Proceso de desalojo
RESUMEN
El proceso de desalojo es un mecanismo de restitución de los predios regulado en el Código Procesal Civil mediante el procedimiento sumarísimo, con la finalidad de recuperar posesión de un inmueble de quien ostenta la posesión con título fenecido o no tiene ningún título. Asimismo, se encuentran legitimados para demandar desalojo no solo el propietario del inmueble, sino también el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio.
¿En qué consiste el procedimiento de desalojo?
La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en los artículos 585 al 596 del Código Procesal Civil.
Procede, a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 del Código Procesal Civil.
¿Cuál es la diferencia entre el proceso de desalojo y el de reivindicación?
La Sala Suprema precisó que la posesión es el ejercicio de los atributos de la propiedad, por el cual el poseedor que tiene justo título o mejor derecho puede reclamar al poseedor que carece de él la entrega del predio; para tal efecto, el actual Código Procesal Civil ha establecido dos vías para la restitución de los predios, la primera de las cuales es la reivindicación y la segunda es el desalojo.
En ese sentido, en la reivindicación quien se encuentra legitimado para accionar es el propietario del predio; para lo cual deberá demostrar su derecho con todos los medios de prueba que permite la ley adjetiva; por su parte, en el desalojo pueden demandar el propietario (en este caso debe estar debidamente acreditado el derecho de propiedad), el arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio materia de litis.
De lo expuesto esta corte concluyó que en la reivindicación cuya tramitación corresponde a la vía del proceso de conocimiento quien acciona deberá demostrar de manera clara e inequívoca la propiedad del bien reclamado frente al demandado que se encuentre poseyéndolo indebidamente, a lo que el poseedor podrá oponer al derecho del demandante aquellos derechos que considere que tiene sobre el bien y que justifiquen su posesión; mientras que en el desalojo de trámite en la vía del proceso sumarísimo, las alegaciones del demandante ya sea propietario, arrendatario, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio, tienen que ser justificadas, esto es, acreditar un título que amerite la restitución del predio; pudiendo ser el título uno de propiedad o cualquier otro que le otorgue el derecho a solicitar la restitución del predio.
¿Qué juez será competente para conocer el proceso de desalojo?
El juez del domicilio del demandado, también es competente, a elección del demandante:
1. El juez del lugar en que se encuentre el bien o bienes tratándose de pretensiones sobre derechos reales. Igual regla rige en los procesos de retracto, título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación o delimitación de áreas o linderos, expropiación, desalojo e interdictos. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares será competente el juez de cualquiera de ellos;
(…)
¿Cuál es la vía procedimental para conocer un proceso de desalojo?
Se tramitan en proceso sumarísimo los siguientes asuntos contenciosos:
1. Alimentos.
2. Separación convencional y divorcio ulterior.
3. Interdicción.
4. Desalojo.
(…)
¿En qué consiste el proceso de desalojo por ocupación precaria?
En sede casatoria se determinó que la esencia del proceso de desalojo por ocupación precaria no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución de la posesión en base a cualquier título y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante; título y ausencia o fenecimiento del mismo que por su naturaleza, debe ser de elemental probanza y dilucidación.
¿Qué deberá acreditar el demandante de un proceso de desalojo por ocupación precaria?
Para la Sala Suprema de Justicia para el amparo de la pretensión de desalojo por ocupación precaria debe acreditarse única y exclusivamente: a) el derecho de propiedad de la actora; y b) que la parte emplazada ejerza posesión sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, existiendo en este caso dos supuestos (i) ausencia de título: se trata del poseedor que entró de hecho en la posesión, no posee título alguno, por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el usurpador, el ladrón, el hurtador y, (ii) título fenecido: el título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por cumplimiento del plazo o condición resolutoria, por mutuo disenso, por nulidad, resolución, rescisión, revocación, retractación, etcétera. En general, el título queda extinguido en todo caso por ineficacia estructural o funcional del acto jurídico por el cual se cedió la posesión del bien.
¿Cómo puede el juez determinar si el demandado en un proceso de desalojo tiene o no la calidad de ocupante precario en los casos de resolución extrajudicial del contrato de compraventa que sustentaba la posesión?
La Sala Suprema, invocando la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, indicó que en los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para esto, bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución.
En ese sentido, no es necesario exigir la previa resolución judicial del contrato, puesto que la terminación del mismo se acordó en los términos contractuales suscritos por las partes o se realizó bajo las reglas del artículo 1429 ya citado. Si el juez advierte, como consecuencia de la valoración correspondiente, que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante o del demandado deberá dictar sentencia declarando la fundabilidad o infundabilidad de la pretensión.
Asimismo, la declaración de improcedencia de la demanda se efectuará excepcionalmente y sustentándola únicamente en la falta o deficiencia de un presupuesto para la validez de la relación jurídica procesal, mas no por cuestión de fondo.
¿Puede cualquier título acreditar una legítima posesión?
La Corte Suprema ha precisado que para acreditar la posesión no se debe presentar cualquier título, pues si ello fuera así, bastaría invocar cualquier acto jurídico para frenar el desalojo por precario; de lo que se trata es de presentar un título que resulte verosímil, esto es, que genere al juez certeza que el demandado se encuentre poseyendo amparado en un acto de relevancia jurídica, aunque este pueda ser controvertido, luego, en un proceso más lato.
¿Quiénes son los sujetos activo y pasivo en el desalojo?
Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio. Asimismo, pueden ser demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.
La Sala Suprema precisó que con respecto al artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio, con lo cual se colige que el desalojo por ocupación precaria no exige de modo alguno que deba ser incoado únicamente por quien ostenta la propiedad del bien, dado que además de este, se encuentran legitimados los otros sujetos mencionados, quienes resultan tener calidad para solicitar la entrega en posesión del inmueble, con lo cual cobra fuerza lo dicho respecto al artículo 585, en cuanto a que el término “restitución” se debe entender en un sentido amplio y no restringido.
Asimismo, se precisa que la probanza de la legitimidad para obrar activa estará referida al supuesto que alegue la parte actora (propietario, administrador o quien idóneamente considere tener derecho a la restitución del bien).
La legitimación para obrar pasiva; para mantener la sistematicidad, resulta concordante interpretar conjuntamente el citado artículo 586 con el artículo 911 del Código Civil, por lo que se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión inmediata o que, en todo caso, en la realidad se han producido la desaparición de los actos o hechos, jurídicamente regulados y protegidos, generando como efecto la pérdida del derecho a poseer.
¿Procede la demanda de desalojo contra el tercero con título o sin él?
Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien este le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.
Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia.
El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.
Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el juez aplicará lo dispuesto por el artículo 107.
¿Cuándo se configura la falta de legitimidad pasiva?
Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el artículo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación.
¿Cómo se realizará la notificación de la demanda de desalojo?
Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.
¿Se puede solicitar el desalojo como pretensión accesoria?
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 87.
¿Existe una limitación de medios probatorios en el proceso de desalojo?
Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, solo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.
¿En qué consiste el lanzamiento en el proceso de desalojo?
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
¿Puede demandarse el desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir el bien?
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las costas y costos del proceso.
¿Cómo se realiza la restitución del bien en los casos de contratos de arrendamiento de inmuebles que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario?
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
¿Se puede demandar el pago de mejoras en el proceso de desalojo?
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si antes es demandado por desalojo, deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo.
En los casos en los que el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe–, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.
¿Se puede pretender una restitución de otros bienes en un proceso de desalojo?
Lo dispuesto en los artículos 585 al 596 del Código Procesal Civil es aplicable a la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.
¿Procede la ejecución anticipada del desalojo?
En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien.
¿Puede cualquier copropietario demandar desalojo sobre bien común?
Cuando el inmueble objeto de desalojo está sujeto a copropiedad, debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 979 del Código Civil que faculta a todo copropietario a reivindicar el bien común respecto de terceros y a interponer las acciones posesorias y de desalojo que correspondan.
¿Es precario el acreedor anticrético que sustenta su crédito a través de documentos privados y, por ende, susceptibles de ser desalojados?
La Corte Suprema argumentó que aunque el acreedor anticrético sostenga que existen documentos que acreditarían el aumento de la deuda, no debe perderse de vista que tales medios probatorios resultan ser ineficaces frente a terceros por no constar en escritura pública. En ese sentido, al no verificarse incumplimiento alguno por parte del deudor, debe entenderse que los acreedores anticréticos son poseedores precarios. En ese sentido, dado que no hay justificación para poseer el bien por la pérdida de su derecho de retención, podrán ser susceptibles de desalojo.
¿Procederá el desalojo contra el arrendatario que posteriormente al requerimiento del bien realiza un pago?
La Corte Suprema se encargó de aclarar que el pago realizado por el arrendatario luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien, no puede ser considerado como un elemento que implica la continuación del contrato de arrendamiento, sino como una penalidad ex artículo 1704 del Código Civil.
En ese sentido, la Sala Suprema invocó al Cuarto Pleno Casatorio Civil para determinar que no constituye un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, puesto que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Solo en el caso de existencia de requerimiento, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título y podría ser susceptible de iniciar en su contra un proceso de desalojo.
¿El arrendador tiene impedido interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien?
Tomando en consideración lo dispuesto por el Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de paz letrados han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos en que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el juez competente para conocerlos es el especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria.
En los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento, ¿es exigible el acta de conciliación extrajudicial?
Respecto del acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo guiado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia.
En los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento, ¿procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas?
No proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el juez debe declarar de plano su improcedencia.
¿Qué deberá acreditar el demandante para que prospere la pretensión de desalojo?
La Corte Suprema precisó que para que prospere la acción de desalojo por la causal de ocupación precaria se requiere la concurrencia de cuatro presupuestos esenciales. Los dos primeros son que el actor acredite su derecho a la restitución del bien, al tener condición de propietario o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que otorgan derecho a la restitución del predio; y que no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado. Asimismo, el tercer presupuesto es que existe ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada.
Finalmente, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado, esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido; b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquel que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo.
¿Familiares del demandante pueden ser desalojados por supuesta posesión precaria?
La Corte Suprema concluyó que al tener el hijo de la demandante el derecho al uso y habitación de la propiedad de su madre (conforme establece el artículo 1028 del Código Civil), este derecho debe considerarse que se extiende a favor de su familia, vale decir, de su conviviente e hijos. Por tal motivo, la Suprema consideró que en este caso no se configuraba un supuesto de posesión precaria en la demandada, más aún si la propia demandante autorizó y consintió que su hijo y su familia habiten en el inmueble.
La Sala Suprema precisó que no puede considerarse poseedor precario a quien ha sido titular primigenio del inmueble y quien además, en su condición de abuelo, tiene un parentesco directo con la actual propietaria del predio. Esto es así porque el bien, pese a la transferencia de propiedad, sigue siendo la vivienda familiar de ambas partes. Por ello, los abuelos podrán poseer el bien legítimamente, y toda medida de desalojo contra ellos debe ser desestimada.