,
pp. 154-161).
Como se dijo en nuestro país, el Registro de Propiedad Inmueble (dentro del cual se encuentra el Registro de Predios) fue creado la Ley firmada por el presidente Andrés Avelino Cáceres, señalando en su artículo primero que: Se establece en la República el Registro de la Propiedad Inmueble, bajo la dirección del Poder Judicial.
En tal sentido se advierte que el Poder Judicial ha tenido una labor de importancia en los Registros Públicos, tal es el caso que la corte suprema aprobó mediante el Oficio Nº 1053-68 el Reglamento General de los Registros Públicos de 1968[2], derogando así, el aprobado el 18 de julio de 1940.
En el artículo 2 de la Ley de 1888, se indicó que en Lima se iba llevar un Registro General de las propiedades radicadas en la República y de los derechos que en ella se graven, también que habría Registros particulares en todas las capitales de departamento, y en las provincias que según la Corte Suprema sea conveniente su establecimiento.
Actualmente, los Registros Públicos está administrado por la SUNARP y existen 14 Zonas Registrales con diversas oficinas a nivel nacional[3], siendo la última zona registral en crearse la Zona Registral N° XIV - Sede Ayacucho mediante la Resolución N° 283-2013-SUNARP/SN de 16/10/2013[4].
Al respecto, si bien ahora en Lima ya no existe un Registro General de las propiedades y tampoco dependemos del Poder Judicial, es notable la influencia que el Poder Judicial ha tenido y tiene en los Registros Públicos, tal como lo señala Arruñada (2004), frente al problema del registro de derechos incompletos:
[Q]ue suele estar motivado por la existencia de tanto de disposiciones legales como de resoluciones judiciales que imponen la eficacia real de derechos que no están inscritos. (...) La solución del problema se enfrenta no solo a barreras legislativas, sino también a la resistencia judicial y de los profesionales dedicados a facilitar las transmisiones inmobiliarias. Estos profesionales tratan con ello de proteger su mercado: cuanto más débiles sean los efectos del registro de derechos, mayor será la demanda de sus servicios. El registro de derechos limita también el monopolio de los tribunales al resolver todo tipo de asuntos. Si la inscripción registral tiene carácter definitivo e inatacable, los tribunales no pueden adjudicar derechos reales, sino únicamente derechos y obligaciones, y esto puede limitar su libertad para resolver sobre la base de la equidad. Resulta comprensible que los tribunales tiendan a defender su monopolio, sobre todo cuando los registros no forman parte del sistema judicial, lo que sucede habitualmente, habida cuenta de que el mal funcionamiento de los tribunales ha sido quizá el principal motivo de que muchos registros de la propiedad se creasen fuera del sistema judicial. Aun cuando los registros no yerran a menudo, los jueces tienden a negar el carácter definitivo de la inscripción registral, degradando de esta forma el sistema. (p.138)
El artículo 3 de la Ley de 1888 señalaba que se inscribirá en el Registro correspondiente a la circunscripción territorial en que se halle radicado el inmueble.
Al respecto, hasta la actualidad se mantiene dicha situación, la competencia de una Oficina Registral dependerá de la ubicación física de un inmueble; sin embargo, hay que señalar que hacer una distinción, actualmente no necesita ir a la Oficina Registral competente para solicitar alguna inscripción o publicidad registral en alguna Oficina Registral del país, se puede usar el servicio de Oficina Registral Receptora y Oficina de Destino a que hacen referencia los artículos 21 y 22 del Reglamento General de los Registros Públicos[5], pero en dicho caso el registrador no extiende su competencia; sin embargo, la SUNARP ha presentado el proyecto de Inscripción Registral con Competencia Nacional[6] que tiene como objetivo: la prestación de servicios homogéneos a nivel nacional, con lo cual se establecería la competencia del Registrador a nivel nacional, tal como ahora ocurre en el Registro Mobiliario de Contratos.
Asimismo, el artículo 3 de la Ley de 1888 señala los actos que son inscribibles del Registro de Propiedad Inmueble como los contratos de enajenación y los demás títulos traslativos de dominio.
Se debe tener en cuenta que la citada Ley usa el término genérico de contratos de enajenación no enumerando cuales son dichos contratos, y añade además los demás títulos de dominio que no sean contratos como, por ejemplo, una sentencia de prescripción adquisitiva.
También el citado artículo 3 hace referencia a la enfiteusis, censos, servidumbres, hipotecas legales, judiciales y convencionales, las medidas precautorias y los embargos, las demandas y todas las providencias o resolución ejecutoriada que destruya o limite el derecho de libre disposición del propietario.
Al respecto, tanto la enfiteusis, los censos, así como las hipotecas judiciales, no se encuentran contempladas en nuestro actual Código Civil de 1984, habría que precisar que siguiendo a Eleodoro Romero Romaña que los legisladores peruanos del Código Civil de 1852 siguiendo a la legislación española regularon al lado de las servidumbres, los censos y capellanías (Romero, 1947, p. 309). Así, Romero (1947) nos señala:
Los censos se regularon en dicho código en el libro de las obligaciones y contratos (libro 3° sección 4°, título 4°), entre el mandato y el depósito. Se comprendían tres clases de censos: 1) Enfiteusis; 2) Reservativos y 3) Consignativo. La denominación general de censo comprendía a todos estos gravámenes, llamándose censualista y censatario a los dos sujetos que entraban en la relación jurídica; es decir al que recibía y al que pagaba el canon, respectivamente. (...) La enfiteusis, que era el censo que tenía mayor importancia, consistía en el derecho de recibir o exigir el pago de un canon por la cesión que se había hecho del aprovechamiento del inmueble. Una persona, propietaria absoluta de un inmueble, cedía a otra persona su aprovechamiento (dominio útil), a cambio de un pago periódico (canon), que se le debía hacer en reconocimiento del señorío (dominio directo), que conservaba. En su origen fue a perpetuidad y después se pactó a largo plazo (50, 100 o 150 años).
El censo conservativo consistía en el derecho a cobrar un canon, no por la cesión del aprovechamiento del dominio útil, sino por la cesión total del inmueble. Este censo se utilizaba, principalmente, por los conventos y otras instituciones que no tenían facilidad para la explotación de sus inmuebles. El propietario los cedía a perpetuidad, a cambio de recibir, también a perpetuidad, él y sus herederos, determinada cantidad de dinero, o sea el canon estipulado.
El censo consignativo no se remonta al Derecho Romano. Es de época posterior. Nació durante la Edad Media, como una forma de orillar la prohibición impuesta por el Derecho canónico y por la Iglesia de cobrar intereses, con el fin de combatir la usura. Se estableció por él una especie de venta, con lo cual una persona en lugar de adquirir un inmueble adquiría el derecho de cobrar perpetuamente un canon, por una cantidad de dinero, que constituía el precio que recibía el propietario del inmueble. En el censo reservativo, el propietario se desprendía completamente de la propiedad mientras que el consignativo era el propietario que recibía el dinero quien la conservaba, pero con la obligación de un canon. Hoy, prácticamente no hay diferencia entre ambas clases de censos, porque los dos están caracterizados por el pago de un canon hecho, generalmente a perpetuidad. (pp. 309-310)
Con relación a las hipotecas judiciales, cabe señalar que el Código Civil de 1936, ya no las reguló, debiendo considerarse como una institución vieja que ya no tiene defensores (Romero Romaña, 1947, p. 394).
Con relación a la enfiteusis, censos e hipotecas judiciales cabe señalar que ya no constituyen actos inscribibles, al no estar contemplados en nuestra legislación actual, habiéndose mantenido algunas instituciones como las servidumbres, hipotecas legales y convencionales, anticresis, etc.
Asimismo, si bien con la Ley de 1888 solamente se hacía referencia a las distintas medidas judiciales, actualmente se inscriben las medidas administrativas como los embargos coactivos y la medida cautelar previa de embargo[7], etc.
Según Romero (1947), la Ley de 02 de enero de 1888 contenía muy pocos artículos, siendo las principales características de sus disposiciones las siguientes:
a) Inscripción facultativa, a tenor del artículo 15 de la misma. Sin embargo, la inscripción de las hipotecas se hizo obligatoria.
b) Inscripción simplemente transcriptoria del derecho, sin que ella bonifique ni sanee el título, como ocurre en otros sistemas. Así lo estableció el artículo 16 en su segunda parte, al consignar que si se inscribiese actos nulos no quedaba subsanada la nulidad. Consecuencia de ello es la necesidad de estudiar íntegramente los títulos de dominio, además de las inscripciones en el registro.
c) Inscripción en beneficio de terceros, que caracteriza el sistema y que señalaba el artículo 7. Para los terceros la inscripción la inscripción tiene valor absoluto, contratando bien si lo hacen amparados en lo que aparece del Registro (p. 425).
Asimismo, señala el citado autor que: nuestro sistema establecido por la Ley de 1888 era defectuoso. Ha seguido el sistema francés, que es simplemente transcriptorio del derecho; solo tiene en mira la publicidad en beneficio de terceros; pero la inscripción no bonifica ni sanea el título, lo que obliga a hacer el estudio independiente de este (Romero, 1947, p. 426).
Con relación a lo señalado por el citado autor, cabe expresar que no comparto su posición en lo referente a que la Ley de 1888 haya establecido un sistema transcriptorio, toda vez que conforme lo señala el artículo 9 la inscripción contiene un resumen del título inscrito, sería un sistema transcriptorio, si es que se transcribía toda la información que se archiva, lo cual no se ocurrió con la Ley de 1888, si bien es cierto que el último párrafo del artículo 16 señalaba: “Si se inscribiese actos ó contratos que son títulos por la ley, no se subsana la nulidad con el hecho la nulidad con el hecho de la inscripción”. Cabe señalar que dicha norma se refiere a un sistema no convalidante, tal como lo señala actualmente el segundo párrafo del artículo 46[8] del actual Reglamento General de los Registros Públicos, pero no a un sistema transcriptorio.
Asimismo, en la Ley de 1888 se permitía la inscripción de las promesas de los contratos; sin embargo, actualmente en el numeral 2 del artículo 2019 del Código Civil de 1984, solamente se permite la inscripción del contrato de opción, pero no al compromiso de contratar.
El Código Civil de 1936 a diferencia del Código Civil de 1852 señala Romero (1947):
El Código Civil destina la sección 5° del Libro 4°, que trata de los derechos reales, a los Registros Públicos, (...) explica la Exposición de Motivos que todos los registros se han agrupado bajo la denominación de Registros Públicos, con el objeto de unificar su régimen administrativo. Señala también algo importante y es que con las disposiciones del código ha quedado abrogada la ley de 1888, que trata sobre el Registro de la Propiedad Inmueble, mientras que subsisten las disposiciones del Código de Comercio y de la ley de prenda agrícola sobre los registros mercantil y de prenda agrícola. (pp. 421-422)
Según el citado autor, los bienes y actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, conforme el artículo 1042 del Código Civil de 1936:
[S]on inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble.
1°) “Los actos y contratos sobre constitución, declaración, transmisión, extinción o modificación del derecho de propiedad y de los derechos reales sobre inmuebles”. Todos los derechos reales sobre inmuebles y los actos o contratos que se celebren sobre ellos son inscribibles en el Registro de la Propiedad.
2°) “Las promesas de venta”. Son inscribibles por constituir una limitación en el ejercicio de uno de los atributos del derecho de propiedad; porque si se celebra una promesa de venta, el dueño del inmueble no puede vender a otra persona lo prometido.
3°) “Los derechos de retroventa y su transmisión y renuncia”.
4°) “El cumplimiento total o parcial de los actos registrados o de las condiciones de que ellos dependen”. (Son los asientos de cancelación).
5°) “Las restricciones y limitaciones en las facultades del propietario, derivadas de los contratos, testamentos y sentencias”.
6°) “Las protestas de hipoteca”, (que en realidad no existen, como lo hemos expresado al estudiar la hipoteca).
7°) “Los embargos preventivos y definitivos”. (El embargo, como ya vimos, es una medida, de precaución, que dicta el juez a solicitud de un acreedor u otra persona, para el cumplimiento de una obligación que no está debidamente garantizada).
8°) “Las demandas, a juicio del juez, que se refieran a actos inscribibles”. Tal, por ejemplo, un juicio sobre propiedad o una acción reivindicatoria del dominio.
9°) “Los arrendamientos de duración determinada y los de plazo indeterminado si tiene pacto de pago de mejoras o de adelanto de la merced conductiva, lo mismo que los subarrendamientos y los traspasos de arrendamiento de las indicadas clases”. (Ya hemos hecho mención también al derecho real que significan tales arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad).
10°) “Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre el inmueble”. (pp. 430-431)
El Reglamento de Inscripciones de 1936, señaló en el Artículo 1 que: “Son inscribibles todos los bienes y derechos sobre inmuebles conforme al Código Civil. También son inscribibles los actos y contratos que modifiquen o extingan esos derechos”[9].
Es decir, el citado Reglamento se refería a los actos inscribibles señalados en el artículo 1042 del Código Civil de 1936.
Con la dación del Código Civil de 1984 se establecieron en el artículo 2019 los actos y derechos inscribibles.
Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
Es decir, nuestro actual Código Civil, a diferencia del Código de 1936, no hace referencia a las protestas de hipoteca, tampoco a las promesas de venta, por lo que no es acto inscribible el compromiso de contratar, pero sí el contrato de opción; ya no hace referencia a los distintos tipos de arrendamiento, y además incorpora a los pactos de reserva de propiedad y de retroventa, asimismo no hace referencia a los embargos preventivos; sin embargo, sí es un acto inscribible la medida cautelar previa de embargo.
Asimismo, el artículo 2020 del Código Civil de 1984 señala en el caso de anotación preventiva: el reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva.
Y en el artículo 2021 el Código Civil señala: “Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles”.
Con la Ley Nº 26366 de 1994 se creó la SUNARP y el SINARP, señalándose en el artículo 1: “Créase el Sistema Nacional de los Registros Públicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran”.
En su artículo 2, modificado por el artículo 4 de la Ley Nº 26707, publicada el 12/12/96, señaló: el Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los sectores públicos y está conformado por los siguientes Registros:
“a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes;”
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;
c) Registro de Propiedad Inmueble, que unifica los siguientes registros: el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro de Buques, el Registro de Embarcaciones Pesqueras, el Registro de Aeronaves, el Registro de Naves, el Registro de Derechos Mineros y el Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos;
(...)
Conforme a la cuarta disposición complementaria modificatoria del Decreto Legislativo Nº 1400 publicado en El Peruano el 10 de setiembre de 2018 se modifica los literales c) y d) del artículo 2 de la Ley N° 26366, Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, los cuales quedan redactados conforme a los siguientes textos:
Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes;
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
- Registro de predios,
- Registro de naves y embarcaciones,
- Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos,
- Registro de Áreas Naturales Protegidas,
- Registro de derechos mineros.
d) Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros:
- Registro de bienes muebles,
- Registro de propiedad vehicular,
- Registro de aeronaves.
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.
Nota: No están comprendidos en la presente ley los Registros Administrativos y los registros normados por las Decisiones Nºs. 291, 345, 351 y 486 de la Comisión del Acuerdo de Cartagena.
Es con la dación de la Ley Nº 27755 (publicada el 15 de junio de 2002) recién surge la denominación del “Registro de Predios” como parte del Registro de Propiedad Inmueble, señalando:
Artículo 1.- Crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP): Créase el Registro de Predios en el Registro de la Propiedad Inmueble, para cuyo efecto modifícase el inciso c) del artículo 2 de la Ley Nº 26366 que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, el mismo que quedará redactado en los siguientes términos:
Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
(...)
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
- Registro de Predios;
- Registro de Buques;
- Registro de Embarcaciones Pesqueras;
- Registro de Aeronaves;
- Registro de Naves;
- Registro de Derechos Mineros;
- Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos.
(...)
Luego de la dación de la Ley Nº 27755 la SUNARP ha aprobado hasta la fecha tres Reglamentos de Inscripciones del Registro de Predios, el de 2003, 2008 y el vigente de 2013.
Así tenemos que por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540-2003-SUNARP-SN se aprobó el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2003 justificándose su dación en sus considerandos:
Que, mediante Ley N° 26366, se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, como organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos;
Que, mediante Resoluciones del 17 de diciembre de 1936 y 18 de junio de 1970, se aprobó respectivamente, el Reglamento de Inscripciones y su ampliación, el mismo que contiene, entre otras, normas relativas a la inscripción de diversos actos en el Registro de Propiedad Inmueble;
Que, mediante Decreto Supremo N° 001-90-VC, se aprobó el Reglamento de Inscripciones del Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares;
Que, por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 094-96-SUNARP, se aprobó el Reglamento de Inscripciones de la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble;
Que, mediante Ley N° 27755, se crea el Registro de Predios sobre la base de la unificación del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Sección Especial de Predios Rurales, por lo que resulta necesario aprobar el Reglamento de Inscripciones del citado Registro de Predios[10];
Es decir, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2003, tuvo como justificación a la unificación del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Sección Especial de Predios Rurales dispuesta por la Ley Nº 27755 en solo registro denominado: Registro de Predios.
En cambio, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2008 aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 248-2008-SUNARP/SN, según sus considerandos su dación tuvo como justificación:
Que, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540-2003-SUNARP/SN, publicada el 21 de noviembre de 2003, se aprobó el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, mediante Resolución N° 065-2005-SUNARP/SN publicada el 16 de marzo de 2005, se efectuaron diversas modificaciones al Reglamento General de los Registros Públicos, tendientes a facilitar y propiciar las inscripciones, a través de normas que hacen predecibles las decisiones de las instancias registrales, unifican sus criterios, establecen límites claros a la calificación y simplifican el procedimiento registral;
Que, mediante Resolución N° 079-2005-SUNARP/SN publicada el 30 de marzo de 2005, se aprobó el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, de acuerdo a la política de la SUNARP de actualizar y unificar permanentemente sus cuerpos normativos[11];
Es decir, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2008, tuvo como justificación la aprobación del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos mediante Resolución N° 079-2005-SUNARP/SN publicada el 30 de marzo de 2005.
Finalmente, nuestro actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN, su dación tiene como justificación diversos factores:
Que, se ha previsto, entre otros, regular la inscripción en mérito a decisiones arbitrales, compatibilizando las disposiciones contenidas en el Decreto Legislativo Nº 1071, que ha reiterado el carácter jurisdiccional de las actuaciones arbitrales; no obstante, se está otorgando mayores elementos de seguridad, para efectos de evitar las inscripción de laudos arbitrales con un origen fraudulento;
Que, asimismo, se están realizando las adecuaciones, a fin de compatibilizar el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios con las disposiciones contenidas en la Ley Nº 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado y su vinculación con el Registro de Predios y su Reglamento y demás disposiciones complementarias referidas al Código Único Catastral;
Que, a su vez, se está posibilitando la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana aprobado por silencio positivo, compatibilizando las disposiciones de nuestra reglamentación con la Ley Nº 29060, Ley del Silencio Administrativo;
Que, asimismo, se han realizado las precisiones necesarias, a fin de adecuar las nuevas disposiciones en materia de habilitaciones urbanas ejecutadas y habilitaciones urbanas de oficio;
Que, se han realizado las adecuaciones en materia de subdivisión e independizaciones de acuerdo con las nuevas disposiciones del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana;
Que, a fin de agilizar los procesos de inscripción, se ha previsto la presentación de información digital de la memoria descriptiva en varios actos registrales, lo cual será de aplicación progresiva, coadyuvando en la disminución en los tiempos de calificación de diversos actos registrales, contribuyendo a su vez en la disminución de los errores materiales en los asientos de inscripción;
Que, asimismo, se han realizado precisiones y unificado criterios en la forma de extensión de los asientos registrales de inmatriculación de predios de las Comunidades Nativas;
Que, a su vez se han establecido los requisitos necesarios para inscribir la transferencia de cuotas ideales;
Que, asimismo, se han efectuado precisiones necesarias en el caso de acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas cautelares;
Que, se han realizado precisiones a los requisitos para extender los asientos de inscripción de jurisdicción, evitando el uso indebido e indiscrimidado del mismo, entre otras modificaciones[12].
Ahora bien, conforme al sistema de numerus clausus contemplado en el artículo 2019 del Código Civil, los particulares no pueden crear actos inscribibles, es decir, se inscribirán en el Registro Predios solamente aquellos contemplados en normas sea el Código Civil, normas administrativas o especiales.
Al respecto conforme lo señala Gonzales (2008):
El art. 2019 CC contiene el listado de actos inscribibles en el registro de predios; es cierto que la norma puede interpretarse con mayor o menor flexibilidad pues todo enunciado lingüístico es susceptible de evocar distintas ideas respecto de su texto. Sin embargo, lo que no puede discutirse es que el listado de actos inscribibles tiene carácter cerrado, en el sentido que solo una disposición normativa (sea que se ubique en el Código Civil o en otra ley) puede establecer la materia accesible a publicidad. La razón de este cierre se encuentra en dos fundamentos básicos: i) El registro es una institución pensada para terceros, por tanto, los actos son inscribibles cuando confieran poderes inherentes y estables sobre la cosa que produzcan eficacia general; por tal motivo, las situaciones jurídicas temporales que solo generen vinculación obligacional o inter partes no tienen razón de estar en el registro; ii) Hay también un fundamento propio de la mecánica publicitaria: si cualquier hecho jurídico aunque sea referido en forma indirecta fuese inscribible, entonces los terceros no sabrían cuando existe real necesidad de consultar al registro, por lo cual se verían obligados a consultarlos en forma permanente, con los peligros de seguridad jurídica e inabarcabilidad de la información. (p. 168)
Según Marco Pacora, el artículo 2019 del Código Civil, tiene como fundamento al principio de relevancia (principio no muy estudiado en nuestro medio), el mismo que nos señala cuáles son las situaciones jurídicas que tienen mérito de inscripción registral en los diferentes Registros. Su importancia es evidente en tanto al designar los actos que merecen acogida registral para ser publicitados a terceros en cada uno de los Registros y los que deben de ser rechazados por los funcionarios calificadores, se establece un número cerrado para el sistema registral. (Pacora, 2017, p. 344).
Coincido que efectivamente no todos los actos, derechos o situaciones van acceder el Registro de Predios, en la medida que contamos con un numerus clausus en lo referente a actos inscribibles, pero ello no significa que los únicos actos inscribibles del Registro de Predios se encuentren en el artículo 2019 del Código Civil, toda vez que pueden hallarse en otras normas jurídicas y, además con posterioridad mediante otras normas pueden crearse otros actos inscribibles, siendo lo ideal que su creación se realice con normas con rango de ley.
Nuestro reglamento del Registro de Predios ha asumido una posición amplia en lo referente a los actos inscribibles, toda vez que señala que los mismos pueden encontrarse no sólo en el Código Civil, sino también en otras normas administrativas o especiales que no necesariamente tendrán el rango de ley.
Tal como se indicó anteriormente, consideramos que en el Registro de Predios no solo se inscriben los actos y derechos a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, sino además otras situaciones jurídicas que forman parte de realidades jurídicas distintas que se pueden encontrar en otras normas jurídicas.
Según Soria (2012), los actos que se inscriben en el Registro de Predios tienen dos formas:
- La inmatriculación o primera inscripción de dominio.
- Inscripción de actos secundarios (p.115).
Conforme a nuestro citado artículo 2019 del Código Civil se inscriben en el Registro de Propiedad Inmueble diversas realidades jurídicas como: actos y contratos relacionados a modificaciones de derechos reales sobre inmuebles. Pero, además, los contratos de opción, los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
Además, ingresan otras realidades jurídicas no vinculadas estrictamente a los derechos reales, sino también a los derechos personales como el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados, las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito, los contratos de arrendamiento.
Pero, además, los títulos conformados por los embargos y demandas verosímilmente acreditados y los títulos conformados por las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, y las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
Por lo que en nuestro Registro de Predios se inscriben no solo actos y derechos vinculados a derechos reales (objeto típico), sino también referidos a derechos personales, pero además títulos referidos a situaciones que obedecen a realidades jurídicas distintas, además se van incorporando nuevas figuras como el leasing (arrendamiento financiero), el fideicomiso, los documentos previos en las habilitaciones urbanas como el Certificado de Zonificación y Vías y los Certificados de Factibilidad de Servicios o en la declaratoria de fábrica como son el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y Certificado de Factibilidad de Servicios, y otros actos como la inmovilización de partidas conforme lo señala la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN.
Así se inscribirán: ampliación de fábrica, modificación de fábrica, notaciones marginales, rectificación de área, anotación de monumento históricos, declaración de monumento histórico, modificación de porcentaje, modificación de reglamento interno, autorización de venta garantizada, inscripción de autorización de independización provisional, modificación de porcentaje, modificación de independización, modificación de área, cancelación de reglamento interno, jurisdicción, cierre de partida registral, demolición, adecuación de reglamento interno, elección de junta directiva, acumulación, cambio de jurisdicción, declaratoria de fábrica, subdivisión, demolición, predeclaratoria de fábrica, replanteo de lotización, habilitación urbana, reglamento interno, revocación de la donación, zonificación y uso, determinación de área, linderos, medidas perimétricas, compraventa, adjudicación, anticipo de legítima, prescripción adquisitiva de dominio, transferencia por sucesión, caducidad y abandono de la expropiación, cambio de razón social o denominación, compraventa garantizada, declaración de verdadero propietario o comprador, declaración judicial del bien propio, expropiación, invalidez de la donación, legado, nulidad de la expropiación, permuta, rescisión de contrato, resolución de contrato, reversión de la expropiación, transferencia por fusión, reversión de la donación, transmisión del derecho de superficie, aporte en favor de una persona jurídica, revocatoria de anticipo, anotación preventiva de compraventa, dación en pago, cesión de derechos hereditarios, transferencia por liquidación de sociedad gananciales, fideicomiso, extinción del derecho de superficie, arrendamiento, bloqueo, anotación de demanda, embargo, patrimonio familiar, sentencia y otras resoluciones judiciales, servidumbre, afectación en uso de bienes del Estado, ampliación de embargo, ampliación de hipoteca, anotación preventiva de hipoteca de duración indeterminada, anticresis, arrendamiento financiero, cesión de crédito hipotecario, cesión de rango hipotecario, cesión de arrendamiento, conclusión del arrendamiento, contrato de opción, derecho de habitación, derecho de retención, derecho de uso, incautación, modificación del patrimonio familiar, pacto de reserva de propiedad, pacto de retroventa, reducción de hipoteca, resolución de arrendamiento, retrocesión de crédito hipotecario, subarrendamiento, transferencia del usufructo, usufructo, modificación de hipoteca, anotación preventiva de sucesión intestada, ratificación de gravamen, restricción contractual, hipoteca legal, bloqueo, carga técnica, bloqueo por falsificación de documento, anotación de demanda, anotación de embargo, hipoteca, extinción de la afectación, extinción de la servidumbre, extinción del derecho de retención, extinción del derecho de superficie, extinción parcial de carga o gravamen, extinción de hipoteca, levantamiento de bloqueo, cancelación de anticresis, caducidad de gravamen o carga, extinción del derecho de uso y habitación, levantamiento de gravamen por caducidad o extinción, cancelación parcial del gravamen, cancelación, extinción del patrimonio familiar, levantamiento de embargo, extinción del usufructo, levantamiento de hipoteca, cancelación de gravamen, levantamiento de demanda, levantamiento de hipoteca, extinción de carga, extinción de la afectación, declaración de insolvencia, designación de liquidador, convenio de liquidación, etc.
Los citados actos y derechos provienen no solo de aquellos a que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, sino también de normas administrativas como los referidos a la declaratoria de fábrica, habilitaciones urbanas, medidas cautelares, adjudicaciones, cargas técnicas, etc.; pero además de normas especiales como las referidas a saneamiento de bienes estatales, formalización de la propiedad en mérito de las cuales se pueden inscribir una diversidad de actos en los distintos rubros como inmatriculación, independización, acumulación, declaratoria de fábrica o demolición, jurisdicción, cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor, anotación preventiva a solicitud de organismo competente, etc.
II. LA INSCRIPCIÓN CON FIRMA DIGITAL EN LOS REGISTROS PÚBLICOS
1. De tomos a las partidas electrónicas en los Registros Públicos
Cabe precisar que la dinámica de cambio ha incrementado su nivel de aceleración; si cuando comenzó el Registro Público en el Perú (año 1888) se inscribía de puño y letra, tuvo que pasar más de 60 años para asistir a la era del uso de la máquina de escribir, para luego pasar a un proceso de inscripción más mecanizada; luego, esta tuvo su apogeo unos 30 años, para finalmente pasar al uso masivo de las computadoras personales con la impresión casi automática en papel y en formato electrónico desde hace más o menos 10 años, lo que permite vislumbrar que el conocimiento y el avance de la tecnología ya no demora en incrementarse varias décadas, sino el conocimiento se multiplica aceleradamente año tras año, de tal modo que probablemente cada 5 años debamos de reflexionar y repensar nuestro estilo de trabajo (Rojas, 2011, p. 16).
Como condición previa a entrar en el tema que nos ocupa, debemos señalar que la SUNARP si bien desarrolló en los años noventa una tecnología con los asientos electrónicos, poniéndose a la vanguardia en la modernización de los sistemas registrales; sin embargo, en un análisis comparativo en la actualidad de los sistemas registrales, podemos concluir que varios países han realizado esfuerzos significativos para actualizar y utilizar los mecanismos modernos que otorguen mayor seguridad y dinamizar sus sistemas registrales, lo que ha originado el desafío para que nuestra institución tenga que colocarse nuevamente como institución modelo referente de actualización tecnológica (Rosario, 2011, p. 39-40).
Las normas que regulan la creación de asientos de inscripción electrónicos y su suscripción con firma electrónica son las siguientes:
- Resolución Nº 124-97-SUNARP del 15/08/97, que aprobó, además de la adopción de la técnica de inscripción consistente en la generación de asientos electrónicos grabados en medios que aseguren su inalterabilidad e integridad, apoyada por un dispositivo de captura de huella digital en calidad de firma electrónica, la sustitución del archivo registral existente en la Oficina Registral de Lima y Callao por un sistema de microarchivos.
- Resolución Nº 096-2001-SUNARP/SN del 06/04/2001, que autorizó la utilización, en las oficinas registrales del país, de la técnica de inscripción consistente en la generación de asientos electrónicos a través del software “Sistema de Información Registral”, que permite almacenar la información registral en medios que aseguran su inalterabilidad e integridad (Espinoza Rivera, 2001, p. 55-56).
El proceso de implementación de productos en el Registro, que tienen como base la tecnología de la información, sigue diseñándose e implementándose hasta la fecha. Así tenemos el servicio de constitución de empresas en línea. Este diseño de servicios permite y propicia la inter operatividad en el Estado. Así tenemos los macroprocesos que permiten que el ciudadano obtenga un servicio completo con la participación de varias organizaciones estatales, como es el caso de constitución de empresas en línea. Este cambio provocado no solo por la competitividad internacional, sino por las innovaciones en comunicación y tecnología, exige una mayor rapidez en la toma de decisiones (Campos, 2013).
En tal sentido se advierte que el uso de la tecnología ha permitido a los Registros Públicos mejorar sus servicios en cuanto a la mejora de sus procesos internos, lo cual se ve manifestado en una mejora del servicio al ciudadano; sin embargo, hay que tener en cuenta que el hecho de que se use asientos electrónicos para la inscripción registral si bien facilitan la extensión de los asientos con mayor rapidez, su conservación y publicidad, también obligan a la Sunarp adoptar políticas de seguridad de la información como en el uso de contraseñas, encriptación y otras formas de protección, como las que fueron aprobadas en la Resolución N° 081-2019-SUNARP-SN (Aprobar la Política de Seguridad de la Información).
III. EL USO DE LA TECNOLOGÍA EN LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Uno de los problemas existentes en nuestro país es la falsificación de documentos y la suplantación de identidad para hacer frente a dicha problemática, la tecnología es un aliado muy valioso, toda vez que usando los partes digitales y la firma digital se garantiza la identidad del autor del documento, la autenticidad de la documentación remitida, además se logra una mayor rapidez en la entrega de la documentación y se disminuye los plazos de calificación toda vez que ya no será necesario remitir oficios de verificación, toda vez que se tendrá la certeza de la autenticidad de los títulos presentados.
Sin embargo, si bien se han realizado esfuerzos y avances significativos en el cambio del soporte de papel al documento electrónico en la presentación de títulos un gran porcentaje, se siguen presentando de la forma tradicional, es decir, con el uso del soporte físico.
IV. SID SUNARP
Para la presentación de los partes digitales notariales, la SUNARP usa la plataforma denominada SID SUNARP (Sistema de Intermediación Digital) que conforme la Directiva N° 02-2019-SUNARP/SN, “Directiva que regula la expedición de publicidad registral de título archivado electrónico” viene a ser una plataforma virtual que permite la presentación al registro del parte electrónico con la firma digital del notario público.
El Sistema de Intermediación Digital de la Sunarp - SID Sunarp es una plataforma virtual de servicios informáticos que permite al notario la presentación al registro de determinados actos (constitución de empresas, compraventa de vehículos, etc.), contenidos en partes notariales electrónicos firmados digitalmente, para su inscripción, previa calificación por el Registrador Público. Existe una frase en latín que, se asume, era el lema de Sir Francis Drake, sic parvis magna, y significa “la grandeza nace de pequeños comienzos”; y es algo que resulta plenamente aplicable al SID Sunarp, pues desde su implementación, hace ya cuatro años (Directiva N° 004-2014-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 234-2014-SUNARP/SN, del 17/09/2014), esta plataforma virtual ha supuesto todo un salto cualitativo en diferentes aspectos del procedimiento registral. Desarrollada inicialmente como una solución informática para reducir plazos de inscripción en la constitución de personas jurídicas, puntualmente de aquellas que tienen la calidad de mipymes, así como simplificar tal procedimiento, rápidamente mostró sus bondades y fortalezas. Es así que el SID Sunarp pasó de ser una plataforma con un propósito específico a una plataforma general de acceso al registro de diferentes actos, tales como compraventa de inmuebles, transferencias vehiculares, sucesiones intestadas, etc. (Espinoza, 2018, pp. 3-4).
En tal sentido, los partes notariales que usan el SID SUNARP pueden estar referidos a la Constitución de empresas (mypes) (servicio registral disponible a nivel nacional), otorgamiento de poderes en el Registro de Personas Naturales (servicio registral disponible a nivel nacional), compraventa de vehículo en el Registro de Propiedad Vehicular (servicio registral disponible a nivel nacional), transferencia de predios (servicio registral disponible a nivel nacional), actos inscribibles en el registro de sucesiones intestadas (servicio registral disponible a nivel nacional).
Asimismo debe tenerse en cuenta que según la décimo tercera disposición complementaria y final del Decreto Legislativo Nº 1232:
A partir del primero de febrero de 2016, los partes notariales que contengan actos inscribibles en el Registro de Mandatos y Poderes de la Oficina registral de Lima de la Zona Registral Nº IX Sede Lima, se expedirán en formato digital utilizando la tecnología de firmas y certificados digitales de acuerdo a la ley de la materia, y se presentarán a través de la plataforma informática administrada por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Para estos efectos, la oficina registral de Lima de la Zona Registral N° IX - Sede Lima no admitirá, bajo responsabilidad, la presentación del parte notarial en soporte papel a partir de la entrada en vigencia de la presente disposición. Mediante resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos se determinará la obligación de presentar los partes notariales utilizando la tecnología de firmas y certificados digitales para actos inscribibles en otros registros, así como en las zonas registrales correspondientes.
En tal sentido, conforme a la citada norma la presentación de partes notariales sobre actos inscribibles en el registro de mandatos y poderes de la Oficina Registral de Lima, únicamente se realiza en forma electrónica a través del SID SUNARP, esto es para evitar la falsificación de documentos y suplantación de identidad.
Y, últimamente conforme a la Directiva DI- 03 -SNR-DTR, Directiva el SID SUNARPN servirá también para el trámite e inscripción del título conformado por el parte judicial con firma digital sobre medidas cautelares.
Referencias
Álvarez, J. (2012). Derecho Inmobiliario Registral. Lima: Ediciones Legales.
Aruñada, B. (2004). Sistemas de titulación de la propiedad. Lima: Palestra Editores.
Campos, Y. (2013). Estudio de caso: modernización del sistema nacional de los registros publicos: factores que permitieron la incorporación de una política pública de utilización de tecnologías de información y comunicación en el servicio público registral. Tesis para optar el grado de Magíster en Ciencia Política y Gobierno con mención en Políticas Públicas y Gestión Pública, Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima. Obtenido de http://hdl.handle.net/20.500.12404/4871
Espinoza, H. (2018). A cuatro años del SID. Fuero Registral, (26), 3-5.
Espinoza, H. (2001). Normatividad aplicada a la firma electrónica. Fuero Registral.(7), 53-72.
Gonzales, G. (2008). Introducción al Derecho Registral y Notarial. Lima: Jurista Editores.
Pacora, M. (2017). Actos y derechos inscribibles. Código Civil Comentado. Lima: Gaceta Jurídica.
Rojas, G. (2011). La modernización de los Registros Públicos. Fuero Registral, 16(7), 15-28.
Romero, E. (1947). Derecho Civil. Los Derechos Reales. Lima: Editorial PTCM.
Rosario, M. (2011). Los desafíos de la sunarp en la era de la tecnología de la información nuevos productos de la sunarp. Fuero Registral, (7), 31-51.
Soria, M. (2012). Registros Públicos Los contratos con publicidad. Lima: Jurista Editores.
[5] Artículo 21.- Presentación de solicitudes de inscripción o publicidad en Oficinas Registrales no competentes
Cuando las solicitudes de inscripción se formulen en Oficinas Registrales no competentes para la inscripción del acto o derecho y dicha inscripción sea de competencia de otra Oficina Registral, aquéllas actuarán como Oficinas Receptoras, salvo que la Oficina de Destino se encuentre en la misma provincia que la Oficina Receptora.
Lo dispuesto en el párrafo anterior también se aplica, cuando las solicitudes de publicidad se formulen en Oficinas Registrales distintas a aquellas que conservan en su archivo la información solicitada.
Artículo 22.- Trámite entre Oficina Receptora y Oficina de Destino
Recibida una solicitud de inscripción por la oficina receptora, se generará, en forma remota, el asiento de presentación correspondiente en el Diario de la Oficina de Destino, salvo que dicho Diario se encuentre cerrado. La remisión de documentos y demás actos necesarios en la tramitación de dicha solicitud se realizará de acuerdo con las disposiciones establecidas en la Directiva Nº 009-2004-SUNARP-SN, aprobada por Resolución Nº 330-2004-SUNARP-SN.
[7] Mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 283-2013-SUNARP/PT (publicada en El Peruano el (23/10/2013) se dispuso publicar el precedente de observancia obligatoria referido a la cancelación por caducidad de medida cautelar previa de embargo en forma de inscripción, aprobado en la sesión extraordinaria del Centésimo Treceavo Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp: “Para cancelar por caducidad una medida cautelar previa de embargo en forma de inscripción no es exigible la resolución de levantamiento emitida por la SUNAT. Para ello es suficiente que el Registrador verifique el cumplimiento del plazo de caducidad de un año o tres años si fue prorrogada, conforme con la fecha de su inscripción en el Registro”.
[8] Artículo 46.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no convalidante
El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
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* Profesor de Derecho Registral y Notarial en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Registrador público de la Zona Registral N° IX - Sede Lima. Miembro fundador del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán”.