RESUMEN

La autora analiza las posibilidades que existen en nuestro país para rectificar o determinar en los Registros Públicos, el área, linderos o medidas perimétricas de un predio, cuando los datos registrados no están acordes con la realidad extra registral o cuando no constan en la partida. Para ello se remite no solo a las posibilidades previstas legislativamente sino también a aquellas, que han sido recogidas en la jurisprudencia del Tribunal Registral y que, si bien no tienen regulación expresa en alguna norma, tienen su fundamento en el Reglamento General de los Registros Públicos. A continuación, se presenta un análisis desde el punto de vista legal, de los precedentes y acuerdos del Tribunal Registral, y también desde la casuística que se presenta en los Registros Públicos sobre este tema.

MARCO NORMATIVO:

Código Procesal Civil: art. 504.

Ley Nº 27333.- Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones: art. 13.

Ley Nº 28294.- Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios: art. 24.

D.S. N° 005-2006-VIVIENDA.- Aprueban Reglamento de la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios - Ley Nº 28294: arts. 60 al 63.

PALABRAS CLAVE: Rectificación / Deter-minación / Saneamiento / Área / Linderos / Medidas perimétricas / Colindancias

Recibido: 09/11/2020

Aprobado: 16/11/2020

Introducción

El Registro publicita no solo derechos sino también información sobre los predios en los cuales recaen los referidos derechos. Con relación a dicha información, podemos decir que existen diferentes formas de identificar un predio, y la primera de ellas es su denominación, lo cual dependerá de la clase de predio de que se trate. Así, un predio urbano generalmente estará identificado con nomenclatura y numeración, por ejemplo, avenida Arequipa Nº 1520, o con número de manzana y lote, por ejemplo, lote 2 de la manzana R de la urbanización Elio; y si se trata de un predio rústico, generalmente estará identificado con número de parcela.

En todos los casos, es imprescindible que se indique el área o cabida, de lo contrario no se conocería su extensión. Sin embargo, no basta la cabida, sino que también debe constar la delimitación del predio, es decir sus límites, y la forma más común para ello, es la delimitación perimetral, en otras palabras, la indicación de las medidas perimétricas con sus respectivas colindancias por el frente, derecha, izquierda y fondo, o por el norte, sur, este y oeste. Aunque también podría delimitarse al predio bajo el sistema de georreferenciación con sus coordenadas UTM y centroides, como ocurre con los predios rurales.

Finalmente, también es importante conocer la ubicación especial de los predios, pues tener información del área y de las medidas perimétricas, no basta para conocer la ubicación del predio, por ejemplo, si se ubica a 10, 15 o 20 metros de la esquina más próxima de la manzana. La ubicación espacial quedará determinada con el plano de localización-ubicación, así conoceremos la distancia del predio a la esquina más próxima y su ubicación exacta al interior de la manzana en la que se encuentra.

Esta delimitación de los predios está vinculada al principio registral de especialidad contemplada en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, conforme al cual, por cada bien se abrirá una partida registral. Dicho principio se concretiza a través del sistema de folio real.

La descripción anterior no siempre es concordante entre la realidad y el Registro. Así, por ejemplo, podría ocurrir que el predio tenga en la realidad 200 m², pero en el Registro se indique que tiene 210 m², o viceversa; o por ejemplo podría ocurrir que el Registro publicite que sus medidas del frente y fondo son 8.00 ml, pero que realmente sus medidas sean 8.50 ml, o viceversa; o podría ocurrir que el predio colinde por el fondo con el lote 14 pero que el Registro publicite que colinda por el fondo con una calle, y así podríamos seguir citando innumerables casos de discrepancias. Los citados son casos de discrepancias entre la realidad física y el Registro, pero también puede ocurrir que simplemente el Registro no contenga dicha información, así por ejemplo podría ocurrir que el Registro publicite el área, pero no las medidas perimétricas, o que publicite estas, pero no las colindancias.

Cuando ello ocurre, lo que corresponde es realizar un procedimiento de rectificación o de determinación, el cual podría comprender el área, las medidas, las colindancias del predio, o incluso la ubicación espacial, entre otros datos. Este procedimiento se conoce como saneamiento de áreas, linderos o medidas perimétricas, el cual tiene por finalidad, eliminar una inexactitud registral. Pero debe tenerse en cuenta que, en este procedimiento, el predio no crece, no disminuye ni se modifica, sino que lo único que ocurre es que luego de este, el Registro refleja la realidad tal cual.

Sin embargo, es importante que, a modo general, en este procedimiento intervengan los propietarios de los predios colindantes, o por lo menos que sean notificados, a fin de evitar que una parte del bien (la que se rectifica) sea registrada en forma duplicada, es decir perteneciente a dos predios colindantes. Esto tiene su fundamento en la característica de la exclusividad del derecho de propiedad. Como dice Varsi (2019), “esta característica se da en razón de que un bien solo puede pertenecer exclusiva y simultáneamente a una sola persona”
(p. 72), refiriéndose a la propiedad de una parte material, de lo contrario se originarían conflictos. Al respecto, Gonzales Barrón (2012) considera:

La existencia de un buen sistema registral actúa para prevenir y evitar estos conflictos en tanto pretende lograr que las descripciones de las fincas registrales sean lo suficientemente precisas para ubicarlas en el espacio físico. Los distintos sistemas registrales se diferencian por el nivel de precisión en la descripción de las fincas (pp. 161-162).

Cabe señalar que un factor común en todos los tipos de saneamiento, es que el ente técnico de la oficina registral debe emitir informe, a fin de determinar si la solicitud de rectificación se adecua a los antecedentes registrales y si no se genera superposición con otros predios. Las particularidades del informe técnico serán desarrolladas en el numeral 5 de este artículo.

No existe una sola ley que unifique todas las posibilidades para realizar este saneamiento, aunque la Ley Nº 27333 (Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones), sí hace mención a varias de ellas. Por ello, en el presente artículo pretendemos esbozar todas las posibilidades a las que el usuario puede recurrir en nuestro país, para realizar el saneamiento de un predio en lo que se refiere a su área, linderos y medidas perimétricas, no solo legislativamente, sino también a partir de la jurisprudencia vinculante del Tribunal Registral.

I. Normativa aplicable

1. Ley Nº 27333

El artículo 13, inciso 1 de la citada ley, regula el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios, estableciendo que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno que no aparecen en la partida registral, o que aparecen en forma inexacta, estos podrán determinarse o rectificarse por mutuo acuerdo entre el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, o mediante un procedimiento notarial, el cual es naturaleza no contenciosa y se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157; o por último, mediante un procedimiento judicial, el cual se tramita conforme a los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, cuando la rectificación suponga superposición de áreas o linderos, cuando surja oposición de terceros en el procedimiento notarial o también cuando el titular del predio prefiera recurrir a la vía judicial y no a la notarial.

Respecto de los tres procedimientos antes mencionados, existe un denominador común: en todos se requiere, ya sea la intervención o la notificación a los propietarios de los predios colindantes, y la razón es que existe la posibilidad de que se afecten los derechos de estos, motivo por el cual deberán intervenir directamente si se trata de rectificación por mutuo acuerdo, suscribiendo la escritura pública y prestando su conformidad; o deberán ser notificados del inicio del procedimiento si se trata de la sede notarial o con la demanda si se trata del proceso judicial, a fin de que tengan la oportunidad de oponerse o contestar la demanda, según se trate del caso notarial o judicial, respectivamente, si es que la rectificación o determinación de área, linderos y/o medidas perimétricas afectan sus derechos.

2. La Ley Nº 28294

En el artículo 24 de la citada Ley se ha previsto como un acto inscribible en el Registro de Predios, la inscripción del Código Único Catastral (CUC), definido como la identificación alfanumérica de predios. Pero en caso de que la información catastral del CUC presente discrepancias con la que obra inscrita, la Sunarp iniciará el procedimiento de saneamiento catastral y registral regulado en el Título VI del Reglamento de la citada Ley. Este procedimiento se inicia con una anotación preventiva en la partida del predio, luego de lo cual se debe notificar a los propietarios de los predios colindantes, así como hacer publicaciones, siendo que, en caso de no formularse oposición al procedimiento dentro de determinado plazo, la anotación preventiva se convierte en definitiva, rectificándose con ello, ya sea el área, los linderos o las medidas perimétricas del predio.

3. Precedentes del Tribunal Registral

El Tribunal Registral ha establecido mediante precedentes de observancia obligatoria, dos mecanismos de rectificación, los cuales son los siguientes:

El primero se refiere a la rectificación por error de cálculo y constituye una unificación de sucesivos acuerdos y precedentes, unificación que dio mérito al precedente aprobado en el CCXXVII pleno realizado los días 20 y 21 de julio de 2020, conforme al cual es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. El Tribunal también ha dispuesto que este tipo de rectificación procede respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

El segundo está referido a la rectificación unilateral otorgada por el propietario del predio mediante escritura pública, y ha sido aprobado como precedente en el CLV pleno llevado a cabo el 26 de agosto de 2016, conforme al cual, procede la rectificación acompañando la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.

II. Clases de rectificación previstas legislativamente

1. La rectificación por mutuo acuerdo

La Ley Nº 27333^[1], Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones, regula el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios. Dicho saneamiento puede iniciarse cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno porque estos datos no obran en la partida registral, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral. En el artículo 13.1 inciso a) se prevé el saneamiento por mutuo acuerdo entre el titular registral y los propietarios de todos los predios colindantes.

El título inscribible

El título inscribible estará conformado por el parte notarial de la escritura pública suscrita por el titular registral y los titulares de los predios colindantes, acompañados de los planos de ubicación y perimétrico autorizado por profesional competente. El parte debe ser presentado ante el Registro por el notario que autoriza el instrumento, por el presentante de la notaría registrado en el módulo Sistema Notario o por tercero autorizado en el parte notarial con la autorización ingresada en el módulo antes citado, de conformidad con la sétima disposición complementaria, transitoria y final^[2] del Decreto Legislativo Nº 1049.

Características del procedimiento

Este procedimiento se caracteriza por que no interviene ninguna autoridad constatando el predio, es decir ninguna autoridad se constituye en el predio para verificar su área, linderos o medidas perimétricas, siendo más bien que son los propios titulares del terreno, así como los titulares de todos los predios colindantes, los que han verificado dichos aspectos, están de acuerdo con los términos de la rectificación, y, por tanto, formalizan su voluntad de rectificar o determinar en una escritura pública. Así, el rol del notario es únicamente el de formalizar la citada escritura, como mecanismo de acceso al registro, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, que consagra el principio de titulación auténtica, y conforme al cual, solo puede acceder al registro, un título contenido en instrumento público. Ello tiene su fundamento en que al haber acuerdo entre todos, no tiene sentido que se regule un tipo de procedimiento en el que alguna autoridad sea el conductor del mismo.

Para este tipo de saneamiento, será necesario que el ente técnico, además de lo que determina en todo saneamiento (que veremos en el numeral 5 del presente artículo), identifique las partidas de los predios colindantes, a fin de que el registrador califique la titularidad dominial de las personas que intervienen en la escritura pública en su calidad de propietarios de los predios colindantes.

Cabe señalar que la circunstancia que exista acuerdo, no significa que las partes intervinientes puedan rectificar los datos del predio, en los términos que deseen, pues siempre existirá una limitación: que es aquella referida a la adecuación del título con los antecedentes registrales, la cual es un aspecto de calificación por parte de las instancias registrales, de conformidad con el artículo 32, inciso a) del Reglamento General de los Registros Públicos^[3], adecuación que será calificada en todo tipo de saneamiento, sea por mutuo acuerdo, o alguno de los otros procedimientos que veremos más adelante. Esta adecuación a la que nos estamos refiriendo, implica por ejemplo que, si se rectifican colindancias, se verifique efectivamente si conforme a las partidas de los predios colindantes, la colindancia es aquella que se afirma en el título de saneamiento; o si el área o medidas perimétricas que se solicitan rectificar, calza con aquellas de los predios colindantes. Así, por ejemplo, si se pretende que el área del predio se rectifique a un área menor, o si se rectifica incluso a un área mayor, el ámbito gráfico de esta área no se superponga con la de ningún predio colindante. Todos estos aspectos serán evaluados por el ente técnico de la Sunarp, denominado Área de Catastro, de la zona registral a la que pertenece el predio.

Este procedimiento por mutuo acuerdo, no solo se da cuando los intervinientes lo deciden desde el comienzo. También podría ocurrir que, habiéndose iniciado otro procedimiento conducido por alguna autoridad, las partes se pongan de acuerdo. En este caso, la Ley Nº 27333 también dispone que, si durante la tramitación de cualquiera de los procesos notarial o judicial, se produjese acuerdo entre los propietarios del predio objeto de saneamiento y los titulares de los predios colindantes, podrá otorgarse la escritura por mutuo acuerdo, dándose por concluido el proceso iniciado (notarial, judicial o administrativo, según corresponda).

Ahora bien, con ocasión de este tipo de saneamiento, es decir aquel basado en el mutuo acuerdo, se presentaban algunos supuestos que dieron mérito a reiteradas apelaciones ante la denegatoria de inscripción por parte de la primera instancia registral, y como consecuencia de ello, al debate en la segunda instancia. Esto debido a la multiplicidad de casos y supuestos que pueden presentarse, dentro de los cuales podemos citar los siguientes:

El caso de la superposición de área con predios colindantes

Uno de estos casos fue aquel en el que la rectificación solicitada, acarreaba la superposición de área con alguno de los predios colindantes, superposición que era advertida por el ente técnico. Si bien el titular registral del predio colindante daba su consentimiento a la rectificación, ello no bastaba para proceder a la inscripción, pues el acto a inscribir generaba una situación que no podría ser permitida por el Registro, que es aquella en la que un predio se encuentra registrado más de una vez, es decir la duplicidad de partidas, y en este caso, de permitirse la inscripción, habría una duplicidad en cuanto al área que se superpone, es decir una duplicidad parcial.

Este caso dio lugar a debate, el cual fue resuelto en el CVI pleno del Tribunal Registral realizado el 24 de mayo del 2013, en sesión extraordinaria modalidad presencial, en el que se aprobó el siguiente acuerdo:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRI-TO A ESCRITURA PÚBLICA

“Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del artículo 13.1 de la Ley N° 27333, aunque exista superposición con área de predio inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio rectificado, como del predio que ha resultado afectado con la rectificación. En tal sentido, deberá rectificarse también el área y medidas perimétricas de los predios colindantes materia de la superposición”.

Los fundamentos que sustentan el citado criterio interpretativo, que constan en el acta del pleno y en reiteradas resoluciones del Tribunal Registral, fueron los siguientes:

El literal a) del artículo 13.1 de la Ley N° 27333 señala que “cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, estas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos: a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda”.

Cuando un título (escritura pública) relativo a la rectificación de área de predio por mutuo acuerdo es presentado al Registro, el mismo se deriva por el registrador al área de catastro de la zona registral respectiva a fin de que emita el informe técnico que indique si con la rectificación se va a producir o no superposición con áreas de predios colindantes. Si el informe no determina la existencia de superposición con áreas de predios colindantes, se procede a la inscripción de la rectificación, sobre la base de la escritura pública donde han intervenido el propietario del predio cuya área va a rectificarse y los propietarios de los predios colindantes. Si el informe evalúa la existencia de superposiciones con áreas de predios colindantes, ¿el registrador público debería proceder a rectificar el área del predio solo con el sustento de la escritura pública donde han intervenido los colindantes, sin analizar si el documento público contiene o no la nueva descripción de las áreas de los predios colindantes, y sin rectificar las áreas de estos últimos predios? o, por el contrario, el registrador público debería requerir que la escritura pública contenga no solo los datos (descripción) del predio cuya área va a ser materia de rectificación, sino también la descripción de las nuevas áreas y medidas de los predios colindantes afectados, a fin de proceder asimismo a su rectificación.

Lo expuesto anteriormente genera otra interrogante: ¿Es posible que se realice la rectificación del área, medidas perimétricas y linderos de un predio urbano a través del otorgamiento de escritura pública por todos los involucrados, cuando con la rectificación se va a afectar el área del predio colindante, es decir, cuando el área rectificada se superpone con el área de otro predio inscrito? La respuesta es positiva, puesto que el artículo 13.2. de la ley acotada dispone: “Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el inciso a), dándose por concluido el proceso iniciado”. Si la ley permite que los involucrados en un proceso judicial de rectificación, donde existe superposición de áreas o linderos, puedan arribar a un acuerdo durante el transcurso del proceso y otorgar escritura pública, entonces los propietarios de los predios que pretendan efectuar una rectificación de área, también pueden acudir al mecanismo del otorgamiento de escritura pública, aun cuando existan superposiciones, sin necesidad de que se inicie un proceso judicial; no obstante, para que tal alternativa pueda surtir efectos en el registro o ser inscrita, resulta indispensable que en la escritura pública respectiva se deje constancia de las áreas, medidas perimétricas y linderos de los predios que son objeto de rectificación y del o de los predios que resulten menoscabados o afectados en sus áreas y linderos, es decir que si bien los nuevos datos del predio que va a ser rectificado deben ser indicados en la escritura, no puede omitirse los nuevos datos o áreas y linderos del predio que ha resultado afectado con la rectificación.

Si con la rectificación no solo se va a modificar el área del predio rectificado, sino además el área del predio colindante, por la existencia de superposición y si la rectificación de área implica la solución de una inexactitud registral para reflejar en el registro el área, medidas perimétricas y linderos reales de un predio, luego esta operación no puede a su vez provocar una nueva inexactitud registral consistente en omitir o dejar de corregir el área, medidas perimétricas y linderos del predio colindante (…)” (El resaltado es nuestro).

Conforme al acuerdo anteriormente glosado, la rectificación de área por mutuo acuerdo procede incluso cuando el Área de Catastro advierte superposición con un predio inscrito, pues en el caso de un proceso judicial de rectificación de área (que puede ser iniciado por existencia de superposición) se ha previsto que, si las partes se ponen de acuerdo, pueden hacer el saneamiento con un procedimiento de rectificación por mutuo acuerdo. Y a criterio del Tribunal, en este caso no solo se requerirá que se rectifiquen los datos del predio involucrado, sino también los del predio que resulta afectado con el saneamiento. El fundamento es que los derechos sobre el área superpuesta, pues dicha área solo puede corresponder a un predio o al otro, pero no puede pertenecer a ambos, en virtud del principio de prioridad excluyente a que se refiere el artículo 2017^[4] del Código Civil.

Así, por ejemplo, si se rectifica que el área de un predio es 210 m² y no los 200 m² que se publicitan, y de acuerdo al informe técnico resulta que con esta rectificación se produce una superposición de 10m² con el predio colindante que tiene registrada un área de 170 m², entonces será necesario que también se rectifique el área de este predio colindante, en el sentido que no tiene 170 m² sino 160 m² Además, también debería ser materia de rectificación, las medidas perimétricas de ambos predios, a fin de que estas encierren el área correcta.

El caso de los predios colindantes no inmatriculados

Un segundo caso controvertido con ocasión de la rectificación por mutuo acuerdo, fue aquel en que no todos los predios colindantes se encontraban inmatriculados, por lo que el registrador no podía calificar quién era el titular registral de dichos predios y, por tanto, no podía determinar si los intervinientes en la escritura pública eran los legitimados para suscribirla. Para resolver esta controversia, el Tribunal Registral, en el CXV pleno llevado a cabo mediante sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2013, adoptó el siguiente acuerdo:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MU-TUO ACUERDO

“A efectos de rectificar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un predio por mutuo acuerdo no se requerirá que los predios colindantes se encuentren inmatriculados. En ese caso, no será necesario acreditar el dominio de dichos colindantes”.

Conforme al citado acuerdo, si el predio materia de saneamiento colinda con predios no inmatriculados, no se requerirá que previamente se inmatriculen los predios colindantes, pues el único requisito para este tipo de saneamiento, es que intervengan los propietarios de los predios colindantes, pero no se podría exigir como requisito previo, que se inmatriculen todos los predios colindantes, para que luego se inscriba el dominio de los colindantes. En este supuesto, debido a la imposibilidad de las instancias registrales para calificar la titularidad registral de los predios no inmatriculados, dicho aspecto no será materia de calificación registral, no correspondiendo tampoco solicitar que se acredite el dominio, siendo que solo quedaría asumir que los comparecientes en la escritura pública de rectificación sí son los colindantes. El fundamento es que, aunque se genere superposición con los predios colindantes, dicha superposición no sería a nivel registral; además no podría primar el derecho del propietario del predio no inscrito sobre el derecho del propietario del predio inscrito que es materia de saneamiento.

El caso de la falta de intervención de los colindantes que no se ven afectados con la rectificación

Un tercer caso particular que se presentaba con relación a la rectificación por mutuo acuerdo y que daba mérito a reiteradas denegatorias en la primera instancia registral, es aquel en que si bien existía mutuo acuerdo entre el titular registral y los titulares de los predios colindantes, este acuerdo solo era con los titulares de los predios colindantes que podrían verse perjudicados con la rectificación, y no con los propietarios de todos los predios colindantes, por ejemplo, porque el predio se rectificaba solo en una medida perimétrica, de modo tal, que su rectificación no comprometía a todos los colindantes. En dicho caso el usuario alegaba que no se requería la intervención de los propietarios de todos los predios colindantes, sino solo de aquellos que podrían verse perjudicados con el saneamiento, mientras que la primera instancia sostenía que la norma no hacía excepción alguna y que, por tanto, debían intervenir los propietarios de todos los predios colindantes, caso contrario, debía seguirse otro procedimiento para el saneamiento, y no el de mutuo acuerdo.

Para resolver este tema, el Tribunal Registral se reunió en el CCXX pleno llevado a cabo mediante sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2019, en la que se debatieron dos posiciones:

a) La primera sostenía que en la rectificación de área por mutuo acuerdo deben intervenir todos los colindantes, y

b) En la segunda se sostenía que en la rectificación de área por mutuo acuerdo bastaba la intervención de los propietarios de los predios colindantes potencialmente afectados.

A consecuencia de dicho debate se arribó al acuerdo plenario que se inclina por la posición a) y se estableció lo siguiente:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y/O MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Para la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas por mutuo acuerdo previsto en la Ley Nº 27333, se requiere la intervención de todos los colindantes para dar su conformidad en la rectificación, aun cuando no se encuentren potencialmente afectados.

Este criterio quedó plasmado en las Resoluciones Nº 3134-2018-SUNARP-TR-L del 27/12/2018, Nº 2033-2018-SUNARP-TR-L del 29/08./2018 y Nº 170-2018-SUNARP-TR-T del 07/03/2018.

El fundamento de dicho criterio, conforme al acta del pleno y a las resoluciones mencionadas es que, sea cual fuere el título rectificatorio al amparo del artículo 13.1 de la Ley Nº 27333, la constante es la necesidad de proteger a los terceros, especialmente a los colindantes, frente a la posibilidad de que sus derechos sean afectados con ocasión del saneamiento. Por tanto, si todos los colindantes están conformes con el saneamiento, pueden plasmar dicha conformidad mediante escritura pública junto con el propietario, que es uno de los títulos rectificatorios admitidos por esta Ley. En cambio, si uno o más de los colindantes no consienten, corresponderá seguir el procedimiento notarial o proceso judicial en el cual se convoque a aquellos para que digan lo que a su derecho conviene, pero ya no se podrá realizar el saneamiento por mutuo acuerdo, por incumplimiento del requisito fundamental: que intervengan todos los colindantes.

2. La rectificación mediante procedimiento notarial

La Ley Nº 27333 también regula en su artículo 13, numeral 1, el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios mediante procedimiento notarial. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, estas podrán determinarse o rectificarse mediante procedimiento notarial como un asunto no contencioso, según los procedimientos a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable.

Supuestos mencionados en la norma

La competencia notarial se enmarca en dos supuestos:

- El primero se refiere al caso en que el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Así, por ejemplo, si en la partida registral corre inscrita un área de 1,000.00 m², procederá el procedimiento notarial de rectificación de medidas perimétricas, manteniendo un área igual de 1,000.00 m² o rectifico a un área menor de 980.00 m² en conjunto con otros datos.

- El segundo caso es aquel en que se rectifica el área a una superior a la registrada, por ejemplo, en la partida registral corre inscrita un área de 1,000.00 m² y pretendo rectificarla a un área de 1,200.00 m², sin embargo, debido a que el área aumenta, podría ser probable que se afecte predios colindantes, por lo que la norma ha establecido que este supuesto solo estará permitido, siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Con relación a este segundo supuesto, surgió una problemática que es la referida a aquellos casos en los que el Área de Catastro no podía determinar si el área mayor se superponía o no con otras áreas registradas, a causa de la falta de antecedentes gráficos en los títulos archivados, causa que no es de responsabilidad de los administrados.

Por un lado, el artículo exige que exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone con otras registradas, pero, por otro lado, la tendencia jurisprudencial en aquellos casos en que el Área de Catastro se encuentra imposibilitada de emitir informe técnico favorable que permita la inscripción del acto, debido a la falta de información gráfica en los antecedentes registrales, ha sido que el título debe acceder al Registro. Así lo ha establecido el Tribunal Registral, mediante acuerdos, precedentes y reiterada jurisprudencia, que luego han sido recogidos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios^[5] (en adelante, el RIRP), para aquellos casos de inmatriculaciones, independizaciones y determinación del área remanente. La razón o fundamento para adoptar dicha posición es que la imposibilidad radica en la falta de información gráfica en los antecedentes registral y no en defectos del mismo título, siendo que los costos de la incapacidad del Registro para determinar lo requerido por el registrador, no pueden ser trasladados a los administrados, cuando éstos han cumplido con adjuntar los documentos requeridos para inscribir el título, así como los planos e información gráfica para que el Área de Catastro emita su informe.

Dicha problemática fue resuelta en el CXXX pleno llevado a cabo mediante sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 8 de junio de 2015, en el que se adoptó el siguiente acuerdo:

INTERPRETACIÓN DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ACÁPITE B) DEL ARTÍCULO 13.1 DE LA LEY Nº 27333

“Si el área de catastro informa que no es posible verificar si el predio se superpone o no con los predios colindantes inscritos, resulta procedente la rectificación notarial del área y linderos referida en el acápite b) del artículo 13.1 de la Ley Nº 27333”.

El fundamento de dicho acuerdo es que el artículo 13.1 literal b) referido a la rectificación de área a mayor, exige la certificación por parte del Registro, de que la mayor área no se superpone a otras inscritas, en el entendido que existe información gráfica en los antecedentes registrales, pero no regula aquella situación en la que se carece de información gráfica en los títulos archivados, pues en dicho caso no corresponde requerir la certificación indicada, en razón a que la norma no puede exigir imposibles jurídicos, por lo que en este último caso se aplicaría la reiterada jurisprudencia del Tribunal, en el sentido de que, ante la imposibilidad del área técnica de emitir la referida certificación, se debe proceder a la inscripción.

Normatividad aplicable

El citado artículo 13.1 literal b) también ha establecido expresamente que este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157, que es la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA^[6], además la Ley Nº 26662^[7] que es la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, así como el Decreto Legislativo Nº 1049: Ley del Notariado^[8]. Vemos así que a este procedimiento se le aplican las normas procesales previstas en el Código Procesal Civil, que serán materia de análisis en el numeral 3.3 que continúa, referido al saneamiento judicial.

El título inscribible

El título inscribible será el parte notarial de la escritura pública donde conste la rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas, en la cual se insertarán las publicaciones, de conformidad con el artículo 6 de la Ley Nº 26662^[9], y artículo 5 literal c) de la Ley Nº 27333^[10], así como los planos de ubicación y perimétrico que formen parte del procedimiento notarial.

Características del procedimiento

Este procedimiento, a diferencia de aquel por mutuo acuerdo analizado en el numeral anterior, se caracteriza porque hay una persona que es el encargado de conducir el procedimiento, desde que los interesados acuden a él hasta su declaración final, rectificando o determinando el área, linderos y/o medidas perimétricas: el notario, siendo un momento relevante dentro de este procedimiento, la notificación que este hará a los propietarios u ocupantes los predios colindantes, conforme a lo previsto por el literal c) del artículo 40 del Reglamento de la Ley N° 27157, por lo que la no oposición de estos, determinará que el notario pueda conducir el procedimiento hasta la declaración final, caso contrario el notario deberá suspender el mismo, el que solo podrá ventilarse en la vía judicial.

Conforme a la Ley Nº 26662, en estos procedimientos, solo podrán intervenir los notarios que posean título de abogado, debiendo abstenerse de autorizar instrumentos públicos contrarios a normas de orden público, siendo que, en caso de incumplimiento, asumirán las responsabilidades que se determinan en la Ley del Notariado. El trámite se inicia por petición escrita de los interesados o de sus representantes, señalando nombre, identificación y dirección de todos los interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamento legal. Las solicitudes de inicio del trámite y los escritos que se presenten deben llevar firma de abogado. En este procedimiento, los interesados serán los propietarios de los predios colindantes, luego de lo cual el notario deberá proceder a su notificación, siendo requisito indispensable el consentimiento unánime de todos los interesados, y en caso que, en cualquier momento de la tramitación, alguno de ellos manifieste oposición, el notario debe suspender inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad. El notario también realizará las publicaciones correspondientes, y una vez transcurrido el plazo legal sin que medie oposición, el notario extenderá la escritura pública correspondiente, e insertará las citadas publicaciones.

Aspectos que no serán materia de calificación

En este procedimiento también será de aplicación la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución N° 490-2003-SUNARP-SN^[11] que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, cuyo numeral 5.2. dispone que el registrador calificará los títulos referidos a saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, tramitados como asuntos no contenciosos de competencia notarial, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. Agrega que no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial.

Cabe señalar que este criterio fue reconocido como aplicable a todos los procedimientos notariales, mediante precedente de observancia obligatoria, aprobado en el CCXIV pleno del Tribunal Registral llevado a cabo mediante sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 19 y 20 de agosto de 2019^[12].

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL

No corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial, en los títulos referidos a los asuntos no contenciosos de competencia notarial.

Criterio sustentado en la Res. Nº 2055-2017-SUNARP-TR-L del 13 de setiembre de 2017.

Este criterio anteriormente era acuerdo, conforme al CXV pleno realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2013.

En virtud del citado recedente y a la misma Directiva, no podría ser materia de calificación por parte de las instancias registrales, todo aquello que implique calificar el fondo del procedimiento que realizó el notario ni sus fundamentos para declarar el saneamiento, porque ello significaría que el registrador o el Tribunal Registral, se conviertan en una especie de funcionario u órgano encargado de conducir el procedimiento o una especie de segunda instancia sobre la notarial, encargo o función que no le ha sido atribuido por ninguna norma. Precisamente uno de los aspectos que forman parte del fondo de procedimiento y que por tanto no podrían ser materia de calificación, sería el contenido de las publicaciones. Si bien hay información que necesariamente debe estar en las publicaciones, como es el acto que se sanea, el predio, el nombre del solicitante, el nombre y la dirección del notario donde se hace el trámite, dichos aspectos no pueden ser materia de calificación, bastando únicamente que se inserten las publicaciones, conforme lo establece las Leyes Nº 26662 y Nº 27333.

Aspectos que deben ser materia de calificación

La labor de las instancias registrales debe ceñirse a calificar aquellos aspectos que se vinculan directamente con el cumplimiento de los principios registrales, como son el principio de titulación auténtica, por ejemplo, que se presente el parte notarial de la escritura pública; el principio de prioridad excluyente o impenetrabilidad, por ejemplo que no existan títulos pendientes incompatibles; o aquellos aspectos establecidos en el referido artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, como son la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral, por ejemplo que exista coincidencia entre el solicitante del saneamiento y el titular registral; la verificación de la existencia de obstáculos que emanen de la partida, como por ejemplo podría ser una medida cautelar de no innovar, o que la partida se encuentre cerrada; la comprobación que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas, como por ejemplo que se adjunte parte notarial o que se verifique la competencia del notario que declara el saneamiento.

La competencia

La competencia del notario podemos clasificarla del siguiente modo:

Un primer aspecto es aquella referida a la naturaleza del predio: El notario será competente para el saneamiento solo si se trata de un predio urbano, conforme al artículo 4^[13] de la Ley Nº 27157, ley a la que se sujeta el procedimiento de saneamiento conforme lo dispone el artículo 13.1 literal b) de la Ley Nº 27333 que regula el procedimiento notarial. Concordante con ello, La Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN antes citada, precisa también la competencia notarial con relación al tipo de predios, estableciendo que el saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificación urbana.

El Tribunal Registral se pronunció sobre la competencia notarial en los casos de regularización de edificaciones, pronunciamiento aplicable por tanto al tema del saneamiento notarial que estamos analizando estableciendo mediante precedente de observancia obligatoria adoptado en el XIX^[14] pleno, llevado a cabo mediante sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006, lo siguiente:

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS

“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TR-L del 3 de mayo de 2006.

De modo tal que si en la partida del predio, este aparece con naturaleza rústica, pero en

la realidad extra registral se ubica en zona urbana consolidada, entonces bastará con que se acredite dicha situación ante el Registro, no siendo requisito previo que se inscriba ni siquiera la primera etapa de la habilitación urbana del predio. Con ocasión de la aplicación de dicho precedente al caso de la regularización de edificaciones, surgió la problemática de cuál sería la forma de acreditar ante el Registro dicha circunstancia. Y si bien el tema surgió con ocasión de otro acto y no con ocasión del saneamiento, también es aplicable al presente caso. En el tema de la regularización de edificaciones, se discutía si bastaba con la declaración del verificador en el sentido que el predio se encontraba en zona urbana consolidada, siendo que el Tribunal resolvió dicha controversia en el CCIII^[15] pleno llevado a cabo mediante sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 4 de enero de 2019, en la que se adoptó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA

Para efectos de determinar si es aplicable la Ley Nº 27157, cuando un predio obre inscrito como rústico, podrá acreditarse que está ubicado en zona urbana, entre otros documentos, con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad respectiva o presentar los documentos que sustenten que se produjo el silencio administrativo positivo.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 2469-2016-SUNARP-TR-L del 02/12/2016.

De modo tal que en caso el predio que se sanea se encuentre inscrito en el Registro como rústico, deberá presentarse la documentación mencionada en el precedente antes citado.

Un segundo tema con relación a la competencia es aquella referida a la competencia según la ubicación del predio materia de saneamiento, siendo competente únicamente un notario de la provincia donde se ubica el predio, conforme al artículo 5 de la Ley Nº 27333^[16]. Para determinar el ámbito geográfico del distrito notarial debe tenerse en cuenta el artículo 4 del Decreto Legislativo Nº 1049, decreto legislativo del notariado, conforme al cual se establece que “El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina”. Entonces, para el saneamiento de un predio ubicado, por ejemplo, en la provincia de Lima, solamente será competente un notario de dicha provincia, de modo tal que, si lo realiza un notario de otra provincia, el título adolecerá de defecto insubsanable que ameritará la tacha sustantiva del título.

Un tercer supuesto para que el notario pueda tener competencia para el saneamiento de un predio, es que no haya conflicto de intereses, pues la naturaleza del procedimiento notarial es que no haya contienda: ya sea porque no hay superposición con predio inscritos o porque no se formula oposición durante todo el procedimiento notarial, de lo contrario el notario no sería competente para realizar el procedimiento. Esto de conformidad con el artículo 5 literal g) de la Ley Nº 27333 conforme al cual, si existe oposición de algún tercero, el notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente, en cuyo caso, el solicitante tiene expedito su derecho para plantear la demanda en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso. Solo en caso que no se plantee oposición transcurrido el plazo que se señala en cada trámite, el notario extiende la escritura pública correspondiente. Así queda establecido en el artículo 9 de la Ley Nº 26662.

Con relación al saneamiento por la vía notarial, se han presentado en la casuística registral, diversos supuestos que motivaron denegatorias de inscripción por parte de la primera instancia y como consecuencia de ello, debate en la segunda instancia, dentro de los cuales tenemos los siguientes:

El caso de la calificación del acto definitivo cuando se ha anotado preventivamente el inicio del procedimiento notarial

Uno de los supuestos debatidos aplicable a todo procedimiento notarial y, por tanto, al caso de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, es aquel en que se ha anotado preventivamente en la partida del predio, el inicio de un procedimiento notarial, lo que implica que hubo una calificación positiva por parte del registrador, por lo que procedió a extender la anotación. Posterior a ello, se presenta el título definitivo del procedimiento notarial, pero el registrador advierte que el notario carece de competencia. Entonces el punto controvertido fue si el registrador, puede volver a calificar la competencia del notario, calificación que ya fue realizada con ocasión de la anotación preventiva. En el caso que dio mérito al precedente, se trató la falta de competencia, porque obraba registrada en la partida, con anterioridad a la anotación preventiva, otra anotación preventiva que fue cancelada por oposición y como consecuencia de ello, ya no sería posible el saneamiento mediante procedimiento notarial. Entonces el Tribunal Registral resolvió la controversia adoptando el siguiente precedente de observancia obligatoria, en el CXXXII pleno, llevado a cabo mediante sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de agosto de 2015^[17]:

CALIFICACIÓN DE ACTO DEFINITIVO DERIVADO DE PROCEDIMIENTO DE COMPETENCIA NOTARIAL

“La existencia de la anotación preventiva del inicio de procedimiento de competencia notarial no impide la calificación registral del acto definitivo conforme al ámbito de competencia registral”.

Criterio sustentado en la Resolución N° 445-2015-SUNARP-TR-T del 11/09/2015.

El fundamento del precedente fue que no solo la anotación preventiva debe ser calificada conforme a las normas que corresponden, sino que también en el acto definitivo debe realizarse dicha calificación, no tratándose de etapas preclusivas, diferenciándose por ello, de las anotaciones preventivas por falta de tracto sucesivo y por defecto subsanable previstas en los incisos c) y d) del artículo 65 del RGRP, en razón de que en estas últimas se publicita el defecto advertido y la falta de tracto, y como consecuencia inmediata de ello, subsanados dichos defectos y el tracto, se tienen por definitivos los actos anotados preventivamente, no realizándose ninguna otra evaluación. Además, la finalidad de la anotación preventiva del inicio del procedimiento notarial es la de publicitar una posible modificación en el inmueble y reservar prioridad, pero no por ello, se debe eximir de la calificación integral que debe hacer el registrador, bajo los alcances del artículo 32 del RGRP, lo cual implica calificar la competencia.

La anotación preventiva del inicio del procedimiento notarial

El título formal: Con relación a la anotación preventiva de la solicitud de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, conforme al numeral 5.3 de la Directiva antes mencionada, para su inscripción debe adjuntarse el oficio del notario solicitando la anotación preventiva; copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos ni medios probatorios; y, copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.

Adecuación del título de la inscripción definitiva con la anotación preventiva: El citado artículo también señala que anotada preventivamente dicha solicitud, el registrador que califique la solicitud de inscripción definitiva, no exigirá que esta última se adecue a la solicitud anotada, si del título presentado se advierte que ella ha sido variada o modificada en el trámite del asunto no contencioso de competencia notarial. Así, por ejemplo, si en la anotación preventiva se indicó que se rectificaba a un área de 180 m², no será materia de observación el título definitivo, en caso se rectifique a otra área, por ejemplo 182.00 m², siempre que se desprenda de los documentos presentados que, dentro del procedimiento notarial, se modificó lo solicitado.

Obligatoriedad de la anotación preventiva: Sobre la obligatoriedad de la anotación preventiva, el Tribunal Registral adoptó el siguiente precedente de observancia obligatoria, en el XXVII y XXVIII^[18] pleno llevado a cabo mediante sesión ordinaria realizada los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007, en el que se acordó:

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA O DE SOLICITUD DE PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO

“La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L del 8 de noviembre de 2007.

De modo tal que queda al arbitrio del notario, si se solicita la anotación preventiva, por cuanto esta, no constituye requisito previo para el acto definitivo.

El caso de la superposición sin oposición

Otro supuesto de controversia referido expresamente al saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas fue aquel referido al caso que exista superposición con otros predios inscritos. Si bien parecería claro que no procede en estos casos la vía notarial, surgió la interrogante en el sentido que sí procedía la vía notarial en aquellos supuestos en que, habiendo superposición, no se formuló oposición o en todo caso, el colindante propietario del predio con el que existe superposición, guardó silencio.

Este debate motivó el siguiente acuerdo adoptado en el CLXI pleno llevado a cabo mediante sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 5 y 6 de octubre de 2016, conforme al cual se estableció lo siguiente:

DETERMINACIÓN NOTARIAL DE ÁREA, LINDEROS O MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE PREDIO URBANO SIN FORMA O UBICACIÓN DEFINIDAS

Si el área de catastro establece que existe superposición con otro u otros predios inscritos, la vía notarial será incompetente para conocer el trámite de determinación o rectificación de área, linderos o medidas perimétricas, de conformidad con el literal c) del artículo 13.1 de la Ley Nº 27333.

Así, basta que exista superposición con otros predios inscritos, para que el notario ya no sea competente para el procedimiento de saneamiento. La razón para la exclusión de la vía notarial en estos supuestos en que pese a haber superposición, no se formula oposición, reside en la naturaleza jurídica no contenciosa del procedimiento notarial: en este no pueden dilucidarse controversias respecto de las titularidades de los predios. Y esto se debe a que el notario no tiene el poder jurídico para definir quién tiene el mejor derecho sobre un predio, siendo que solo puede resolver incertidumbres jurídicas, incertidumbre que no se presenta en el caso descrito, en el que queda acreditada la superposición, tratándose entonces de un conflicto de intereses que solo puede ser resuelto en la vía judicial.

Este acuerdo fue posteriormente materia de aclaración mediante nuevo acuerdo, por cuanto surgió la interrogante para aquel caso en que, habiendo superposición, esta se encontraba dentro de los rangos de tolerancia establecidos en la Directiva Nº 001-2008-SNCP/CNC, aprobada por la Resolución N° 03-2008-SNCP-CNC. El origen del acuerdo aclaratorio fue que se presentó un título referido a una rectificación notarial de área y al detectarse la superposición, el administrado invocó como argumento de defensa que aquella se encontraba dentro del rango de tolerancia previsto por la citada directiva. Dicho argumento estaba respaldado en la Resolución N° 1885-2018-SUNARP-TR-L del 16/06/2018, en la cual se adoptó el criterio de que el acuerdo aprobado en el Pleno CLXI solamente resulta aplicable cuando el área superpuesta excedía del rango de tolerancia. Debido a la existencia de esta postura, la Sala de Trujillo encargada de resolver la apelación formulada consideró conveniente convocar al Pleno del Tribunal Registral para apartarse del mencionado criterio asumido en la Resolución N° 1885-2018-SUNARP-TR-L, de conformidad con el segundo párrafo del literal b.2 del artículo 33 del TUO del RGRP.

Así, en el CCXXV pleno llevado a cabo mediante sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 2 de junio de 2020, se aclaró el acuerdo anterior, con el siguiente tenor:

Precisión de acuerdo sobre determinación notarial de área, linderos o medidas perimétricas de predio urbano sin forma o ubicación definidas

Si el área de catastro establece que existe superposición con otro u otros predios inscritos, la vía notarial será incompetente para conocer el trámite de determinación o rectificación de área, linderos o medidas perimétricas, de conformidad con el literal c) del artículo 13.1 de la Ley Nº 27333. En este supuesto resultan inaplicables las tolerancias catastrales-registrales. (El resaltado es nuestro).

Este acuerdo aclaratorio está contenido en la resolución que resolvió el recurso de apelación, Resolución Nº 376-2020-SUNARP-TR-T del 10 de agosto del 2020, conforme al cual no era relevante la cantidad de área superpuesta, bastando que se configure dicho supuesto (superposición), para que ya no sea viable el saneamiento mediante la vía notarial. El fundamento para responder al interesado, según la citada resolución, es el segundo párrafo de la excepción contenida en el literal d de la Directiva, el cual establece: “En el caso de inscripción de los actos que impliquen modificaciones físicas de predios, los rangos de tolerancias se aplicarán siempre y cuando se trate del mismo predio y no se afecte áreas de los predios colindantes”. De modo tal que, conforme a la citada directiva, en las modificaciones físicas de los predios como lo es la rectificación de área, las tolerancias catastrales son inaplicables cuando se afecte a predios colindantes inscritos, es decir, cuando se advierta superposición total o parcial con predios registrados.

Así, la citada resolución señaló: “Esto es así porque la superposición de partidas constituye una anomalía o defecto indeseado que es rechazado o condenado por el Registro, o sea es imposible que éste la consienta. Muestra adicional de lo afirmado son los procedimientos registrales de duplicidad de partidas que tienen como finalidad eliminarla, y las disposiciones legales para evitarla, como el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: para inmatricular un predio es imprescindible asegurarse que el predio no se superponga total o parcialmente con otro ya inscrito.

Como puede observarse, las normas (incluida la Directiva) procuran, según sea el caso, eludir o exterminar la superposición, pues ella atenta contra la seguridad jurídica que es el pilar fundamental del Registro. En consecuencia, es censurable inscribir o pretender registrar un predio sobreponiéndose con otro ya inscrito”.

La calificación del emplazamiento a los titulares de los predios colindantes

Finalmente, un tema que también fue materia de controversia referido al saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas vía notarial, estaba referido a que si las instancias registrales, debían calificar el emplazamiento a los titulares de los predios colindantes.

El debate se dio porque existían criterios reiterados y discrepantes emitidos por la Segunda Instancia sobre la calificación registral del emplazamiento a los colindantes en el proceso notarial de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas. Así, en las resoluciones Nºs 424-2017- SUNARPT-TR-T del 21/09/2017, 543-2017-SUNARP-TR-T del 15/11/2017 y 378-2018-SUNARP-TR-A del 05/06/2018, se estableció que sí se encontraba dentro del ámbito de calificación registral de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas en sede notarial, la verificación de notificación a los propietarios de los predios colindantes, bastando para ello con constatar que los referidos titulares registrales aparezcan como emplazados en el proceso respectivo. Mientras que en la Resolución N° 216-2018-SUNARP-TR-T del 23/03/2018 se resolvió que no correspondía a las instancias registrales calificar la citada notificación, por cuanto dicho aspecto forma parte de la validez de los actos procedimentales internos propios del desarrollo del procedimiento notarial. Cabe dejar constancia que en todos los casos el Área de Catastro determinó la inexistencia de afectación a los predios colindantes inscritos.

Para resolver dicha discrepancia de criterios, el Tribunal Registral reunido en el CCX pleno llevado a cabo mediante sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 22 de abril de 2019, adoptó el siguiente acuerdo:

EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL DE LOS PREDIOS COLINDANTES INSCRITOS EN LOS PROCEDIMIENTOS NOTARIALES DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS O MEDIDAS

El requisito fundamental para que el notario asuma competencia en el procedimiento de rectificación es la ausencia de superposición de partidas. Teniendo en cuenta esto, no corresponde a las instancias registrales verificar el emplazamiento de los titulares registrales de los predios colindantes inscritos, pues este aspecto del procedimiento interno concierne exclusivamente al notario bajo su responsabilidad.

Conforme a ello, en estos casos no debe calificarse la notificación que el notario envíe a los propietarios de los predios colindantes al que es materia del saneamiento.

Las razones que sustentaron dicho acuerdo conforme al acta del pleno, son las siguientes:

“El requisito indefectible para la rectificación de área es la ausencia de superposición de partida con otros predios inscritos. Así lo establece claramente el artículo 13 de la Ley Nº 27333. Tanto es así que, de detectarse, el notario deja ser competente para tramitar el procedimiento y este se traslada al ámbito judicial. La inexistencia de superposición, es decir, la imposibilidad de afectación o perjuicio del predio colindante convierte al procedimiento notarial en no contencioso. En cambio, si la rectificación compromete al predio colindante inscrito entonces el notario no podrá zanjar la controversia que se suscite, pero sí el Poder Judicial”.

El control registral del emplazamiento al titular inscrito se advierte en aquellos procedimientos que involucran directamente al derecho inscrito. El ejemplo lo tenemos en el siguiente precedente de observancia obligatoria:

Precisión al precedente sobre emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio. Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará con constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo, ya que la notificación constituye parte de los actos procedimentales cuya responsabilidad corresponde al juez o al notario.

Tratándose de predios de propiedad del Estado deberá constar en el acta notarial el emplazamiento a la entidad estatal correspondiente. En este supuesto será suficiente que el notario deje constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la notificación personal señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del Reglamento de la Ley Nº 27157.

La justificación para la calificación del emplazamiento al titular registral en el procedimiento notarial de prescripción se halla en el principio de legitimación de la inscripción (art. 2013 del Código Civil), pues en este procedimiento el titular perderá en favor del usucapiente todo o parte del predio inscrito. Sin embargo, en el procedimiento de rectificación notarial de área, el titular del predio colindante no ve alterado su derecho de propiedad, pues se ha confirmado que el predio no se superpone con el rectificado.

Ante tal situación peculiar, las instancias registrales no pueden calificar el emplazamiento al propietario del predio colindante, pues esa tarea –propia del iter procedimental– le concierne al notario y no al Registro”.

3. La rectificación mediante procedimiento judicial

El artículo 13 inciso 1 literal c) de la Ley Nº 27333 regula el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios, mediante el procedimiento judicial.

Competencia

El citado artículo establece la obligatoriedad de esta vía, cuando exista superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros, entendiéndose que esta oposición ocurre dentro del procedimiento notarial visto en el acápite anterior. Así, solamente será el juez el competente para resolver el conflicto de intereses que surja como consecuencia de la superposición o de la oposición.

La norma no lo dice, pero se entiende también que la competencia del juez será obligatoria en el caso de predios rústicos, a diferencia del notario que solo es competente cuando se trata de predios urbano o ubicados en zonas urbanas, de conformidad con el artículo 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157.

En los demás casos, donde no se presenten los 3 supuestos antes mencionados de competencia judicial obligatoria, la competencia judicial será opcional a elección del interesado.

Características del procedimiento

De modo similar al caso del procedimiento notarial, podemos decir que es el juez el conductor del proceso, de modo tal que será el único responsable de lo que se resuelva, La citada norma indica que en dicho procedimiento deben aplicarse el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, conforme a los cuales, el procedimiento judicial de rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de predio, debe seguirse mediante el proceso abreviado. También indica que debe notificarse a los propietarios de los predios colindantes, deben adjuntarse planos de ubicación y perimétricos, y debe ofrecerse como prueba, además, la inspección judicial del predio.

Por último, señala que aunque se conozcan el nombre y domicilio de los propietarios de los predios colindantes, en el auto admisorio de la demanda el juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días. De modo tal que además de la notificación al domicilio de los propietarios de los predios colindantes, deberán efectuarse necesariamente las publicaciones.

Cabe señalar que estas reglas procedimentales, son también aplicables al procedimiento notarial, conforme lo establece el mismo artículo 13.1 de la Ley Nº 27333, al igual que en los demás casos de rectificación, y al igual que en los demás casos de rectificación, se requiere informe del ente técnico, que determine si la rectificación afecta o no a los predios colindantes y si se adecua a los antecedentes registrales.

El título inscribible

El título inscribible para este tipo de rectificación, será al parte judicial conformado por el oficio suscrito por el juez conforme al artículo 148 del Código Procesal Civil^[19] y las copias certificadas por el especialista legal, de la sentencia suscrita por el juez y especialista^[20], debidamente consentida o ejecutoriada, acompañada de las copias certificadas de los planos de ubicación y perimétricos.

Aspectos materia de calificación

En el caso del saneamiento en mérito a un mandato judicial, la calificación se reduce a la adecuación del título con el antecedente registral, los obstáculos que puedan emanar de la partida y a la formalidad de los documentos, no pudiendo cuestionar aspectos de fondo como son los fundamentos del mandato, o aspectos del procedimiento como podrían ser las notificaciones a los titulares de los predios colindantes, el contenido de las publicaciones, los plazos dentro del procedimiento, entre otros aspectos. Con relación a la calificación de los mandatos judiciales, en el V pleno del Tribunal Registral llevado a cabo mediante sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de setiembre de 2003^[21], se acordó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

“El registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 4 de diciembre de 1998, Nº 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, Nº 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, Nº 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, Nº 435-2000-ORLC/TR del 13 de diciembre de 2000, Nº 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, Nº 160-2001-ORLC/TR del 9 de abril de 2001, 070-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y Nº 216-2003-SUNARP/TR del 4 de abril de 2003.

Así, en caso que el registrador encuentra algún defecto referido a los aspectos que sí son calificables, solo podrá solicitar aclaraciones al juez del proceso, en virtud del segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Y en caso que el juez reitere el mandato, el registrador deberá inscribir el acto, siendo la inscripción de responsabilidad exclusiva del juez, e incurriendo en responsabilidad funcional el registrador, en caso no acate el mandato de inscripción. Esto en virtud del artículo 4^[22] de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que toda autoridad está obligada a acatar las decisiones judiciales.

Un ejemplo de inadecuación con el antecedente registral podría ser el caso que con la rectificación de partidas se genere superposición con otros predios. En dicho caso lo que correspondería, de modo similar al caso notarial, sería que se rectifique también, el predio con el que se produce la superposición; sin embargo, en el caso judicial, si el juez solo ordena la rectificación de uno de los predios, y lo hace bajo responsabilidad funcional apercibiendo al registrador, este debería proceder a la inscripción. Otro supuesto de inadecuación podría ser el caso que el demandante en el proceso judicial sea una persona distinta al titular registral, en cuyo caso, corresponderá que el juez realice las aclaraciones correspondientes. En cuanto a los obstáculos que emanan de la partida registral, podría ser el caso en que la partida se encuentre cerrada, y un ejemplo de falta de formalidades requeridas podría ser, por ejemplo, que el oficio no esté suscrito por el juez sino por el especialista legal, o que las copias que acompañan al oficio no estén completas.

4. La rectificación mediante el procedimiento catastral registral

Otra alternativa para proceder a la rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas es el denominado saneamiento catastral registral, que está previsto en la Ley N° 28294, publicada el 21/07/2004 en el diario oficial El Peruano. Mediante la citada ley se crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, cuyo propósito es integrar la información obrante en las diferentes entidades generadoras de catastro, para así uniformizar la información catastral y demás características sobre los predios.

En dicha ley se estableció una serie de definiciones, siendo una de ellas la del Código Único Catastral (CUC), que está definido en el numeral 3 del artículo 14 de la Ley, como la identificación alfanumérica de predios. Este Código Único Catastral constituye un acto inscribible en el Registro de Predios y es emitido por las municipalidades, salvo aquellos casos en que ha sido asignado por programas de titulación rural o urbana.

Mediante Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS^[23], se aprobó el Reglamento de la Ley N° 28294, conforme al cual se estableció que el CUC es asignado por las Entidades Generadoras de Catastro a todos los predios ubicados en zonas catastradas (art. 21) y en el caso de zonas no catastradas (art. 22) se estableció que los titulares catastrales podrán contratar los servicios de un verificador catastral, quien levantará la información catastral y gestionará la asignación del CUC ante la entidad generadora de catastro correspondiente.

El Reglamento también regula la inscripción del CUC, siendo que en el artículo 24 del citado Reglamento se indica lo siguiente:

“Artículo 24.- Inscripción del CUC en el Registro de Predios.

Tratándose de predios inscritos ya sea en zonas catastradas y en zonas no catastradas, cuya información catastral y registral no presente discrepancias, se procederá con la inscripción del CUC en la partida registral del predio. De existir discrepancia, la Sunarp iniciará el procedimiento de saneamiento catastral y registral regulado en el Título VI del presente Reglamento. En caso de los predios no inscritos, el CUC se inscribirá conjuntamente con la inmatriculación del predio”. (El resaltado es nuestro)

Así, el citado Reglamento establece que la inscripción inmediata del CUC procederá solo en aquellos casos en los que no exista discrepancia entre la información catastral y la registral; de lo contrario, es decir en caso que exista alguna discrepancia, se deberá dar inicio del procedimiento de saneamiento catastral registral a que se refiere el Título VI del mismo Reglamento. Conforme a dicho título, este procedimiento se encuentra a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).

Título inscribible

La Guía del Código Catastral - CUC aprobada por Resolución N° 01-2010-SNCP/CNC, modificada por Resolución N° 04-2010-SNCP/CNC^[24] expedidas por el Consejo Nacional de Catastro (CNC) del Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial - SNCP, define cual es el documento que da mérito a la inscripción del CUC. El primer párrafo del numeral 5.1 de la citada guía establece que el Código Único Catastral del predio se inscribe en mérito de los documentos establecidos en el numeral 4 del ítem VI denominado requisitos para la inscripción del CUC, los cuales dependerán de la ubicación del predio y de quien sea el solicitante. Entre los requisitos constan los siguientes:

Cuando el predio se ubique en zona catastrada y la inscripción sea solicitada por el titular catastral deberá adjuntarse:

i) Solicitud de inscripción del Código Único Catastral.

ii) Hoja Informativa Catastral emitida por la entidad generadora de catastro, según formato establecido por la Directiva N° 003-2009.

Cuando el predio se ubique en zona no catastrada y el titular catastral se haya acogido la verificación catastral conforme a lo establecido en el artículo 22 del Reglamento de la Ley N° 28294, deberá adjuntarse:

i) Solicitud de inscripción del Código Único Catastral.

ii) Plano Catastral impreso y digital, georreferenciado en el sistema geodésico oficial (WGS84), según formato establecido por la Secretaria Técnica de la SNCP, en el que se deberá identificar a los colindantes registrales o catastrales y en donde debe constar la asignación del Código Único Catastral. Cabe indicar que el plano es elaborado y firmado por verificador catastral, debiendo ser visado por la municipalidad respectiva.

Las disposiciones del Título VI del Reglamento de la Ley sobre el procedimiento de saneamiento catastral registral han sido desarrolladas en la Directiva Nº 002-2013-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 075-2013-SUNARP/SN del 17/04/2013^[25], la cual precisa los siguientes aspectos:

Informe Técnico del Área de Catastro

Como en todos los procedimientos, el título que contiene el CUC será derivado al Área de Catastro de la Zona Registral respectiva para el informe correspondiente. Dicho informe deberá determinar:

- Si existe o no concordancia entre la información registral y catastral.

- En caso de no existir concordancia, deberá determinar, en caso de existir, cuáles son las partidas de los predios colindantes y si se genera superposición con estas.

De existir concordancia, el CUC se inscribe inmediatamente.

En caso el informe técnico establezca discrepancia entre la información registral y catastral, el CUC se inscribirá cuando haya concluido el procedimiento de saneamiento catastral y registral que estará a cargo de la Sunarp, en los siguientes supuestos:

- Cuando no se haya formulado oposición o,

- Habiéndose formulado oposición, esta haya sido desestimada.

Anotación preventiva

Advertida la discrepancia entre el área, linderos y medidas perimétricas consignadas en la partida del predio y las consignadas en el documento presentado, el registrador extenderá en la partida del predio, la anotación preventiva para publicitar el inicio del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas conforme a los datos del plano presentado. Esta anotación tendrá una vigencia de ochenta (80) días hábiles contados desde su extensión.

Si el informe técnico, además de advertir la discrepancia señalada, también determina que la información contenida en el plano catastral, grafica al predio superpuesto con otros predios inscritos a nombre de terceros, tal circunstancia se hará constar expresamente en el asiento de anotación preventiva y, además, se extenderá simultáneamente, anotaciones de correlación que publiciten la superposición, en las partidas de los predios con los que se superpone el predio que es materia del saneamiento.

Con relación a los colindantes, existen casos en que la oficina de catastro no puede determinar si se afectan o no los predios colindantes, por falta de documentación técnica en los antecedentes registrales. En este caso, el Tribunal Registral ha establecido que se debe extender la anotación preventiva en la partida del predio que se sanea, y con relación a los colindantes, se procederá a su notificación, de lo que se concluye que no se extenderán las anotaciones de correlación en las partidas en las que no se puede determinar si hay superposición o no.

Así consta de la Resolución Nº 85-2018-SUNARP-TR-T del 07/02/2018, en la que se señaló:

“Si la Oficina de Catastro, en vista de que existe discrepancia entre la información registral y catastral, no puede establecer indubitablemente que en el marco del procedimiento de saneamiento catastral-registral se afecten predios de terceros, entonces se anotará preventivamente en la partida registral del predio la nueva área, linderos y medidas perimétricas consignados en el plano georreferenciado que se adjunta, y se notificará a los titulares de los predios colindantes”.

Notificación a los titulares de los predios colindantes

Extendida la anotación preventiva, se notifica a los titulares de los predios colindantes, mediante esquela en el predio y publicación por una vez en el diario oficial El Peruano y en otro de mayor circulación.

Los gastos de notificación son de cargo del solicitante, previa liquidación de los mismos que realizará el registrador, conjuntamente con la liquidación de los derechos registrales de la anotación preventiva.

Efectuada la anotación preventiva, dentro de los dos días hábiles siguientes, el registrador procederá a elevar un informe a la Unidad Registral de su Zona Registral, a fin que se proceda a efectuar las siguientes notificaciones:

a) Notificación mediante esquela, del inicio del Procedimiento de Saneamiento Catastral y Registral a los titulares registrales y catastrales de los predios colindantes al que es objeto del procedimiento.

La notificación se efectuará en los predios colindantes. En caso de que el predio colindante no se encuentre inmatriculado ni se encuentre identificado su titular catastral, se notificará al poseedor del predio.

También se efectuará la notificación en el domicilio de los titulares registrales y catastrales de los predios colindantes que aparece en los DNI, según la Base de Datos del Reniec.

En el caso que los titulares registrales y catastrales sean personas jurídicas, se efectuarán las notificaciones en el domicilio que aparece en los títulos archivados de constitución o modificación de estatutos de las mismas, según sea el caso. De no contar con dicha información, se efectuarán las notificaciones en el domicilio que aparece en la página web de la Sunat. Para tales efectos, en la Directiva se aprobó un modelo de notificación.

En el caso que no se pueda materializar esta notificación personal de acuerdo a los supuestos descritos en el artículo 21^[26] de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General (cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto Supremo Nº 004-2019-JUS), se entenderá realizada con las publicaciones efectuadas en el diario oficial y en el diario de mayor circulación.

En el supuesto que los titulares catastrales o registrales de los predios colindantes sean entidades del Estado, deberá notificarse a la sede institucional de la entidad estatal, además de la notificación que se realice en el predio.

b) En el caso que no se cuente con la información de los titulares registrales ni se haya proporcionado la información de los titulares catastrales, se procederá a notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales - SBN a su sede, dentro de la jurisdicción a que corresponde la ubicación del predio o en su defecto a su sede principal ubicada en la capital de la República.

c) Finalmente, también se notifica al solicitante, mediante esquela, a fin de que cumpla con efectuar, a su costo, las publicaciones por una vez en el diario oficial El Peruano y otro de mayor circulación, publicaciones que deberán efectuarse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la notificación respectiva. El registrador deberá adjuntar el texto de la publicación y deberá indicar la fecha de la última notificación a los colindantes. Se entiende entonces que las publicaciones se realizan con posterioridad a haberse efectuado todas las notificaciones, pero dentro del plazo de los 5 días hábiles desde que le comunican el texto de las publicaciones. En la Directiva, también se aprobó un modelo de publicación.

Podría ocurrir que, en algunos casos, si bien el usuario realiza las publicaciones dentro del plazo indicado de cinco días hábiles, no lo realiza con posterioridad a la última notificación. Dicha circunstancia no podría ser obstáculo para denegar la inscripción definitiva, cuando el usuario cumple con adjuntar las publicaciones dentro del plazo que se le indicó, toda vez que dicha circunstancia es atribuible exclusivamente al Registro.

Así lo decidió el Tribunal Registral mediante Resolución Nº 1077-2018-SUNARP-TR-L del 10/05/2018, en la que sostuvo:

“En el caso de saneamiento catastral y registral, en virtud a la Ley N° 28294 y normas reglamentarias, las publicaciones deberán efectuarse dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación, la cual debe contener el modelo respectivo y la fecha de la última notificación a los colindantes realizada.

Sin embargo, si en la notificación que contiene el mandato de publicar se omitió señalar la última fecha de notificación del colindante, ello es de exclusiva responsabilidad del Registro, por lo que no debe ser materia de observación”.

Efectuadas todas las notificaciones antes mencionadas, la Unidad Registral remitirá al registrador los respectivos cargos de recepción, debiendo el registrador disponer que dichos cargos se incorporen al título archivado que dio mérito a la extensión de la anotación preventiva.

Con relación a las notificaciones a los titulares de los predios colindantes, estas también son de exclusiva responsabilidad del Registro, por lo que cualquier error en las mismas, no podría dar mérito a observación alguna. Así lo ha establecido el Tribunal Registral mediante la Resolución Nº 2199-2016-SUNARP-TR-L del 31/10/2016.

“El error material en las publicaciones, no invalida la publicación efectuada en el procedimiento de saneamiento catastral registral. La notificación a los colindantes a que se refiere el literal a) del numeral 5.5 de la Directiva Nº 002-2013-SUNARP/SN, en el saneamiento catastral y registral, es de exclusiva responsabilidad del Registro, por lo que no debe ser materia de observación”.

La oposición

Publicitado el inicio del procedimiento, los titulares de los predios colindantes podrán formular oposición documentada en un plazo de treinta días calendario contados desde la fecha de la última publicación. Por ello es que las publicaciones deben realizarse en forma posterior a todas las notificaciones.

La oposición deberá presentarse a través del Diario, es decir mediante un título, debiendo el registrador extender una anotación dando cuenta de dicha circunstancia en la partida del predio y remitir la oposición, en un plazo de no mayor de tres días hábiles contados desde la fecha de su recepción, a la Unidad Registral correspondiente, para que se pronuncie sobre la procedencia o no de la inscripción definitiva. Vemos así una gran diferencia con la oposición que se formula dentro del procedimiento notarial, pues mientras que, en esta, no se requiere que esté documentada, ni mucho menos fundamentada, en el saneamiento catastral y registral, sí.

La Unidad Registral emite resolución pronunciándose sobre la oposición, pudiendo:

- Desestimarla, declarando la procedencia de la inscripción definitiva, en cuyo caso el opositor puede interponer recurso de apelación contra la citada resolución. Si el Tribunal Registral confirma la resolución apelada, el opositor puede interponer demanda contencioso administrativa. La resolución del Tribunal Registral que en última instancia administrativa desestima la oposición y declara procedente la inscripción definitiva, o la resolución de la Unidad Registral, en el mismo sentido, que no hubiera sido impugnada, se remitirá al registrador a efectos de que, conforme al procedimiento previsto para ello, extienda la inscripción definitiva del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas anotadas y levante la anotación de la oposición formulada.

- Declarar fundada la oposición y la improcedencia de la inscripción definitiva, en cuyo caso el solicitante puede interponer recurso de apelación contra la citada resolución. Si el Tribunal Registral confirma la resolución apelada, el solicitante puede interponer demanda contencioso administrativa.

Vemos así otra diferencia con el procedimiento notarial, pues en este, si hay oposición, el notario pierde competencia, la que corresponderá únicamente al juez; mientras que en el saneamiento catastral registral es la Sunarp quien resuelve (a través de la Unidad Registral o del Tribunal Registral), motivo por el cual la oposición debe estar documentada y fundamentada.

El plazo para interponer el recurso de apelación contra la resolución de la Unidad Registral es de 15 días hábiles de notificada. Interpuesto el recurso, la elevación del mismo al Tribunal será dentro del plazo de tres días.

La presentación de la oposición genera la suspensión del asiento de presentación del título de inscripción definitiva del Código Único Catastral.

Con relación a la oposición, resultaba necesario determinar si el opositor, debía presentar documentación que acredite la superposición, en el caso que el Área de Catastro indica que no puede determinar si existe superposición o no, por falta de elementos técnicos en el antecedente registral.

Al respecto en el CXXX Pleno Registral realizado el 08/06/2015, se aprobó el siguiente acuerdo vinculante para todas las Salas que integran el Tribunal:

OPOSICIÓN AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL

Cuando el informe de Catastro no puede determinar si existe superposición o no, la oposición al saneamiento catastral y registral no puede sustentarse en documento obrante en el título archivado, debiendo el opositor presentar documentación que coadyuve a identificar el predio colindante.

Con este acuerdo plenario el Tribunal Regis-tral se ha apartado de los criterios establecidos en las Resoluciones N° 675-2012-SUNARP-TR-L y Nº 1812-2014-SUNARP-TR-L, sustentándose para ello, entre otras, en las siguientes consideraciones, las cuales obran en el acta del pleno:

“El procedimiento de saneamiento catastral que busca la inscripción del CUC, es un procedimiento trilateral (PAT), es decir, un proceso administrativo contencioso seguido entre dos o más administrados ante las entidades de la administración, y ante las personas jurídicas de derecho privado que en razón de concesiones, delegación o autorización del Estado, prestan servicios públicos o ejercen función administrativa; denominando a los que lo inician simplemente reclamantes y a cualquiera de los emplazados reclamado.

La doctrina reconoce que la imparcialidad es uno de los requisitos que configura al PAT, pues constituye una modalidad de actuación administrativa diseñada con el propósito de que la administración actúe como tercero imparcial resolviendo conflictos entre los administrados. Así lo reconoce el artículo 1.5 del artículo IV del Título Preliminar de la Ley Nº 27444. Entonces, en el procedimiento de saneamiento catastral, el Registro debe actuar como un tercero imparcial. En tal sentido no puede actuar pruebas de oficio a favor de una de las partes. El informe de catastro es un instrumento que sustenta la decisión del registrador, pero no puede sustituir la documentación que está obligado a presentar el opositor.

El solicitante tiene derecho a que la negativa de la inscripción sustentada en una oposición debe ser debidamente motivada conforme a Ley, Por su parte, el opositor tiene derecho a ofrecer las pruebas y que estas sean actuadas conforme a Ley. Entonces, cuando el Área de Catastro informa que no puede determinar que el predio catastral con CUC se superpone a los predios colindantes, no estamos ante un informe técnico, sino ante un informe de hecho. Por lo tanto, si el opositor no prueba que dicha superposición le afecta, el saneamiento tiene que continuar pues la convergencia de la realidad física y catastral es una finalidad protegida por Ley. En otros términos, en caso de duda debe favorecerse el saneamiento catastral y registral del predio.

Si el Área de Catastro informa que existe superposición, se afecta el principio de especialidad, mas no al de propiedad, puesto que en nuestro sistema el derecho de propiedad no se constituye en el Registro, sino fuera de él. En tal sentido, no es válida la argumentación que afirma que la superposición afecta el derecho de propiedad, y por lo tanto no debe inscribirse el CUC”.

La inscripción definitiva

El interesado debe solicitar la inscripción definitiva del área, linderos y medidas perimétricas resultantes del levantamiento catastral dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva (80 días hábiles), acompañando el original de las páginas respectivas de los diarios en los que se realizó la publicación. El registrador, previa verificación del transcurso del plazo de treinta (30) días calendario, contados desde la fecha de la última publicación, sin haberse formulado oposición o, habiéndose formulado ésta haya sido desestimada en última instancia administrativa, procederá a la inscripción definitiva del área, linderos y medidas perimétricas reales del predio, y del Código Único Catastral, la que será puesta en conocimiento del Área de Catastro de la respectiva Oficina Registral, para los fines correspondientes.

En el asiento de inscripción definitiva el registrador dejará constancia de:

i) Las fechas en que se efectuaron las publicaciones, con indicación de los diarios, y la notificación a los propietarios de los predios colindantes al que es materia del procedimiento;

ii) El vencimiento del plazo de 30 días calendario contados desde la fecha de la última publicación, sin haberse formulado oposición alguna a la inscripción definitiva o, en caso de haberse formulado oposición, la circunstancia de que fue desestimada;

iii) El área, los linderos y medidas perimétricas reales del predio; y,

Con la Directiva también se aprobó un modelo del asiento de inscripción definitiva.

En el supuesto que se hayan extendido anotaciones de correlación en las partidas de los predios con los que se advirtió superposición, el registrador procederá también a extender simultáneamente las anotaciones de correlación que publiciten la inscripción definitiva, en las partidas de los predios colindantes superpuestos.

Queda claro entonces que, para la conversión a definitiva, de la anotación preventiva, debe computarse dos plazos. El primero: recién podrá solicitarse la inscripción definitiva cuando hayan transcurrido 30 días calendario desde la fecha de la última publicación, y el segundo: debe solicitarse la inscripción definitiva dentro de los 80 días hábiles que tiene vigencia la anotación preventiva. Sin embargo, hay algunos casos en los que el Tribunal Registral ha admitido que se solicite la inscripción definitiva, aunque haya vencido el plazo de los 80 días de vigencia de la anotación preventiva, y es cuando por esperar el transcurso de los 30 días calendario desde la última publicación, se vence la vigencia de la anotación preventiva, y dicha situación es atribuible exclusivamente al registro, que emitió el oficio con el modelo de la publicación en forma tardía.

Así lo ha establecido el Tribunal Registral mediante Resolución Nº 050-2018-SUNARP-TR-L del 11/1/2018, según la cual:

“Procede la conversión a definitiva de la anotación preventiva de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, vía saneamiento catastral y registral, en virtud de la Ley Nº 28294 y normas reglamentarias, cuando el título conteniendo la solicitud de conversión se ha presentado con posterioridad al vencimiento del plazo de vigencia de la anotación preventiva, siempre que la demora en la presentación de la solicitud de inscripción haya sido causada por defectos en las notificaciones a cargo del Registro”.

III. La rectificación prevista mediante jurisprudencia vinculante del Tribunal Registral

Mediante la vía jurisprudencial, el Tribunal Registral ha diseñado dos mecanismos adicionales a los mencionados anteriormente, a través de los cuales se puede inscribir la rectificación y/o determinación del área, linderos y/o medidas perimétricas de un predio, siendo el sustento para permitir dichos mecanismos, el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Público, conforme al cual, procede la rectificación de un asiento, en mérito a documentación fehaciente. Por ello es que el Tribunal ha permitido realizar la citada rectificación, prescindiendo de las vías previstas en la Ley Nº 27333 y en la Ley Nº 28294.

En estos mecanismos jurisprudenciales no se requiere la intervención de todos los titulares de los predios colindantes como ocurre en la rectificación por mutuo acuerdo, ni se requiere que el procedimiento sea conducido por alguna autoridad que notifique a todos los involucrados y que se encuentra premunida de competencia asignada por alguna ley, como es el caso del saneamiento notarial, judicial, o registral, pues queda claro que se trata de casos donde no existe ningún perjuicio para terceros, por el tipo de rectificación de que se trata, y a consecuencia de ello, no tiene fundamento, exigirle al usuario que realice algún procedimiento ante una autoridad ni tampoco que llegue a acuerdos con los titulares de los predios vecinos, siendo necesario más bien, los documentos a que se refieren los precedentes que se indican en cada caso. Estos mecanismos son la rectificación de área por error de cálculo y la rectificación de área unilateral.

1. La rectificación por error de cálculo

El primero de ellos es aquel caso en que solo se rectifica el área, permaneciendo inalterables los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial, siendo además que la causa del error, fue un inexacto cálculo de su área, es decir se realizó en forma errada el cálculo matemático del área. Así, por ejemplo, podemos citar el caso de un predio que mide 10.00 metros lineales de frente y fondo, y 20.00 ml por la derecha e izquierda, tratándose de líneas paralelas. Como consecuencia de ello, el área necesariamente es 200.00 m², y no por ejemplo 196.00 m² como podría consignarse en el Registro. En un caso como el citado, donde es evidente que, pese a que el área puede aumentar, en realidad el predio no crece y por tanto no perjudica a terceros, es innecesario tramitar uno de los procedimientos mencionados en los apartados anteriores de este artículo, bastando con acreditar ante el Registro, que las medidas y colindancias se mantienen iguales, y que solo se trata de un cálculo errado del área.

En este supuesto, el Tribunal Registral emitió algunos pronunciamientos contenidos en precedentes y acuerdos, que fueron modificados y/o precisados, siendo que en el CCXXVII pleno^[27] realizado los días 20 y 21 de julio del 2020 en sesión ordinaria no presencial sincrónica, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria que constituye una unificación de los anteriores, a fin de tener claro cuáles son los requisitos para que proceda este tipo de rectificación y sobre qué tipo de predios está permitida. El citado precedente estableció lo siguiente:

UNIFICACIÓN DE SUMILLAS SOBRE ACUERDOS Y PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO APROBADOS EN EL PLENO XIX^[28] Y PRECISADOS EN LOS PLENOS CXV^[29] Y CLXXIV^[30] :

“Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables.

También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Se requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna, en base a la información gráfica con la que cuenta. Sin embargo, si el área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella, procederá la rectificación”.

Criterio sustentado en las Resoluciones N° 2579-2019-SUNARP-TR-L, N° 1873-2019-SUNARP-TR-L, N° 1789-2018-SUNARP-TR-L, 1589-2018-SUNARP-TR-L, entre otras.

De acuerdo a la unificación de criterios sobre rectificación de área por error de cálculo, resulta aplicable tanto para predios urbanos como rurales, aunque con requisitos diferentes.

Así, el título formal para la inscripción en el caso de los predios urbanos, es el plano y memoria descriptiva visados por la municipalidad correspondiente, mientras que para predios rurales se requiere los documentos a que se refiere el artículo 20 del RIRP, que vienen a ser los documentos técnicos para inmatriculación de predios rurales: En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, mientras que tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores. La autoridad competente es actualmente el Gobierno Regional.

Otro requisito para este tipo de rectificación de área, ya sea se trate de predios urbanos o rurales, es que las medidas perimétricas se encuentren definidas, pues de no estarlo, ya no correspondería rectificar área por error de cálculo, toda vez que dicho cálculo se realiza sobre la base de las medidas perimétricas registradas.

En este supuesto de rectificación, se requiere que el informe técnico del área de catastro señale que tanto las medidas perimétricas, las colindancias y también la ubicación espacial del predio, no se modifican con la rectificación. Y esto significa que, si alguno de estos aspectos varía, entonces ya no podría hacerse la rectificación acogiéndose a este supuesto jurisprudencial sino que habría que recurrir a algunos de los otros supuestos analizados en el presente artículo.

Sin embargo, ocurren casos en que el área de catastro no puede emitir el informe técnico en el sentido indicado. Si dicha imposibilidad tiene su causa en la falta de información gráfica en los antecedentes registrales o por contener defectos la citada información, entonces procederá la inscripción, toda vez que no puede trasladarse al usuario las deficiencias del Registro, entre ellas la de permitir inscripciones sin planos, durante muchos años. Este razonamiento ya se encuentra recogido en el artículo 16 del RIRP, para el caso de las inmatriculaciones^[31] y en el artículo 59 para el caso de las independizaciones^[32], lo que a su vez tiene su sustento en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el pleno XII llevado a cabo en sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005^[33], en el cual se estableció:

PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN

“No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005.

Entonces, en el supuesto que el área de catastro no pueda determinar que las medidas perimétricas, las colindancias y la ubicación espacial del predio, no se modifican con la rectificación, por falta de información gráfica en los antecedentes registrales, también procede la inscripción, conforme lo ha resuelto el Tribunal Registral, en el tercer párrafo del precedente sobre este tipo de rectificación, pues anteriormente, en este mismo caso, no se permitía la rectificación.

2. La rectificación unilateral

Finalmente, otro supuesto de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, es aquel consistente en la rectificación otorgada unilateralmente por el propietario del predio materia de saneamiento, no siendo necesario realizar ningún procedimiento ante autoridad alguna, porque no se afecta derechos de terceros, pues el presupuesto para este tipo de rectificaciones es que el polígono real del predio se ubica necesariamente dentro del polígono registrado. Entonces el único involucrado sería el propietario del predio materia de saneamiento.

Este supuesto fue previsto primigeniamente como acuerdo. Así en el CXV Pleno llevado a cabo en sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2013, el Tribunal Registral adoptó el siguiente acuerdo:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA, MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y LINDEROS

Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo si el Área de Catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación.

Dicho criterio ha sido posteriormente aprobado como precedente de observancia obligatoria en el CLV pleno^[34] llevado a cabo el 26 de agosto de 2016, en los términos siguientes:

RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación.

Criterio sustentado en la Resolución N° 1622-2016-SUNARP-TR-L del 16/08/2016.

Como puede apreciarse, se mantiene el criterio adoptado como acuerdo plenario en el CXV Pleno, habiéndose precisado que la rectificación unilateral procede si se rectifica el área tanto a mayor como a menor, toda vez que algunos registradores denegaban la inscripción, cuando se rectificaba a área mayor, porque interpretaban que, en dicho supuesto, el polígono del predio conforme a la rectificación no podría estar dentro del polígono del predio inscrito, lo cual no necesariamente es así, y por ello el Tribunal ha precisado que puede rectificarse tanto a área menor como mayor.

En cualquiera de dichos supuestos, debe haber informe favorable del Área de Catastro, que determine que el polígono propuesto se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito. Por tanto, si el Área de Catastro no puede determinar lo indicado, sea incluso por falta de información gráfica en los antecedentes registrales, o porque habiendo información gráfica, esta adolece de defectos, entonces no procederá la rectificación por esta vía, debiendo el usuario acudir a cualquiera de los otros supuestos previstos legislativamente.

Conforme a dicho criterio se necesitan los siguientes presupuestos para la rectificación de área unilateral:

a) Que el propietario inscrito otorgue la escritura pública.

b) Que se acompañe la documentación prevista en el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de acuerdo al tipo de predio.

c) Que el Área de Catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentre dentro del predio inscrito.

d) Si el predio se encuentra afectado con gravámenes convencionales inscritos o medidas cautelares, deberá acreditarse la autorización de los acreedores o del órgano jurisdiccional o administrativo que dispuso la medida cautelar. El precedente requiere la autorización cuando se afecte los derechos de los acreedores o titulares de las medidas cautelares, debiendo entenderse que se afecta sus derechos cuando se rectifica a área menor.

Sobre la documentación a presentarse, es de aplicación el artículo 20 del RIRP referido a las inmatriculaciones, conforme al cual se requieren los siguientes documentos:

Si se trata de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, debe adjuntarse plano catastral, y si se trata de regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la municipalidad distrital correspondiente.

En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de información catastral otorgado, y si se trata de zonas no catastradas, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el índice de verificadores.

IV. El Informe Técnico del Área de Catastro

Como vimos en los numerales que anteceden, en todos los supuestos de rectificación o determinación, se requiere el Informe Técnico del Área de Catastro, y esto por cuanto de conformidad con el artículo 11 del RIRP, los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la modificación física de un predio, requerirán del previo informe técnico del área de Catastro. El caso de la rectificación y/o determinación del área, linderos y/o medidas perimétricas es un caso que implica la modificación física de predio, por lo que, conforme al artículo antes citado, se requiere del informe técnico.

La Directiva Nº 00-2014-SUNARP/SN aprobada por Resolución Nº 189-2014/SUNARP/SN del 31 de julio del 2014^[35] ha establecido los actos inscribibles en el Registro de Predios y en otros registros que requerirán informe previo del Área de Catastro para acceder a su inscripción, así como los requisitos que deben contener los planos y memorias descriptivas que se presenten al Registro para sustentar la inscripción de tales actos. Esto por cuanto los registradores no tienen el conocimiento técnico que se requiere para evaluar la documentación técnica (planos y memorias) con relación a los antecedentes registrales, y por ello se requiere de personal especializado. Así, en el numeral 5.1 de la Directiva se ha establecido que se requiere informe previo del Área de Catastro en el caso de rectificación, modificación, delimitación o determinación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios.

La citada Directiva también ha establecido los requisitos técnicos de los planos y memoria descriptiva, los cuales son los siguientes:

a) El plano perimétrico y plano de ubicación deberán estar elaborados en una escala gráfica convencional (1/50, 1/100, 1/200, 1/500, 1/1,000, 1/5,000, 1/10,000 y otros) que permita la visualización y verificación de los datos técnicos, georeferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al dátum y proyección en coordenadas oficiales, debiendo graficarse el norte, la cuadricula, los vértices; las medidas perimétricas de cada tramo, el perímetro total, los colindantes y el área del predio.

b) El membrete del plano deberá contener la siguiente información: tipo de plano, escala, fecha, departamento(s), provincia(s) y distrito(s), nombre del profesional competente o verificador que elaboró el plano.

c) La memoria descriptiva deberá contener la descripción literal de los linderos, medidas perimétricas y área de los predios materia de inscripción, así como la fecha de elaboración de la misma.

d) Los planos deberán estar firmados y sellados por el verificador o profesional responsable, debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa respectiva, cuando corresponda.

El artículo 11 del RIRP, con relación al informe técnico del área de catastro, también establece lo siguiente:

“El área de catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.

El informe del área de catastro es vinculante para el registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.

(…)”.

Así, uno de los principales aspectos en el caso de la rectificación y/o determinación de áreas, linderos y medidas perimétricas, es que el Área de Catastro determine si con ella, se produce superposición con predios de terceros. Además, en el caso de la rectificación por mutuo acuerdo, deben indicarse las partidas de los predios colindantes; en el caso de la rectificación de área por error de cálculo, deberá determinarse si las medidas perimétricas registradas, efectivamente arrojan el área que se solicita rectificar, y si no se alteran las colindancias ni la ubicación espacial; mientras que, en el caso de la rectificación unilateral, deberá indicarse además, si el polígono del área resultante se ubica dentro del polígono del área inscrita.

El análisis lo debe realizar sobre la base de la información gráfica que se encuentra archivada en los títulos archivados que conserva el Registro, la cual se va actualizando con las inscripciones, siendo obligación del ente técnico, actualizar en su base gráfica, la información que se registra en las partidas registrales. Dicha información gráfica está contenida en los planos que se archivan, sin embargo, la presentación de planos al Registro recién es obligatoria a partir del Decreto Supremo Nº 002-89-JUS^[36], siendo que anteriormente, no existía la obligación de presentar planos para la inscripción de inmatriculaciones, independizaciones ni algún otro acto que implique modificaciones en el bien. Por ello es que el Área Catastro, en algunas ocasiones, no puede emitir informe técnico favorable, debido a esta ausencia de información gráfica. El Reglamento de Inscripciones aprobado por Acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema del 17 de diciembre de 1936, así como su ampliación aprobada por Acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema del 18 de junio de 1970; no establecían como requisito para los citados actos, la presentación de planos, siendo que recién a partir del DS 002-89-JUS se establece dicho requisito. Dicho decreto se denominaba: Agilizarán los sistemas registrales en el Registro de Propiedad Inmueble, y constaba de dos artículos que establecían lo siguiente:

“Artículo 1.- Para la inscripción primera de dominio, subdivisión o acumulación de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, los interesados deberán presentar:

- Copia del Plano Catastral emitido por la Oficina de Catastro Distrital debidamente autenticada por el profesional autorizado para el efecto.

- Código Catastral con el que se identifica el lote donde se encuentra el predio materia de inscripción.

- Área del Terreno y Área Construida expresadas ambas en metros cuadrados y con aproximación de dos cifras decimales.

Artículo 2.- Los Notarios Públicos y los Registradores Públicos, bajo responsabilidad, no tramitarán o inscribirán, respectivamente, ningún acto o contrato referente a primeras de dominio, subdivisión o acumulación de predios urbanos, sin que previamente el interesado acompañe el requisito señalado en el artículo primero del presente decreto supremo”.

Posterior a dicha norma, reglamentariamente se establece recién en el año 2014, la obligación de presentar planos al Registro para aquellos actos que implicaban modificaciones físicas del predio, con el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN del 17 de noviembre de 2003 y vigente a partir del 19 de enero de 2004.

Debido a ello, la mayoría de títulos archivados desde el año 1917 (año desde el cual se conservan títulos archivados en el Registro) hasta el año 1989 (año que por primera vez se emite la norma que exige la presentación de planos), carecen de información gráfica, lo que motiva la imposibilidad de emitir informe técnico favorable a la inscripción, situación que no se le puede trasladar al usuario denegándole la inscripción, ya que este no tiene por qué asumir las deficiencias del Registro.

Los fundamentos del precedente mencionado en el numeral 4.1. en el que el Tribunal Registral estableció que no impide la inmatriculación de un predio si el informe del Área de Catastro, señala la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no, tuvo los siguientes fundamentos:

“El Registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurídicas, los cuales para el caso de la inmatriculación son acreditados con títulos de dominio con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil. Habiendo el interesado acreditado su derecho con el título respectivo, la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no puede impedir su inscripción. El levantamiento de información por el Área de Catastro es de largo aliento, tanto así que en muchas Oficinas Registrales no ha sido culminado. La Directiva N° 008-2004-SUNARP-SN reconoció la limitada capacidad operativa de las Áreas de Catastro (la cual ha sido reemplazada por la Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN aprobada por la Resolución N° 189-2014-SUNARPSN). En tal sentido, acreditado el derecho dominical, el Registro debe inscribirlo pues el objeto principal de la publicidad (el derecho) ha sido demostrado por el interesado con la titulación correspondiente. Los costos de la incapacidad del Registro no pueden ser trasladados a los administrados que han cumplido con adjuntar la titulación que acredita su derecho, así como los planos e información gráfica para que el Área de Catastro emita su informe. Los informes del Área de Catastro resultan vinculantes para las instancias registrales siempre que contengan un pronunciamiento cierto acerca de la inscripción o no de un predio en el Registro, pero cuando se limita a señalar que no puede determinar si el predio está inscrito o no, entonces, de ninguna manera será vinculante, pues simplemente no hay información cierta”.

Sin embargo, dicha imposibilidad del Área de Catastro sí será un obstáculo en un solo caso: para la rectificación unilateral en mérito a escritura pública, debiendo el usuario acudir a cualquiera de las otras modalidades de rectificación, en las cuales, o interviene una autoridad que conduce el proceso en el que se notifican a los colindantes, o estos intervienen de mutuo acuerdo, salvo que se trate de rectificación de área por error de cálculo. Si en estas otras modalidades, el área técnica no puede emitir informe favorable por falta de información gráfica en los antecedentes registrales, sí se permite la inscripción, pues hubo de por medio un procedimiento en el que los colindantes intervinieron o fueron notificados, y en caso de que se hayan opuesto por afectarse sus derechos, un juez resolvió el conflicto de intereses en un procedimiento judicial para tal efecto.

V. Persona legitimada para solicitar la inscripción: El caso de la copropiedad, el poder y la sociedad conyugal

Con relación a la naturaleza de la rectificación y/o determinación del área, linderos y medidas perimétricas, podemos afirmar que no se trata de un acto de disposición, pues no se produce ninguna transferencia del derecho de propiedad ni tampoco sufre algún gravamen, siendo que tampoco se trata de una modificación del bien como podría ser una independización, sino que lo único que se pretende es que la información registral sea fiel reflejo de la realidad. Dicha naturaleza es importante para determinar la intervención de los propietarios del predio que se sanea.

El caso de la copropiedad: Tratándose de un bien sujeto a copropiedad, el Código Civil establece en el artículo 971, inciso 2, que para actos de administración ordinaria del bien, bastará que concurran propietarios que representen más del 50 % de alícuotas sobre el predio, no siendo necesaria la intervención de todos los copropietarios. Así también lo ha señalado el Tribunal Registral mediante reiterada jurisprudencia, como por ejemplo la Resolución Nº 1412-2018-SUNARP-TR-L del 14 de julio del 2018, en la cual señaló:

“INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS

No resulta necesaria la intervención de todos los copropietarios cuando se solicita la anotación preventiva del Código Único Catastral (CUC) y el inicio del procedimiento de saneamiento catastral-registral, puesto que no se trata de un acto de disposición ni de un acto que modifique el predio”.

El caso del apoderamiento: Analizando el caso en que el propietario solicita la rectificación y/o determinación, pero no en forma personal sino representado por apoderado, y siguiendo el mismo razonamiento de que no estamos ante un acto de disposición de bienes, no sería de aplicación el artículo 156 del Código Civil que señala que para actos de disposición se requiere que el poder conste de manera indubitable, bastando entonces que se haya otorgado facultades generales o facultades de administración de bienes. En similar sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en reiteradas resoluciones, como por ejemplo la Resolución Nº 406-2020-SUNARP-TR-A del 21/09/2020, en la que señaló lo siguiente:

“PODER ESPECIAL

No se requiere de poder especial al que hace referencia el artículo 156 del Código Civil, cuando se solicita la inscripción de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, puesto que no se trata de un acto de disposición ni de un acto que modifique el predio”.

Dentro de los fundamentos de la citada resolución tenemos: “Respecto a que, si la rectificación constituye un acto de disposición, en reiteradas resoluciones emitidas por esta instancia se ha señalado que el procedimiento de rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas no implica introducir modificaciones en el predio: el predio se mantiene intacto. Solo tiene por objeto rectificar o determinar los datos físicos del predio, buscando así publicar correctamente su descripción acorde con el principio de especialidad. Esta rectificación o incorporación de datos en la partida no conlleva de modo alguno la modificación del predio ni la disposición de algún derecho, pues el predio y los derechos sobre este permanecen incólume. Siendo esto así, estamos frente a un acto de administración, dado que lo que se pretende es que la realidad extra registral se vea reflejada en el Registro”.

Dicho criterio sería entonces también aplicable al caso de las personas jurídicas, en cuyo caso, bastaría que el apoderado goce de facultades generales o de administración, para solicitar la rectificación.

El caso de la sociedad conyugal: Finalmente, con relación a la sociedad conyugal, bastaría que solo uno de los cónyuges intervenga en el título de rectificación o saneamiento, en aplicación del artículo 292 segundo párrafo del Código Civil, conforme al cual, para actos de administración, la sociedad es representada indistintamente por cualquiera de los cónyuges.

Conclusiones

1. El Registro publicita no solo derechos sino también información sobre los predios en los cuales recaen los referidos derechos. En relación con esta información, puede tratarse del área, linderos, medidas perimétricas, ubicación espacial, coordenadas, etc., dependiendo del tipo de predio. La descripción anterior no siempre es concordante entre la realidad y el Registro y cuando ello ocurre, lo que corresponde es realizar un procedimiento de rectificación o de determinación de área, linderos y/o medidas perimétricas, entre otros datos, el cual tiene por finalidad, eliminar una inexactitud registral. Pero debe tenerse en cuenta que, en este procedimiento, el predio no crece, disminuye ni se modifica, sino que lo único que ocurre es que luego de este, el Registro refleja la realidad tal cual.

2. No existe una sola ley que unifique todas las posibilidades que tiene un usuario para realizar este saneamiento, aunque la Ley Nº 27333 (Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones), sí hace mención a tres de ellas: la rectificación de mutuo acuerdo, la rectificación mediante procedimiento notarial y la rectificación mediante procedimiento judicial. A estos tres mecanismos hay que añadirle el previsto en la Ley Nº 28294 referido al saneamiento catastral registral conducido por la Sunarp. Estos 4 mecanismos tienen en común que todos los titulares de los predios colindantes tienen conocimiento del procedimiento. Así, en la rectificación por mutuo acuerdo, deben intervenir todos los titulares de los predios colindantes, mientras que, en el procedimiento notarial y judicial, así como en el saneamiento catastral registral, estos titulares son notificados con el procedimiento, por la autoridad que lo conduce, que puede ser el notario, el juez o la Sunarp, respectivamente, por cuanto se trata de casos donde podría existir algún perjuicio para terceros, es decir para los colindantes.

3. Mediante la vía jurisprudencial, el Tribunal Registral ha diseñado dos mecanismos adicionales a los mencionados anteriormente, a través de los cuales se puede inscribir la rectificación y/o determinación del área, linderos y/o medidas perimétricas de un predio, siendo el sustento para permitir dichos mecanismos, el artículo 85 del RGRP, conforme al cual, procede la rectificación de un asiento, en mérito a documentación fehaciente. Por ello es que el Tribunal ha permitido realizar la citada rectificación, prescindiendo de los mecanismos previstos en la Ley Nº 27333 y en la Ley Nº 28294, por el tipo de rectificación de que se trata, y a consecuencia de ello, no tiene fundamento, exigirle al usuario que realice algún procedimiento ante alguna autoridad o que llegue a acuerdos con los titulares de los predios vecinos, siendo necesario más bien, los documentos a que se refieren los precedentes. Estos mecanismos son la rectificación de área por error de cálculo y la rectificación de área unilateral.

4. En el caso de la rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo, son los propios titulares del terreno, así como los titulares de todos los predios colindantes, los que han verificado dichos aspectos, están de acuerdo con los términos de la rectificación, y, por tanto, formalizan su voluntad en una escritura pública otorgada ante notario, por lo que el único rol de este es dicha formalización. Ello tiene su fundamento en que al haber acuerdo entre todos, no tiene sentido que se regule un tipo de procedimiento en el que alguna autoridad sea el conductor del mismo. Sin embargo, la circunstancia que exista acuerdo, no significa que las partes intervinientes puedan rectificar los datos del predio, en los términos que deseen, pues siempre existirá una limitación: que es aquella referida a la adecuación del título con los antecedentes registrales. De modo tal que, si con la rectificación se genera superposición con otro predio inscrito, entonces, además de la rectificación solicitada, también deberá indicarse en la escritura la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio que ha resultado afectado con la rectificación.

Para este tipo de saneamiento, será necesario que el ente técnico, además de determinar que no se afectan a los predios de terceros, también deberá identificar las partidas de los predios colindantes, a fin de que el registrador califique la titularidad registral de las personas que intervienen en la escritura pública, pero en caso que los predios colindantes no se encuentren inmatriculados, no será necesario acreditar el dominio de dichos colindantes.

Por último, aunque se pueda determinar que algunos colindantes no se encuentren potencialmente afectados con la rectificación, se requiere la intervención de todos los colindantes para dar su conformidad en la rectificación.

5. En el caso de la rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas mediante procedimiento notarial, este es conducido por notario público, quien notificará a los propietarios de los predios colindantes, realizará publicaciones, pondrá un cartel en el predio publicitando el procedimiento, levantará un acta de presencia, tomará manifestación a testigos, y finalmente declarará la rectificación, en caso así corresponda.

La competencia notarial vendrá determinada por varios supuestos. El primero es que solo será competente si el predio se ubica en zona urbana, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificación urbana. Un segundo supuesto de competencia es que debe llevar el procedimiento un notario de la provincia donde se ubica el predio. Finalmente, un tercer supuesto de competencia, es que no haya conflicto de intereses: ya sea porque no hay superposición con predios inscritos o porque no se formula oposición durante todo el procedimiento notarial.

Dentro de este procedimiento se podrá rectificar el área, tanto si el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida y también en el caso de que sea superior a la registrada, pero siempre que exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.

Por último, no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial, encontrándose dentro de estos aspectos procedimentales, el contenido de las publicaciones, ni el emplazamiento de los titulares registrales de los predios colindantes inscritos.

6. En el caso de la rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas mediante proceso judicial, el procedimiento es similar al notarial, en el sentido de que el juez es el conductor del proceso. Sin embargo, a diferencia del notarial, el juez es competente para todo tipo de predios. Además, será el único competente para aquellos casos en que haya superposición con predios colindantes, aunque no se formule oposición, y en aquellos casos en que se formule oposición. Finalmente cabe señalar que, por tratarse de un mandato judicial, las instancias registrales deben acatar el mandato, y en caso de defectos solo podrán solicitar las aclaraciones al juez, en caso de inadecuación del título con el antecedente registral, obstáculos que puedan emanar de la partida y por la formalidad de los documentos, no pudiendo cuestionar aspectos de fondo como son los fundamentos del mandato, o aspectos del procedimiento como podrían ser las notificaciones a los titulares de los predios colindantes, el contenido de las publicaciones, los plazos dentro del procedimiento, entre otros aspectos.

7. En el caso de la rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas mediante procedimiento catastral registral, si no existe concordancia entre la información registral y la catastral contenida en el CUC (código único catastral), se iniciará el procedimiento de saneamiento catastral y registral que estará a cargo de la Sunarp, debiendo extender el registrador, una anotación preventiva de inicio del procedimiento, y en caso se genere superposición con otros predios inscritos a nombre de terceros, se extenderá simultáneamente, anotaciones de correlación que publiciten la superposición, en las partidas de los predios con los que se superpone el predio que es materia del saneamiento. Luego de ello, el registrador informa a la Unidad Registral de su Zona Registral, a fin de que se notifique a los titulares registrales y catastrales de los predios colindantes y también al solicitante, a fin de que cumpla con efectuar las publicaciones, incorporándose los cargos de las notificaciones en el título archivado que dio mérito a la extensión de la anotación preventiva. Si se formula oposición, es competente para resolver la misma la Unidad Registral, pudiendo desestimarla, declarando la procedencia de la inscripción definitiva, o declarando fundada la oposición y la improcedencia de la inscripción definitiva. Ambas resoluciones son apelables, siendo competente para resolver el Tribunal Registral, y las resoluciones de este, apelables mediante el procedimiento contencioso-administrativo. Finalmente, para que la anotación preventiva se convierta en definitiva, debe solicitarlo el interesado dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva (80 días hábiles), acompañando el original de las páginas respectivas de los diarios en los que se realizó la publicación y luego del transcurso del plazo de treinta (30) días calendario desde la fecha de la última publicación, sin haberse formulado oposición o, habiéndose formulado, esta haya sido desestimada en última instancia administrativa. Así, a diferencia del procedimiento notarial, si se formula oposición, la Sunarp resuelve la misma, es decir no pierde competencia.

8. En el caso de la rectificación de área por error de cálculo, estamos ante el supuesto que se solicita rectificar únicamente el área de un predio (tanto urbano como rural), en consideración a que el error surgió del equivocado cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. Para ello se requiere plano y memoria visado por la municipalidad, si se trata de predio urbano, o la documentación a que se refiere el artículo 20 del RIRP, si se trata de predios rurales, siendo necesario en ambos casos, que el área de catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna, con base en la información gráfica con la que cuenta.

9. En el caso de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de modo unilateral, estamos ante un supuesto en que se solicita la rectificación, en mérito a una escritura pública otorgada solamente por el propietario del predio materia de rectificación acompañada de la documentación técnica a que se refiere el artículo 20 del RIRP, tanto para predios urbanos y rurales. Esta rectificación procede tanto si se rectifica a área mayor o menor, pero siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito. Sin embargo, dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación. Tampoco procederá la rectificación por esta vía, si el Área de Catastro no puede determinar lo indicado, aún incluso por falta de información gráfica en los antecedentes registrales, debiendo el usuario acudir a cualquiera de los otros supuestos previstos legislativamente.

10. De conformidad con el artículo 11 del RIRP, los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la modificación física de un predio, requerirán del previo informe técnico del área de catastro, por lo que en el caso de la rectificación y/o determinación del área, linderos y/o medidas perimétricas, se requiere de dicho informe técnico. El área de catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico. Sin embargo, la mayoría de títulos archivados desde el año 1917 (año desde el cual se conservan títulos archivados) hasta el año 1989 (año que por primera vez se emite norma que exige la presentación de planos), carecen de información gráfica (planos), lo que motiva la imposibilidad de emitir informe técnico favorable a la inscripción, situación que no se le puede trasladar al usuario denegándole la inscripción, ya que este no tiene porque asumir las deficiencias del Registro. Por tanto, cuando el área técnica indique que no puede determinar si con la rectificación y/o determinación de área, linderos y medidas perimétricas, se afecta a los predios colindantes, ello no será obstáculo para la inscripción, salvo el caso de la rectificación unilateral, en cuyo caso, el usuario deberá optar por cualquiera de los otros procedimientos previstos legislativamente.

11. Con relación a la naturaleza de la rectificación y/o determinación del área, linderos y medidas perimétricas, podemos afirmar que no se trata de un acto de disposición, sino que lo único que se pretende es que la información registral sea fiel reflejo de la realidad. Tampoco se trata de un acto que signifique modificaciones en el bien, pues este se mantiene intacto, siendo que solo tiene por objeto rectificar o determinar los datos físicos del predio, buscando así publicar correctamente su descripción acorde con el principio de especialidad. Siendo esto así, estamos frente a un acto de administración, bastando por tanto la intervención de copropietarios que representen la mayoría absoluta, en el caso de la copropiedad; la intervención de uno de los cónyuges en el caso de la sociedad de gananciales; y la intervención de apoderado con facultades generales o de administración, en el caso de la persona natural que interviene por apoderado, o en el caso de la persona jurídica.

Referencias

Gonzales Barrón, G. (2012). Derecho Registral y Notarial. Tomo I: Derecho Registral. Lima: Jurista Editores, 1134 pp.

Varsi Rospigliosi, E. (2019). Las características del derecho de propiedad. En: Gaceta Civil y Procesal Civil. Tomo 68. Lima: Gaceta Jurídica, pp. 71-79.

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^[1] Publicada en el diario oficial El Peruano el 30/07/2000.

^[2] “Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda, deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP.

Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su responsabilidad.

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación.

Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.

Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios o boletas notariales”.

^[3] Cuyo Texto Único fue aprobado por Resolución Nº 126-2012-SUNARP/SN publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de mayo del 2012.

^[4] Artículo 2017.- Principio de impenetrabilidad. No puede inscribirse un título de incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

^[5] Aprobado por Resolución Nº 097-2013-SUNARP-/SN publicada el 4 de mayo del 2013 en el diario oficial El Peruano.

^[6] Publicado en el diario oficial El Peruano el 8 de noviembre del 2006.

^[7] Publicada en el diario oficial El Peruano el 22 de setiembre de 1996.

^[8] Publicado en el diario oficial El Peruano el 26 de junio del 2008.

^[9] Artículo 9.- Escritura Pública. Transcurrido el plazo que se señala en cada trámite, sin que medie oposición, el notario extiende la escritura pública correspondiente, en los casos en que la ley lo mande e inserta las publicaciones respectivas.

^[10] Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio.

(…)

c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.

^[11] Publicada en el diario oficial El Peruano el 16 de octubre del 2003.

^[12] Publicado en el diario El Peruano el 19/09/2019.

^[13] Artículo 4.- Regularización. Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.

^[14] Publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de setiembre de 2006.

^[15] Publicado en el diario oficial El Peruano el 29 de enero de 2019.

^[16] Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio. El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble (…).

^[17] Publicado en el diario oficial El Peruano el 12 de octubre de 2015.

^[18] Publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2008.

^[19] Artículo 148.- A los fines del proceso, los jueces se dirigen mediante oficio a los funcionarios públicos que no sean parte en él. (…)

^[20] Conforme al artículo 122 inciso 7) del Código Procesal Civil, las resoluciones judiciales deben contener la suscripción del juez y del auxiliar jurisdiccional respectivo.

^[21] Publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre de 2003.

^[22] Carácter vinculante de las decisiones judiciales. Principios de la administración de justicia.

Artículo 4.- Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala.

Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad política, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso.

Esta disposición no afecta el derecho de gracia.

^[23] Publicado el 12/02/2006 en el diario oficial El Peruano.

^[24] Las citadas resoluciones no han sido publicadas en el diario oficial El Peruano, sino en la página web del SNCP y de las entidades miembro del CNC.

^[25] Publicada el 30 de abril del 2003 en el diario oficial El Peruano.

^[26] Artículo 21.- Régimen de la notificación personal.

21.1 La notificación personal se hará en el domicilio que conste en el expediente, o en el último domicilio que la persona a quien deba notificar haya señalado ante el órgano administrativo en otro procedimiento análogo en la propia entidad dentro del último año.

21.2 En caso que el administrado no haya indicado domicilio, o que éste sea inexistente, la autoridad deberá emplear el domicilio señalado en el Documento Nacional de Identidad del administrado. De verificar que la notificación no puede realizarse en el domicilio señalado en el Documento Nacional de Identidad por presentarse alguna de las circunstancias descritas en el numeral 23.1.2 del artículo 23, se deberá proceder a la notificación mediante publicación.

21.3 En el acto de notificación personal debe entregarse copia del acto notificado y señalar la fecha y hora en que es efectuada, recabando el nombre y firma de la persona con quien se entienda la diligencia. Si ésta se niega a firmar o recibir copia del acto notificado, se hará constar así en el acta, teniéndose por bien notificado. En este caso la notificación dejará constancia de las características del lugar donde se ha notificado.

21.4 La notificación personal, se entenderá con la persona que deba ser notificada o su representante legal, pero de no hallarse presente cualquiera de los dos en el momento de entregar la notificación, podrá entenderse con la persona que se encuentre en dicho domicilio, dejándose constancia de su nombre, documento de identidad y de su relación con el administrado.

21.5 En el caso de no encontrar al administrado u otra persona en el domicilio señalado en el procedimiento, el notificador deberá dejar constancia de ello en el acta y colocar un aviso en dicho domicilio indicando la nueva fecha en que se hará efectiva la siguiente notificación. Si tampoco pudiera entregar directamente la notificación en la nueva fecha, se dejará debajo de la puerta un acta conjuntamente con la notificación, copia de los cuales serán incorporados en el expediente.

^[27] Publicado en el diario oficial El Peruano el 6 de setiembre del 2020.

^[28] En el Pleno XIX Pleno realizado en sesión ordinaria los días 3 y 4 de agosto de 2006 y publicado en el diario oficial El Peruano el 05/09/2006, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna” (Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 182-2005-SUNARP-TR-T del 28/10/2005, Nº 290-99-ORLC-TR del 5/11/1999 y Nº 062-2006-SUNARP-TR-L del 31/01/2006).

^[29] En el Pleno CXV Pleno realizado en sesión ordinaria modalidad presencial los días 12 y 13 de diciembre de 2013 y publicado en el diario oficial El Peruano el 07/01/2014. Se aprobó la siguiente precisión al precedente de observancia obligatoria:

PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO “No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido variación” (Criterio sustentando en la Resolución Nº 138- 2009-SUNARP-TR-T del 16/04/2009).

^[30] En el Pleno CLXXIV Pleno realizado en sesión extraordinaria modalidad no presencial el 27 de febrero, 28 de febrero de 2017 y continuada en sesión extraordinaria modalidad presencial el 6/3/2017, publicado en el diario El Peruano el 30/06/2017, se aprobó la siguiente precisión al precedente de observancia obligatoria, consistente en eliminar el tercer párrafo a la precisión realizada en el Pleno CXV, quedando redactado de la siguiente manera: PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO “No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.

En el mismo Pleno CLXXIV, se aprobó el siguiente acuerdo plenario:

PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es procedente la rectificación de área por error de cálculo de predios urbanos y rurales, aun cuando el área de catastro no pueda determinar que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación alguna, por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella”.

^[31] Artículo 16: (….)

No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. (…).

^[32] Artículo 59: Requisitos de la independización.- (…) Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. (…).

^[33] Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre de 2005.

^[34] Publicado en el diario oficial El Peruano el 7 de octubre del 2016.

^[35] Publicada el 8 de agosto del 2014 en el diario oficial El Peruano.

^[36] Publicado el en el diario oficial El Peruano.

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(*) Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Registradora pública en el Registro de Predios de Lima desde el año 2000 hasta la actualidad. Vocal suplente del Tribunal Registral en los períodos 2013-2017. Magíster en Derecho de la Empresa por la PUCP. Egresada de la maestría de Políticas Públicas para el Niño y Adolescente de la Universidad Nacional Federico Villarreal. Miembro de la Red de Capacitadores de la Sunarp. Autora de diversos artículos y expositora en temas de Derecho Civil y Registral.