La hipoteca
SUMILLA
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles. A través de ella se busca asegurar el cumplimiento ulterior de una obligación previamente pactada. En ese sentido, el derecho real de hipoteca otorga a su titular la facultad de persecución y venta judicial del bien inmueble en los supuestos de incumplimiento, esto con la finalidad de satisfacer el interés del acreedor garantizado.
¿Qué se entiende por derecho real de garantía?
El derecho real de garantía es la relación jurídica que se establece entre una persona sobre una cosa, para asegurar el cumplimiento de una obligación y otorga al acreedor el derecho a vender la cosa en caso de incumplimiento.
¿En qué consiste el derecho real de hipoteca?
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.
La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene el derecho de persecución y venta del bien y que se constituye en garantía de un crédito u obligación, entendiéndosele a todas las partes del bien hipotecado.
¿Cuál es la naturaleza jurídica de la hipoteca?
La naturaleza de la hipoteca es un derecho real y accesorio afecto a un crédito que grava un inmueble, por tanto, confiere al acreedor el derecho de persecución pudiendo este embargar el bien y cobrar su precio con preferencia y según lo establecido por el artículo 1101 del código sustantivo, ya que la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado.
¿Qué derechos otorga al acreedor el derecho de hipoteca?
El derecho de hipoteca como garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
¿Qué formalidad reviste el derecho de hipoteca?
La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.
La Corte Suprema tiene pronunciamientos contradictorios en este punto. Así, una vez afirmó que la formalidad (ad solemnitatem) de la hipoteca es la de escritura pública, pues su incumplimiento no tiene existencia legal, porque no ha llegado a constituirse.
Sin embargo, en otra ocasión señaló que si bien el artículo 1098 del Código Civil exige una formalidad de la hipoteca el que sea otorgada mediante escritura pública, no sanciona con nulidad la inobservancia de esa forma; por lo que debe entenderse, entonces, que se trata de una formalidad ad probatiomen; es decir, la ausencia de la formalidad no afecta la validez del acto jurídico, ni origina la nulidad de este.
¿Cuáles son los requisitos de validez de la hipoteca?
Los requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.
¿Cuáles son los criterios de determinabilidad de las obligaciones garantizadas con hipoteca?
Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes:
a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título.
b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones.
c) A actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por ley.
¿El registrador puede calificar la obligación que garantiza la hipoteca?
No corresponde al registrador verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino que únicamente debe constatar de que el acto constitutivo de la hipoteca se ha anunciado al acreedor, al deudor y a la pretensión.
¿Qué tipos de bienes pueden ser susceptibles de hipoteca?
La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados.
¿Cuál es la extensión de la hipoteca?
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto.
¿Puede hacerse extensible la hipoteca que recae sobre un terreno al bien construido sobre este?
La hipoteca sobre terreno se extiende a la construcción, pues así lo dispone el artículo 1101 del Código Civil, en tanto el acuerdo entre las partes no haya restringido de alguna manera los alcances de la hipoteca a solamente el terreno en cuestión.
¿Es indivisible la hipoteca?
La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.
¿Se puede constituir una hipoteca sobre unidad de producción?
Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca, toda explotación económica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre sí.
¿Se puede constituir una hipoteca en obligación futura o eventual?
La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.
¿Cuál es el plazo de caducidad de hipoteca que garantiza obligación futura o eventual?
La hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual, caduca a los 10 años desde su inscripción, salvo que se haya hecho constar en la partida registral el nacimiento de la obligación determinada o determinable antes del vencimiento de dicho plazo, en cuyo caso caducará a los 10 años desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.
¿Puede el ejecutante pretender el pago de una suma mayor del pactado?
Sí es posible gracias a que la escritura pública garantiza las obligaciones que pudiera tener el deudor en forma directa e indirecta, y habiéndose pactado adicionalmente que la hipoteca garantizaba igualmente toda obligación del deudor a favor del ejecutante por concepto de intereses compensatorios y moratorios.
¿La hipoteca puede estar sujeta a modalidad?
La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.
¿Prohibición de hipotecar bienes futuros?
La hipoteca no se puede constituir sobre bienes futuros.
Cuando el Código Civil en su artículo 1106 dispone que no se puede constituir hipoteca sobre los bienes futuros, se refiere a aquellos bienes que el deudor puede adquirir en el futuro, que al momento de otorgarse la escritura pública de hipoteca no eran de propiedad del garante.
¿Cuál es el margen de cobertura de la hipoteca?
La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio.
Según lo establecido en el artículo 1107 del código sustantivo, se verifica que la hipoteca también cubre los intereses de pago, rige para la línea de créditos y en respaldo de los préstamos efectuados hasta su total cancelación.
¿Cómo se realiza la hipoteca que garantiza títulos trasmisibles?
La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos trasmisibles por endoso o al portador, consignará, además de las circunstancias propias de la constitución de hipoteca, las relativas al número y valor de los títulos que se emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisión; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la designación de un fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las condiciones de dichos títulos.
¿El artículo 1108 del Código Civil es de aplicación exclusiva para títulos trasmisibles?
La aplicación del citado artículo solo resulta de pertinente cuando la hipoteca se constituye para garantizar exclusivamente títulos trasmisibles por endoso o al portador, por lo que no resulta de aplicación de un crédito hipotecario para garantizar derechos y responsabilidades en general.
¿Cómo se procede a ejecutar una hipoteca sobre varios inmuebles?
El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a todos ellos simultáneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.
¿Qué sucede en caso de pérdida o deterioro del bien hipotecado?
Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligación, aunque no esté vencido el plazo, salvo que se garantice esta a satisfacción del acreedor.
¿En qué consiste el pacto comisorio?
El pacto comisorio, lex comissoria, de origen romano clásico, es aquel por el cual las partes convienen que el acreedor no pagado se haga propietario de la cosa dada en prenda o hipoteca y, ya que podría verse perjudicado excesivamente el deudor al entregar en garantía un bien muy superior al monto de la deuda.
¿El incumplimiento de la obligación garantizada implica un derecho de propiedad del acreedor sobre el bien hipotecado?
Aun cuando exista un incumplimiento de la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.
¿Cómo se establece la preferencia de hipotecas?
Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.
La inscripción de una hipoteca otorga preferencia en el caso de una eventual ejecución de esta, de manera tal que si se diera la ejecución de la garantía, dicha ejecución prevalecería ante los demás asientos registrados posteriores a la fecha de presentación de la inscripción de la citada hipoteca.
¿Se puede renunciar a la facultad de realizar hipotecas ulteriores?
No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas.
¿Se puede ceder el rango preferente a otro acreedor hipotecario?
El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.
¿Cómo se establece el monto del gravamen hipotecario?
El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numérica desde el momento de su inscripción. Dicho monto será determinado si es una suma fija claramente definida o especificada. Será determinable si se obtiene sobre la base de elementos objetivos o factores fijados por las partes, mediante simples operaciones aritméticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o convenios posteriores de aquellas.
¿Puede reducirse el monto de la hipoteca?
El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor. La reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro.
¿Debe constar el monto en que se reduce el gravamen?
En una reducción de gravamen debe tenerse en cuenta que necesariamente debe indicarse ya sea el monto en que se reduce el gravamen o el nuevo monto en el que queda establecido.
¿Se puede realizar la reducción judicial del monto de la hipoteca?
El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La petición se tramita como incidente.
La reducción judicial constituye, sin lugar a dudas, una limitación a la autonomía de las partes que prima en materia de contratos, que es forma como se ha constituido esta hipoteca que se quiere reducir, pues encuentra justificación en las propias normas que regulan los contratos, como son los artículos 1355 y 1362 del código sustantivo, que dispone que la ley por consideraciones de interés social, público o ético puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos, los mismos que deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
¿Que deberá verificar el juez para fundar una reducción del gravamen?
Es labor trascendental por parte del juez para que opere la reducción no solo verificar la disminución del importe de la obligación sino también que subsista en grado suficiente el respaldo al acreedor hipotecario, de lo que dependerá, por lo tanto, de la valoración de la prueba.
¿Puede fundarse una reducción del gravamen aun cuando se pactara que la hipoteca tendrá vigencia hasta la cancelación total de la deuda?
La reducción de la hipoteca constituye una limitación por el cual mediante la ley se reglamenta el contrato, por lo que al amparo de los artículos 1361 y 1106 del Código Civil, se puede permitir una reducción del gravamen aun cuando se haya pactado la vigencia de la hipoteca hasta la cancelación de la deuda, puesto que concebir una posición contraria constituiría un caso de abuso de derecho.
¿En qué consiste la acción personal y acción real con respecto del bien hipotecado?
El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real.
El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al adquirente del bien hipotecado usando la acción real, de tal manera que ya la ley ha previsto que el bien hipotecado pueda ser trasferido, pero aun así responde de la obligación asegurada.
¿El ejercicio de la acción personal o real en la hipoteca es excluyente?
El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.
El artículo 1117 establece como medios de exigir el pago de la obligación a la acción real o la acción personal, no siendo excluyentes estas acciones entre sí, ni el hecho de dirigirla contra el deudor impide que se ejecute el bien que esté en el poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.
¿El ejercicio de cualquiera de las acciones (personal o real) implica la conclusión del otro en caso de simultaneidad?
Que el ordenamiento jurídico permita en algunos casos la simultaneidad de procesos para el cobro de una acreencia producto de una hipoteca, no implica que se avale el doble pago de la acreencia, más bien el ejercicio de ambas pretensiones implica que una vez satisfecha la acreencia íntegramente en uno de los dos procesos, cualquiera sea su etapa, ello traerá como consecuencia, la conclusión del otro; y si fuera satisfecha parcialmente el otro proseguirá hasta que la misma sea honrada en su totalidad.
¿Cuáles son las hipotecas legales reconocidas por la legislación civil?
Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.
2. La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3. La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
¿Incumplimiento del pago de compensación podría constituir una hipoteca legal?
El artículo 1118 del Código Civil hace mención a las hipotecas legales establecidas en otras leyes, en donde no se encuentra el incumplimiento del pago de compensación, por lo que no puede ser amparada una hipoteca legal bajo ese supuesto.
¿Cómo se constituye la hipoteca legal?
Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.
En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.
El artículo 1119 del Código Civil señala que las hipotecas legales se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.
¿Las hipotecas legales son renunciables?
Las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales. La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente.
¿Cuáles son las causales de extinción de la hipoteca?
La hipoteca se acaba por:
1. Extinción de la obligación que garantiza.
2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3. Renuncia escrita del acreedor.
4. Destrucción total del inmueble.
5. Consolidación.
¿La existencia de la hipoteca está condicionada a la existencia de la obligación principal?
Teniendo en cuenta la naturaleza jurídica de la hipoteca como derecho accesorio, esta no puede sobrevivir al crédito que garantiza, de modo que, extinguida la obligación principal, el derecho accesorio de garantía desaparece.
¿Existen otras causales de extinción de hipoteca?
El artículo 3 de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca a las ya establecidas en el artículo 1122 del código sustantivo, la cual establece que las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieren a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
¿Cómo se resuelve un conflicto entre tercería de propiedad contra un crédito garantizado (hipoteca o embargo)?
Se debe rechazar liminarmente la demanda de tercería de propiedad interpuesta contra la ejecución de garantías reales, porque el petitorio constituye un imposible jurídico, siendo que la hipoteca es un título de ejecución de la autonomía privada.
¿Cómo se procede en caso de una hipoteca constituida a favor de una persona jurídica que posteriormente se extingue?
La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca.
¿Procede la reinscripción de hipotecas canceladas?
No procede la reinscripción de una hipoteca cuando esta se canceló por caducidad de conformidad con la Ley N° 26639.