Derecho a la información en el sector inmobiliario
RESUMEN
Cada vez que buscamos adquirir algún bien o servicio siempre optamos por saber más sobre él, pues queremos compararlo con otros similares a fin de identificar al que mejor satisfaga nuestras necesidades. No obstante, el hecho de obtener información no solo es una opción, sino un derecho que como consumidores podemos exigir a los proveedores. Es por ello que, en esta oportunidad, exponemos la normativa y jurisprudencia sobre el derecho de información con el objetivo de explicar cuestiones como cuál es la forma correcta de brindar la información, a qué se considera información relevante o cuál es la finalidad por la cual los proveedores deben brindar información sobre sus productos o servicios, incidiendo particularmente sobre su aplicación en el sector inmobiliario.
¿Qué significa que los consumidores tengan derecho a la información?
El derecho a la información que poseen los consumidores, en el marco de una economía social de mercado, constituye uno de los derechos más importantes, debido a que a través de su ejercicio los consumidores cumplen su función económica de ordenar el mercado, premiando con su elección a las empresas más eficientes y orientando las prácticas productivas en función de sus preferencias. No en vano el derecho a la información es el primero que constitucionalmente se reconoce en favor de los consumidores.
Cuando la norma hace referencia a este derecho lo que busca es que los consumidores obtengan una protección eficaz respecto de los productos y servicios que, en condiciones normales o previsibles, representen riesgo o peligro para la vida, salud e integridad física.
Además, reconoce que los consumidores tienen derecho a acceder a información oportuna, suficiente, veraz y fácilmente accesible, relevante para tomar una decisión o realizar una elección de consumo que se ajuste a sus intereses, así como para efectuar un uso o consumo adecuado de los productos o servicios.
En ejercicio de su derecho a la información, el consumidor se encuentra legitimado para obtener y conocer los elementos necesarios a fin de posibilitar elecciones o tomas de decisiones favorables a sus intereses. En otras palabras, se trata de la obtención de información necesaria para el actuar responsable en materia de consumo y para proteger al consumidor de mecanismos de venta y prácticas que puedan influir en sus decisiones tanto como afectar derechos económicos, personales y sociales.
¿En qué consiste el deber de información de los proveedores?
El deber de información de los proveedores no se limita a la simple indicación de las características del producto o servicio ofrecido, sino que se encuentra directamente vinculada a los medios a través de los cuales el proveedor hace accesible dicha información al consumidor. Así, dicho deber solo puede entenderse cumplido cuando se brinda a los consumidores información susceptible de ser aprehendida fácilmente por ellos, a fin de que sobre la base de ella puedan adoptar una decisión de consumo adecuada en el mercado.
¿A qué se le considera información relevante?
Información relevante es toda aquella sin la cual no se hubiera adoptado la decisión de consumo o se hubiera efectuado en términos substancialmente distintos. Para ello se debe examinar si la información omitida desnaturaliza las condiciones en que se realizó la oferta al consumidor.
Cabe resaltar que la información relevante, para determinar la opción de compra de los consumidores, es la brindada en forma previa a la contratación y no la que haya podido entregarse al momento de la compra.
¿Cuál es la finalidad de otorgarle toda la información al consumidor?
El proveedor tiene la obligación de ofrecer al consumidor toda la información relevante con la finalidad de que este pueda tomar una decisión o realizar una elección adecuada de consumo, así como para efectuar un uso o consumo adecuado de los productos o servicios.
Los proveedores deben poner a disposición de los consumidores toda la información que sea relevante y adecuada respecto a los términos y condiciones de los bienes y servicios ofrecidos para realizar una decisión de consumo y uso debidamente informada sobre los mismos.
La información genera certidumbre y facilita el comportamiento del consumidor, permitiéndole conocer sus derechos y obligaciones; y, prever posibles contingencias y planear determinadas conductas.
¿Qué características debe tener la información para que cumpla su fin?
La información debe ser veraz, suficiente, de fácil comprensión, apropiada, oportuna y fácilmente accesible, debiendo ser brindada en idioma castellano.
En términos similares, el artículo 15 del Código de Protección y Defensa del Consumidor establece el correlativo deber de los proveedores de consignar en forma veraz, suficiente, apropiada y muy fácilmente accesible al consumidor o usuario, la información sobre los productos y servicios ofertados.
¿Qué debe tenerse en cuenta a la hora de proporcionar información a los consumidores?
Para poder brindar la información adecuada, deben considerarse los problemas de confusión que generarían al consumidor el suministro de información excesiva o sumamente compleja, atendiendo a la naturaleza del producto adquirido o al servicio contratado.
Asimismo, la doctrina ha entendido que el derecho a la información comprende el derecho a no ser saturado con información innecesaria. Así, se ha señalado que “la información tampoco debe ser tan excesiva que no permita advertir las características y los riesgos más importantes. Cuando hay sobrecarga de información, también se afecta la posibilidad del individuo de decodificarla correctamente, produciendo idéntico resultado que la falta de información”.
¿Está permitido brindar cualquier clase de información?
No. Está prohibida toda información o presentación u omisión de información que induzca al consumidor a error respecto a la naturaleza, origen, modo de fabricación, componentes, usos, volumen, peso, medidas, precios, forma de empleo, características, propiedades, idoneidad, cantidad, calidad o cualquier otro dato de los productos o servicios ofrecidos.
Es imprescindible garantizar el derecho de información de los consumidores en relación con los riesgos que puedan surgir por el uso del producto, advirtiéndoles adecuadamente de ello en idioma castellano, a fin de que el consumidor pueda tomar una decisión de consumo consciente y con un panorama completo acerca de las ventajas y desventajas del producto que tiene a su alcance.
¿En qué momento debe brindarse la información al consumidor?
La información es un proceso de naturaleza dinámica y que, por tanto, no es exigible únicamente al momento de la configuración de la relación de consumo. Así, en atención al deber de información que recae sobre los proveedores, el consumidor requerirá conocer toda aquella información relevante y suficiente referida a los bienes y servicios contratados a efectos de corroborar los términos en los que el proveedor le entregó un bien o brindó un servicio a fin de que pueda formular los reclamos que considere pertinentes o hacer valer sus derechos ante las instancias pertinentes, en caso se produjera algún tipo de controversia.
¿Es posible renunciar al derecho a la información?
No, no es posible renunciar a este derecho y resulta nulo todo pacto en contrario.
En el sector inmobiliario, ¿qué clase de información debe proporcionarse al consumidor?
Los proveedores deben establecer e implementar medidas para brindar, como mínimo, información clara y veraz sobre:
a) La identificación del proveedor inmobiliario, del representante legal, en el caso de que se trate de personas jurídicas, la dirección completa del inmueble, los teléfonos de contacto y la dirección de correo electrónico o página web.
b) La descripción del inmueble, cantidad de unidades inmobiliarias y características relevantes tales como el área exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas y acabados del inmueble.
¿Los consumidores cómo pueden acceder a esta información?
Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para proporcionar la información de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato considerando los aspectos siguientes:
a) Partida registral en el caso de bienes inscritos o título en el caso de bienes no inscritos, que acredite que quien suscribe el o los contratos de compraventa es propietario del inmueble ofrecido o del inmueble matriz del cual se independizará el producto ofrecido.
b) Situación del proceso de habilitación urbana o de licencias de edificación, según corresponda.
c) Plano del inmueble ofertado, precisando qué aspectos tienen carácter referencial, de ser el caso.
d) Identificación y características del inmueble: ambientes, área del inmueble, áreas comunes, acabados y servicios públicos domiciliarios con los que cuenta, diferenciando los servicios propios de los servicios comunes, tales como electricidad, agua potable y alcantarillado.
e) Precio de venta del inmueble ofertado, incluyendo la forma de pago, plazo, moneda en la que se realiza el pago, los gastos y tributos, promociones y descuentos, y cronograma de pagos debidamente desagregado.
f) Condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución (gastos administrativos y penalidades). En la venta de inmuebles sobre planos o de bienes futuros, el proveedor debe devolver el íntegro de los pagos adelantados efectuados por todo concepto a sola solicitud del consumidor, en el caso de que la prestación no se llegue a ejecutar por causas atribuibles al proveedor.
g) Datos del proveedor: Partida Registral de la Persona Jurídica, nombre de los representantes legales con sus vigencias de poder debidamente inscrito, Registro Único de Contribuyentes (RUC) o Documento Nacional de Identidad (DNI), de ser el caso.
h) Tratándose de bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de arquitectura, según corresponda.
i) Vigencia de la oferta.
j) Tratándose de inmuebles terminados, copia de la Hoja de Resumen (HR), Predio Urbano (PU), acreditación de no adeudo de tributos o de la situación tributaria del inmueble, y partida registral donde conste la independización del inmueble, de ser el caso.
¿Qué información se debe proporcionar cuando el financiamiento del precio de venta o parte de este sea ofrecido directamente por el proveedor?
Cuando el que financia es el mismo proveedor, se debe informar previa y detalladamente e incorporar en una hoja resumen con la firma del proveedor y del cliente lo siguiente:
a) El monto de los intereses y las tasas de interés aplicables conforme a las disposiciones del presente Código y las cláusulas penales, si las hubiera.
b) El monto y detalle de cualquier cargo adicional, si lo hubiera.
c) El número de cuotas o pagos a realizar, su periodicidad y la fecha de pago, asimismo, todos los beneficios pactados por el pago en el tiempo y forma de todas las cuotas.
d) La cantidad total a pagar por el inmueble, incluyendo el precio al contado más los intereses y gastos administrativos.
e) El derecho de efectuar el pago anticipado o prepago de los saldos, en forma total o parcial, con la consiguiente reducción de los intereses compensatorios generados al día de pago y liquidación de comisiones y gastos derivados de las cláusulas contractuales pactadas entre las partes, sin que les sean aplicables penalidades de algún tipo o cobros de naturaleza o efecto similar.
f) Los alcances y obligaciones puntuales de las garantías y avales, si los hubiera.
g) Cualquier otra información que sea relevante.
El Código no solo obliga a los proveedores de servicios inmobiliarios a brindar una información mínima a los consumidores de manera previa en el proceso de compra (artículo 77), sino también en la celebración del contrato de compraventa (artículo 78). De allí la relevancia de distinguir estos dos momentos: el primero llevado a cabo por la fuerza de venta (vendedores) de dichos proveedores y el segundo por el personal encargado de la formalización del contrato de compraventa, quien además brinda información de las condiciones finales del mismo.
¿Cuál es la diferencia entre brindar la información antes del proceso de compra y durante la celebración del contrato?
La distinción entre la información otorgada en cada momento resulta necesaria, debido a que en la primera fase (información otorgada por los vendedores) el consumidor busca tener la información relevante que permita tomar una adecuada decisión de consumo, pues analizará las posibilidades económicas ofrecidas, las características del bien, entre otros aspectos, lo cual acarrea un gasto de tiempo y dinero para evaluar dicha propuesta y decidirse si procede a la separación del inmueble y a la suscripción del contrato de compraventa; mientras que en la segunda se dejará plasmado toda la información que vincularía a las partes durante la referida relación de consumo.
¿Y cuando el financia-miento es otorgado por una entidad del sistema financiero?
En este caso, es la entidad financiera la que detalla las condiciones de aquel de acuerdo a las disposiciones contenidas en el Código y de las emitidas por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones.