El contrato de arrendamiento
RESUMEN
Las personas no siempre logran obtener la titularidad (propiedad) de los bienes que consideran adecuados para satisfacer sus necesidades, de ahí que el estamento jurídico tenga a bien otorgar una herramienta que salvaguarde dicha situación. En ese sentido, resulta imperante el conocimiento del contrato de arrendamiento, pues a través de esta operación económica se logrará viabilizar la cesión temporal del uso de un bien a cambio de una renta prestablecida. Vale decir que el mencionado contrato se encuentra previsto legislativamente en el Código Civil, específicamente, en el Título VI (Arrendamiento) de la Sección Segunda (Contratos nominados) del Libro VII (Fuentes de las obligaciones)
¿Cómo se define al arrendamiento?
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
¿Quiénes se encuentran impedidos para arrendar?
El administrador respecto de los bienes que administra y todo aquel que por ley esté impedido.
¿Procede el arrendamiento de un bien indiviso?
La norma señala expresamente que el copropietario de un bien indiviso no puede arrendar sin consentimiento de los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido siempre y cuando los demás copropietarios lo ratifiquen expresa o tácitamente.
¿Qué sucede en el caso de concurrencia de arrendatarios?
Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.
¿Puede realizarse el arrendamiento de un bien ajeno?
La norma señala que si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el contrato se rige por los presupuestos señalados a la promesa de obligación o del hecho de un tercero (artículo 1470)
¿Cómo se determina el pago de la renta?
El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. Cabe señalar que a falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos.
¿Qué se entiende por arrendamiento financiero?
La Corte Suprema señala que el contrato de arrendamiento financiero (Leasing) es un importante instrumento de crédito mercantil dirigido a la locación de bienes muebles y/o inmuebles de una empresa locadora para el uso por la arrendataria, la que deberá realizar el pago de cuotas periódicas, teniendo la opción de compra de los bienes materia de arrendamiento; por tanto, es un contrato complejo y autónomo por el cual la empresa locadora (arrendadora) se obliga a adquirir el bien requerido por la arrendataria (locataria), a la cual le concede su uso, a cambio del pago de una cuota periódica, por un lapso determinado, vencido el cual la arrendataria podrá dar por terminado el contrato restituyendo el bien; continuar en el uso del bien, de convenirse ello con la locadora; o adquirirlo, ejercitando la opción de compra que tiene, por un precio equivalente a su valor residual.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Asimismo, también está obligado a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento, así como las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
El arrendatario está obligado:
• A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
• A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
• A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
• A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
• A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
• A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
• A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
• A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
• A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
• A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
• A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
¿Cómo se pueden realizar las reparaciones del bien arrendado?
El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes. Asimismo, si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. Finalmente, en los demás casos, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
¿Qué responsabilidades asume el arrendatario?
El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Además de ello, también es responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.
¿Qué sucede si el bien objeto de pérdida o deterioro había sido asegurado?
Si el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de este, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo. Por otra parte, si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si este es indemnizado por el asegurador.
¿Qué efectos tiene la pluralidad de arrendatarios ante la pérdida o deterioro del bien?
Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, será el único responsable.
¿Qué consecuencias tendría para el arrendador ocupar alguna parte del predio arrendado?
La norma señala que si el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad pertinente.
¿Cuál es el periodo de duración del contrato de arrendamiento?
El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.
¿Cuál es el plazo máximo del arrendamiento de duración determinada?
El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años. Asimismo, cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años. Cabe resaltar que todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducida a dichos plazos.
¿Cómo se reputa la duración del arrendamiento de duración indeterminada?
El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.
¿Qué se entiende por subarrendamiento?
Mediante sentencia casatoria se determinó que el subarrendamiento propiamente dicho es una relación contractual de igual naturaleza que otra anterior y que surge por consecuencia de la actitud del arrendatario del primer contrato, el cual, al pactar con un tercero un nuevo arrendamiento configurado con base en el primero, pasa a ocupar en la segunda relación el puesto de arrendador, por ende, es un contrato derivado, ya que requiere de la existencia de un contrato principal (el contrato de arrendamiento del cual emana); por ello se afirma que nunca podría existir un contrato de subarrendamiento sin que existiese un contrato de arrendamiento. En ese sentido, dentro del denominado subarrendamiento se presenta una trilogía en la cual confluyen tres partes denominadas el arrendador, el arrendatario y el subarrendatario.
¿Qué ocurre con el subarrendamiento al momento de la conclusión del arrendamiento?
A la conclusión del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.
¿Cuáles son las causales de resolución de contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento puede resolverse:
• Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
• En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
• Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
• Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
• Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
Cabe precisar que la resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, sin embargo, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, procederá si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.
¿Cuándo constituye el arrendatario como poseedor precario?
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema señala que en virtud del Cuarto Pleno Casatorio Civil señala que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. En consecuencia, ante el caso de existencia de requerimiento, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
¿Cuándo concluye el arrendamiento de duración determinada?
El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
¿Qué sucede si el arrendatario permanece en el bien arrendado después de vencido el plazo del contrato?
Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento. Del mismo modo, se señala que una vez vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva.
Asimismo, en sede casatoria se precisó que si bien el artículo 1700 del Código Civil dispone que de permanecer el arrendatario en posesión del bien luego de vencido el plazo de duración del contrato no debe entenderse la renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, ello no implica que el mismo no pueda ser renovado o que pueda pactarse otro contrato con distintas estipulaciones entre las partes; esto es, con tal norma no debe entenderse que no pueda pactarse renovación sino tan solo que, en caso de falta de acuerdo, y de prolongarse la presencia del arrendatario, debe entenderse la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su restitución.
¿Cómo concluye el arrendamiento de duración indeterminada?
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
Asimismo, la Corte Suprema precisa que la conclusión del contrato de arrendamiento acarrea a que el poseedor no tiene derecho a usar el bien, por tanto no existe en estricto una contraprestación consistente en el pago de la renta; siendo esto así la obligación de pagar por concepto del uso del bien es distinta al pago de una renta convenida.
¿Puede convertirse el contrato de duración determinada a indeterminada?
Al respecto, los magistrados de la Corte Suprema alegan que si bien un contrato de duración determinada se mantiene vigente por imperio de la ley, hasta que el arrendador solicite su devolución, ello no quiere decir que se convierta en uno de duración indeterminada y que, por tal razón, se deba dar por concluido conforme a las reglas establecidas en los artículos precedentes pues según lo establecido, basta con que el arrendador solicite al ocupante arrendatario la restitución del bien. Tal consecuencia se contempla igualmente en el artículo 1704 del Código Civil, que regula los derechos que se generan a favor del arrendador al concluir el contrato de arrendamiento, sea por vencimiento del plazo (arrendamiento de duración determinada) o por haberse cursado el aviso de conclusión del arrendamiento (arrendamiento de duración indeterminada) siendo que en uno u otro caso se le faculta a exigir la devolución del bien y a cobrarla penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva
¿Cuáles son las otras modalidades de conclusión de arrendamiento?
Además de las ya mencionadas modalidades de conclusión, esta también puede realizarse sin necesidad de declaración judicial, en los casos de vencimiento del arrendador en juicio sobre el derecho que tenía; conservación del bien por lo cual el arrendatario lo devolverá con el fin de repararlo; destrucción total o pérdida del bien arrendado; expropiación; así como la comunicación de los herederos de no continuar con el contrato siempre y cuando se realice dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario.
Por otra parte, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema sostiene que luego de la muerte del arrendatario el cual había ocupado el bien por un lapso de 30 años, el inmueble quedó en posesión de su hijo (ahora demandado); de manera que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a plazo indeterminado que no ha concluido aún, pues la muerte del original arrendatario no origina “per se” la conclusión del contrato de arrendamiento. En consecuencia, al establecer un plazo a favor de los herederos del arrendatario para dar por concluido el contrato, es aplicable solo a los contratos de plazo determinado, ya que en el caso de los contratos de arrendamiento a plazo indeterminado no existe plazo para dar por concluido el contrato.
¿Qué ocurre en caso de enajenación del bien arrendado?
En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: a) si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador; b) si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido, cabe resaltar que el adquirente estará obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación; y c) tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.
Por otra parte, se precisa que en caso concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.