RESUMEN

El autor busca responder la siguiente interrogante ¿es posible constituir derechos en partes de inmuebles que no han sido independizadas administrativamente? Para dar solución a esta interesante pregunta, el autor ingresa al estudio de la teoría general de los bienes y a las distintas clasificaciones que la doctrina ha elaborado sobre ellas. Por otro lado, ya en el tema de la división de inmuebles, sostiene contundentemente que son plenamente válidos los contratos que cumplan los parámetros normativos establecidos, pese a que la división esté pendiente de ser aprobada administrativamente, pues el visado no es un elemento constitutivo del Derecho.

MARCO NORMATIVO

Constitución Política de 1993 (31/12/1993): art. 2, inc. 14.

Código Civil, D. Leg. Nº 295 (14/11/1984): arts. V TP, 140, 219, 221, 887, 888, 954, 955 y 1103.

Ley de promoción de las inversiones en el sector agrario, D. Leg. Nº 653 (01/08/1991): art. 16.

Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones, Ley Nº 29090 (25/09/2007): art. 3.

Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, Res. Nº 97-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): art. 133.

PALABRAS CLAVE: División de activos / Bienes / Propiedad / Nulidad / Visado / Independización administrativa de bienes

Recibido: 22/01/2018

Aprobado: 09/02/2018

INTRODUCCIÓN

En este artículo se analizará si es posible celebrar actos jurídicos sobre partes de inmuebles no independizadas administrativamente. Se busca determinar si se puede dividir convencionalmente un predio y asignar el uso o la propiedad de las secciones resultantes, pese a que el bien está declarado como indiviso ante las autoridades regionales, municipales y/o registrales.

La división es privada y si bien para acceder a los Registros Públicos deberá contar con la intervención de la administración, ¿se puede sostener que sin el visado público los contratos son válidos? Téngase en cuenta que aquí no se discute la venta de participaciones, que es la transferencia de partes ideales de inmuebles (alícuotas), sino de partes físicas plenamente identificadas por los contratantes, aunque ciertamente desconocidas por las autoridades. Al respecto, pueden verse los trabajos de Mejorada (2017) y Arata (2003).

Para determinar si se puede celebrar estos negocios, se debe ahondar en la teoría general de los bienes, analizando categorías como partes integrantes y accesorias, así como en el régimen legal de los negocios jurídicos y de las limitaciones a la propiedad privada urbana y agraria. Es importante complementar el análisis con algunas disposiciones registrales.

I. LOS BIENES

Los bienes pueden ser definidos considerando su duración, movilidad, comerciabilidad o composición (Larenz, 1978, p. 373). Independientemente del criterio elegido, forma parte de la definición dar cuenta de la utilidad que los bienes reportan para los agentes (Enneccerus, Kipp, & Wolf, 1953, p. 533). En efecto, la utilidad define el tratamiento legal de las cosas (Chironi & Abello, 1904, p. 801, y Coviello, 1938), así como el enfoque de los negocios jurídicos que recaen sobre ellas (Ihering, 1946, p. 182).

Bien es:

[Toda] entidad objetiva que es idónea (o que, de todas maneras, el sujeto considera idónea) para eliminar el estado de insatisfacción. La necesidad puede ser actual o futura, material o espiritual, instantánea o permanente, irregular o regular y, en relación con la variedad de las necesidades, se coloca una variedad de bienes^[1]. (Nicolo, 2005, p. 106)

En simple, los bienes sirven para satisfacer necesidades (Ihering, 1960, p. 8), siendo dicha utilidad la que genere que los privados contraten sobre ellos.

El sistema jurídico debe procurar la máxima utilización de los bienes, pues está en juego satisfacer las necesidades de los agentes. Para este efecto, las normas buscan que los bienes sean aprovechados por el mayor número de personas, ya sea permitiendo una explotación compartida por varios sujetos (“atomización”) o facilitando su libre circulación (“transmisibilidad”), entre otras medidas económicas.

La atomización plantea que sobre un mismo bien existan varios titulares, quienes disfrutarán de la cosa según el alcance de sus facultades y, dependiendo del sistema económico, puedan oponer sus derechos a terceros (Mejorada, 2014, p. 180). La libre circulación, por su lado, procura que los bienes se concentren en un solo titular, lo que permite una transferencia expedita y menos onerosa.

De lo anterior se aprecia que la atomización y la circulación de los bienes son fenómenos económicos ciertamente contrapuestos. La existencia de varios derechos, que promueve la atomización, desalienta la circulación, al tenerse que negociar con varios titulares^[2] y la concentración de la propiedad, que busca la libre circulación, afecta la atomización, pues se desalienta cotitularidad al regularla como una situación excepcional o temporal.

Los negocios que recaen sobre partes de inmuebles buscan justamente la atomización que se viene hablando, ya que se divide el activo en varias secciones para incrementar el número de titulares. Es importante tomar nota de esta realidad económica de la figura y elegir con cuidado las normas que regirán el negocio, pues en nuestro sistema la tendencia es favorecer la libre circulación y no la atomización, lo que implica descartar ciertas reglas por no ser idóneas.

En la teoría se habla de bienes simples y compuestos (Arias-Schreiber, 2001, p. 83) (Torres, 2006, p. 314). La clasificación se hace considerando las relaciones existentes entre los bienes y sus componentes. Son simples los bienes que constituyen unidades materiales y compuestos, aquellos que están unidos a otros, formando conjuntos (Windscheid, 1925, p. 481). La distinción es económica y no física, pues desde un punto de vista físico todos los bienes serían compuestos, al constituir agregados de sustancias, partículas, moléculas y otros elementos. Se habla de unidades o conjuntos considerando la valoración social del activo^[3]. Veamos el siguiente ejemplo:

Físicamente, un terreno y una fábrica son bienes compuestos (Trabucchi, 1967, p. 409), ya que constituyen agregados de bienes. El suelo está integrado por diversas sustancias y capas superficiales y la fábrica, por construcciones, instalaciones, maquinarias e inventarios. Sin embargo, usualmente la fábrica es tratada como un conjunto y el suelo, como una unidad. En efecto, poco importan las sustancias que integran el terreno para soportar una hipoteca u otro derecho real, pues el suelo es material y jurídicamente uno solo. Los derechos que recaen sobre él lo afectan por completo. Empero, las partes sí son importantes en el caso de la fábrica, ya que los componentes pueden ser explotados de forma separada y, en los hechos, tienen individualidad jurídica. Es por ello que el ordenamiento jurídico prevé normas especiales en caso los agentes busquen tratar estos activos como conjuntos (artículo 1103 del Código Civil^[4]).

Esta clasificación en bienes simples y compuestos es importante para determinar si los particulares pueden dividir el activo y disponer de sus partes. Si se trata de un bien compuesto, es posible la división y tener derechos sobre las secciones resultantes (artículo 888 del Código Civil^[5]). Si es una unidad, el bien será indivisible y, por lo tanto, no hay derechos independientes sobre las partes (artículo 887 del Código Civil^[6]). La divisibilidad escapa de la voluntad de las partes, constituye un aspecto económico y legal del activo de naturaleza objetiva.

En el caso de los predios, la situación es particular. Pese a que estos bienes pueden ser divididos en varias secciones, son considerados como unidades materiales y no como conjuntos. Es decir, son tratados como bienes compuestos, al admitir la división y, al mismo tiempo, como simples, al ser negociados como unidades. Esta doble naturaleza ha llevado a algunos autores a considerar que los predios son bienes especiales, que escapan de esta clasificación (Barbero, 1967, p. 304).

Por nuestro lado, consideramos que la naturaleza de los predios como bienes simples o compuestos dependerá de la extensión, destino económico y la regulación aplicable al bien. Estos factores determinarán si un predio en concreto es un bien simple o uno compuesto.

II. LA DIVISIÓN DE LOS PREDIOS

La partición es un fenómeno común en nuestro medio, estando presente incluso en bienes de dominio estatal, como los caminos y parques públicos, los cuales podrían creerse que son indivisibles. En efecto, los caminos que soportan el tránsito de personas y vehículos en el suelo, se dividen en el subsuelo y sobresuelo para soportar en dichos espacios otras infraestructuras. En el subsuelo se colocan redes de agua y saneamiento y, actualmente, se construyen metros y otras conexiones viales. Lo mismo ocurre en el sobresuelo, donde se instalan redes de energía y se construyen puentes, teleféricos y otras facilidades urbanas.

La división de los bienes es reflejo de la escasez de los recursos y del esfuerzo de la sociedad por aprovecharlos eficientemente, haciendo que sobre ellos existan varios titulares. Se busca la máxima utilización de los bienes, por lo que se permite la división, asignando la propiedad o el uso de las nuevas secciones a más personas.

Para que sea posible la división, se debe considerar tres aspectos: i) la naturaleza y extensión del bien (aspecto objetivo); ii) la utilidad del bien (aspecto subjetivo); y, iii) el régimen legal aplicable (aspecto formal)^[7]. En principio, estas tres condiciones se cumplen en el caso de los predios, por lo que es posible su división, la que puede ser vertical u horizontal.

La división vertical es posible, ya que los predios son polígonos cerrados y de profundidad indefinida^[8] que están delimitados por planos verticales^[9]. Debido a su proyección perpendicular sobre la corteza terrestre, es factible hacer divisiones en subsuelo, suelo y sobresuelo (aspecto objetivo) (Mazeaud, H., Mazeaud, L. & Mazeaud, J., 1960, p. 83) (Josserand, 1950, p. 81). Por su parte, el propietario puede tener interés en aprovechar el subsuelo y el sobresuelo de forma separada al suelo, por lo que cada sección es rentable para su titular (aspecto subjetivo). Por último, existe norma legal que habilita la explotación y pertenencia separada del subsuelo, suelo y sobresuelo, por lo que cada sección tiene individualidad jurídica^[10] (aspecto formal).

Igualmente, es posible la división horizontal. Es decir, aquella que consiste en fragmentar un predio sin limitar su proyección vertical. En efecto, los terrenos pueden ser divididos dentro del polígono cerrado que delimita su extensión sin afectar su naturaleza (aspecto objetivo). Por su parte, pueden ser lotizados o parcelados para una mejor administración o disposición, lo que hace rentable la partición (aspecto subjetivo). Por último, existe norma legal que habilita este tipo de división, previsto en el artículo 957 del Código Civil^[11] (aspecto formal).

En el siguiente punto se analizará los requisitos legales para una división horizontal de los predios. Los requisitos para una división vertical serán materia de otra investigación.

III. LAS LIMITACIONES A LA DIVISIÓN HORIZONTAL DE LOS PREDIOS (ASPECTO FORMAL)

La división es la operación voluntaria y unilateral de fragmentar un predio para generar unidades de menor extensión. Se busca una propiedad u otro derecho separado sobre las nuevas partes. Para este efecto, las normas exigen que la división cumpla ciertas condiciones^[12].

En efecto, el artículo 957 del Código Civil señala que la propiedad predial está sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión, así como a aquellas limitaciones previstas en disposiciones especiales. Si bien la norma permite la división horizontal (“subdivisión”), prevé ciertos requisitos.

Básicamente se exige que las secciones a independizar tengan una extensión mínima y cumplan ciertas condiciones técnicas y económicas. No se pide la inscripción, ya que el registro no es constitutivo del derecho. Este solo sirve para oponer la operación a terceros, sin afectar la eficacia entre las partes^[13].

Las condiciones para la división dependen de la naturaleza urbana, agraria o eriaza de los predios^[14]. Si es urbano o está ubicado dentro de una zona de expansión urbana, se aplicarán las disposiciones referidas a la zonificación y planeamiento territorial. Si el predio es rústico o eriazo, las normas del sector^[15].

La división de predios urbanos debe cumplir con los parámetros vigentes, sobre todo lo relacionado con el lote y frente mínimos^[16], necesitando del visado de la autoridad municipal competente. La parcelación de terrenos rurales, por su lado, no requiere de ninguna autorización y la extensión mínima que antes se exigía, ya no estaría vigente^{[17] [18]}. No hay limitaciones aplicables para terrenos eriazos.

Teniendo en cuenta la regulación vigente, el análisis de los requisitos para dividir un predio debe centrarse en aquellos que son urbanos. Se debe determinar la consecuencia de lotizar dicho inmueble sin respetar los parámetros aplicables, así como la validez de los acuerdos que, pese a respetar los parámetros, aún no tienen el visado administrativo que así lo declare. Para responder estas interrogantes se debe ahondar en los requisitos del negocio o acto jurídico^[19].

Todo acuerdo protegido por el sistema debe ser válido y eficaz, o en su acepción negativa, no debe ser inválido ni ineficaz. La invalidez es el juicio de desaprobación del acto que no se muestra idóneo, según ciertos cánones vigentes, para lograr atención, garantía y eficacia por parte del Derecho^[20]. La desaprobación acarrea la imposibilidad o precariedad del acuerdo para tener efectos jurídicos (el acto es nulo o anulable) ^[21].

Según los artículos 140, 219 y 221 del Código Civil, los cuales se ocupan de la estructura del acto jurídico, el acuerdo es nulo, entre otros supuestos, por tener un fin ilícito o porque su objeto es jurídicamente imposible. Las causales se refieren cuando lo querido por las partes no tiene respaldo legal, ya sea por estar en contravención de las normas (fin ilícito) o porque simplemente no cumplen los requisitos previstos en estas para recibir tutela jurídica (objeto jurídicamente imposible).

En principio, la división de un predio en contravención de los parámetros urbanísticos constituye una operación nula por objeto jurídicamente imposible, pues se trate de un acuerdo que desconoce requisitos legales. Sin embargo, para declarar dicha nulidad se debe corroborar que los parámetros urbanísticos sean disposiciones aplicables al negocio, lo que no siempre se da.

En efecto, si se compra una sección de terreno para edificar una vivienda y resulta que la extensión contratada no cumple con el lote mínimo para soportar dicha edificación, la parte afectada podrá alegar la nulidad del contrato por objeto jurídicamente imposible. Sin embargo, si no se prevén las características del objeto, puede que el negocio cumpla con parámetros menos exigentes a los de una vivienda y, en ese extremo, el contrato será válido.

Téngase en cuenta que los parámetros urbanísticos constituyen limitaciones para levantar y operar edificaciones, por lo que, si se compra un terreno para no edificar, los parámetros no serán aplicables y la operación será válida. Ello quiere decir que, para determinar la nulidad, se debe analizar con cuidado lo pactado por las partes y lo que buscan alcanzar con el negocio inmobiliario.

Ahora bien, las partes no necesariamente dividen un predio para adquirir una propiedad separada sobre las nuevas secciones, sino también para hacerse de otros derechos (uso, usufructo, arrendamiento, comodato, etc.). En estos casos, no es necesario revisar la regulación municipal o agraria, que aplica para la generación de un dominio independiente. Esto se condice con el artículo 133 del Reglamento de Registro de Predios que permite la inscripción de derechos distintos a la propiedad sobre partes de predios sin requerir visado administrativo^[22].

Son válidos los negocios que cumplen los parámetros aplicables, pese a que la división esté pendiente de ser aprobada administrativamente. En efecto, el visado no es constitutivo del derecho, no hay norma que así lo prevea, por lo que el negocio no es patológico por carecer de ella. Esta interpretación se condice con el hecho de que la nulidad requiere de un mandato legal que la declare, pues es una sanción civil (Irti, 2004, p. 27) que se rige por el principio de legalidad^[23]. En el caso de la división de predios no se ha previsto como requisito para la celebración del negocio el visado administrativo, por lo que su omisión no generará nulidad alguna.

No obstante lo anterior, la falta de aprobación puede impactar en el negocio si esta no se consigue, por lo que hay que tener cuidado con la compra y velar porque la sección adquirida pueda ser reconocida por la autoridad en el futuro.

CONCLUSIONES

Los negocios jurídicos sobre partes de inmuebles promueven la atomización de la propiedad. Se busca la máxima utilización de los bienes, procurando la división y asignando la propiedad o el uso a más sujetos. La regulación de estos acuerdos se construye considerando el régimen legal de los negocios jurídicos y de las limitaciones a la propiedad urbana y rural.

Se deben observar tres condiciones para que los negocios jurídicos sobre partes de inmuebles sean válidos: i) se debe analizar si la naturaleza del bien hace factible la división (aspecto objetivo); ii) si hay utilidad en la división para que el negocio sea rentable (aspecto subjetivo); y, iii) si el régimen legal aplicable al bien no prohíbe la división (aspecto formal).

Los predios pueden ser divididos vertical y horizontalmente, debiéndose observar en ambos casos las condiciones indicadas en el numeral anterior.

Las condiciones para la división dependen de la naturaleza urbana, agraria o eriaza de los predios. Si es urbano o está ubicado dentro de una zona de expansión urbana, se aplicarán las normas sobre zonificación y planeamiento territorial. No hay limitaciones para los terrenos eriazos y agrarios.

La división de un predio en contravención de los parámetros urbanísticos constituye una operación nula por objeto jurídicamente imposible, pues se trata de un acuerdo que desconoce requisitos legales. Sin embargo, para aplicar la nulidad se debe corroborar que estas limitaciones sean disposiciones aplicables al acto jurídico, lo que no siempre se da.

En caso las partes dividan un predio para asignar derechos distintos a la propiedad, no será necesario revisar la regulación municipal ni agraria.

Referencias

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* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán. Asociado del Estudio Rodrigo, Elías & Medrano Abogados. La responsabilidad por lo que se afirma en el presente trabajo pertenece exclusivamente al autor y no compromete ni adelanta en modo alguno la opinión de la firma de abogados para la cual presta sus servicios.

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^[1] Por cierto, este aspecto de la figura es universal, presente incluso en el Derecho romano:

Un texto de Ulpiano pone de relieve etimológica y racionalmente el valor cualificativo de la utilidad: “Bona ex eo dicuntur quod beant, hoc est, beatos faciunt; beare est prodesse”. Es decir: la palabra bienes procede del verbo beo-as-are que Platito emplea en el sentido de hacer feliz; Horacio, en el de enriquecer; Terencio, en el de causar placer, y nuestro jurisconsulto en el de aprovechar. (L. 49. D. de verborum signifieacione, 50, 16). (González y Martínez, 1924, p. 7)

^[2] Este aspecto de la teoría se ha visto recogido en la necesidad de que los derechos reales sean numerus clausus y no numerus apertus:

Esta restricción a la libertad de la voluntad contractual revela la firmeza de su doctrina en cuanto a la limitación con que autoriza las desmembraciones del dominio, doctrina fundada en la necesidad de facilitar el tráfico de este que interesa el progreso y a la economía, pues nada dificulta más las transacciones que la variedad de los gravámenes que pesan sobre los inmuebles. (Salvat, 1951, p. 13)

Opinan igual Papaño, Kiper, Dillón, & Causse (2004, p. 16) junto con Laquis (2000, p. 117).

^[3] Biondi (1961) señala:

Cosa simple es aquella continetur uno spiritu está entendido no en sentido filosófico, o sea como alma o esencia natural sino como individualidad orgánica unitaria, considerada como tal en el vida común. Ciertamente las cosas catalogadas por Pomponio son todo lo contrario que cosas simples desde el punto de vista físico, pero en la valoración social se consideran como unidad, y como tales son consideradas por el Derecho, el cual no tiene en cuenta aquella pluralidad o heterogeneidad de los elementos constitutivos, como no se les tienen en cuenta en la consideración práctica, que es precisamente la asumida por el Derecho. (p. 138)

^[4] Artículo 1103.- Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca, toda explotación económica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre sí.

^[5] Artículo 888.- Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien. La afectación solo puede realizarla el propietario del bien principal o quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros. Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares (…).

^[6] Artículo 887.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

^[7] Mejorada (2012) sostiene “[a]hora bien, la posibilidad de una explotación separada y por ende la asignación a diferentes titulares, no solo requiere que concurran elementos materiales o funcionales, sino también jurídicos” (p. 98).

^[8] Este aspecto de la definición se debe contrastar con las nuevas normas sobre expropiación.

^[9] El artículo 954 del Código Civil define la propiedad predial como aquella que se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

^[10] Artículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.

^[11] Avendaño (1984) sostiene que “[l]a subdivisión es un proceso de partición de tierras. Ella puede ser con o sin cambio de uso pero en todo caso solo es factible cuando esté en concordancia con el Plan Regulador o la zonificación correspondiente” (p. 106).

^[12] Véase la Resolución Nº 603-2015-SUNARP-TR-A.

^[13] Avendaño (1993) refiere que “[s]i bien ningún registro es constitutivo de derechos y prueba plena de propiedad en nuestro medio, ellos están destinados a amparar a los terceros contratantes de buena fe” (p. 63). Asimismo, Martínez & García-Montúfar (2000) señalan:

El Registro otorga seguridad jurídica a los derechos de propiedad formal, les brinda seguridad en el tráfico y garantiza su carácter perpetuo. Seguridad en el tráfico, porque el Registro garantiza la validez de las transacciones realizadas a su amparo y de acuerdo a los derechos que ella constan. (p. 142)

^[14] Gonzales (2011) sostiene:

El estatuto jurídico de la propiedad predial está conformada por los derechos, obligaciones, límites y restricciones que goza o sufre el propietario de una superficie delimitada del territorio. Esas potestades y obligaciones son distintas de acuerdo con el carácter urbano o rural del predio. En cualquier caso, este no es un dato que pueda ser comprobado desde la publicidad registral, pues el carácter de rústico o urbano viene dado por la normativa legal y administrativa. (p. 244)

^[15] El Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089, los predios rústicos son aquellos de uso agrario, ubicados en zonas rurales y destinados a la actividad agropecuaria.

^[16] Por cierto, desde un punto de vista municipal, un predio es urbano luego de pasar por un procedimiento de habilitación urbana. Al respecto, el artículo 3 de la Ley Nº 29090 define la “habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos”.

^[17] Artículo 16 del Decreto Legislativo Nº 653.- Los predios rústicos podrán ser materia de parcelación o independización, sin requerir de autorización previa, con la única limitación de que la unidad o unidades resultantes no sean inferiores a la superficie de la unidad agrícola o ganadería mínima.

Cuando el fraccionamiento se efectúe para la instalación y funcionamiento de servicios de acopio, clasificación, envase, almacenamiento, o compraventa de productos agrarios; o agroindustria; o huertas; o granjas; y otros de fines análogos, la parcela resultante podrá ser inferior al límite señalado en el párrafo anterior.

Los Registros Públicos no inscribirán acto o contrato que lo infrinja, salvo los casos previstos en los artículos 4 y 5 del Decreto Supremo Nº 018-91-AG, al cual se le da fuerza de Ley.

Se trata de una limitación que data del antiguo régimen agrario que ya no estaría vigente, al promulgarse la Ley Nº 26505. La vigencia de esta norma ha sido ratificada por la tercera disposición final de la Ley Nº 26821 y por el artículo 3 de la Ley Nº 29376.

^[18] En la regulación registral actual no se exige una extensión mínima. En efecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante la Resolución Nº 097-2013-SUNARP-SN, establece los requisitos para la independización de terreno agrarias, sin requerir que las unidades desmembradas cumplan con determinadas medidas (véase la Resolución Nº 908-2011-SUNARP-TR-L, la cual desarrolla algunas ideas sobre el régimen de la propiedad agraria actual).

^[19] Para un detenido análisis puede revisarse las obras de Scognamiglio (2004, p. 482) y Barassi (1955). Asimismo, De Ruggiero (s.f.). Sobre un muy breve esboce de las vicisitudes del contrato se puede acudir a Messineo (1971, p. 516).

^[20] Scalisi (2003):

La invalidez como inidoneidad del reglamento para la atribución de sus efectos típicos y fundamentales es una situación que necesariamente precede a la ineficacia, como falta de poner a disposición de tales efectos por parte del orden jurídico. En cuanto tal, aquella queda siempre claramente distinguida de esta última, así como no se presta a ser confundida con su efecto. (p. 14)

^[21] Así:

[Se] denomina inválido, propiamente, el negocio en el que falte o se encuentre viciado alguno de los elementos esenciales, o carezca de uno de los presupuestos necesarios al tipo de negocio a que pertenece. Invalidez es aquella inidoneidad para producir los efectos esenciales del tipo que deriva de la lógica correlación establecida entre requisitos y efectos por el dispositivo de la norma jurídica y es, conjuntamente, la sanción del deber impuesto a la autonomía privada de utilizar medios adecuados para la consecución de sus fines propios. (Betti, 2000, p. 77)

Sobre el tema se pueden consultar las obras de Stolfi (1959, p. 77) y Santoro (1964, p. 241).

^[22] Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que esta se pueda determinar de los antecedentes registrales.

^[23] Salvo los casos de nulidad virtual. Esta tiene su fuente ius fundamental en el artículo segundo, inciso catorce de la Constitución Política del Perú. Este mandato constitucional prescribe: “Toda persona tiene derecho: A contratar con fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden público”. Su fuente legal está en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, que establece: “Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres”. También en el artículo 219 del mismo cuerpo legal, en su inciso cuarto, que prevé: “El acto jurídico es nulo: cuando su fin sea ilícito”; y en su inciso octavo, que nos remite a lo establecido en el Título Preliminar.