RESUMEN

En el presente trabajo se plantea la posibilidad de establecer en el sistema registral peruano un título formal otorgado directamente en sede registral, el mismo que se constituiría en un documento alternativo al instrumento notarial, el cual es el que actualmente aporta en gran medida la documentación inscribible en los diversos registros jurídicos que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos. Así, el autor precisa que tal posibilidad, que debe considerarse a la luz de las reglas que rigen nuestro sistema jurídico, se establecería de forma gradual e inclusive a través de medios virtuales e inicialmente para los actos y contratos que emanen de la voluntad de las partes.

MARCO NORMATIVO

Ley de creación del Registro de Predios a cargo de la Sunarp (Ley Nº 27755): arts. 2 y 7.

Precisa actos que para su inscripción deben observar alguna de las formalidades señaladas en el art. 7 de la Ley Nº 27755 (D.S. Nº 007-2004-JUS): passim.

PALABRAS CLAVE: Sistema Registral Peruano / Escritura pública / Formulario registral / Publicidad registral / Calificación registral

Recibido: 15/08/2019

Aprobado: 20/09/2019

INTRODUCCIÓN

Como veremos en el desarrollo del presente trabajo el fenómeno de la publicidad registral se remonta a los orígenes griegos, antecedentes en el sistema romano y el germánico para llegar hasta la actualidad. En el desarrollo de dicho fenómeno publicitario podemos ver que las personas inicialmente buscaron exteriorizar los actos que importaban una transmisión de la titularidad de sus derechos sobre los predios, a través de fórmulas o ritos posesorios que dieran a conocer dichas variaciones, para luego de un largo proceso histórico llegar al fenómeno publicitario a través de un registro público.

Pues bien, a la par de dicho proceso de exteriorización de derechos sobre los bienes, también hubo un proceso de evolución en la formalización del acto que expresaba dicho desarrollo. Así, en un inicio las partes eran las que conservaban la documentación que probaba la adquisición de un derecho o la transferencia del mismo, para posteriormente dejar en manos de un tercero (funcionario) el resguardo de dicha documentación. Hoy en nuestro sistema jurídico el título formal más recurrente es el instrumento público notarial, el cual por mandato de la Ley es formalizado por una persona o funcionario ajeno a las partes cuando se requiere que el mismo goce de fecha cierta o en cumplimiento de las normas que regirán el proceso de inscripción de dicho acto. En tal sentido, la posibilidad de adoptar en sede registral un instrumento alterno que formalice los actos y derechos inscribibles es una opción que debe tenerse en cuenta a la luz de las reglas que rigen en nuestro sistema jurídico.

I. NOTAS SOBRE EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Y SU VINCULACIÓN CON LA DOCUMENTACION NOTARIAL

1. Breve referencia al origen griego de la publicidad registral

Al igual que en el estudio de otras instituciones jurídicas, debemos remitirnos al pasado griego para encontrar en este los orígenes de aquellas y advertir cómo cumplen hasta hoy una suerte de guía para el cabal entendimiento de la regulación moderna de las instituciones legales en los diferentes sistemas jurídicos.

En el caso de la publicidad registral, es preciso poner de relieve dos aspectos en el desarrollo histórico-jurídico griego, a fin de entender su incidencia en el estado de la publicidad registral moderna. En primer lugar, la existencia de los funcionarios que intervenían en los procesos de modificación jurídica de los derechos sobre inmuebles. En segundo lugar, la aparición de elementos materiales que publicitaban la existencia de gravámenes sobre la finca o el predio, principalmente en el estado de Atenas.

Así, en varias ciudades griegas se produjo “la existencia de archivos públicos en los que se depositaban los documentos en que constaban las transmisiones de dominio o la constitución de hipotecas” (Moisset de Espanes, 2004, p. 69). Citando a Ursicino Álvarez, el profesor José Manuel García García nos dice lo siguiente:

El documento griego, extendido ante testigos y sellado por estos, se conservaba primeramente en poder de estas; pero paulatinamente prevaleció la costumbre de depositarlos en el Archivo público que existía en todas las ciudades griegas. Este depósito podía llegar a ser una verdadera obligación jurídica, no ya cuando así lo estipularan los contratantes, sino también cuando el documento contuviera una transmisión de dominio. A tal efecto, en algunas ciudades griegas consta que existieron Registros para la propiedad y las hipotecas; en ellos se transcribían las transmisiones (anagrafé); con el depósito de los documentos en los archivos públicos se abrió la posibilidad de que fueran redactados directamente ante los funcionarios del Archivo, de tal manera, que se estableciera una correspondencia entre la custodia y la autenticidad pública (…). En algunas ciudades griegas estas funciones notariales eran ejercitadas por personas distintas de los funcionarios del Archivo, por ejemplo, en Beocia las manumisiones se realizaban en el Sinedrión; y los contratos de los trabajadores ante los agoránomos (…) ordinariamente lo que se deposita en el Archivo no es el documento original (autenticón) sino una copia simple de este (antigrafón, ipografé). Pero también podía redactarse el documento en doble ejemplar, depositando uno de ellos en el Archivo. Según testimonio de Cicerón (…), parece que los funcionarios del Archivo ejercían una especie de derecho de examenantes de admitir un documento para su custodia, y lo rechazaban si no era regular en la forma o había sido anulado por existencia de dolo o fraude. (García García citado por Arias - Schreiber Pezet y Cárdenas

Quiros, 2001, p. 155)

Como podemos apreciar de la cita reseñada, en un primer momento las personas optan por regular de manera privada la constitución y/o modificación de derechos sobre sus predios o fincas, llámese hipotecas y otros gravámenes; posteriormente, migran a un sistema de intervención de terceros que suponía la participación de un funcionario para la formalización del acto celebrado, para finalmente tener la posibilidad del depósito de un ejemplar del instrumento celebrado por las partes en el archivo público correspondiente.

Debemos mencionar la semejanza de dicha práctica con la práctica actual en nuestro sistema registral, en el que podemos identificar a aquellos “archivos públicos” como la institución de los Registros Públicos, institución pública donde obran todos los títulos, instrumentos públicos y privados, donde encuentra fundamento el acto o derecho objeto de inscripción. Cabe mencionar también la similitud con el examen que se hacía de aquellos documentos ingresados para su custodia con la función calificadora de títulos que actualmente realiza el registrador público, en primera instancia, y el Tribunal Registral, en segunda instancia.

2. El antecedente germano del Registro como institución

El desarrollo de la publicidad registral en el Derecho Germánico debemos verlo como un proceso que culmina con la inscripción registral y el Registro Público, ambos elementos necesarios para el perfeccionamiento de las mutaciones jurídicas inmobiliarias. Contrariamente al sistema romano de transmisión de derechos basado en las formas para dar publicidad al fenómeno de la transferencia, el sistema germánico se basa un mecanismo de publicidad registral.

Así, tenemos una primera etapa que denominaremos primitiva y una segunda denominada avanzada o de evolución de la publicidad registral. En tal sentido, se puede sostener que el fenómeno transmisivo germánico o auflassung tiene dos manifestaciones que van a desembocar finalmente en la inscripción registral, pudiendo distinguirse hasta tres fases. Las dos primeras fases se ubican en la denominada etapa primitiva del Derecho Germánico, la última, en la etapa posterior a dicho estadío.

La primera fase llamada auflassung extrajudicial es muy similar a la celebración de la transferencia inmobiliaria inspirada en la mancipatio romana. Es decir, un acto de transferencia inmobiliaria muy cargado de solemnidades que publicitan el acto entre los miembros de la sociedad. Modernamente se puede asemejar a la transmisión inmobiliaria privada sin intervención oficial de ningún tipo:

El fenómeno transmisivo se provoca por una especie de ficción en la cual el protagonista o transmitente se despoja a sí mismo de todos los posibles derechos que tiene sobre la cosa (…). Inmediatamente después aparece el adquirente que se apodera y ocupa (impropiación, investidura, Gewere) de la cosa con independencia de los derechos del transmitente. La auflassung extrajudicial, según explica Planitz, en el antiguo derecho se realizaba en la misma finca mediante un acto de carácter solemne que se hacía ante los testigos. La solemnidad y la presencia de testigos determinaba una evidente dosis de publicidad. (Chico y Ortiz, 1994, p. 50)

La segunda fase denominada auflassung judicial es muy similar a la in iure cessio romana en relación con la intervención oficial en la celebración de la transferencia; en tal sentido, esta representa la realización del fenómeno transmisivo ante la autoridad judicial, compareciendo ambas partes, adquirente y enajenante, manifestando esta la desposesión o abandono y otorgando la autoridad judicial competente la investidura al adquirente:

Originariamente la auflassungjudicial fue un proceso aparente, pero más tarde se admitió que las transmisiones de la propiedad se hicieran ante el Tribunal, quien a petición del adquirente, emitía un título documental que confirmaba el dominio de este. Este acto va posteriormente a provocar la ceremonia de la transmisión que antes se realizaba levantando el guante y ahora el documento que otorga el Juez y que se involucra en la ceremonia y en vez de levantar el guante se levanta el documento (levare chartam) en señal de apropiación del dominio. Estos actos que, como hemos dicho anteriormente, se realizaban en la finca, al efectuarse lejos del predio, bastaba simplemente con la entrega del documento (la traditio chartae). (Chico y Ortiz, 1994, p. 51)

Finalmente, tenemos la tercera fase la de la inscripción en los registros inmobiliarios, la misma que se desarrolla en los inicios del siglo XII:

En Colonia existía la costumbre de inscribir en hojas archivadoras los negocios relativos a las fincas. Más adelante, alrededor del año 1,200 comenzaron a celebrarse los negocios de disposición en la oficina encargada de los archivos, otorgando las autoridades un testimonio oficial de la adquisición del derecho. A partir del siglo XV la inscripción se considera como acto constitutivo de la adquisición del derecho. Estos libros al principio (…) recuerdan, luego prueban, luego declaran sobreponiéndose la eficacia de su fecha y, por último, constituyen que es el paso final en el que la inscripción se convierte en forma sustancial de la auflassung. (Chico y Ortiz, 1994, p. 51)

Como lo señalamos anteriormente, la institución registral es el corolario del proceso de la transmisión inmobiliaria.

3. El actual sistema registral peruano

El Sistema Nacional de los Registros Públicos que actualmente rige en nuestro país se crea por Ley Nº 26366 del 4 de octubre de 1994, en cuyo artículo 1 establece la creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp) con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.

Agrega la norma que no están comprendidos en la presente Ley los registros administrativos, aquellos que otorgan publicidad noticia, así como los registros normados por las Decisiones Nºs 291, 344, 345 y 351 de la Comisión del Acuerdo de Cartagena^[1].

Cabe mencionar que la referida Ley Nº 26366 fue el resultado de un diagnóstico de la realidad registral hacia el año 1994, realizado por el grupo de trabajo que integraron Amalia Ortiz de Zevallos, Luis García García, Gabriel Ortiz de Zevallos, Sergio Salinas Rivas y Carlos Cárdenas Quiros; dicho trabajo financiado por el Proyecto de Análisis, Planeamiento y Ejecución de Políticas (PAPI), según convenio celebrado entre el Estado peruano y Usaid (Agencia de los Estados Unidos para el Desarrollo Internacional), el cual concluyó con el documento denominado Estudio para la modernización progresiva de los Registros Públicos.

A decir de dicho documento, los problemas que se identificaron fueron los siguientes:

Falta de capacitación del personal, ausencia de uniformidad de criterios registrales, falta de interconexión entre las oficinas registrales, excesiva duración de los procedimientos, reglamentos desactualizados, sistema inadecuado de procesamiento de la información por ser manual, falta de registro de información relevante, especialmente en la inscripción de personas jurídicas, carencia de biblioteca mínima que contara con libros de consulta fundamental, la manipulación de tomos y fichas ponía en riesgo su conservación, debido a la falta de un sistema computarizado que permitiera las consultas de modo informatizado, falta de confiabilidad de las certificaciones que se expedía, derivada, entre otras razones, de la existencia de índices incompletos o desactualizados. (Cárdenas Quirós, 2014, p. 15)

Garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: De acuerdo a lo establecido en el artículo 3 de la Ley Nº 26366, son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales.

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme.

c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan conforme a ley^[2].

4. La calificación registral del título inscribible

Esta facultad de los registradores públicos en nuestro sistema jurídico tiene un marco general previsto en el artículo 2011 del Código Civil y en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, pero que no se agota en tales normas. La gran variedad de actos y derechos que se inscriben en los Registros Públicos hace que la aplicación de las normas pertinentes para la calificación del título inscribible sea igualmente muy variada. Por tal razón, en los artículos señalados se establecen los lineamientos generales, pero la aplicación de los diferentes reglamentos de inscripciones y demás normas conexas determina un número mayor de requisitos que deben ser advertidos por los registradores y cumplidos por los administrados al momento de solicitar la inscripción de un determinado acto o derecho en el Registro. La facultad de exigir el cumplimiento de ciertos requisitos determina en gran medida el contenido de la facultad calificadora amparada por el principio de legalidad o calificación.

Entonces, la calificación registral constituye un segundo momento en el tránsito del documento falsificado que busca tener acogida en el sistema registral. No obstante los esfuerzos que desde los Registros Públicos se libran para la detección de la documentación adulterada y/o aquella en la que el otorgante ha sido suplantado, es posible la no detección de este tipo de documentación proveniente de sede administrativa, judicial o notarial; situación que de hecho se ha reconocido en la actualidad, pues en las actuales circunstancias se encuentra vigente la Ley Nº 30313, la misma que regula el procedimiento de oposición a las inscripciones y la cancelación administrativa de asientos registrales falsificados.

Así también en relación con la labor de calificación que realiza el registrador público, se han dictado normas y pronunciamientos del Tribunal Registral que, reconociendo la misma, así como el problema de la falsificación, buscan delimitar la labor de calificación y reforzar las acciones tendientes a la detección de irregularidades en la documentación originada extrarregistralmente. Así, podemos citar las siguientes normas y precedentes de observancia obligatoria:

• Reglamento General de los Registros Públicos

Artículo 32.- Alcances de la calificación.- El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del Reniec, a fin de verificar que se trata de la misma persona;

b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados;

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;

e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título;

f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos;

g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo con relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros;

h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivas, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;

i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.

El registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden.

En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.

En los casos de instrumentos públicos notariales, la función de calificación no comprende la verificación del cumplimiento del notario de identificar a los comparecientes o intervinientes a través del sistema de comparación biométrica de las huellas dactilares, así como verificar las obligaciones del gerente general o del presidente previstas en la primera disposición complementaria y final del Decreto Supremo Nº 006-2013-JUS.

• Precedentes del Tribunal Registral

El Tribunal Registral de la Sunarp en el V Pleno llevado a cabo en la sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de setiembre de 2003, publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre de 2003, estableció el siguiente precedente:

Calificación de resoluciones judiciales:

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”^[3].

El Tribunal Registral de la Sunarp en el XCIII Pleno llevado a cabo en la sesión extraordinaria presencial realizada los días 2 y 3 de agosto de 2012, publicado en el diario oficial El Peruano el 16 de agosto de 2012, estableció el siguiente precedente:

Calificación de actos administrativos:

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado”^[4].

5. El instrumento público notarial

De acuerdo a nuestra legislación notarial, podemos entender por instrumento público notarial aquel instrumento que otorga el notario en ejercicio de sus funciones, bien a pedido de parte interesada o por mandato de la ley^[5]. En ese sentido, el artículo 23 del Decreto Legislativo del Notariado establece que son instrumentos públicos notariales los que el notario, por mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su competencia y con las formalidades de ley.

Los instrumentos públicos notariales pueden ser protocolares o extraprotocolares. Son instrumentos protocolares según el artículo 25 de dicha norma, las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial; quien debe conservar y expedir los traslados que la ley determina. Los extra protocolares son las actas y demás certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función.

En nuestro medio, el instrumento público notarial protocolar por excelencia es la escritura pública^[6]. Es así que el Decreto Legislativo del Notariado, le dedica una buena parte de su articulado a la regulación de dicho instrumento.

Entre las características de la escritura pública que podemos mencionar, sin duda, las principales son la declaración de voluntad de las partes contenida en dicho instrumento y la protocolización del mismo.

El traslado de este instrumento público es el principal instrumento que accede a Registros Públicos, aunque no siendo el único que cumple con el requisito que exige el artículo 2010 del Código Civil que consagra el principio de titulación auténtica.

Así también, frente a dicho instrumento otorgdo en sede notarial tenemos el instrumento público protocolar extendido en sede judicial. En tal sentido, el artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, estableció determinadas funciones notariales de los jueces de paz letrados y los jueces de paz ante la ausencia de notario, pudiendo otorgar escrituras imperfectas que podían ser incorporadas a los registros jurídicos a cargo de la Sunarp^[7][8].

Con la entrada en vigencia del actual Código Procesal Civil del año 1993 se dejó de regular el procedimiento de protocolización de escrituras imperfectas, anteriormente contemplado en los artículos 400, 1306 y 1307 del Código de Procedimientos Civiles de 1912, por lo que es de concluirse frente a este panorama legislativo que estas escrituras son instrumentos públicos.

En el año 2012 se expide la Ley Nº 29824, Ley de Justicia de Paz, mediante la cual, se limitan sustancialmente las competencias de los jueces de paz y paz letrados, estableciéndose ahora diferencias en cuanto a las funciones notariales que pueden realizar^[9].

6. La escritura pública y el formulario registral

Mediante el Decreto Legislativo Nº 495, que crea el Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares, Hipoteca Popular y Seguro de Crédito; y por el Decreto Legislativo Nº 667, Ley del Registro de Predios Rurales, se crearon los formularios registrales que reemplazan a las escrituras públicas. Las razones para la creación de estos instrumentos jurídicos apuntaban a establecer un mecanismo que, otorgando la respectiva seguridad jurídica, posibiliten la formalización de los actos inscribibles en el Registro Predial a un menor costo y en beneficio de las personas de escasos recursos económicos.

Desde mediados del año 2002 volvió a tomar vigencia el debate respecto del uso del formulario registral. Como lo hemos mencionado anteriormente, en nuestro sistema jurídico en virtud de lo establecido en el artículo 2010 del Código Civil, por regla general, la inscripción de los derechos en los Registros Públicos se efectúa en mérito a instrumento público.

El Reglamento General de los Registros Públicos desarrolla dicha disposición sustantiva estableciendo en el artículo III del Título Preliminar que “los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario”.

Posteriormente con la entrada en vigencia de la Ley de creación del Registro de Predios a cargo de la Sunarp, Ley Nº 27755, se dispuso en el artículo 2 que el Registro de Predios comprende el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales, y la Sunarp conduce y supervisa el proceso de integración de los Registros siendo que dicho proceso se efectuará progresivamente en el plazo de dos años, computado a partir de la vigencia de dicha Ley. En el artículo 7 de dicha norma se dispone que vencido el plazo del proceso de integración de los registros todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o mediante formulario registral legalizado por notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (UIT). Agrega la norma que en los lugares donde no exista notario público, podrán habilitarse formularios registrales para ser tramitados ante el juez de paz, siempre que el valor del inmueble no supere las veinte UIT.

Respecto a las razones que alientan el uso de los formularios registrales es preciso citar la sentencia del Tribunal Constitucional Peruano de fecha 30 de abril de 2003 recaída en el Expediente Nº 0016-2002-AI/TC-LIMA, en la demanda de inconstitucionalidad interpuesta por el COLEGIO DE NOTARIOS DE JUNÍN, contra el artículo 7 de la Ley Nº 27755^[10], en cuyo considerando noveno se señala: “Empero, el Tribunal Constitucional considera que si bien la alternativa de uso de los formularios registrales reduce los alcances de la protección que dispensa la seguridad jurídica, ésta no se ve desvirtuada desde que se exige que el formulario registral sea “legalizado por Notario Público”. Agregando, que conforme a estos lineamientos si bien el formulario registral legalizado por notario no goza de la solemnidad de una escritura pública, se ha optado por una medida que no termina por desvirtuar la seguridad jurídica, sino que, respetándola dentro de términos todavía razonables, presenta una opción legislativa proporcional frente al fin legítimo que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor número de ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a través de su inscripción registral.

En contra del uso del formulario registral se ha manifestado el argumento referido a la bondad de la escritura pública frente al formulario respecto del tema de la seguridad jurídica que otorga dicho instrumento público, debido a que este es objeto de protocolización por lo que se concluye que es más seguro frente a un formulario que básicamente contiene la declaración de voluntad de las partes con la fe notarial de su suscripción por estas.

Al respecto creemos que se desaprovecho una oportunidad para generalizar en el mediano plazo el uso de los formularios registrales, entre otras razones, porque se limitó su uso solo a los predios de un valor menor a las 20 UIT. Así, también consideramos que el formulario registral contiene la información suficiente para la inscripción de los actos en ellos detallados, la identificación de los contratantes o interesados en la inscripción del acto, el mismo que es también suscrito por abogado o notario. Además, no debemos olvidar que el Índice de Verificadores con el que debería contar cada zona registral, fortalece el sistema basado en los formularios registrales.

El sistema jurídico siempre debe dar la posibilidad a los ciudadanos (usuarios del sistema) de usar el medio más idóneo y más económico para el logro de su fines^[11]. Si es su voluntad formalizar el negocio jurídico a través del formulario registral, el sistema legal debe darles la posibilidad de hacerlo. Por el contrario, si es voluntad de las personas prescindir del mismo y hacer uso de los instrumentos públicos tradicionales regulados en el Decreto Legislativo del Notariado, pues también debe garantizarse ese derecho. No compartimos la opinión según la cual los beneficiarios de este instrumento han renunciado al mismo porque no crean en las bondades del mismo^[12], pues la falta de uso del formulario sería por la poca información que se tiene de él o el desconocimiento entre los usuarios en torno a su uso y alcances, así como por alguna postergación que en el ámbito notarial se hace en relación al referido documento^[13]. La competencia en este ámbito también es fundamental para el mejoramiento de los instrumentos que se pongan a disposición de la ciudadanía, sean el formulario registral o la escritura pública.

No obstante, la voluntad del sector notarial de establecer costos específicos para determinados actos, creemos que los costos de la escritura pública frente al formulario registral siguen siendo altos^[14]. Igualmente el uso del formulario registral evita la duplicidad de la calificación del documento privado por abogados y notarios. Tampoco se ha dado una alta incidencia de conflictos judiciales por su uso. El archivo que haría Registros Públicos del formulario con copia para el interesado sin costo alguno, daría una seguridad jurídica similar al archivo notarial.

Es preciso señalar que actualmente el formulario registral se encuentra expresamente reconocido en la Ley Nº 27157^[15], en cuyo artículo 4 se señala que para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con la documentación que le sirve de sustento en el que consta la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra. Agrega la norma que el Formulario Registral deberá ser suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda, y las firmas son legalizadas por notario.

No obstante lo mencionado, mediante Decreto Supremo Nº 007-2004-JUS se precisan los actos que para su inscripción deben observar alguna de las formalidades señaladas en el artículo 7 de la Ley Nº 27755, estableciendo en el artículo primero de dicho decreto supremo que la formalidad de los títulos inscribibles prevista en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755, está referida a los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción solo se efectuará en mérito a esta^[16].

A nivel registral el Tribunal Registral de la Sunarp, se ha pronunciado sobre el uso de los formularios registrales, estableciéndose en el X Pleno cuya sesión ordinaria fue realizada los días 8 y 9 de abril de 2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, el siguiente precedente:

Inscripción en mérito a formulario registral otorgado durante la vigencia de las normas que reglan al ex registro predial urbano

“Procede la inscripción de actos en el Registro de Predios en mérito a formulario registral otorgado durante la vigencia de las normas que regían al ex Registro Predial Urbano, si tal documento fue certificado antes de la entrada en funcionamiento del Registro de Predios”^[17].

Con relación al mismo tema en el XII Pleno cuya sesión ordinaria se llevó a cabo los días 4 y 5 de agosto de 2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre de 2005, se estableció el siguiente precedente:

Inscripciones en el registro de predios en mérito de documentos privados con legalización notarial de firmas

“En virtud del artículo 7 de la Ley N° 27755, a partir del 16.6.2004 (fecha de unificación del Registro de Predios), han quedado derogadas tácitamente las disposiciones legales que establecían inscripciones en mérito de documentos privados con legalización de firmas. Sin embargo, sí procede la inscripción en mérito a dichos documentos, si fueron otorgados durante la vigencia de las normas derogadas”^[18].

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en su sétima disposición transitoria, regula el tema relativo al título inscribible para actos de disposición, señalando que en aplicación del artículo 7 de la Ley Nº 27755, para la inscripción de actos de disposición emanados de la voluntad de las partes solo se admitirá escritura pública o formulario registral legalizado por notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes posteriores a la Ley Nº 27755. Los formularios registrales certificados por notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004, referidos a los actos a que se refiere el párrafo anterior, solo se admitirán hasta el 31 de octubre de 2008^[19].

7. La documentación notarial y los Registros Públicos

Nuestro sistema registral se nutre en gran medida de la documentación que proviene desde sede notarial, la misma que constituye el documento formal que dará mérito para extender el asiento de inscripción de aquellos actos que logra acceder al Registro luego de un proceso de calificación registral.

A raíz de los problemas suscitados en nuestro medio respecto de la suplantación de identidad y falsificación de documentos en sede notarial que dieron lugar al despojo de titularidades inscritas en el Registro, quedó en evidencia un aspecto vulnerable de nuestro sistema de seguridad jurídica, circunstancia que en muchos casos se origina en sede notarial con el otorgamiento de los documentos públicos protocolares y extraprotocolares notariales que acceden luego a los Registros Públicos.

Así, una de las medidas adoptadas para combatir la falsificación de la documentación proveniente de sede notarial, consistió en la modificación del Decreto Legislativo del Notariado estableciéndose la presentación cautiva, en virtud de la cual la presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la Sunarp^[20].

De tal forma que si en sede notarial se produjera una suplantación de identidad o una falsificación del instrumento notarial, se estaría configurando el primer paso para llevar a cabo una inscripción fraudulenta.

Otra medida importante para buscar la eliminación de las escrituras públicas falsificadas es la implementación del SID (Sistema de interconexión de los despachos notariales con el registro público)^[21], en virtud del cual los partes notariales que contienen los traslados de los actos relativos a las constituciones de sociedades y otorgamiento de poderes de personas naturales, se efectúa a través de una remisión electrónica del parte notarial al registro público correspondiente^[22]. Además, es importante señalar que esta plataforma interactúa con las bases de datos del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil - Reniec y la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria - Sunat.

8. Evitando formalidades costosas

El tema de la eliminación o reducción de las formalidades en los procedimientos administrativos así como la reducción de trámites administrativos para el acceso a los servicios públicos en general, es una constante en las diversas políticas de los gobiernos destinadas a evitarlas, sobre todo en el ámbito de la Administración Pública, donde muchas veces esta es señalada como uno de los óbices para la celeridad de los proyectos de inversión y desarrollo de infraestructura pública a cargo de los particulares que contratan con el Estado^[23]. Basta recordar cómo en la década de los años 80 del siglo pasado, el gobierno del expresidente, Alan García Pérez, inició un agresivo proyecto de simplificación administrativa que hasta el día de hoy mantiene en el ámbito legislativo aspectos de su regulación^[24].

Consideramos que en un país como el nuestro es prioritario el acceso de los ciudadanos a los servicios que presta el Estado, pero a un costo razonable. Avendaño Arana (2005) sostiene, por ejemplo, que la función notarial no es relevante desde un punto de vista de eliminación de costos de transacción y fomento de las inscripciones (p. 20)^[25]. En ese sentido, Bullard González (2018) considera que el servicio notarial es un ejemplo de cómo el Estado pone barreras o trabas a la libre competencia en el mercado^[26].

Uno de los cuestionamientos que se hace a la función notarial es el referido a los costos que esta implica para la contratación civil patrimonial en general^[27]. Pero no solo este es el cuestionamiento que se hace respecto de la función notarial, pues también se menciona el hecho del exiguo número de notarios a nivel nacional y la poca apertura del sistema para el ingreso de nuevos abogados a la función notarial^[28][29]. Así, se señala el hecho de ser un sistema cerrado para quienes desean entrar en él y costoso para quienes se encuentran al margen de él (los operadores jurídicos).

A esta situación tampoco es ajena el servicio registral. Como servicio público debería estar orientado a ser prestado de una forma que no genere costos muy elevados para el administrado sino solo en lo que resulte necesario para cubrir los costos para la prestación de dicho servicio (Gonzales Barrón, 2018)^[30].

II. EL INSTRUMENTO PÚBLICO EN SEDE REGISTRAL Y ALGUNAS CONSIDERACIONES EN TORNO A LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO REGISTRAL

1. Hacia un instrumento público generado en sede registral

Frente a lo señalado planteamos la posibilidad que en el sistema registral peruano se establezca un mecanismo alternativo para el otorgamiento de la documentación pública que se requiera en sede registral a fin de inscribir los diversos actos, derechos y contratos surgidos de la voluntad de las partes. Así la propuesta abarcaría a todos los actos inscribibles en los diversos registros jurídicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp), que requieran de un instrumento público para su formalización, tanto los documentos protocolares como extraprotocolares. Los títulos provenientes de sede judicial, arbitral o administrativa seguirían con el procedimiento vigente hasta la implementación progresiva de un sistema de remisión virtual al Registro de dicha documentación. Cabe señalar que hace poco se ha dictado una Directiva de Sunarp, mediante la cual se establece el procedimiento para la ejecución, en sede registral, de la medida de congelamiento administrativo de activos dispuesta por la UIF (Unidad de Inteligencia Financiera)-Perú, a través de la presentación electrónica de tal medida a fin de generar un título que, durante su vigencia, habilite el ingreso en el Registro de la resolución judicial de convalidación, para la inscripción, o de revocación, para la tacha^[31].

Se plantea la posibilidad del acceso al Registro a través de un mecanismo alterno al notarial que de manera progresiva y guardando las formalidades propias de un documento público matriz, se otorgue directamente en el ámbito registral, a un menor costo e igualmente seguro y eficaz, sin alterar el principio de titulación auténtica vigente en nuestro sistema jurídico, consagrado en el artículo 2010 del Código Civil, norma según la cual la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. De esta manera estaríamos posibilitando al ciudadano el uso de un sistema alternativo y que constituiría igualmente un documento público inscribible, reduciendo en gran medida, las posibilidades de una falsificación o suplantación de identidad. En dicho sentido, un primer paso en la búsqueda de medios alternativos para la formalización de actos sin intervención notarial es el de la constitución social de la denominada Sociedad por Acciones Cerrada Simplificada (SACS), las cuales se podrán constituir de manera virtual y sin intervención notarial^[32].

La capacidad de las partes otorgantes del acto sería verificada por los funcionarios del Registro quienes accediendo al sistema de identificación biométrica que brinda el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (Reniec), calificarán la identidad de los comparecientes a quienes adicionalmente se les exigirá la presentación de su documento nacional de identidad, carné de extranjería u otro que corresponda, según su condición migratoria en el caso de los extranjeros.

El sistema mencionado también sería aplicable a los actos que no requieran de escrituras públicas para su inscripción, como por ejemplo, los documentos privados con firmas legalizadas y/o actas de acuerdos de los órganos de las personas jurídicas, que actualmente se formalizan mediante copias certificadas notariales. En tales supuestos sería factible la presentación por parte del interesado de copias autenticadas por funcionario competente de los Registros Públicos.

Complementariamente a dicho instrumento registral se asignaría a cada titular de algún derecho o bien inscrito, un código personal e intransferible que deberá ser utilizado cada vez que dicho titular solicite la inscripción de algún acto en los Registros Públicos. Esta institución otorgará de manera gratuita un código a cada titular de un derecho inscrito, quien cada vez que realice algún acto que importe una modificación del mismo (transferencia, gravamen, renuncia, etc.) deberá hacer uso de dicho código ante la institución registral.

Sin embargo, también consideramos que la sola implementación de un documento público otorgado en sede registral, no sería el elemento suficiente sino que adicionalmente se requieren de modificaciones en la prestación del servicio registral que impulsen la prestación de éste de manera más accesible al ciudadano y sin perjudicar la seguridad jurídica. A continuación pasamos a mencionar brevemente algunos de ellos.

2. Diversidad de Registros Públicos

Coincidimos con los planteamientos formulados hace un tiempo en el documento denominado “Facilitando el Acceso al Crédito mediante un Sistema Eficaz de Garantías Reales”, según el cual la orientación tradicional de los Registros Públicos de propiedad en el Perú siempre ha sido identificar bien y titular^[33]. Esta es la razón que explica la diversidad de Registros de carácter jurídico que reconocía nuestro sistema hasta mediados de la década del noventa. Esta situación no era conveniente debido a los altos costos administrativos y económicos que representaba para los ciudadanos el conocimiento y acceso a los distintos registros jurídicos a los cuales se debe consultar, por ejemplo, cuando se desea inscribir un determinado bien, acto o derecho, o se busque información sobre su potencial contraparte contractual o titular de un derecho registrado, etc.^[34] Sin duda debemos seguir en la ruta de unificar todo aquello que se encuentre disperso en el ámbito de los registros jurídicos que forman parte del Sinarp.

Sin embargo, desde un punto de vista operativo consideramos importante la descentralización en la prestación de los servicios registrales. Así, para el caso de Lima provincia, debería implementarse el funcionamiento de sedes u oficinas registrales adicionales a la que actualmente opera en el distrito de Jesús María. La primera de ellas con competencia territorial en el cono norte de Lima; la segunda, con competencia en el cono sur de la capital y la tercera con competencia en el cono este de Lima. Cada una de ellas con autonomía administrativa pero con un Diario único e interconectado en la Zona IX. Si bien es cierto hoy existen oficinas zonales receptoras y calificadoras para algunos actos jurídicos, las cuales alivian en gran medida el desplazamiento de los usuarios hacia la Zona Registral IX en el distrito de Jesús María, el usuario también puede tener la posibilidad de presentar sus títulos y que los mismos sean directamente calificados de manera descentralizada, ya que actualmente en dichas oficinas se califican un número reducido de actos relativos a los Registros de Predios, Jurídicas y Naturales y del Registro Vehicular.

3. Duplicidad en la calificación del acto inscribible

Resulta importante contar con un sistema registral expeditivo, económico y lo más seguro posible. Un tema directamente vinculado a este es el de los costos en tiempo y dinero para obtener la documentación requerida a fin de tener acceso a la inscripción^[35]. Se puede advertir un hecho según el cual un documento con vocación inscribible tiene que transitar por una suerte de “control de legalidad” o de evaluación por parte de dos o más abogados, cada uno en diferentes momentos y espacios diferentes, pero sobre una misma materia que constituye el derecho o acto que debe acceder a la inscripción.

Así, por ejemplo, a raíz de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial, cumplidos todos los requisitos que establecen el Código Procesal Civil vigente y las leyes del ámbito notarial aplicables a dicho procedimiento, el abogado debe suscribir la minuta solicitando al notario el inicio del trámite correspondiente^[36]. Ello supone un previo estudio de parte del letrado, a quien se le ha encargado el caso materia de comentario. En la notaría elegida por el interesado un grupo de abogados también se dedicaran al estudio del mismo documento para que después de considerarlo pertinente se lo presenten al notario, profesional letrado, quien de considerarlo procedente, comunicará este hecho al interesado. Todos los profesionales que intervienen en el proceso deben recibir los honorarios correspondientes, el abogado particular a cargo del caso, el abogado de la notaría y el notario abogado. No obstante lo mencionado, este “examen de legalidad” de la documentación referida a la prescripción adquisitiva no se agota en este punto, pues el registrador público que también es un abogado colegiado hábil, tendrá intervención en el examen del mismo documento y previo proceso de precalificación del asistente registral, quien muchas veces es igualmente un abogado. Por lo tanto, es válido pensar si resulta eficiente, más aún cuando se traslada dicho costo al interesado, que tres o más abogados estudien el mismo acto o situación jurídica y que los mismos generen distintos costos para el interesado. Lo reseñado nos lleva a formular la propuesta acerca de si resulta conveniente para los usuarios que la institución registral asuma un rol más activo en la generación de la documentación que se requiera para la inscripción de sus actos.

4. Clínicas registrales

En un comentario publicado acerca del tema de la reforma del Poder Judicial, don Roberto Mc Clean Ugarteche, considera que es de vital importancia que se cree un mecanismo prejudicial que a manera de filtro descongestione al Poder Judicial de aquellas causas de poca relevancia jurídica o que sin evidente sustento jurídico pone en funcionamiento la costosa maquinaria del Poder Judicial peruano (Maclean Ugarteche, 2003)

Esta propuesta que no deja de ser interesante para el caso del ámbito jurisdiccional, también creemos que resulta pertinente en el ámbito registral sobre todo en el caso de los títulos observados por defectos subsanables o tachados de plano por defectos insubsanables. Así pues con la finalidad de evitar la presentación de títulos inviables en los Registros Públicos, lo cual atenta contra la celeridad y predictibilidad del servicio registral, se prevé un mecanismo que a manera de filtro depure previamente aquellos títulos que no van a tener acogida registral y además se oriente al usuario en la documentación que va a ser presentada posteriormente para su calificación al funcionario registral.

Así pues, el tema se podría abordarse a través de las denominadas clínicas registrales, que sería un servicio opcional de asesoría que prestaría la institución registral antes de la presentación de un título, las cuales serían de exclusiva gestión y dirección de cada zona registral y con participación activa de los funcionarios registrales y abogados especializados de las diversas áreas registrales, obteniendo el interesado de esta manera una predocumentación para su posterior presentación pero con una menor posibilidad de contener defectos que determinen la denegatoria de inscripción una vez que hayan sido calificados por los registros.

Cabe señalar que en los oficios notariales se cuenta con personal especializado en el asesoramiento de la documentación que se derivará a los Registros Públicos, sin embargo, aún existe un alto número de observaciones en la documentación que proviene de sede notarial, lo que a su vez origina la formulación de instrumentos públicos aclaratorios o subsanatorios con el consiguiente tiempo y costo económico para el usuario.^[37]

5. Modificaciones al tema de procedimiento en segunda instancia registral

Un tema adicional que debemos mencionar a la luz de los planteamientos formulados sería el relativo al procedimiento registral en segunda instancia; vale decir, el procedimiento que se sigue ante el Tribunal Registral de la Sunarp, órgano de última instancia administrativa en materia registral.

En primer lugar, debemos considerar el costo que implica en tiempo y recursos para los administrados ejercer el derecho de contradicción de las decisiones de los registradores públicos, sobre todo en aquellos lugares del país donde no existen oficinas registrales cercanas al domicilio del interesado. En el caso de los usuarios de provincias que no domicilian en capitales de departamentos es claro prever el costo que implicaría el desplazamiento hacia donde se encuentran las oficinas registrales. En segundo lugar, el grado de concentración de los procedimientos registrales en la sede de Lima (Zona Registral IX) la misma que concentra en gran parte la demanda del servicio de los Registros Públicos a nivel nacional.

En ese sentido, como ya lo hemos mencionado resultaría importante no solo la creación de oficinas registrales descentralizadas en Lima Norte, Lima Centro y Lima Sur, sino también la implementación de un mecanismo abreviado de resolución de las apelaciones que el interesado promueva y que deban ser revisadas por la segunda instancia registral respecto de las decisiones de los registradores públicos y/o abogados certificadores. Este procedimiento se expresaría en una audiencia única en la que participaría al interesado, el registrador público y un miembro del Tribunal Registral, designado para dicho efecto. La diligencia al ser una que resuelva un único tema controvertido (generalmente plasmado en la esquela de observación), no debería exceder dos o tres días para su resolución, dado que en la misma sólo se tratarían aspectos de Derecho que han merecido distintas interpretaciones por parte del administrado y del funcionario registral. No obstante ello el interesado tendrá siempre el derecho de optar por seguir la vía ordinaria en el trámite de segunda instancia tal cual está regulado actualmente en el Reglamento General de los Registros Públicos.

CONCLUSIONES

Desde el antecedente griego las personas optaban por regular de manera privada la constitución y/o modificación de derechos sobre sus predios o fincas, llámese ventas, hipotecas y otros gravámenes; luego, migran a un sistema de intervención de terceros que suponía la participación de un funcionario público para el perfeccionamiento del acto celebrado, para finalmente tener la posibilidad del depósito de un ejemplar del instrumento celebrado por las partes en el archivo público correspondiente. Actualmente el traslado notarial es el principal instrumento que accede a los Registros Públicos, aunque no el único que cumple con el requisito contenido en el artículo 2010 del Código Civil, el mismo que consagra el principio de titulación auténtica, pues también acceden instrumentos públicos otorgados en sede judicial y administrativa.

El sistema jurídico debe dar la posibilidad a los ciudadanos de usar el medio más idóneo y eficiente para el logro de sus fines en su relación con la administración pública. Hoy, por ejemplo, es mayoritario el consenso acerca que la virtualidad aplicada a los procedimientos administrativos es beneficioso para el administrado. Si es voluntad del interesado formalizar su negocio jurídico a través del formulario registral o de un instrumento de esta sede, el sistema legal debe posibilitarlo. Si su voluntad es prescindir del mismo y hacerlo a través de los instrumentos públicos tradicionales regulados en el Decreto Legislativo del Notariado, pues también debe garantizarse ese derecho. Resulta importante que en un sistema jurídico como el nuestro en el que las formalidades resultan relevantes para la formalización e inscripción de los derechos, el Estado pueda otorgar a los ciudadanos alternativas idóneas para lograr el fin de publicitar adecuadamente los derechos y afianzar la seguridad jurídica correspondiente.

Referencias

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* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Egresado de la maestría en Derecho con mención en Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Registrador público de la Zona Registral IX - Sede Lima de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Sunarp.

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^[1] La Comunidad Andinade Naciones(CAN) es un organismo regional de cuatro países que tienen un objetivo común: alcanzar un desarrollo integral, más equilibrado y autónomo, mediante la integración andina, sudamericana e hispanoamericana. El proceso andino de integración se inició con la suscripción del Acuerdo de Cartagena el 26 de mayo de 1969. Está constituida por Bolivia, Colombia, Ecuador y Perú, además de los órganos e instituciones del Sistema Andino de Integración (SAI)

Decisión N° 291 que establece el Régimen Común de Tratamiento a los Capitales Extranjeros y sobre Marcas, Patentes, Licencias y Regalías.

Decisión N° 344 que establece el Régimen Común sobre Propiedad Industrial.

Decisión N° 345 sobre el Régimen Común de Protección a los Derechos de los Obtentores de Variedades Vegetales.

Decisión N° 351 que establece el Régimen Común sobre Derecho de Autor y Derechos Conexos.

^[2] El sistema registral de los Estados Unidos de América, por regla general, se basa en los llamados seguros de títulos (title insurance), que se constituye en “la respuesta que la sociedad –y la economía- de los Estados Unidos de América encontró para la precariedad, ineficiencia y diversidad de sus sistemas de registro de la propiedad inmueble, problemas que, durante la segunda mitad del siglo XIX, se comenzaron a traducir en términos de inseguridad jurídica (…). Más que una póliza de seguro, la póliza de title insurance es un contrato de indemnización entre el asegurado o beneficiario y la compañía que la emite”. (Palli, 2002, p. 80).

^[3] Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 4 de diciembre de 1998, Nº 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, Nº 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, Nº 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, Nº 435- 2000-ORLC/TR del 13 de diciembre de 2000, Nº 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, Nº 160-2001-ORLC/TR del 9 de abril de 2001, 070-2002-ORLC/TR del 4 de febrero de 2002, Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y Nº 216-2003- SUNARP/TR del 4 de abril de 2003.

^[4] Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-2008-SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-SUNARP-TR-T del 29.09.2006, 048-2005-SUNARP-TR-T del 22.03.2005 y 094-2005-SUNARP-TR-T del 03.06.2005.

^[5] “Resumiendo todo lo anterior, podemos concluir en que el notario en nuestro país, efectivamente, no es un funcionario público como lo concibe el derecho administrativo. Aunque realiza una actividad pública, ello no implica necesariamente ser considerado como parte o elemento sometido al aparato estatal, en tanto que la naturaleza de su actividad es una profesión de corte económico liberal, bajo la modalidad contractual de prestación de servicios para quien solicite sus servicios a cambio de una retribución pecuniaria, como cualquier otro profesional, como el ingeniero, abogado o médico (…). Cabe admitir una peculiar diferencia en su quehacer y tal vez sea la más importante, la actividad que realiza es de carácter especial, porque sus servicios consisten en dar fe y credibilidad de los actos y contratos de los particulares en los que interviene, lo que no pueden realizar ordinariamente otros profesionales, salvo el caso de los fedatarios” (Pinedo Coa, 2003, p. 46).

^[6] De acuerdo a las cifras publicadas recientemente, se tiene que 292,147 fueron los trámites que se realizaron en las notarías de Lima el año 2015 para elevar a escritura pública los documentos presentados en dichos centros. Diario Gestión. Edición del 11.12.2017. p. 2.

^[7] El procedimiento de inscripción de escrituras originadas en sede judicial está regulado en la Directiva 004-2015-SUNARP/SN aprobada por RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº 087-2015-SUNARP/SN.

^[8] “En el Perú, los jueces de paz letrados y los jueces de paz, han estado facultados no sólo para ejercer funciones jurisdiccionales al habérseles atribuido en nuestra legislación, diversas competencias notariales. De esta forma, el Estado garantiza que en aquellos lugares en los que no exista la posibilidad de acceder a un servicio notarial o a realizar algún trámite que requiera la intervención de un notario, se cuente con otros funcionarios que intervengan de manera residual brindando dicho servicio a la población ubicada mayoritariamente en el ámbito rural, siendo los jueces de paz letrados y sobre todo los jueces de paz, los más idóneos al encontrarse en gran parte del territorio nacional. Las facultades otorgadas a los jueces de paz letrados y jueces de paz, se han venido regulando a través de la emisión asistemática de normas. Entre las principales, actualmente derogadas, se encuentra la Ley Nº 1510 expedida en el año 1911, la misma que otorgó ciertas funciones notariales a estos magistrados. Es importante tener en cuenta que para que estos documentos pudieran ser inscritos en los registros jurídicos se requería una posterior protocolización. En dicha línea, el Código de Procedimientos Civiles de 1912 expresamente estableció que las escrituras imperfectas son instrumentos públicos, una vez que hayan sido protocolizadas, siendo competente el juez de la provincia para efectos que pueda conocer la solicitud de protocolización, quien remitía finalmente la documentación al notario competente. Luego, en el año 1963 se expidió el Decreto Ley Nº 14605 que aprobó la Ley Orgánica del Poder Judicial. Esta norma estableció ciertas reglas sobre las competencias notariales de los jueces de paz y jueces de paz letrados, disponiendo entre otros aspectos, que debía llevarse un libro de registro de escrituras imperfectas, y que estos jueces podían intervenir en estos actos, siempre que no haya un notario en un ámbito territorial de 20 kilómetros. En el año 1991, se expide el Decreto Legislativo Nº 767, mediante el cual, se aprueba la nueva Ley Orgánica del Poder Judicial, disponiéndose importantes cambios en cuanto a la competencia de los jueces de paz y jueces de paz letrados para expedir escrituras imperfectas (…)En el año 2012 se expide la Ley Nº 29824, Ley de Justicia de Paz, mediante la cual, se limitan sustancialmente las competencias de los jueces de paz y paz letrados, estableciéndose ahora diferencias en cuanto a las funciones notariales que pueden realizar”... RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº 087-2015-SUNARP/SN.

^[9] Ley 29824

Artículo 17.- Función notarial

En los centros poblados donde no exista notario, el juez de paz está facultado para ejercer las siguientes funciones notariales: 1. Dar fe de los actos y decisiones que adopten en asamblea las organizaciones sociales o comunales dentro de su jurisdicción. 2. Certificar firmas, copias de documentos y libros de actas. 3. Escrituras de transferencia posesoria de bienes de un valor de hasta cincuenta (50) Unidades de Referencia Procesal y que se ubiquen dentro de su jurisdicción. 4. Transferencia de bienes muebles no registrables hasta un límite de diez (10) Unidades de Referencia Procesal. 5. Otorgamiento de constancias, referidas al presente, de posesión, domiciliarias, de supervivencia, de convivencia y otros que la población requiera y que el juez de paz pueda verificar personalmente. En el caso de las constancias domiciliarias, debe llevar el registro respectivo en el que conste la dirección domiciliaria habitual del titular e informar periódicamente al Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (RENIEC). 6. Protestos por falta de pago de los títulos valores. Las Cortes Superiores de Justicia, en coordinación con el Colegio de Notarios de la jurisdicción correspondiente, definen y publican la relación de juzgados de paz que no pueden ejercer funciones notariales por no cumplir con los criterios indicados en el primer párrafo del presente artículo. Las escrituras de transferencia extendidas ante los juzgados de paz constituyen documento público, conforme al Código Procesal Civil. Las actuaciones notariales de los jueces de paz son supervisadas por el Consejo del Notariado.

^[10] Artículo 7: Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el artículo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor de veinte (20) Unidades Impositivas Tributarias (UIT)”.

^[11] En uno de los considerandos de la Sentencia bajo comentario se sostiene que cuando la norma impugnada establece el empleo alternativo del formulario registral legalizado por Notario Público, no introduce elementos ajenos al sistema del notariado latino; por el contrario, respeta la tradición jurídica romano- germánica del derecho escrito y codificado. http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2003/00016-2002-AI.html. Recuperado el 10.07.2017.

^[12] “A la fecha el sistema de formularios registrales no ha caminado, simplemente porque los grandes beneficiarios (los sectores de bajos recursos) no han querido que ello suceda, y la razón es muy sencilla: no creen en los formularios registrales” (Ortiz Pasco, 2017, p. 313).

^[13] “Efectivamente, aun cuando según el texto de la actual LGM, el proceso de constitución y ejecución de la garantía mobiliaria debería ser simple y no onerosa, en la práctica no lo es, al haberse impuesto el uso de escrituras públicas y no de los formularios registrales previstos en la LGM, a pesar de haberse impuesto sanciones a notarios que se resistían a legalizar firmas en los formularios de inscripción. También el actual sistema de la garantía mobiliaria, basado en la calificación registral, ha generado criterios dispares de registradores, que ponderan la propiedad antes que la posesión del bien gravado no inscrito, por lo que casi el 80% de las garantías mobiliarias se refieren solo a vehículos automotores inscritos que respaldan su compra al crédito. A los costos notariales también se suma el costo registral basado en el valor de la garantía y no del acto de registro, todo lo que genera barreras para sectores como las MIPYMES, que supuestamente debía ser el sector beneficiado con esta modalidad de garantía” (Castellares Aguilar, 2018).

^[14] En relación a los costos notariales y registrales para la constitución de empresas, recientemente el gobierno de turno estableció la posibilidad que sociedades con un capital igual o menor a S/. 4,050.00 soles, pudiera constituirse en 24 horas y gratuitamente en los registros públicos, sin embargo, el tema de los costos notariales no fue tan rápidamente definido en tanto que existe una diversidad de costos para la extensión de la escrituras públicas de constitución según la notaría donde se acuda. Así: El ministro de la Producción, Bruno Giuffra, anunció que el Consejo de Ministro aprobó un decreto legislativo que permitirá constituir una empresa en 24 horas y entre sus novedades está que las empresas cuyo capital social sea menor o igual a S/ 4,050 podrán inscribirse gratis en Registros Públicos. “Hemos aprobado el día de ayer el decreto legislativo que permite la constitución de empresas en 24 horas, apoyados en tecnología. Esto va a desplegarse a través de los Centros de Desarrollo Empresarial (CDE)”, indicó. (…) mencionó que estos CDE incluirán a representantes de los notarios públicos que decidan inscribirse ante el Ministerio de la Producción. Agregó que esto es “un extraordinario paso” hacia la formalización de las empresas en el Perú. “Estamos bajando la valla de trámites, de pérdida de tiempo y de costos, porque al final de cuentas una empresa podía terminar costando, dependiendo del notario, S/ 300, S/ 400 y hasta S/ 800 la constitución”, dijo. Asimismo, mencionó que se está terminando de afinar las tasas que se pagarán a los notarios para la constitución de empresas pero aseguró que será menos de S/ 100. (Gestión, 2017)

^[15] Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

^[16] Mediante DS 023-2003-JUS, ya se había reglamentado el Art. 7 de la Ley Nº 27755, Ley que crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, estableciendo básicamente los requisitos que debe observar la legalización notarial de las firmas consignadas en el formulario registral.

^[17] Dicho precedente fue adoptado en base a las Resoluciones Nº 161-2005-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2005, Nº 151-2005-SUNARP-TR-L del 18 de marzo de 2005 y Nº 125-2005-SUNARP-TRL del 4 de marzo de 2005.

^[18] Criterio adoptado en las Resoluciones N° 223-2004-SUNARP-TR-T del 7 de diciembre de 2004, Nº 371-2005-SUNARP-TR-L del 1 de julio de 2005 y N°196-2005-SUNARP-TR-L del 7 de abril de 2005.

^[19] Resolución 2027-2017-SUNARP-TR-L de 08/09/2017. Tema de Sumilla: ACUERDO DE DETERMINACIÓN DE ALÌCUOTAS Cuando la partición material del predio efectuada por el testador sea de imposible cumplimiento procede inscribir en su sustitución la determinación de alícuotas acordada entre los coherederos a quienes el testador benefició con dicho bien, para lo cual deberán presentar escritura pública o formulario registral. Nro. de Título : 536479-2017

^[20] “Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo del Notariado.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda, deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP. Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su responsabilidad.

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación. Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada. Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios o boletas notariales”.

^[21] El SID-Sunarp permite iniciar el procedimiento registral mediante la generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío al domicilio electrónico de la Sunarp. Este sistema requiere de la participación del ciudadano, el notario y el registrador público. Entre sus múltiples ventajas destacan la eliminación del soporte papel y los casos de falsificación documentaria al emplearse la firma digital y el sellado de tiempo. Al 15 de mayo de 2016, se habían inscrito en el SID-Sunarp 288 notarios de los 590 que operan a nivel nacional, 170 de los cuales son de Lima y Callao. (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, 2018).

^[22] Del 1 de enero al pasado 30 de junio del 2018 un total de 5 mil 640 empresas fueron constituidas a través de la plataforma digital SID Sunarp, que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Esta cifra supera en 85.58% las 3 mil 039 empresas que se constituyeron en el primer semestre del año pasado.

En el primer semestre de este año Lima lidera este tipo de inscripciones con 5 mil 264. Luego se ubican los departamentos de La Libertad (72), Piura (52), Arequipa (51), Ica (43), Junín (31), Cusco (24), Tumbes (24), Puno (23), Amazonas (20), Ucayali (9), Huánuco (6), Apurímac (5), Áncash (4), Lambayeque (4), Cajamarca (3), San Martín (2), Loreto (1), Madre de Dios (1) y Moquegua (1).

El SID-Sunarp está dirigido a ciudadanos que quieran, entre otras cosas, constituir en la Sunarp una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (EIRL); Sociedad Anónima (SA); Sociedad Anónima Cerrada (SAC); y Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (SRL). De enero a junio del presente año se inscribieron a través del SID Sunarp un total de 55 mil 073 compraventas de vehículos. En lo que respecta a los poderes inscritos en el Registro de Mandatos y Poderes, vía el SID Sunarp, de enero a junio pasado se registraron 23 mil 847 poderes. Por otra parte, de enero a junio de este año se inscribieron en el Registro de Predios un total de 357 compraventas de viviendas. (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, 2018)

^[23] Al respecto cabe mencionar que el año 2017 fue denominado como el año del Buen Servicio al Ciudadano.

^[24] Ley 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General. Artículo 33-A. Aprobación de petición mediante el silencio positivo: 33-A.1 En los procedimientos administrativos sujetos a silencio positivo, la petición del administrado se considera aprobada si, vencido el plazo establecido o máximo para pronunciarse, la entidad no hubiera notificado el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho, bajo responsabilidad del funcionario o servidor público que lo requiera. 33-A.2 Lo dispuesto en el presente artículo no enerva la obligación de la entidad de realizar la fiscalización posterior de los documentos, declaraciones e información presentados por el administrado, conforme a lo dispuesto en el Artículo 32.

^[25] “La lógica para que intervenga el notario es que estos funcionarios dan seguridad jurídica (…) Lo que ocurre en la práctica, sin embargo, es que al elevarse los costos de transacción la gente no inscribe y se incentiva la informalidad. De lo que se trata es de incentivar las inscripciones, y para ello nada tiene que ver la participación de los notarios y menos la exigencia del pago de impuestos”. (Avendaño Arana, 2005, p. 20).

^[26] El argumento usado pare defender el sistema notarial era tan sencillo como equivocado. “Si dejamos el número de notarios abierto habrá demasiados notarios. Y será muy difícil fiscalizarlos y conseguir que cumplan con la ley”, dijeron en el evento. A ello añadieron un argumento adicional: “La seguridad jurídica es demasiado importante para dejarla en manos del mercado”. La teoría de “mi mercado es especial” ha sido usada por virtualmente todos los sectores y las actividades económicas para pedir “reglas especiales”, “tratamientos de excepción” y “regulaciones particulares”. Pero la competencia es la competencia y es buena en todas las actividades, en las muy importantes y en las que no lo son tanto. Si por alguna razón (equivocada o no) se cree que se debe regular la actividad, el remedio es tener capacidad regulatoria y no convertir la incapacidad de regular en una limitación de entrada al mercado. Las universidades se reclaman como “mercados especiales” porque “la educación es demasiado importante para dejarla al mercado”. Pero, en realidad, es demasiado importante para dejársela al Estado (Bullard González, 2018).

^[27] Asimismo, en el caso de la anticresis, derecho real de garantía legislado en nuestro vigente Código Civil, se ha llegado a la conclusión en un reciente trabajo sobre dicho derecho que, no es poca la frecuencia con la que se recurre a esta figura en nuestro país y que la principal causa de su poca utilización es el costo notarial de la escritura pública, dado que se requiere de dicha formalidad para entender válido y eficaz dicha garantía real. Así: “De lo analizado tenemos que el principal obstáculo viene dado por la exigencia de la escritura pública al constituir la anticresis, si bien este requisito se debe mantener para que acceda al Registro, no debe ser obligatorio para aquellas personas que desean celebrar una anticresis y que no deseen que acceda al Registro, como sucede en otras legislaciones como la argentina o la española” (Bravo Joaquin y Rospigliosi Caso, 2015, p. 102).

^[28] Sin embargo, a todas luces, el cambio más urgente consiste en promover la apertura de nuevas plazas. Hoy, la interpretación del sistema legal limita el número de notarios públicos que pueden ejercer en determinado territorio, lo que, en la práctica, otorga a los afortunados funcionarios una suerte de oligopolio legal sobre los servicios que brindan.

Como hemos señalado en anteriores editoriales, establecer un número tope de notarios por localidad no dista demasiado de implementar límites máximos al número de ingenieros u odontólogos. La demanda cautiva, sin posibilidad de ir a la competencia o de emprender su propio negocio notarial, se ve obligada a usar servicios que no necesitan ser eficientes ni eficaces para ser rentables.

Concretamente, según la legislación, cada provincia que cuente con al menos 50 000 habitantes debe tener no menos de dos notarios, y por cada 50 000 habitantes adicionales se debe crear otra plaza. Lo curioso es que la norma se ha venido interpretando de manera sostenida como si la ley estableciese un máximo de notarios por localidad, en vez de un mínimo como en realidad señala.

Aun entendiendo que debiese existir solo un notario por cada 50 000 habitantes, lo cierto es que el número real de notarios es todavía menor. Según el Indecopi, en el 2011, existían más de 30 plazas no ocupadas, y no hay indicios para pensar que la situación ha mejorado desde entonces. De hecho, en lugares como Tarapoto existe desde hace ya algunos años un solo notario para toda la ciudad. Algo similar sucede en el Callao. (El Comercio, 2015)

^[29] “En el estudio Abogacía de la Competencia para el mercado de Servicios notariales en el Perú se plantea, además, como medida transitoria derogar la disposición que faculta a los colegios de notarios a convocar a concursos públicos de méritos para el ingreso a la función notarial; y encargar esta labor al Consejo del Notariado cambiando su conformación o al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos (Minjus). Sugiere, a su vez, cambiar la conformación del jurado calificador en esos concursos para asegurar su independencia. Indecopi considera necesario eliminar gradualmente el esquema de número mínimo de plazas notariales por provincia y los concursos públicos como condiciones para el ingreso al notariado y en su lugar fijar un sistema de libre acceso a la función notarial”. (El Peruano, 2015).

^[30] Pero, un problema adicional lo constituye el sobrecosto en el registro de títulos de propiedad. En el caso peruano, la norma matriz que regula las tasas registrales tiene casi 25 años de vigencia (Decreto Supremo Nº 037-94-JUS), pero esta mantuvo los mismos costos que venían desde mucho antes. Por tanto, bien puede decirse que hace medio siglo, la inscripción de una transferencia de propiedad de bien inmueble, en términos generales, cuesta 0,3 % (tres por mil) más un pequeño monto por la calificación del título (aproximadamente $ 10), con el tope de una UIT (más o menos 1,260 dólares, por una sola inscripción). Pero, ¿cuál es la racionalidad económica o la justificación financiera de esa tasa registral? Nadie lo conoce, pero, lo más probable es que haya carecido de ambas, desde un inicio. El hecho concreto es que, por ejemplo, la compraventa de un inmueble de US $ 100,000 costará algo así como US $ 610, o S/ 2,000, solo en cuanto el registro, sin contar otros gastos, como los de notario (escritura pública), tributo nacional (Impuesto a la Renta), tributo municipal de transferencia (Impuesto de Alcabala), corredor (si fuese el caso), o la puesta al día en el pago de tributos municipales por propiedad (impuesto predial, arbitrios), gastos de mantenimiento del edificio o servicios públicos, además, del costo de financiamiento bancario o del estudio de títulos. (Gonzales Barrón, 2018).

^[31] DIRECTIVA N° 07 -2018-SUNARP/SN de fecha 22/10/2018: “DIRECTIVA QUE REGULA EL PROCEDIMIENTO PARA LA PRESENTACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA MEDIDA DE CONGELAMIENTO ADMINISTRATIVO DE ACTIVOS DE LA UIF-PERÚ”

Artículo 6.3. Generación del asiento de presentación

La disponibilidad de Sunarp para recibir la solicitud de inscripción es de veinticuatro (24) horas, los trescientos sesenta y cinco (365) días del año, salvo los horarios de mantenimiento que serán informados en el portal institucional. No obstante, la generación del asiento de presentación, en el diario de la oficina registral correspondiente, se efectúa por estricto orden de presentación durante el horario de atención del Diario. En caso de que el envío del título ocurra en día inhábil o fuera del horario de la oficina registral, el asiento de presentación se genera a la primera hora de atención del día hábil siguiente. Generado el asiento de presentación, el sistema informático de la Sunarp envía automáticamente un correo electrónico al funcionario de la UIF-Perú comunicando su extensión, donde se precisa los datos de la oficina registral, el número, la fecha y hora de dicho asiento. Recibida tal comunicación, el funcionario de la UIF-Perú, a través del servicio web, imprime la solicitud de inscripción para su posterior presentación con el título en soporte papel que, para estos efectos, es el oficio de la UIF-Perú que dispone la medida de congelamiento administrativo de activos y el parte judicial que la convalida o revoca. Simultáneamente al envío del correo electrónico antes señalado, el sistema asignará el título presentado electrónicamente en la carga laboral del registrador.

^[32] La novedad introducida por la regulación de la SACS es que esta forma societaria se constituye mediante un acto jurídico que consta en documento privado. Este documento privado se genera mediante el Sistema de Intermediación Digital de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SID-Sunarp) y es suscrito por los fundadores mediante el uso de firmas digitales. Así, nos encontramos ante una norma particular que plantea una excepción a la regla de constitución de sociedades por escritura pública (artículo 5 de la Ley General de Sociedades), ya que en la constitución de la SACS se prescinde de la intervención notarial, al no ser necesario que el acto constitutivo sea formalizado en una escritura pública. En otras palabras, el usuario generará el documento privado de constitución empleando el SID-Sunarp. Una vez firmado digitalmente, el documento privado será enviado directamente al registro público (sin intermediación alguna de notario) para ser calificado e inscrito por el registrador. Esta es la gran innovación que trae la SACS: un procedimiento digital simplificado de constitución que prescinde de la intervención notarial, reduciendo el costo y el tiempo involucrado en la constitución de la sociedad. Este procedimiento de constitución es, por lo dicho, una buena idea, que nos pone a la par que otras economías de la Alianza del Pacífico: Chile, Colombia y México (Montoya, 2019).

^[33] “Hemos señalado que en el Perú se crearon registros de propiedad por cada clase de bien. Dichos registros han respondido a la necesidad de identificar al bien y a su titular. Pero estos registros cumplieron una función adicional: la de permitir que aquellos bienes inscritos pudieran ser objeto de una hipoteca o una prenda con entrega jurídica (…) En el Perú hemos confundido la necesidad de tener registro de bienes con la necesidad de tener un registro de garantías, sin tomar en cuenta que se trata de registros que cumplen finalidades diferentes. El registro de garantías sólo debe limitarse a informar que una determinada persona ha otorgado una garantía sobre determinado bien en favor de determinada persona. Por su parte, el registro de bienes busca otros objetivos, como identificar sus características o identificar a sus propietarios o simplemente dar cuenta de su existencia”. (Ministerio de Economía y Finanzas, 2001, p. 13).

^[34] Hoy también se cuestiona el hecho que el poder otorgado por personas naturales sea factible de ser inscrito en diversas Oficinas Registrales a nivel nacional, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 2037 y 2038 del Código Civil; pues, se menciona que tal circunstancia encarece los costos de los interesados (poderdantes) al momento de revocar dicho poder dada la carencia de un Registro de Mandatos y Poderes interconectado a nivel nacional.

^[35] “Desde hace algunos años adquirir bienes en el Perú es una operación peligrosa y sumamente cara, no precisamente por los precios sino por los riesgos que se asumen ante reclamos que surgen de terceros ajenos al contrato. Sea para adquirir el dominio o cualquier otro derecho, el recurso a la Fe Pública Registral es la manera de protegerse de algún vicio inadvertido en el estudio previo (artículo 2014 del Código Civil), de modo tal que aun si existiera una irregularidad en el título del enajenante, quien hace una inversión está protegido y conserva el bien, siempre que al celebrar el contrato hubiese creído que estaba adquiriendo de la persona correcta e inscribe su título en el Registro de Bienes (buena fe)” (Mejorada, 2019)

^[36] Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. DECRETO SUPREMO Nº 035-2006-VIVIENDA

Artículo 38.- Normas de procedimiento. La prescripción adquisitiva de dominio o la formación de títulos supletorios a que se refieren los artículos 21y 22 de la Ley, se tramitan por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Código Procesal Civil.

Artículo 39.- Inicio del proceso. El proceso se inicia con una petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deberá contener cuando menos: a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión. b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso. c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios. d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien. f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda catastral, de ser el caso. g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita.

^[37] Sobre el particular es preciso señalar que en la reforma emprendida desde el año 2005 al Reglamento General de los Registros Públicos, se consideró como una finalidad importante para su dación el facilitar las inscripciones, llegando inclusive a formularse legalmente el mandato a los Registradores Públicos para que en el proceso de calificación de los títulos “propicien” las inscripciones. Considero que la reforma señalada en forma imprecisa enfoca el problema de los obstáculos para las inscripciones sólo en el ámbito registral; sin embargo la calificación de los Registros Públicos sólo representa una de las aristas del problema mas no la única, pues un buen porcentaje de las observaciones que se formulan son sobre la base de las deficiencias que adolecen los instrumentos públicos protocolares y extra protocolares que se presentan en los Registros Públicos. Tampoco debemos dejar de lado el número significativo de partes judiciales que son presentados para su inscripción. Pensamos que una reforma integral que regule los elementos mínimos que deben observar los documentos notariales y judiciales que van a ser presentados a los Registros Públicos, ayudaría a “propiciar” más las inscripciones.